เริ่มต้นปีใหม่ 2023 อย่างสดชื่นด้วยปัจจัยบวกฟื้นตัวของวงการอสังหาไทย

ทิศทางอสังหาฯปี 2023 ปีนี้แม้จะมีปัจจัยบวกมาบ้างเช่นเรื่องจำนวนนักท่องเที่ยวและภาพรวมของการเปิดตัวโครงการมีเยอะขึ้นต่อเนื่องจากปีที่แล้ว ปัจจัยเหล่านี้ทำให้ทุกฝ่ายเชื่อว่าปี 2023 นี้จะเป็นปีแห่งการฟื้นตัว แต่จากบริบทการใช้ชีวิตที่เปลี่ยนไปของทั้งผู้บริโภคยุคเก่า และความต้องการของ New Gen ใหม่ ๆ ในเรื่องของวิถีชีวิต การมองโลก หนี้ครัวเรือน ความสามารถในการผ่อนชำระ รวมถึงการใช้เงินจับจ่าย ทั้งหมดล้วนส่งผลต่อความเชื่อมั่นของดีเวลลอปเปอร์ผู้พัฒนาโครงการอสังหาฯ ว่าบางทีธุรกิจอสังหาฯประเภท Residential อาจถึงจุดอิ่มตัวในเร็ววัน

จึงส่งผลให้ดีเวลลอปเปอร์ชั้นนำหลายรายเบนเข็มมาโฟกัสในเรื่องของการพัฒนาธุรกิจในแบบยั่งยืนมากขึ้น มองถึงการขยายธุรกิจให้สอดคล้องกับ Mega Trend ของโลกและความต้องการของลูกค้าในแต่ละช่วงชีวิตมากกว่า ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์จึงไม่ได้หยุดอยู่แค่ด้านการพัฒนาโครงการเพื่อขายเสร็จแล้วจบเพียงด้านเดียว แต่จะปรับตัวไปเน้นในเรื่องของผลิตภัณฑ์และบริการใหม่ ๆ มากขึ้น เช่นเดียวกับ SENA (บริษัท เสนาดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน)) ในฐานะที่เป็นดีเวลลอปเปอร์ที่มีจุดยืนในเรื่องของการพัฒนาโครงการเพื่อตอบโจทย์ความยั่งยืน โดยเฉพาะอย่างยิ่งกับการใช้พลังงานทดแทนอย่าง Solar Energy มาอย่างยาวนาน และในปี 2023 นี้ก็ร่วมมือกับพันธมิตรสำคัญจากประเทศญี่ปุ่น อย่าง Hankyu Hanshin Properties (HHP) ในการพัฒนาโมเดล “บ้านพลังงานเป็นศูนย์” (Zero Energy Housing) อีก จึงน่าติดตามว่าในปี 2023 นี้ทาง SENA จะมีแผนอะไรในการสร้างธุรกิจใหม่ครั้งสำคัญภายใต้ Strategic Direction ใหม่ที่กำหนดไว้ว่า “SENA: The Essential Lifelong Trusted Partner” โดยเมื่อเร็วๆนี้ ทีมงาน Propholic.com ได้เข้าไปพูดคุยแลกเปลี่ยนมุมมองกับคุณแม่ยกคนใหม่แห่งวงการอสังหาไทย ดร.ยุ้ย เกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์ ผู้บริหารบริษัท เสนาดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) เกี่ยวกับประเด็นดังกล่าวว่าทิศทางในการดำเนินธุรกิจครั้งใหม่ของบริษัทฯจะสามารถสร้างความเปลี่ยนแปลงให้กับชีวิตของทุกคนได้ในแง่มุมไหนบ้าง ไปติดตามรายละเอียดกันได้เลย

เกริก Propholic.com : จากที่อยู่ในแวดวงสื่ออสังหาฯ มา ผมสังเกตว่า SENA เป็นเพียงไม่กี่ในดีเวลลอปเปอร์ที่โฟกัสไปที่การทำธุรกิจใหม่ ๆ โดยเฉพาะธุรกิจพลังงานเพื่อความยั่งยืน ในมุมมองผมคิดว่าสองถึงสามปีที่ผ่านมาดีเวลลอปเปอร์ไม่สามารถชูประเด็นเดิมๆ อย่างการประกาศภารกิจในเชิงปริมาณ เช่น จำนวนโครงการที่จะพัฒนา จะสร้างคอนโดกี่ยูนิต จะทำโครงการแนวราบกี่หลัง จะผุดขึ้นในทำเลไหนบ้าง แต่เหล่าดีเวลลอปเปอร์เค้าเปลี่ยนวิธีการสื่อสาร เช่น บอกว่าเปลี่ยนวิธีในการบริหารการทำงานแบบใหม่ บอกว่าโลกมันเปลี่ยนไปแล้วนะ บอกว่าเทรนด์การอยู่อาศัยก็เปลี่ยน ในขณะที่เทคโนโลยีหลายๆ อย่างราคาถูกลง เป็นต้น ยกตัวอย่างที่เห็นชัดคือ SENA Solar House ที่เสนาเคยบุกเบิกทำบ้านติดโซลาร์เซลล์ แต่เดี๋ยวนี้หลายๆ เจ้าก็ทำเช่นกัน เมื่อก่อนต้นทุนบ้านโซลาร์อาจจะเคยแพงแต่เดี๋ยวนี้ถูกลง ดีเวลลอปเปอร์ทุกเจ้าก็พยายามทำ กลายเป็นเทรนด์ใหม่ของดีเวลลอปเปอร์ว่าต่อไปนี้จะมุ่งตรงไปที่เรื่องของพลังงานทดแทน และเรื่องของความยั่งยืน (Sustainability) กันเยอะมาก หลายเจ้าเลย ผมขอถาม ดร.ยุ้ย ในฐานะผู้บริหาร SENA มองว่าทิศทางในการธุรกิจของ  SENA ถือว่าเป็นหนึ่งในผู้นำด้านนี้ไหม และคิดว่ามีอะไรที่ต้องทำในปี 2023 นี้บ้างครับ

