ในโลกที่สภาพอากาศแปรปรวนมากขึ้นทุกปี น้ำท่วมได้กลายเป็นปัจจัยสำคัญที่ผู้ซื้อบ้านและนักลงทุนอสังหาริมทรัพย์ไม่อาจมองข้ามได้อีกต่อไป บ้านหลังหนึ่งไม่ใช่เพียงที่อยู่อาศัย แต่เป็นทรัพย์สินที่ต้องการความมั่นคงระยะยาว การรู้ว่าพื้นที่ใดเสี่ยงน้ำท่วม แม้ในระดับอำเภอ จึงไม่ใช่เรื่องเล็กน้อย เพราะความเสียหายในครั้งเดียวอาจทำให้มูลค่าทรัพย์สินลดลง คุณภาพชีวิตเสียหาย กระทบต่อการเงินครอบครัว และระยะเวลาการฟื้นฟูยาวนานกว่าที่คิด ความเข้าใจเชิงลึกต่อภูมิศาสตร์เมืองไทยจึงเป็นหัวใจของการเลือกทำเลที่ อยู่ได้จริงแม้ในฤดูน้ำหลาก

แผนที่เสี่ยงภัยเมื่อจังหวัดเดียวกันมีทั้งพื้นที่ปลอดภัยและพื้นที่ลุ่มน้ำ

แม้จังหวัดหนึ่งจะมีภาพรวมความเสี่ยงไม่เท่ากัน แต่ในระดับ “อำเภอ” ความแตกต่างนั้นชัดเจนอย่างยิ่ง หลายจังหวัดมีอำเภอที่ถูกจัดอยู่ในพื้นที่เสี่ยงน้ำท่วมตามข้อมูลของ “บริษัทประกันภัย” ทำให้พื้นที่เฉพาะนั้นไม่สามารถซื้อความคุ้มครองภัยธรรมชาติส่วนเพิ่มได้ ซึ่งสะท้อนให้เห็นถึงความเสี่ยงทางภูมิศาสตร์ที่ยาวนานและต่อเนื่อง

ในภาคอีสาน หลายพื้นที่อย่างกาฬสินธุ์ซึ่งมีอำเภอกมลาไสย ยางตลาด และ ร่องคำ รวมถึงนครพนมที่มีอำเภอนาทมและศรีสงคราม ส่วนยโสธรมีอำเภอคำเขื่อนแก้ว และร้อยเอ็ดที่มีพนมไพร เสลภูมิ และอาจสามารถ ซึ่งตั้งอยู่ในพื้นที่ลุ่มแม่น้ำชี หนองคายเองมีท่าบ่อและโพนพิสัยซึ่งเผชิญความเสี่ยงจากแม่น้ำโขง ส่วนอุดรธานีมีพื้นที่ลุ่มน้ำในอำเภอทุ่งฝน บ้านดุง และพิบูลย์รักษ์ที่รองรับน้ำจากหลายทิศทาง และอุบลราชธานีมีอำเภอเขื่องใน

ในภาคกลาง ภาพรวมความเสี่ยงยิ่งต้องระวังเป็นพิเศษ เนื่องจากเป็นลุ่มน้ำเจ้าพระยาที่รับน้ำจากเหนือจรดปากอ่าว นครสวรรค์ซึ่งเป็นจุดบรรจบแม่น้ำใหญ่มีอำเภอเก้าเลี้ยว ชุมแสง และท่าตะโกที่น้ำท่วมซ้ำได้ง่าย ปทุมธานีมีสามโคกซึ่งเคยรับผลกระทบจากน้ำหลากหลายครั้ง พระนครศรีอยุธยาเป็นจุดยุทธศาสตร์ทางน้ำ มักมีอำเภอเสี่ยงอย่างท่าเรือ บางไทร บางบาล บางปะอิน ผักไห่ ภาชี มหาราช และเสนาที่ต้องจับตาอย่างละเอียด สิงห์บุรีมีพรหมบุรีและอินทร์บุรี ส่วนลพบุรีมีท่าวุ้งและบ้านหมี่

