ใกล้จะเลือกตั้งใหญ่แล้ว Propholic.com ขอชวนทุกคนมาคุยกันเรื่องบ้านเมืองกันดีกว่า อาจจะช่วยกระตุ้นความคิดให้ทุกคนมองเห็นว่าเราอยากให้ประเทศของเราพัฒนาไปทิศทางไหนโดยใช้เครื่องมือใกล้ตัวเราอย่างวงการอสังหาริมทรัพย์เป็นตัวนำพาพัฒนาประเทศ ทุกคนคิดว่าพอจะเป็นไปได้หรือเปล่า?

https://unsplash.com/photos/white-and-blue-glass-walled-high-rise-building-w3eFhqXjkZE

หากเราลองถอดแผนที่ประเทศออกจากกรอบการเมืองหรือเศรษฐกิจมหภาค แล้ววางแผนที่อสังหาริมทรัพย์ทับลงไป เราจะเริ่มเห็นคำตอบบางอย่างที่ชัดเจนขึ้นว่า ประเทศกำลังมุ่งหน้าไปทางไหน บ้าน ที่ดิน และเมือง ไม่ได้เป็นเพียงผลลัพธ์ของการพัฒนา แต่เป็นกลไก (machanism) ที่กำหนดรูปแบบชีวิตของผู้คนล่วงหน้าอย่างเงียบ ๆ เราเคยสังเกตไหม?

ตลอดหลายทศวรรษที่ผ่านมา การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ของไทยเติบโตภายใต้ตรรกะเดียวกัน คือ Centralization การกระจุกตัวของโอกาส งาน รายได้ และบริการอยู่ในพื้นที่ศูนย์กลาง เมืองใหญ่จึงขยายตัวรวดเร็ว ตึกสูงผุดขึ้นต่อเนื่อง ราคาที่ดินเพิ่มขึ้นทุกปี ภาพเหล่านี้ทำให้เรารู้สึกว่าประเทศกำลังเดินหน้า แต่ในเวลาเดียวกัน ทำไมฐานชีวิตของผู้คนจำนวนมากกลับเปราะบางลง ทั้ง ๆ ที่ไม่ควรจะเปราะบางลง?

คนทำงานจำนวนไม่น้อยต้องย้ายถิ่นเพราะงานไม่ได้อยู่ใกล้บ้าน บ้านที่ซื้อได้กลับอยู่ไกลจากแหล่งรายได้ เวลาชีวิตถูกใช้ไปกับการเดินทาง ค่าใช้จ่ายแฝงเพิ่มขึ้นอย่างเงียบ ๆ แม้รายได้จะสูงขึ้น แต่ Quality of Life หรือคุณภาพชีวิตกลับไม่ดีขึ้นตาม แม้เมืองดูเจริญ แต่คนในเมืองกลับเหนื่อยล้าและโดดเดี่ยวมากขึ้นเรื่อย ๆ ทุกคนว่าจริงไหม?

ในอีกฟากหนึ่งของประเทศ เมืองรองและชุมชนท้องถิ่นจำนวนมากกลับเผชิญปัญหาตรงข้าม บ้านและที่ดินมีอยู่ แต่คนวัยทำงานย้ายออก ทิ้งบ้านว่าง โครงสร้างพื้นฐานถูกใช้งานไม่เต็มศักยภาพ การพัฒนาแบบกระจุกตัวจึงสร้างความสูญเปล่าทั้งสองด้านพร้อมกัน เมืองใหญ่แน่นเกินไป ขณะที่พื้นที่อื่นกลับร้างเกินจำเป็น เหมือนตัวอย่างปัจจุบันที่ประเทศญี่ปุ่นเผชิญปัญหาชนบทร้างผู้คน ไทยเราอยากจะเห็นภาพแบบเดียวกับญี่ปุ่นหรือเปล่า?

https://unsplash.com/photos/low-angle-photo-of-city-high-rise-buildings-during-daytime-PhYq704ffdA

ปัญหาเหล่านี้ไม่ได้เกิดจากการขาดการพัฒนา หากแต่เกิดจากการพัฒนาที่มองอสังหาริมทรัพย์เป็นเพียงสินค้า (product) มากกว่าจะเป็นโครงสร้างชีวิต (Infrastructure of Life) บ้านถูกออกแบบให้เป็นที่อยู่อาศัยอย่างเดียว โดยแยกออกจากรายได้ อาชีพ และชุมชน เมื่อเศรษฐกิจผันผวน บ้านซึ่งควรเป็นหลักประกันชีวิต กลับกลายเป็นภาระทางการเงินในทันที เพราะอะไรถึงกลายเป็นแบบนี้ได้?