ดร.ยุ้ย SENA : เราคงไม่กล้าพูดว่าเป็นผู้นำด้าน Solar House นะแต่เราแค่รู้สึกว่าเราอยากจะเป็นส่วนหนึ่งเฉยๆ ถ้านึกย้อนไปตอนนั้นเรายังยืนอยู่กับ Product เดิมนั่นคือบ้านอยู่ เราแค่รู้สึกว่าอยากทำสินค้าเรายังไงให้มันไม่ส่งผลต่อ Climate Change ไปมากกว่านั้น ไม่ทำให้มันเกิด Carbon Credit ไปมากกว่านี้ เราคิดแค่นั้นแล้วก็ทำมาเรื่อยๆ

หลังจากช่วงโควิดเกิดมาก็มีคีย์เวิร์ดคำว่า  New Normal เกิดขึ้น สิ่งที่เรามองต่างจากคนอื่นก็คือ New Normal เนี่ยไม่ได้หมายถึงเฉพาะในบริบทอุตสาหกรรมที่อยู่อาศัยที่เราทำเท่านั้น ไม่ได้หมายความว่าเราจะออกแบบบ้านใหม่ยังไงให้เหมาะกับไลฟ์สไตล์ New Normal แต่มันมีประเด็นอื่นๆ ของสังคมเข้ามาเชื่อมต่อกันด้วย ประกอบกับหลังจากที่เราได้ร่วมงานทำนโยบายกับท่านผู้ว่ากรุงเทพมหานครก็ทำให้เราได้เห็นสภาพสังคมโดยรวม แต่ถ้าทำธุรกิจอสังหาอย่างเดียวเราก็จะทำตอบโจทย์โฟกัสแค่เฉพาะ Sector ของเราตามปกติและมันยากเหมือนกันนะที่เราจะเห็นทุกมิติทุก Segment  แต่พอเราไปทำนโยบายกับท่านผู้ว่ากรุงเทพฯ มันกลายเป็นการบังคับที่ทำให้เราได้เห็นกว้างกว่าสิ่งที่เราเคยโฟกัส

ปัญหาสังคมที่เราพบมาคือ จริงๆ แล้วการสร้างที่อยู่อาศัยนั้นไม่ได้เรียบง่ายอย่างที่เราคิด คนส่วนใหญ่อาจจะคิดว่าสร้างที่อยู่อาศัยขายนั้นดีเพราะเป็นปัจจัยสี่ที่ทุกคนต้องซื้อ ประโยคนี้อาจจะใช่… แต่ว่าก็ยังมีอีกหลายคนที่ซื้อบ้านไม่ได้นะ ถามว่าทำไมซื้อไม่ได้ เหตุผลเพราะว่าความเหลื่อมล้ำทางรายได้ต่างกันเยอะมาก ราคาบ้านเพิ่มขึ้นทุกปี ขณะที่รายได้ไม่เพิ่มตาม นี่คือปัญหาระดับชาติและปัญหานี่ไม่เล็กลงด้วย ถามต่ออีกว่าแล้วเราจะแก้ไขยังไง ดีเวลลอปเปอร์อย่างเราจะไม่ทำอะไรเลยเหรอ จะสร้างขายแบบเดิมไปเรื่อยๆ แบบนี้หรอ คำถามนี้เป็นคำถามที่เราเอามาคิด

ถ้าเราไม่ได้ทำงานด้านนโยบายสังคมกับทางผู้ว่ากทม. เราคงไม่มั่นใจกับ “ปัญหาคนซื้อบ้านไม่ได้” ขนาดนี้ จริงๆ แล้วข้อมูลเหล่านี้มันมีมานานตั้งแต่ว่าอ่านข้อมูลจาก World Bank ก็ทำรายงานบอกมาว่าปัญหาความเหลื่อมล้ำสูงนั้นเป็นปัญหาระดับโลก ยกตัวอย่างเช่น คนรุ่น Gen Z อายุปัจจุบันราวๆ 20-30 ปีจะสะสมความมั่งคั่ง (Wealth) ได้ยากมากถ้าเทียบกับคนรุ่นอื่นๆ อย่าง Gen X อายุปัจจุบันราวๆ 40-50 ปี ซึ่งมีความสามารถในการสะสม Wealth ได้ง่ายกว่า Gen Z มาก ข้อมูลจากธนาคารแห่งประเทศไทยก็ออกมาพูดประมาณนี้ซึ่งไม่แปลกใจเลย