ในภาคเหนือ จังหวัดพิจิตร พิษณุโลก และสุโขทัย คือพื้นที่ลุ่มน้ำที่ต้องให้ความสำคัญอย่างมาก พิจิตรมีอำเภอตะพานหิน บางมูลนาก บึงนาราง โพทะเล โพธิ์ประทับช้าง และสามง่าม ส่วนพิษณุโลกมีบางกระทุ่ม บางระกำ พรหมพิราม วังทอง และวัดโบสถ์ จังหวัดสุโขทัยที่มีอำเภอกงไกรลาศ คีรีมาศ ศรีสำโรง และสวรรคโลก ส่วนพะเยาเองมีเชียงคำซึ่งอยู่ในพื้นที่เสี่ยงเช่นกัน

ในภาคใต้ แม้ภาพรวมอาจไม่เน้นปัญหาน้ำล้นแม่น้ำแบบภาคกลาง แต่ปัญหาน้ำฝนจำนวนมากและพื้นที่ลุ่มต่ำก็สร้างผลกระทบหนักได้ เช่นสงขลาที่อำเภอหาดใหญ่มีประวัติน้ำท่วมใหญ่หลายครั้ง เช่นเดียวกับสุราษฎร์ธานีที่อำเภอพุนพินเคยเผชิญน้ำท่วมจากแม่น้ำตาปี

ภาพรวมเหล่านี้เน้นให้เห็นว่า แม้จังหวัดเดียวกันจะมีโซนปลอดภัย แต่บางอำเภอกลับมีความเสี่ยงเป็นพิเศษ การซื้อบ้านโดยไม่รู้ข้อมูลเชิงพื้นที่ถือเป็นการเดิมพันที่อาจมีต้นทุนตามมาในระยะยาวอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้

หมายเหตุ: ข้อมูลอำเภอที่ปรากฏในบทความนี้อ้างอิงจากเอกสารของบริษัทประกันภัยแห่งหนึ่ง ซึ่งใช้ประกอบการพิจารณาความคุ้มครองเพิ่มเติมเท่านั้น ทั้งนี้ บริษัทประกันภัยแต่ละแห่งอาจมีการประเมินความเสี่ยงและจัดทำข้อมูลที่แตกต่างกันออกไป อีกทั้งลักษณะภูมิประเทศของแต่ละพื้นที่ก็มีปัจจัยเฉพาะที่ส่งผลต่อการประเมินความเสี่ยงเช่นกัน

ดังนั้น ข้อมูลในบทความนี้ไม่สามารถใช้เป็นแหล่งอ้างอิงอย่างเป็นทางการได้ ผู้สนใจเลือกซื้ออสังหาริมทรัพย์ควรศึกษาข้อมูลจากหลายแหล่งประกอบกันเพื่อประกอบการตัดสินใจ ทั้งนี้ ผู้เขียนไม่ขอรับผิดชอบต่อผลลัพธ์ใด ๆ ที่อาจเกิดขึ้นจากการนำข้อมูลในบทความนี้ไปใช้ในการพิจารณาหรือการตัดสินใจใดๆ

