โอกาสของใคร? เมื่อ “ไฮโซเมียนมา” แห่ย้ายฐาน ไทยกลายเป็นบ้านหลังที่สอง Thailand: Myanmar’s second home
ต่อทอง ทองหล่อ
24 September, 2025 at 13.27 pm
หลังการรัฐประหารปี 2021 ประเทศเมียนมาเผชิญความไม่แน่นอนทั้งด้านการเมืองและเศรษฐกิจ ค่าเงินจ๊าตผันผวน เงินเฟ้อพุ่ง และมาตรการควบคุมเงินตราที่เข้มงวดขึ้น ทำให้กลุ่มชนชั้นกลางและคนมีฐานะจำนวนมากในเมียนมาเริ่มมองหาที่พึ่งใหม่เพื่อความมั่นคงของครอบครัวและทรัพย์สิน ไทยกลายเป็นจุดหมายที่ตอบโจทย์ “Thailand is Myanmar’s second home” ทั้งด้วยระยะทางใกล้ ระบบกฎหมายที่มั่นคงกว่า โรงเรียนและโรงพยาบาลมาตรฐานสูง รวมถึงตลาดอสังหาที่เปิดให้นักลงทุนต่างชาติซื้อคอนโดได้
สถิติที่สะท้อนเทรนด์ใหม่
ขอพาไปดูตัวเลขภาพรวมของชาวเมียนมาทุกเซ็กเมนต์กันก่อน
ในปี 2024 มีชาวเมียนมาประมาณ 1.3 ล้านคนเข้าประเทศไทย โดยเฉลี่ย 27,000 รายต่อเดือน การเข้าเมืองระยะยาวเพิ่มขึ้น 28% เมื่อเทียบกับปี 2023 โดยส่วนใหญ่เข้าผ่านเชียงราย ตาก ระนอง และกาญจนบุรี ประมาณ 44% ไม่มีเอกสาร และ 12% อ้างเหตุผลด้านความปลอดภัย ส่วนใหญ่เข้ามาเพื่อโอกาสทางเศรษฐกิจการค้าหรือค่าครองชีพที่ดีกว่า โดยเฉพาะช่วงมีการบังคับเกณฑ์ทหาร การเข้าเมืองมาไทยเพิ่มขึ้นกว่า 3 เท่าในเดือนมีนาคมถึงเมษายน 2024 เทียบกับปีก่อนหน้า
ข้อมูล ณ วันที่ 1 มกราคม ปี 2025 คาดว่ามีชาวเมียนมาอาศัยอยู่ในไทยทั้งหมดประมาณ 4.1 ล้านคน โดย 2,270,382 คนเป็นแรงงานข้ามชาติที่ลงทะเบียนถูกกฎหมาย คิดเป็น 68% ของแรงงานต่างชาติทั้งหมด ส่วนใหญ่ (88%) ได้การขึ้นทะเบียนภายในประเทศ ตามมาตรการของคณะรัฐมนตรี และ 11% ลงทะเบียนผ่านข้อตกลง MOU มีผู้ถือใบอนุญาตทำงานชั่วคราวน้อยกว่า 1% ของทั้งหมด
ภาพแสดงสัดส่วนเพศของประชากรเมียนมาที่เข้ามาไทย พบว่ามีสัดส่วนเพศชาย (53%) ซึ่งสูงกว่าเพศหญิง (47%) โดยสัดส่วนอายุประชากรเมียนมาทั้งสองเพศที่เข้ามาอยู่ไทยส่วนใหญ่จะอยู่ในวัยแรงงานมีอายุ 20-39 ปี รวมกันอยู่ที่ประมาณ 30% มีวัยกลางคนอายุ 40-59 ปีประมาณ 11% มีเยาวชน อายุ 0-20 ปี ประมาณ 10% และมีผู้สูงอายุ 60 ปีขึ้นไป ประมาณ 1%