ตอนที่เราทำงานกับผู้ว่ากทม. พบว่า รายได้ของคนกรุงเทพฯ ลดลงปีละ 9% เพราะเงินเฟ้อ (Inflation) ชนะรายได้ แต่ในขณะที่ราคาบ้านไม่เคยลดลง ถามว่าเพราะอะไร? คำตอบคือ “ราคาที่ดินไม่เคยลดลง” ราคาที่ดินนั้นไม่หวั่นไหวไม่ว่าจะเจอวิกฤติโควิดหรือว่าเจอภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างก็ไม่เคยตรึงราคาที่ดินไว้ได้เลย ราคาที่ดินเอาชนะหมดทุกปัจจัย ดังนั้นเราในฐานะดีเวลลอปเปอร์จะคิดประเด็นเรื่อง New Normal ในแง่ว่าอะไรบ้าง ใช่ประเด็นแค่ผู้คนต้องการพื้นที่ในบ้านเพิ่มมากขึ้นหรือเปล่า เราคิดว่ามันไม่ใช่แค่นั้น มันไม่ใช่ทิศทางแก้โจทย์ปัญหาเหล่านี้ได้เลย

เกริก Propholic.com :  ผมมองว่า ดร.ยุ้ย เหมาะดำรงตำแหน่งในองค์กรภาครัฐนะครับ เพราะจากประสบการณ์ ดร.ยุ้ยทำทั้งคอนโดมิเนียมในกลุ่ม Super Economy ซึ่งมันมาจากใจหรือ Inner ของดร.ยุ้ยที่บอกว่า “ความเหลื่อมล้ำมันมีมากขึ้น” ต้องการพัฒนาคอนโดมิเนียมที่ทำให้ทุกคนสามารถซื้อได้บนทำเลที่ไม่จำเป็นต้องติดรถไฟฟ้าก็ได้ ผมคิดว่าควรจะต้องกระจายให้ทั่วถึงมากกว่าการทำงานกับแค่หน่วยงานใดหน่วยงานหนึ่ง ดูเหมือน ดร.ยุ้ยมองว่าภาพกว้างจากการทำงานในฐานะที่เป็นที่ปรึกษาของผู้ว่ากทม. แล้วก็มารวมกับไอเดียในการพัฒนาโครงการของ SENA

ดร.ยุ้ย SENA : เราขอตั้งใจทำงานกับ SENA นี่แหละดีแล้ว ถ้าไปเป็นคนภาครัฐก็ต้องทำหน้าที่วางกฎระเบียบต่างๆ (Regulate) แล้วให้ผู้ดำเนินการ (Player) คนอื่นๆ เข้ามาทำแทน จริงๆ แล้วสิ่งที่เราคิดมันเยอะมากกว่านั้น เราไม่ได้คิดแค่บริบทของบ้าน แต่เป็นเรื่องของบริการด้านสุขภาพหรือ Health Care เพราะอนาคตจะยิ่งขาดแคลนมากขึ้น เวลาไปชุมชนแออัดเนี่ยสิ่งที่เป็นปัญหานั้นไม่ใช่เรื่องอะไรนะ แต่ปัญหาคือการเข้าถึงยากของบริการด้านสุขภาพ

ในชุมชนไม่มีผู้ให้บริการด้านสุขภาพ (Health Care Provider) โดยปกติจะมี 2 ระดับใหญ่ๆ คือ ระดับบริการสุขภาพของเอกชนก็คือจะพัฒนาไปไกลเลย ส่วนอีกระดับหนึ่งของบริการสุขภาพของภาครัฐซึ่งมีระบบ 30 บาท รักษาทุกโรคและมีสำนักงานหลักประกันสุขภาพแห่งชาติ (สปสช.) หรือระบบอะไรก็แล้วแต่ที่ภาครัฐจัดไว้ให้ แต่ปัญหาคือว่า Supply ของผู้ให้บริการที่จะมารองรับอุปสงค์นั้นไม่เพียงพอ กล่าวคือ Supply สร้างไม่ทันกับ Demand ที่มีเยอะมาก  ยิ่งเวลาผ่านไป Supply ก็ยิ่งขาดแคลนไปเรื่อยๆ แล้วทำไมถึงเป็นเช่นนี้?  คำตอบคือสังคมไทยเรามีผู้สูงอายุเต็มไปหมดเลย ผู้สูงอายุเยอะมากๆ ขณะที่บริการของโรงพยาบาลไม่ได้เกิดขึ้นง่าย

สิ่งที่สังคมควรทำคือการจัดลำดับความสำคัญ (Prioritize) ว่าโรงพยาบาลควรจะต้องทำเฉพาะสิ่งที่จำเป็นต้องทำ แล้วเอาสิ่งที่โรงพยาบาลไม่จำเป็นต้องทำหรือเสียทรัพยากรเอามาให้คนอื่นทำแทน เช่น การจัดให้มีบริการปฐมภูมิ (Primary Care) บริการสุขภาพใกล้ชิดชุมชน เพื่อดูแลรักษาอาการเบื้องต้นสำหรับคนไข้ที่มีอาการเจ็บป่วยแบบไม่ฉุกเฉิน เป็นบริการที่ทุกคนเข้าถึงได้และสามารถทำให้จบที่บ้านได้โดยไม่ต้องไปถึงโรงพยาบาล

