บทความนี้ Propholic.com จะกล่าวถึงสัญญาณเตือนและนำเสนอเกี่ยวกับเป้าหมายของ United Nation (UN) ที่จะกลายเป็นทิศทางใหม่ของเมืองและผู้พัฒนาอสังหาฯ และจะบอกว่าทำไมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทยต้องเปลี่ยนทิศทางให้ก้าวเดินสู่ความยั่งยืนให้ทันสถานการณ์โลก

ตั้งแต่วันนี้เป็นต้นไป เราทุกคนกำลังอยู่ในวันที่โลกทั้งใบกำลังหาทางรอดจากวิกฤตภูมิอากาศ เศรษฐกิจ และความเหลื่อมล้ำ องค์การสหประชาชาติ (UN) ได้สรุปภาพของประเทศไทยไว้อย่างชัดเจนใน UN Annual Results Report 2024 ว่า “ประเทศไทยยืนอยู่บนจุดเปลี่ยนของการพัฒนา” จุดที่การวัดความสำเร็จทางเศรษฐกิจเพียงอย่างเดียวไม่เพียงพออีกต่อไป แต่ต้องก้าวไปสู่ความมั่นคงที่ตั้งอยู่บนรากฐานของความยั่งยืน (Sustainablity) การมีส่วนร่วมของทุกภาคส่วน และการไม่ทิ้งใครไว้ข้างหลัง

สิ่งที่น่าสนใจคือ รายงานฉบับนี้ไม่ได้พูดถึงรัฐบาลหรือหน่วยงานระหว่างประเทศเท่านั้น แต่พูดถึงบทบาทของภาคธุรกิจด้วย ซึ่งมีส่วนเกี่ยวข้องกับภาคอสังหาริมทรัพย์ด้วย เพราะการก่อสร้าง เมือง ที่อยู่อาศัย และโครงสร้างพื้นฐาน คือจุดเชื่อมระหว่าง “เศรษฐกิจ” กับ “สิ่งแวดล้อม” โดยตรง และยังเป็นพื้นที่ที่มนุษย์ใช้ชีวิตอยู่ทุกวัน หากภาคอสังหาริมทรัพย์ไม่ขยับ เป้าหมายการพัฒนาอย่างยั่งยืน (SDGs) ของไทยก็จะไม่มีวันไปถึง

ภาพสรุป SDGs (Sustainable Development Goals) จาก https://thailand.un.org/

เศรษฐกิจไทยในปี 2024 ฟื้นตัวจากช่วงโควิดได้ในระดับหนึ่ง โดย GDP เติบโต 2.5% จาก 2.0% ในปีก่อนหน้า การบริโภคในประเทศและการท่องเที่ยวเป็นแรงขับหลัก แต่รายงานของ UN ก็ชี้ให้เห็นข้อเท็จจริงสำคัญว่า “โครงสร้างเศรษฐกิจไทยยังเปราะบาง” หนี้ครัวเรือนยังสูง ธุรกิจขนาดกลางและเล็กแข่งขันได้ยาก และแรงงานกว่า 50% อยู่ในระบบนอกทางการ ซึ่งส่วนใหญ่เป็นผู้หญิงและแรงงานต่างชาติที่ไม่มีหลักประกันด้านสุขภาพหรือสวัสดิการ ความจริงเหล่านี้สะท้อนให้เห็นว่า การพัฒนาเมืองและอสังหาริมทรัพย์ต้องเริ่มมองให้ลึกกว่าการเติบโตทางตัวเลข ต้องมองว่าระบบที่เราสร้างขึ้นนั้นยั่งยืนและครอบคลุมพอหรือยัง