ศาสตร์และศิลป์ในการเลือกทำเลที่ปลอดภัย

การเลือกทำเลที่ปลอดภัยจากน้ำท่วมจำเป็นต้องใช้ทั้ง information technology ข้อมูลสมัยใหม่และการสำรวจพื้นที่จริง พื้นที่ที่อยู่บนเนินหรือสูงกว่าระดับโดยรอบย่อมมีความเสี่ยงต่ำกว่าพื้นที่ลุ่ม เมื่อใช้เครื่องมืออย่าง Google Earth ( https://earth.google.co.th/ ) และแผนที่ระดับความสูงของกรมแผนที่ทหาร ( https://geoportal.rtsd.mi.th ) คุณสามารถตรวจสอบได้ว่าพื้นที่ที่สนใจอยู่ในระดับที่มีความปลอดภัยหรือไม่ นอกจากนี้ข้อมูลการติดตามสถานการณ์น้ำของคลังข้อมูลน้ำแห่งชาติ ( https://www.thaiwater.net/water/wl ) ประวัติน้ำท่วมย้อนหลังสิบถึงยี่สิบปี (https://plludds.dpt.go.th/landuse/) ยังช่วยบอกว่าเหตุการณ์น้ำท่วมที่เกิดขึ้นเป็นเพียงครั้งเดียวจากสภาวะพิเศษ หรือเกิดขึ้นซ้ำทุกปีในช่วงฤดูฝน

ตัวอย่าง information technology ที่ควรศึกษา

ภาพจาก Google Play Store

https://play.google.com/store/apps/details?id=com.google.earth

ภาพจาก https://geoportal.rtsd.mi.th/portal/home/webmap/viewer.html?useExisting=1

ภาพจากคลังข้อมูลน้ำแห่งชาติ https://www.thaiwater.net/water/wl

ภาพจาก https://tiwrm.hii.or.th/DATA/REPORT/php/chart/chaopraya/small/chaopraya.php

ภาพพื้นที่น้ำท่วมในอดีต ดูจาก https://plludds.dpt.go.th/landuse/

นอกจากนี้ระบบระบายน้ำเป็นเรื่องที่ต้องให้ความสำคัญไม่แพ้ลักษณะทางภูมิประเทศ หลายพื้นที่ที่ไม่ใช่ลุ่มน้ำโดยธรรมชาติกลับเกิดน้ำรอการระบายเพราะไม่มีบ่อพักน้ำหรือท่อระบายน้ำมีขนาดไม่เพียงพอ การสำรวจสภาพพื้นที่จริง พร้อมพูดคุยกับหน่วยงานท้องถิ่นของรัฐ สอบถามคนในชุมชนโดยเฉพาะคนเฒ่าคนแก่ จะทำให้ได้ข้อมูลที่เป็นธรรมชาติและแม่นยำมากกว่าการดูแผนที่เพียงอย่างเดียว การดูผังเมืองรวมจะช่วยเพิ่มความเข้าใจในระดับโครงสร้างเมือง ขณะที่การศึกษาแนวคลองเดิมหรือทุ่งรับน้ำตามธรรมชาติช่วยให้เห็นว่าเส้นทางน้ำในอดีตจะมีผลต่อพื้นที่ในอนาคตเสมอ

ภูมิปัญญาไทย การอยู่กับน้ำที่ประณีตและได้ผลจริง

1. บ้านใต้ถุนสูง

ภูมิปัญญาท้องถิ่นที่ผ่านการสั่งสมมาหลายร้อยปีของคนไทยมีคำตอบเรื่องการจัดการน้ำที่ลึกซึ้งกว่าสิ่งปลูกสร้างสมัยใหม่หลายอย่าง บ้านใต้ถุนสูงที่ปรากฏทั่วไปในภาคกลางไม่ใช่เรื่องของสถาปัตยกรรมเท่านั้น แต่คือการออกแบบเพื่อให้น้ำไหลผ่านโดยไม่สร้างแรงดันให้โครงสร้างเกิดความเสียหาย

ตัวอย่างการประยุกต์ใช้ “ใต้ถุนยกสูง”ในยุคสมัยใหม่ ที่โครงการ Avana จาก PBA Estate นำแนวคิดจากใต้ถุนบ้านไทย ดีไซน์ใหม่ให้มีความทันสมัย แต่ยังคงคุณสมบัติช่วยไหลเวียนอากาศภายในบ้าน ลมพัดพาสะดวก ช่วยในเรื่องการระบายความร้อนได้เป็นอย่างดี และยังช่วยลดผลกระทบจากภัยน้ำท่วมได้ด้วย