ทางหน่วยงานกทม. เป็นคนให้ไอเดียเรื่องบริการสุขภาพนี้มา ซึ่งเราก็เอาไอเดียมาทำโครงการของเรา เดิมที SENA เรามีไอเดียเกี่ยวกับ Smart Living อยู่แล้วจึงเอามาต่อยอด ก็กลายเป็นว่าถ้าใครอยู่บ้านอยู่คอนโดมิเนียมของเสนาก็จะได้รับบริการอำนวยความสะดวกในการเข้าถึงการแพทย์ทางไกล (Telemedicine)  วิดีโอคอลล์กับบุคลากรการแพทย์ได้เลย ไอเดียนี้สานต่อจากที่เราได้ดูแลเมืองนั่นแหละ

ปัญหาการดูแลสุขภาพนี้จะเป็นปัญหาใหญ่ต่อไปเรื่อยๆ เพราะว่ามีผู้ให้บริการน้อยลง สิ่งที่เราพอช่วยแก้ไขได้คือการออกแบบให้ผู้คนไม่จำเป็นต้องเดินทางไปที่โรงพยาบาลก็ได้ นอกจากนี้ยังช่วยลดปัญหาอื่นได้อีก เช่น ถ้าเป็นไข้หวัดแล้วต้องขับรถออกจากบ้านแค่นี้ก็เกิดมลพิษแล้ว ไหนจะเกิดค่าใช้จ่ายค่าน้ำมันต่างๆ นานา ทำไมเป็นแค่หวัดเราจะจบงานที่บ้านเลยไม่ได้ละ “เราจึงคิดที่จะนำเทคโนโลยีมาช่วยอำนวยความสะดวกให้การดูแลสุขภาพ หรือแก้ไขปัญหาสุขภาพเบื้องต้นจบที่บ้านได้”

หลายๆ โปรดักส์ที่ SENA เราทำนั้นจริงๆ แล้วเป็นการมองถึงภาคสังคมด้วย ทำให้ทีมงานของเรารู้สึกว่าไม่ได้แค่ขายที่อยู่อาศัยอย่างเดียวเหมือนกับที่เราเคยทำมาในอดีต แต่สิ่งที่ SENA เราทำในวันนี้คือการเป็น “Lifelong Trusted Partner” พร้อมพัฒนาอย่างยั่งยืนและเคียงข้างทุกคนไปในทุกช่วงของชีวิต เราคิดมาจากเทรนด์หลายเรื่อง คิดมาจากบริบททางสังคมที่เปลี่ยนไป

เกริก Propholic.com :  ดูเหมือนว่าทิศทางของแบรนด์ SENA จากนี้ต่อไปคือคำว่า “The Essential Lifelong Trusted Partner” เหมือนเพื่อนคอยเคียงข้าง?

ดร.ยุ้ย SENA :  ใช่ สาเหตุที่อยากบอกว่าเป็น Trusted Partner เป็นเพราะว่าเมื่อก่อนวงการอสังหาเวลาขายบ้านก็จะขายเสร็จโอนกรรมสิทธิ์แล้วก็จบ แต่ SENA มองว่าถ้าเป็น Partner สิ่งที่เราทำไม่ใช่การขายบ้าน ขายคอนโดแล้วจบ แต่เราอยากขายที่อยู่อาศัยผนวกกับบริการให้กับลูกบ้านที่เลือกมาอยู่อาศัยกับเรา เราจัดให้มี Smart Living ซึ่งจะประกอบไปด้วยเรื่องต่างๆ เยอะแยะ เช่น Primary Care at Home ดูแลสุขภาพตั้งแต่ในบ้าน และอื่นๆ

ไอเดียทั้งหมดนี้เกิดจากการเข้าใจบริบทของเมืองเพราะได้ไปทำงานเป็นที่ปรึกษาของผู้ว่ากทม. ก็เลยได้เข้าใจจริงๆ ว่าทำไม United Nations ถึงต้องประกาศย้ำให้ทุกองค์กรช่วยกันผลักดันเป้าหมายเพื่อความยั่งยืนหรือทำ Sustainable Development Goals (SDGs) ทั้ง 17 ข้อ และเกิดความเข้าใจจริงๆ ว่าทำไมองค์กรเอกชนอย่างเราต้องทำ ESG (Environmental, Social, and Governance) ถ้าสมมุติไม่ได้ผ่านงานภาครัฐตรงนั้นมา เราก็อาจจะมอง SDG และ ESG แบบผ่านๆ แค่รู้ว่าเขาบังคับให้ทำก็ทำไปแบบไม่เก็ตไม่อินกับมันมากนัก เราอาจจะรับรู้ปัญหาการเปลี่ยนแปลงภูมิอากาศ (Climate Change) เราเข้าใจนะว่ามันทำให้โลกร้อนทำให้ภูมิอากาศโลกรวน แต่ SDG ครอบคลุมใหญ่กว่าแค่เรื่องภูมิอากาศมาก  เช่น สังคมไทยมีความเหลื่อมล้ำทางรายได้ก็ถือเป็นหนึ่งในปัญหาที่เกี่ยวข้องกับความยั่งยืนเหมือนกัน