รายงานของ UN ยกย่องประเทศไทยว่าเป็นหนึ่งในประเทศแรกของเอเชียตะวันออกเฉียงใต้ที่ออกแบบนโยบายด้านสิ่งแวดล้อมและภูมิอากาศอย่างจริงจัง ภายใต้เป้าหมาย “คาร์บอนเป็นกลางภายในปี 2050 และปล่อยก๊าซเรือนกระจกสุทธิเป็นศูนย์ภายในปี 2065” ประเทศกำลังผลักดันร่างกฎหมายสำคัญสองฉบับคือ Climate Change Act (ร่างพ.ร.บ. การเปลี่ยนแปลงสภาพภูมิอากาศ) และ Clean Air Act (ร่างพระราชบัญญัติอากาศสะอาด) ซึ่งจะบังคับให้ภาคธุรกิจทุกประเภท รวมถึงธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ต้องรายงานปริมาณการปล่อยคาร์บอนอย่างเป็นระบบ และร่วมรับผิดชอบต่อการลดมลพิษในระดับพื้นที่ การมีกฎหมายเช่นนี้หมายถึง “ความยั่งยืนจะไม่ใช่เรื่องสมัครใจอีกต่อไป” แต่มันจะกลายเป็นเงื่อนไขที่ต้องทำของการดำเนินธุรกิจ

ภายใต้กฎหมายใหม่นี้ อาคารทุกหลัง โครงการทุกแห่ง และการลงทุนทุกบาท จะถูกวัดจาก “รอยเท้าคาร์บอน Carbon footprint” และ “ผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อม” ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์จึงต้องเริ่มคิดใหม่ตั้งแต่ต้นน้ำถึงปลายน้ำ ตั้งแต่การเลือกวัสดุก่อสร้างที่ลดการปล่อยก๊าซเรือนกระจก การออกแบบที่ใช้พลังงานหมุนเวียน การรีไซเคิลน้ำ การจัดการขยะในไซต์ก่อสร้าง ไปจนถึงการออกแบบพื้นที่อยู่อาศัยที่ใช้พลังงานอย่างมีประสิทธิภาพมากขึ้น อาคารที่เป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อมไม่ใช่แค่เรื่องของภาพลักษณ์หรือรางวัล แต่คือ “มูลค่าทางเศรษฐกิจใหม่” ที่นักลงทุนทั่วโลกกำลังให้ความสำคัญ

ในอีกมิติหนึ่ง เมืองต่างๆ ของไทยกำลังอยู่ในกระบวนการปรับตัวครั้งใหญ่ภายใต้โครงการ Making Cities Resilient 2030 ซึ่ง UN สนับสนุนให้หลายจังหวัด เช่น อุดรธานีและเกาะสมุย จัดทำรายงานประเมินคุณภาพเมือง (Voluntary Local Review) เพื่อใช้ข้อมูลในการพัฒนาเมืองให้ยืดหยุ่นต่อสภาพภูมิอากาศ ภัยพิบัติ และความเปลี่ยนแปลงทางสังคม การวางผังเมืองในอนาคตจึงไม่ได้มุ่งขยายพื้นที่เศรษฐกิจอย่างเดียว แต่ต้องออกแบบให้ “อยู่รอดได้” ในโลกที่อุณหภูมิสูงขึ้น น้ำท่วมบ่อยขึ้น และทรัพยากรเริ่มจำกัดลง

สิ่งที่นักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ต้องตระหนักคือ “เมืองที่ยั่งยืน” ไม่ใช่แค่เมืองที่สวยหรือสะอาด แต่คือเมืองที่คนทุกกลุ่มสามารถอยู่อาศัยได้จริง เมืองที่ให้โอกาสทางเศรษฐกิจแก่คนทุกชนชั้น และมีโครงสร้างพื้นฐานที่รองรับทั้งคนรุ่นใหม่ คนทำงาน และผู้สูงอายุ เพราะภายในปี 2037 ไทยจะกลายเป็น “สังคมสูงวัยระดับสุดยอด” (Super-aged Society) ซึ่งจะส่งผลโดยตรงต่อความต้องการที่อยู่อาศัย การบริการ และรูปแบบเมืองทั้งหมด การพัฒนาโครงการที่ตอบโจทย์ชีวิตคนสูงวัยหรือโครงการแบบ Inclusive Design จึงไม่ใช่เรื่องเฉพาะกลุ่มอีกต่อไป แต่จะเป็นตลาดหลักของเมืองในอนาคต

