บทความนี้สรุปและเรียบเรียงจากการบรรยายเรื่อง “ยกระดับมูลค่าอพาร์ทเมนต์ด้วยมุมมองจากธนาคาร” บรรยายโดยคุณกรทิพย์ พฤกษ์ประเสริฐดี รองผอ.วิจัยข้อมูลอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ จาก ธนาคารเกียรตินาคินภัทร

ผมขอเอามาสรุปเล่าใหม่สไตล์นั่งคุยกัน เข้าใจง่าย ไม่วิชาการเกินไป

1. ตลาดขายเงียบ แต่ตลาดเช่ากำลังคึก

ช่วงนี้ใครอยู่ในวงการอสังหาฯ คงรู้กันดี ตลาดซื้อขายบ้านและคอนโดชะลอตัวพอสมควร กรุงเทพฯ เองยอดโอนลดลงแรง แต่เรื่องน่าสนใจคือ คนไม่ได้หายไปไหน แค่ “ยังไม่ซื้อ” เท่านั้นเอง

พอคนชะลอการซื้อ ที่อยู่อาศัยให้เช่าก็กลับมามีบทบาททันที โดยเฉพาะกลุ่มคนรุ่นใหม่และแรงงานย้ายถิ่น ทำให้อพาร์ทเม้นท์ในหลายพื้นที่กลับมาคึกคัก ทั้งชลบุรี ภูเก็ต เชียงใหม่ โคราช ขอนแก่น เมืองใหญ่กับหัวเมืองรองยังไปต่อได้สบาย ถ้าทำเลและสินค้าตรงใจตลาด

2. เสน่ห์ของอพาร์ทเม้นท์คือมีเงินเข้าเรื่อยๆ

ต่างจากบ้านหรือคอนโดที่ขายแล้วจบ อพาร์ทเม้นท์คือเกมระยะยาว รายได้เข้าทุกเดือน และยิ่งสำคัญคือ รายได้นี้เอาไปต่อยอดได้

มุมมองจากฝั่งธนาคารคือ ถ้าโครงการมีรายการทางการเงินที่ดี ไม่จำเป็นต้องรอปิดหนี้ก่อนถึงจะขยับลงทุนใหม่ได้ สามารถใช้รายได้จากตึกเดิมไปรีไฟแนนซ์ หรือสร้างตึกเพิ่มได้เลย นี่แหละที่หลายคนเรียกว่า สร้างเครื่องจักรผลิตเงิน

ที่น่าสนใจคือ บางโครงการปล่อยห้องเต็มในเวลาไม่กี่วัน แค่กล้าเล่นการตลาดนิดหน่อย อย่างโปรโมชันง่ายๆ ใช้งบไม่กี่พัน เช่น ทำสัญญาเช่าวันนี้แจกคูปองกินข้าวฟรีเจ็ดวัน เป็นต้น ต้นทุนต่ำแต่ได้กระแสและได้ผู้เช่าเข้าตึกเพียบ สะท้อนว่าธุรกิจนี้ไม่ได้วัดกันแค่เงินลงทุน แต่วัดที่ความเข้าใจคนเช่าด้วย

3. อพาร์ทเม้นท์ไม่ได้มีแบบเดียว เลือกให้ตรงกลุ่ม

ทุกวันนี้อพาร์ทเม้นท์มีตั้งแต่แบบราคาประหยัดสำหรับนักศึกษา พนักงานเริ่มทำงาน ไปจนถึงเซอร์วิสอพาร์ทเม้นท์ หรือที่พักสำหรับผู้สูงอายุ ซึ่งเป็นตลาดที่กำลังมาแรงตามโครงสร้างประชากรไทย

ผลตอบแทนโดยเฉลี่ยอยู่ประมาณ 6–18% ต่อปี ขึ้นกับทำเลและบริการเสริม ยิ่งดูแลดี มีระบบ มีความปลอดภัย มีคนคอยจัดการ โอกาสได้ค่าเช่าดีและผู้เช่าอยู่นานก็สูงขึ้น