มุมมองเหล่านี้ทำให้ SENA เห็นว่าการสร้างความยั่งยืนจะมาช่วยแก้ปัญหาบริบทเมืองที่เต็มไปด้วยปัญหายากๆ ของสังคม (Social Challenge) และช่วยแก้ปัญหาใหม่ๆ ได้อย่างไร การที่เราได้เห็นบริบทแบบนั้นทำให้เรามองธุรกิจเปลี่ยนแปลงไป เราไม่ได้มองธุรกิจตัวเองเป็นแค่คนขายบ้านแล้วจบงานอย่างเดียว แต่ภายใต้ปัญหาสังคมที่เปลี่ยนแปลงไปเราเลยมองว่าอยากเป็น Partner เคียงข้างกับผู้อยู่อาศัยในระยะยาวมากกว่า

ซึ่งปัจจุบันคงไม่มีดีเวลลอปเปอร์รายไหนหรอกที่ไม่อยากได้ลูกค้าระยะยาวมาซื้อซ้ำสองสามรอบ ใครๆ ก็อยากได้ลูกค้าที่อยู่ด้วยกันยาวๆ ทั้งนั้นแหละ แต่ SENA เรากลับมองว่าธุรกิจที่เราอยากทำคือธุรกิจที่พัฒนาอย่างยั่งยืน (Sustainable Development) เราอยากทำสิ่งที่ไม่เบียดบังทรัพยากรสำหรับคนรุ่นหลังที่กำลังจะมีบทบาทสำคัญในยุคหน้า (Future Generation) เรากำลังเลือกทำธุรกิจที่ทำให้คนยุคอนาคตอยู่ดีขึ้นได้ ถ้าทบทวนแล้วว่าธุรกิจที่เราทำก่อให้เกิดมลพิษสูง เราก็ควรทำธุรกิจที่ลดการเกิดมลพิษได้ด้วย อย่าง SENA เราขายบ้านก็ต้องขายอยู่แล้วไปตามเดิม แต่บรรดา Social Challenge ปัญหาสังคมต่างๆ และสิ่งที่เกิดขึ้นพร้อมกับสิ่งที่อาจจะกระทบในอนาคตนั้นสามารถเปลี่ยนมุมมองการทำธุรกิจของเราได้ ปัจจัยเหล่านี้ทำให้เราเก็บรายได้ได้มากขึ้น ช่วยเหลือสังคมได้ด้วย แล้วก็ไม่ทำธุรกิจที่ทำร้ายคนรุ่นหลัง

การลดคาร์บอน (Decarbonization) คนส่วนใหญ่อาจนึกถึงธุรกิจพลังงาน แต่เรามองว่าการลดคาร์บอนเป็นวิถีชีวิตเป็นไลฟ์สไตล์ มันไม่ใช่แค่ธุรกิจพลังงานเท่านั้น สมมุติเราไม่ต้องเดินทางไปหาหมอนอกบ้านแล้ว ไม่ไปโรงพยาบาลแต่ใช้ Telemedicine วิดีโอคอลล์คุยกับหมอแทน ไลฟ์สไตล์นี้เท่ากับเราได้ลดคาร์บอนแล้วนะเพราะไม่ได้ขับรถยนต์ออกไป ทิศทางของ SENA กำลังจะช่วยทำให้ผู้คนมีไลฟ์สไตล์แบบลดคาร์บอนแม้แค่อยู่ในบ้าน เมื่อโจทย์ธุรกิจมุ่งสู่การลดคาร์บอนดังนั้นธุรกิจที่เรากำลังจะเสริมเข้ามามีอีกเยอะแยะ เช่น ธุรกิจที่เกี่ยวกับงานบริการภายในบ้าน ช่วยให้ประหยัดเวลาประหยัดเงินมากขึ้นโดยยังรักษาผลประโยชน์คงเดิม หรืออีกแง่คือใช้เงินและเวลาเท่าเดิมแต่ได้ผลลัพธ์มากขึ้น ซึ่งสิ่งเหล่านี้ก็คือวิถีแห่งการลดคาร์บอนทั้งนั้น SENA เราจะช่วยให้คนใช้ชีวิตแบบลดคาร์บอนได้ง่ายและสะดวกขึ้น

ย้ำว่า SENA เราไม่ได้ขายบ้านและคอนโดอย่างเดียว แต่เราอยากเป็น Partner กับผู้พักอาศัย เราจึงนำเสนองานบริการต่างๆ ที่คนพักอาศัยอยากใช้และส่งเสริมให้เกิดไลฟ์สไตล์ลดคาร์บอน เช่น  บริการแอปพลิเคชั่นจ้างแม่บ้านทำความสะอาด ถ้าใช้วิธีเก่าคืออาจต้องเสียค่าโทรศัพท์เรียกหลายรอบ หรือบางทีเรียกได้จริงแต่ว่าจะมาทำงานจริงไหม มาบ้างไม่มาบ้าง เราก็จะมีรายละเอียดเรื่องยิบๆ ย่อยๆ พวกนี้เข้ามาปนในการคิดดีไซน์งานด้วย

สิ่งที่เราสร้างความสัมพันธ์เป็นสิ่งผูกใจของเรากับลูกค้าให้มาเป็น Partner ในระยะยาว คือ SENA Service โดยเราเองก็หวังแหละว่าเมื่อขายบ้านลูกค้าเสร็จแล้วก็อยากให้ลูกค้ามาซื้อซ้ำกับเราอีกครั้ง เมื่อลูกค้าเกิดความเปลี่ยนแปลงในขั้นของชีวิต (Life Stage) เช่น มีลูกเพิ่มก็อยากขยับขยายพื้นที่ซื้อบ้านใหม่ แต่ว่าวันนี้ SENA ไม่ต้องรอชีวิตลูกค้าเปลี่ยนขนาดนั้น แต่เราสามารถผูกพันกับลูกค้าผ่าน SENA Service ต่างๆ ที่เรามีได้เลยในทุกจังหวะของชีวิต