ในระดับภาคเอกชน รายงานของ UN ยังเน้นบทบาทของ Global Compact Network Thailand ซึ่งรวบรวมบริษัทกว่า 140 แห่งที่มุ่งมั่นทำธุรกิจอย่างยั่งยืนตามหลัก UN Global Compact รวมถึงความร่วมมือระหว่าง UNDP และสำนักงาน ก.ล.ต. ที่ผลักดันให้บริษัทในตลาดหลักทรัพย์กว่า 800 แห่งนำหลัก ESG (Environmental, Social, Governance) มาใช้จริง การเปลี่ยนผ่านนี้กำลังทำให้ภาคอสังหาริมทรัพย์ต้องปรับตัวอย่างเร่งด่วน เพราะนักลงทุนรุ่นใหม่ไม่เพียงมองผลกำไรระยะสั้น แต่ต้องการเห็นว่าบริษัทนั้นมี “กลยุทธ์เพื่อสังคมและสิ่งแวดล้อม” ที่ชัดเจนและวัดผลได้

ตัวอย่างที่เห็นได้ชัดคือการพัฒนา “โครงการท่องเที่ยวเชิงอนุรักษ์” ในจังหวัดสงขลา ซึ่งผสมผสานการอนุรักษ์ทรัพยากรทางทะเลเข้ากับการสร้างงานในชุมชน หรือกรณีของพื้นที่ชุ่มน้ำทะเลน้อย จังหวัดพัทลุง ที่ถูกยกให้เป็นมรดกเกษตรโลก (Globally Important Agricultural Heritage System) เพราะสามารถรักษาความหลากหลายทางชีวภาพควบคู่กับการทำเกษตรและการท่องเที่ยวได้อย่างกลมกลืน เหล่านี้คือภาพสะท้อนของ “อสังหาริมทรัพย์แบบยั่งยืน” ที่ไม่ได้ทำลายพื้นที่ แต่ใช้พื้นที่เพื่อฟื้นฟูธรรมชาติและคุณภาพชีวิตคนในท้องถิ่น

ทั้งหมดนี้ไม่ได้เป็นเพียงแนวโน้ม แต่เป็นคำเตือนที่ชัดเจนต่อวงการอสังหาริมทรัพย์ไทย  โลกกำลังเดินหน้าไปสู่เศรษฐกิจสีเขียว Green Economy อย่างจริงจัง ประเทศไทยกำลังเตรียมออกกฎหมายใหม่ที่เกี่ยวกับคาร์บอนและสิ่งแวดล้อม นักลงทุนทั่วโลกกำลังตัดสินใจจากข้อมูลด้าน ESG มากกว่ารายงานทางการเงิน และคนรุ่นใหม่เลือกอยู่อาศัยในเมืองที่น่าอยู่มากกว่าเมืองที่หรูหรา

ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ไทยจึงต้องเริ่ม “คิดใหม่ ทำใหม่ และสร้างใหม่” การสร้างโครงการใหม่ควรตั้งอยู่บนคำถามว่า เมืองจะดีขึ้นเพราะโครงการนี้หรือไม่ เราจะลดผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อมอย่างไร และเราจะมีส่วนช่วยให้คนรุ่นต่อไปอยู่ในเมืองนี้ได้อย่างภาคภูมิใจได้หรือไม่

เป้าหมายของ UN ไม่ได้อยู่ห่างไกลจากโลกธุรกิจเลยแม้แต่น้อย มันคือทิศทางที่ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ต้องเดินไปด้วยกัน เพราะ “ความยั่งยืน” ไม่ใช่แนวคิดของนักสิ่งแวดล้อมเท่านั้น แต่มันคือ “โมเดลธุรกิจใหม่” ที่จะตัดสินว่าใครจะอยู่รอดในตลาดเมืองอนาคต

ในอีกไม่กี่ปีข้างหน้า ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่เข้าใจบทบาทของตนเองในระบบนิเวศของเมือง จะไม่เพียงเป็นผู้สร้างอาคาร แต่จะเป็นผู้ออกแบบอนาคตของประเทศ.

แหล่งข้อมูล

https://thailand.un.org/en/291888-un-thailand-annual-report-2024