หากเปลี่ยนมุมมองใหม่ อสังหาริมทรัพย์ควรถูกมองเป็นระบบที่เชื่อมโยงชีวิตทั้ง บ้านควรสัมพันธ์กับงาน รายได้ควรอยู่ใกล้ที่อยู่อาศัย และชุมชนควรเป็นพื้นที่ที่คนพึ่งพากันได้จริง ไม่ใช่เพียงอยู่ใกล้กันแต่ไม่รู้จักกัน การออกแบบพื้นที่จึงไม่ใช่แค่เรื่องความสวยงามหรือผลตอบแทนการลงทุน แต่คือการออกแบบต้นทุนชีวิตในระยะยาว คิดว่าหลาย ๆ คนอยากให้ต้นทุนชีวิตต่ำลงหรือสูงขึ้น?

เมื่อมองเช่นนี้ แนวทางการแก้ไขปัญหาจะเริ่มชัดขึ้น Decentralization การกระจายการพัฒนาออกจากศูนย์กลางไม่ใช่เรื่องอุดมคติ แต่เป็นความจำเป็นเชิงโครงสร้าง เมืองรองและท้องถิ่นควรถูกพัฒนาให้เป็นพื้นที่ที่มีทั้งที่อยู่อาศัย มีงาน มีบริการในตัวเอง เมื่อคนทำงานใกล้บ้านได้ ความจำเป็นในการอพยพเข้าเมืองใหญ่จะลดลงโดยธรรมชาติ เมืองจะเติบโตจากศักยภาพของพื้นที่ ไม่ใช่จากแรงดูดของความเหลื่อมล้ำที่บังคับให้เข้าเมืองใหญ่โดยไม่ถามความสมัครใจ ถ้าชีวิตทุกคนมีสิทธิเลือกได้จะดีกว่าไหม?

ขณะเดียวกัน ที่อยู่อาศัยเองต้องถูกออกแบบให้ช่วยเลี้ยงตัวเองได้ (self-sufficient) บ้านที่สามารถค้าขาย ทำงาน หรือสร้างรายได้เสริมได้ จะลดความเสี่ยงทางการเงินของครัวเรือนได้จริง เมื่อบ้านไม่ใช่แค่ที่พัก แต่เป็นฐานเศรษฐกิจของครอบครัว ความมั่นคงจะไม่ได้ผูกอยู่กับเงินเดือนเพียงอย่างเดียว ถ้าออกแบบที่อยู่อาศัยให้เป็นแหล่งรายได้ในตัวคิดว่าดีกว่าบ้านแบบเดิมไหม?

สิ่งที่มักถูกมองข้ามคือบทบาทของชุมชน (community) โครงการที่เน้นขายยูนิตโดยไม่มีพื้นที่ให้คนมีปฏิสัมพันธ์ สุดท้ายจะผลักให้ทุกปัญหาต้องแก้ด้วยเงิน ตั้งแต่ความปลอดภัยไปจนถึงการดูแลผู้สูงอายุ ในทางกลับกัน หากพื้นที่ถูกออกแบบให้เกิดการพบปะ แลกเปลี่ยน และจัดการร่วมกัน ต้นทุนชีวิตจะลดลงโดยไม่ต้องใช้งบประมาณมหาศาล ความสัมพันธ์กลายเป็นทรัพยากรที่มีมูลค่าทางสังคม ทุกคนคิดว่าถ้ามีหมู่บ้านที่มีคนหลายระดับอยู่ใกล้กันเพื่อเกื้อกูลกันจะน่าสนใจไหม?

นอกจากนี้ ประเทศยังมีทรัพยากรอสังหาริมทรัพย์เดิมจำนวนมากที่ถูกใช้งานไม่เต็มที่ บ้านว่าง อาคารร้าง และย่านเก่า คือโอกาสในการพัฒนาโดยไม่ต้องขยายเมืองออกไปอีก Re-development การฟื้นฟูและปรับใช้ใหม่ช่วยลดต้นทุน รักษาโครงสร้างสังคมเดิม และเปิดโอกาสให้คนมีรายได้หลากหลายเข้าถึงพื้นที่คุณภาพได้เสมอภาคกัน

เมื่อมองภาพรวม อสังหาริมทรัพย์จึงไม่ใช่เรื่องของตลาดเพียงอย่างเดียว แต่เป็นนโยบายชีวิตทางอ้อมที่ส่งผลยาวนานกว่าวาระรัฐบาลใด ๆ การวางผังบ้าน เมือง และชุมชนในวันนี้ คือการกำหนดรูปแบบความเหลื่อมล้ำ คุณภาพชีวิต และความมั่นคงของประเทศในอีกหลาย ๆ สิบปีข้างหน้า

คำถามสำคัญของการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ไทยในอนาคต จึงอาจไม่ใช่ว่าเราจะสร้างเพิ่มได้กี่โครงการ หรือขายได้เร็วแค่ไหน แต่คืออสังหาฯ กำลังออกแบบพื้นที่ให้คนอยู่รอด (Surviving) หรืออยู่ดี (Living well) กันแน่ หากอสังหาริมทรัพย์เริ่มตอบคำถามนี้ได้ ประเทศก็อาจเริ่มเปลี่ยนทิศทางอย่างเงียบ ๆ แต่ลึกซึ้ง และยั่งยืนกว่าที่เคยเป็นมา ทุกคนมองว่าพอจะเป็นไปได้ใช่ไหมครับ