งานอีกแขนงที่ SENA กำลังทำอยู่คือการเป็นสถาบันการเงินของตัวเองด้วย ตอนนี้เรากำลังขอใบอนุญาตจากธนาคารแห่งประเทศไทย สาเหตุที่ SENA จะมาทำงานด้านไฟแนนซ์เพราะเริ่มมาจากที่ ดร.ยุ้ยเองเคยทำงานเป็นอาจารย์ด้านการเงินมาก่อนด้วย และ SENA เราเจอปัญหาหน้างานพบความจริงที่ว่า ลูกค้าอยากได้บ้านนะแต่เค้าไม่มีเงินเก็บออม ไม่วางแผนการเงินมาก่อน และหลายคนก็กู้ซื้อบ้านยาก บางคนเข้าไม่ถึงแหล่งเงินทุนกู้ซื้อบ้านได้ ปัญหาคนรุ่นใหม่โดยเฉพาะ Gen Z ที่ลำบากในการสะสมความมั่งคั่งเพราะการเจริญเติบโตของค่าเงินโตไม่เท่ากับค่าของที่จะซื้อ สารพัดปัญหาการเงิน เราก็มาคิดว่าเราจะช่วยแก้ปัญหานี้ยังไง และจะทำยังไงให้ลูกค้าสามารถมีบ้านได้ตามหวัง

จริงๆ วิธีที่แก้ปัญหาการเงินที่ฟังเข้าใจง่ายที่สุดแต่ทำยากที่สุดคือ “การออมให้เร็วที่สุด” เราเลยคุยกับธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) อย่างจริงจังเลยว่าจะทำยังไง ซึ่งทางธปท. ก็ตั้งใจทำความรู้ด้านการเงิน (Financial Literacy) และการวางแผนการเงินให้ออกมาเป็นวาระแห่งชาติ ซึ่งเราก็มองว่าเป็นเรื่องจำเป็น ไม่มีใครช่วยเหลือเงินใครได้ ทุกคนต้องจัดการการเงินด้วยตัวเอง แล้วเราคิดว่าน้องๆ รุ่น Gen Z เป็นเด็กฉลาดเรียนรู้ไวและลูกค้าทุกวัยของเราก็มีความตั้งใจมีเป้าหมายอยากมีบ้านอยู่แล้ว ดังนั้นถ้าเราให้การศึกษาที่ดี บอกวิธีการวางแผนการเงินที่ดีนั้นทำอย่างไรมันน่าจะทำให้ทุกคนวางแผนการเงินดีได้ด้วย

การที่ SENA ตัดสินใจทำสถาบันทางการเงินของตัวเองขึ้นมาเพื่อจะบอกกับสังคมว่า “การให้การศึกษากับสังคมในเรื่องการวางแผนทางการเงินเพื่อยกระดับการเข้าถึงสินเชื่อบ้านได้ง่ายขึ้น” ไม่เฉพาะเด็กวัย Gen Z เท่านั้น แต่รวมถึงคนที่เคยมีประวัติติดเครดิตบูโรหรือว่ากลุ่มกู้บ้านยาก เพื่อทำให้ทุกคนสามารถเข้าถึงแหล่งการกู้บ้านได้ง่ายขึ้น

เกริก Propholic.com :  แต่ดีเวลลอปเปอร์หลายเจ้าเขามักทำแค่ปล่อยกู้การปล่อยสินเชื่อโดยตรงมากกว่า แล้ว SENAทำสถาบันการเงินจะมีอะไรที่พิเศษกว่าไหม

ดร.ยุ้ย SENA : เราไม่ใช่สถาบันการเงินแบบให้รับฝากเงินนะ แต่เราจะประยุกต์ระหว่างความเป็นเงินกู้ส่วนบุคคล (Personal Loan) กับ Non-Finance หมายถึงเราปล่อยกู้นั่นแหละ แต่เมื่อเราอยู่ในรูปแบบสถาบันการเงินเราจะสามารถมองเห็นแพตเทิร์นการเงินของคนว่าเป็นอย่างไร ซึ่งอาจจะแตกต่างจากบริษัทอื่นทำ อย่างบางเจ้าทำ Campaign ว่าให้เช่าอยู่ก่อนแล้วเอาค่าเช่ามาหักลบกับค่าซื้อบ้านในภายหลังและสามารถกู้บางส่วนกับทางดีเวลลอปเปอร์ได้ แบบนี้ไม่ได้เปิดเป็นสถาบันการเงิน ซึ่งแบบ Rent-to-Own แบบนี้ SENA ก็เคยทำมาและยังทำอยู่เช่นกัน  นั่นคือบริการ “เสนาเช่าซื้อ” เป็นธุรกิจบริการสินเชื่อส่วนบุคคลเพื่อซื้อบ้านและคอนโดมิเนียมเพื่อให้ลูกค้าทุกคนสามารถมีที่อยู่อาศัยได้ง่ายขึ้น