4. ทำเลยังเป็นตัวเอกของเรื่อง

ไม่ว่าจะยุคไหน ทำเลก็ยังสำคัญที่สุด บางโซนค่าเช่าไปได้สวยเพราะมีกลุ่มคนทำงานหนาแน่น บางโซนเหมาะกับนักศึกษา หรือบุคลากรทางการแพทย์

สิ่งที่น่าสนใจจากมุมธนาคารคือ เขาไม่ได้ดูแค่แผนที่ แต่ดูข้อมูลจริงในพื้นที่ เช่น จำนวนโรงพยาบาล บุคลากร สถานที่ทำงาน เพื่อประเมินดีมานด์เช่าให้แม่นขึ้น ใครเป็นเจ้าของที่ดินอยู่แล้ว ลองมองมุมนี้ก่อนตัดสินใจพัฒนา จะช่วยลดความเสี่ยงไปเยอะ

5. พลาดกันบ่อยตรงการเลือกซื้อ “ที่ดิน”

นักลงทุนมือใหม่หลายคนเจ็บตัวตั้งแต่ยังไม่เริ่ม เพราะซื้อที่ดินโดยไม่เช็กผังเมือง บางแปลงสวย ราคาดี แต่ดันสร้างไม่ได้ เพราะติดพื้นที่สีเขียวหรือแนวเวนคืน พื้นที่ใกล้สนามบิน เส้นรถไฟฟ้า หรือแม่น้ำ ยิ่งต้องระวังเป็นพิเศษ เพราะมีกฎหมายควบคุมระยะและความสูงอาคาร ถ้าไม่เช็กตั้งแต่แรก อาจกลายเป็นที่ดินที่ทำอะไรไม่ได้จริงๆ

6. ตัวอย่างที่ทำแล้วเวิร์ก

ในเมืองอย่างราชเทวีก็มีอพาร์ทเม้นท์ที่ทำฟีลเหมือนคอนโด ค่าเช่าหลักหมื่นกลางๆ แต่คนเช่ายอมจ่าย เพราะได้คุณภาพและทำเล ต่างประเทศอย่างเวียดนามหรือจีน ก็มีแนวคิดเอาตึกเก่ามารีโนเวท เพิ่มมูลค่าใหม่ โดยไม่ต้องซื้อที่เพิ่ม ซึ่งเป็นแนวทางที่ไทยเริ่มทำมากขึ้นเรื่อยๆ

7. มุมฝ่ายสินเชื่อ คิดยังไงให้กู้ผ่าน

ฝั่งธนาคารจะดูรายได้โครงการเป็นหลัก สมมุติอพาร์ทเม้นท์มีรายได้เดือนละ 1 ล้านบาท หักค่าใช้จ่ายคร่าวๆ แล้วเหลือกำไรประมาณ 850,000 บาท ตัวเลขนี้จะถูกเอาไปคำนวณวงเงินกู้ ซึ่งโดยทั่วไป รายได้ระดับ 1 ล้านบาทต่อเดือนนี้สามารถต่อยอดเป็นวงเงินกู้หลายสิบล้านบาทได้ (ประมาณหกสิบกว่าล้านบาท)

สินเชื่อเองก็มีหลายแบบ ตั้งแต่ซื้อ สร้างใหม่ รีโนเวท ไปจนถึงรีไฟแนนซ์พร้อมเงินก้อนเพิ่ม ขึ้นอยู่กับจังหวะและแผนของแต่ละคน

สรุป

อพาร์ทเม้นท์ไม่ใช่แค่ตึกให้คนเช่า แต่คือธุรกิจบริหารกระแสเงินสดระยะยาว ใครจะลงสนามนี้ต้องคิดตั้งแต่ทำเล กลุ่มเป้าหมาย การออกแบบ ไปจนถึงการเงิน ในวันที่ตลาดขายยังไม่สดใส อสังหาฯ ให้เช่ากลับเป็นอีกเกมที่น่าสนใจ และถ้าบริหารเป็น อพาร์ทเม้นท์อาจไม่ใช่แค่รายได้เสริม แต่กลายเป็นฐานทรัพย์หลักของนักลงทุนในระยะยาวก็ได้เหมือนกัน