ภาพจาก https://www.pbaestate.com/avana/

2. คู คลอง หนอง บึง บ่อ ของชุมชนไทยโบราณเป็นระบบระบายน้ำและกักเก็บน้ำที่อิงธรรมชาติ ทำงานได้อย่างต่อเนื่องโดยไม่ต้องพึ่งพาเครื่องจักรกลมากมาย

ตัวอย่างการประยุกต์ใช้ เช่น The Forestias (เดอะ ฟอเรสเทียส์) เป็นโครงการพัฒนาเมืองขนาดใหญ่ที่ให้ความสำคัญกับ ความหลากหลายทางชีวภาพ โดยมีพื้นที่ป่าและพื้นที่สีเขียวกว่า 30 ไร่ใจกลางโครงการ ซึ่งช่วยในการซึมซับและกักเก็บน้ำฝนตามธรรมชาติ

การรับมือเมื่อจำเป็นต้องอยู่ในพื้นที่เสี่ยง พอจะมีทางออกที่ทำได้

สำหรับผู้ที่จำเป็นต้องซื้อหรืออยู่อาศัยในพื้นที่เสี่ยงน้ำท่วม การออกแบบเชิงป้องกันสามารถลดความเสียหายได้อย่างมีนัยสำคัญ การยกพื้นบ้านหรือโครงการให้สูงขึ้นช่วยป้องกันน้ำหลากฉับพลันได้ดี การใช้วัสดุที่ทนต่อน้ำ เช่นผนังก่ออิฐฉาบปูนและกระเบื้องพื้น ช่วยให้บ้านไม่ต้องซ่อมแซมมากเมื่อเกิดน้ำท่วม ระบบระบายน้ำรอบบ้านเป็นหัวใจสำคัญของการจัดการน้ำ รการเตรียมอุปกรณ์ป้องกันน้ำท่วม เช่นประตูป้องกันน้ำ กระสอบทรายสำเร็จรูป หรือแผ่นกันน้ำที่สามารถติดตั้งได้รวดเร็วในยามฉุกเฉิน จุดเล็ก ๆ เหล่านี้สามารถลดค่าใช้จ่ายหลักหมื่นถึงหลักแสนบาทได้ในภายหลัง รวมถึงการจัดวางฟังก์ชั่นใช้สอยหลักหรือพื้นที่ที่มีต้นทุนสูงย้ายขึ้นไปชั้นสูง เปลี่ยนชั้นล่างที่น้ำท่วมถึงเป็นฟังก์ชั่นที่สำคัญรองลงมาหรือต้นทุนต่ำ ถึงแม้น้ำท่วมก็ไม่เสียหายมากนัก

บทสรุป

การเลือกทำเลที่ดี ต้องปลอดภัยทั้งวันนี้และในวันข้างหน้า

การเลือกทำเลอสังหาริมทรัพย์ที่ปลอดภัยจากน้ำท่วมไม่ใช่เพียงการมองหาบ้านหรือที่ดินในราคาที่เหมาะสม แต่คือการเลือกอนาคตที่มั่นคงให้ตนเองและครอบครัว การผสาน data ข้อมูลพื้นที่จริงในระดับจังหวัดและอำเภอ

คำนึงหลายปัจจัยก่อนตัดสินใจซื้อ เช่น หลักคิดการออกแบบบ้าน ระบบป้องกันน้ำท่วม และการประยุกต์ภูมิปัญญาท้องถิ่น จะทำให้คุณสามารถตัดสินใจได้อย่างมั่นใจยิ่งขึ้น ทำเลที่ดีจึงไม่ใช่แค่เดินทางสะดวก มีศูนย์การค้า หรือใกล้โรงเรียนที่ดี แต่ต้องเป็นพื้นที่ที่ “อยู่รอด” และ “อยู่สบาย” ไม่ว่าสภาพอากาศจะเปลี่ยนไปแค่ไหนก็ตาม