เรามองว่าปัญหาการเงินเป็นปัญหาระดับชาติ เราไม่รู้สึกว่าจะสามารถแก้ภายในเร็วๆ ได้ แต่คนยังต้องการที่อยู่อาศัย แล้วจะทำยังไงต่อ ดังนั้น SENA เลยอยากสร้างที่อยู่อาศัยที่ราคาไม่สูงเพื่อตอบโจทย์คนกลุ่มการเงินไม่แข็งแรงที่เรากำลังสนใจและเรารู้สึกว่าอยากมีเครื่องมือช่วยเค้าให้เข้าถึงแหล่งเงินกู้ เราคงไม่ได้เข้ามาแทนที่ธุรกิจเงินกู้บ้านหรอกนะ แต่เราแค่เป็นบันไดให้เค้าเข้าถึงได้ง่ายขึ้น ดังนั้นสิ่งที่ SENA ทำค่อนข้างคิดต่างจากบริษัทอื่น เราจะช่วยปัญหาคนมีปัญหาการเงินซื้อบ้านไม่ได้ซึ่งต้องทำแบบจริงจังรูปแบบสถาบันการเงิน เพราะต้องมีเครื่องมือในการปล่อยเงินกู้ มีการประเมินคะแนน Credit Scoring และมีเครื่องมือในการติดตามหนี้ สถาบันการเงินที่ SENA กำลังทำต้องมีทุกอย่างตามกฎเกณฑ์ของธนาคารแห่งประเทศไทยซึ่งเค้าจะเป็นผู้ตรวจ เราต้องลงทุนซื้อเครื่องมือทำ Credit Scoring ด้วยนะ

สาเหตุที่ SENA เราจริงจังกับการช่วยเหลือคนให้จัดการเงินเพื่อซื้อบ้านให้ได้ เพราะเรารู้สึกว่าถ้าเราไม่ทำแล้วบ้าน segment ที่เราอยากขายก็จะเจอปัญหาระดับชาติไปเรื่อยๆ ไม่จบสิ้น แล้วเราจะต้องมาขายด้วยวิธีปล่อยเช่าบ้าง ซึ่งมันไม่ใช่วิธีที่ยั่งยืน เราคิดว่าเราควรทำได้ดีกว่านั้น ควรสร้างระบบการกู้และวางแผนการเงินอย่างเป็นระบบจะเหมาะสมมากกว่า แต่ไม่ใช่เราไม่หวังกำไรนะ เราเป็นองค์กรธุรกิจก็ย่อมหวังกำไร แต่ก็ไม่ใช่หวังกำไรดอกเบี้ยเยอะๆ เพราะเป้าหมายเราคือเป็น Partner คอยเคียงข้างคนที่อยากมีบ้านเป็นของตัวเอง

เกริก Propholic.com :  ถ้าพูดถึงธุรกิจ Residential ของ SENA เมื่อดูจากโครงสร้างบริษัทปีล่าสุดเห็นว่ามี 2 กลุ่มคือ SENA และ SENA J อยากให้อธิบายว่าแต่ละกลุ่มมี Positioning ในการพัฒนาที่ต่างกันยังไง และเนื่องจากในตลาดหลักทรัพย์ฯมีคำว่า SENA อยู่ทั้งสองบริษัท อยากรู้ว่าทิศทางธุรกิจของทั้งสองบริษัทเป็นอย่างไร?

ดร.ยุ้ย SENA : ธุรกิจพัฒนาอสังหาฯ ก็ยังเป็นธุรกิจหลัก และยังคงร่วมทุนแบบ Project Base กับทางญี่ปุ่น Hankyu Hanshin เหมือนเดิม

ส่วนธุรกิจ SENA Solar เรามองว่าเป็นการลงทุนที่ค่อนข้างหนัก (Heavy Investment) เหมือนกันนะ สมัยก่อนมองว่าไม่ได้จะทำมันเยอะมากเพราะตั้งใจจะให้เป็นส่วนเติมเต็มในการทำธุรกิจอสังหาฯ เฉยๆ แต่เดี๋ยวนี้ SENA Solar กลายเป็นธุรกิจหลักอันนึงไปแล้ว มีการทำข้อตกลง MOU กับ ญี่ปุ่น มีการร่วมทุน Joint venture ในญี่ปุ่น

ส่วนสินค้าเดิมในพอร์ตของกลุ่มบริหารโดย SENA J ก็จะยังคงทำต่อไป แต่โครงการใหม่ๆ ของ SENA J จะวาง Positioning สินค้าใหม่โดยทำเป็นบ้านกลุ่มระดับพรีเมี่ยม โดยจะตั้งชื่อใหม่โดยไม่ใช้แบรนด์ว่า SENA ต้องรอดูว่าจะชื่ออะไร ปัจจุบันแปลงที่ดินไม่ค่อยมีให้ทำ Segment กลางๆ แล้ว เราก็ต้องปรับตัวขยายสู่ตลาดบ้านพรีเมี่ยมบ้าง

ส่วนธุรกิจ Property Management อย่าง Victory และ ACRM เราไม่ได้โฟกัสที่บริหารอาคารนะ แต่เราจะบริหารทรัพยากรบุคคลเพื่อให้บริการลูกค้าอสังหาฯได้ ธุรกิจนี้เป็นธุรกิจที่ต้องนำด้วยเทคโนโลยี จะมาใช้คนจำนวนมากๆ เหมือนก่อนไม่ได้เพราะเปลืองค่าใช้จ่าย SENA เลยจะทำคล้ายๆ แพลตฟอร์ม เราทำ Joint venture กับทางญี่ปุ่น มีการส่งพนักงานไปเรียนรู้วิธีบริหารจัดการอาคารที่ญี่ปุ่นด้วย สาเหตุที่ SENA ต้องทำธุรกิจ Property Management ไปด้วยเพราะมันเป็นเหมือนคนคอยดูแล นอกจากนี้ก็ยังมีโมเดลธุรกิจทำสถานดูแลผู้สูงอายุ (Nursing Home) ด้วยตาม เทรนด์ใหม่ๆ

เกริก Propholic.com : ในส่วนของ Sena J เห็นว่ามีธุรกิจ Broker ซื้อมาขายไปรวมอยู่หลายตัวเลย ไม่แน่ใจว่า Acute Realty เดิมที่เป็นเอเจนต์กลายเป็นทำ AMC ไปแล้วเหรอ และมี Sena Sure เข้ามาดูแลในเรื่องการทำตลาดรีเซลของบ้านเสนาแทนหรือว่าธุรกิจซื้อขายบ้านมือสองจะอยู่ภายใต้ Sena Sure ทั้งหมด อยากให้เล่าว่าจะทำอะไรบ้าง?

ดร.ยุ้ย SENA : ธุรกิจตัวแทนขายอสังหาฯ อย่าง Acute Realty ก็ทำอยู่ เราไม่ได้ขายแค่บ้านแบรนด์เสนาแต่จะขายของทุกเจ้า ซึ่งจะไม่ซ้ำกับธุรกิจใหม่ SENA Sure เป็นธุรกิจโซลูชั่นเกี่ยวกับบ้านมือสอง โดยเฟสแรกจะเป็นการไปซื้อเหมา NPA จากธนาคารมารีโนเวทปรับปรุงแล้วขาย สาเหตุที่ SENA อยากทำธุรกิจบ้านมือสองเพราะว่าเป็นธุรกิจที่สอดคล้องกับทิศทางขององค์กรที่จะออกแบบชีวิตให้ช่วยกันลดคาร์บอน (Decarbonization) เราเห็นกรณีศึกษาที่ญี่ปุ่นบ้านว่างเต็มไปหมดแล้วจะสร้างใหม่ทำไม สร้างใหม่ก็เกิดคาร์บอน มีบ้านเก่าให้อยู่ก็แค่เปลี่ยนให้มันน่าอยู่ ส่วนอีกสาเหตุคือฝั่งดีมานด์ลูกค้า คือใครๆ ก็อยากซื้อบ้านมือหนึ่งทั้งนั้นแหละ แต่สู้ราคาของใหม่ๆ ไม่ไหวในโลเคชั่นนั้นๆ เพราะราคาสูง ดังนั้นเราก็เลยจะซื้อบ้านมือสอง ราคาดีในโลเคชั่นที่เราเลือก ซึ่งต้องมีสเปคเป็นที่ดินราคาแพง มีคนสนใจซื้อ เราก็จะเข้าไปซื้อโลเคชั่นนั้นๆ โดยช่วงแรกจะจำกัดทำแค่บ้านแนวราบอย่างเดียวก่อน ขอเริ่มไม่เยอะเพราะต้องการความมั่นคงด้านการบริหารจัดการให้เรายังสามารถดูแลได้ดี

จากบทสนทนาดังกล่าว เชื่อว่าหลายคนคงพอที่จะเห็นภาพของก้าวต่อไปในแบบ Big Move ของบริษัท SENA ในอนาคตแล้วว่า ดร.ยุ้ย กำลังค่อยๆเปลี่ยนภารกิจขององค์กรให้เข้ามาสู่การช่วยแก้ไขปัญหาสังคม มุ่งสู่เป้าหมายในการพัฒนาโครงการเพื่อความยั่งยืน เอาใจใส่ลูกค้าและสังคมมากขึ้น โดยเน้นไปที่การทำให้ SENA เป็น Lifelong Trusted Partner เหมือนเพื่อนเหมือนคุณแม่ที่คอยอยู่เคียงข้างดูแลลูกๆ ทุกคนให้มีความสุขในระยะยาว ซึ่งผมคิดว่าเป็นทิศทางที่ดูชัดเจนและคิดว่าลูกค้าของ SENA ก็น่าจะรับรู้ Key Message นี้ได้จริงจากผลงานที่ทีม SENA ทำมาและที่กำลังจะทำต่อไปในอนาคตด้วยครับ

ขอขอบพระคุณ ดร.ยุ้ย เกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์ ผู้บริหารบริษัท เสนาดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) ที่ให้โอกาสทีมงาน Propholic.com มาพูดคุยแลกเปลี่ยนความคิดเห็นในครั้งนี้ครับ

————————————————-

SENA มุ่งมั่นยกระดับคุณภาพชีวิตให้ผู้คนในสังคม
ศึกษาเพิ่มเติมได้ที่ www.sena.co.th

เรียบเรียงบทสัมภาษณ์โดย ต่อทอง ทองหล่อ

แหล่งข้อมูล

เจาะใจ ดร.ยุ้ย กับมุมมองต่อตลาดอสังหาท่ามกลางภาวะวิกฤติ