จากการประเมินขององค์การระหว่างประเทศเพื่อการโยกย้ายถิ่นฐาน (International Organization for Migration หรือ IOM) เกี่ยวกับจำนวนชาวเมียนมาที่อาศัยอยู่ในไทย พบว่าปริมาณผู้ที่เข้ามาระหว่างปี 2012–2022 เพิ่มขึ้นเรื่อยๆ โดยมีจุดสูงสุดในปี 2018 ขณะที่ 29% เข้ามาหลังการยึดอำนาจของกองทัพในปี 2021 และมีข้อสังเกตว่าในปี 2023–2024 จำนวนผู้เข้ามาไทยอาจถูกรายงานต่ำกว่าความเป็นจริง
ส่วนตัวเลขจากศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) และสำนักข่าวต่างประเทศยืนยันแนวโน้มการไหลเข้าของทุนเมียนมาอย่างชัดเจน
ปี 2021 คนเมียนมาโอนกรรมสิทธิ์คอนโดเพียง 30 หน่วย มูลค่า 274 ล้านบาท
ปี 2022 ตัวเลขพุ่งเป็น 349 หน่วย มูลค่า 2.55 พันล้านบาท
ปี 2023 เพิ่มขึ้นอีกเป็น 564 หน่วย มูลค่า 3.7 พันล้านบาท
ครึ่งแรกของปี 2024 มีการโอนแล้ว 638 หน่วย มูลค่า 3.24 พันล้านบาท มากกว่าทั้งปี 2023 ไปแล้ว
ในกรุงเทพฯ ช่วงไตรมาสแรกปี 2024 มีการโอนถึง 366 หน่วย คิดเป็นมูลค่า 2.1 พันล้านบาท เพิ่มขึ้นกว่า 4 เท่าเมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันปีก่อน
รายงานจาก Reuters ยังระบุว่าในช่วง 9 เดือนแรกของปี 2024 มูลค่าการซื้อคอนโดโดยชาวเมียนมาสูงถึง 5.46 พันล้านบาท ซึ่งทำให้พวกเขาก้าวขึ้นมาเป็นหนึ่งในกลุ่มผู้ซื้ออสังหาต่างชาติรายใหญ่ที่สุดของไทย รองเพียงจีน
คนเมียนมามองอสังหาไทยอย่างไร
สำหรับคนเมียนมา อสังหาไทยไม่ใช่เพียงการลงทุนเพื่อเก็งกำไร แต่คือ ทรัพย์สินปลอดภัย (safe haven asset) ที่ช่วยรักษามูลค่าทรัพย์สินและสร้างทางเลือกให้ครอบครัว หลายครอบครัวเลือกคอนโดใกล้โรงเรียนนานาชาติและโรงพยาบาลเอกชน ขณะที่นักธุรกิจบางกลุ่มใช้คอนโดเป็นฐานพักอาศัยกึ่งถาวรเพื่อเชื่อมต่อธุรกิจในภูมิภาค มุมมองนี้สะท้อนว่าอสังหาไทยมีคุณค่ามากกว่า “ที่อยู่” แต่เป็นการซื้อความมั่นใจในอนาคต
จากไฮโซสู่ชนชั้นกลาง
แม้ปรากฏการณ์นี้มักถูกอธิบายว่าเป็นการย้ายทุนของ “เมียนมาไฮโซ” แต่จากประสบการณ์ตรงของผู้เขียนที่ได้สำรวจตลาดคอนโดระดับ economy–middle (ราคาราว 1–4 ล้านบาท) ในกรุงเทพและเชียงใหม่ ก็เริ่มเห็นเจ้าของกรรมสิทธิ์และผู้เช่าที่เป็นคนเมียนมาเพิ่มขึ้นเรื่อย ๆ โดยเฉพาะในย่านที่ใกล้มหาวิทยาลัยและแหล่งงานเมืองใหญ่ และมากกว่านั้นเราเริ่มเห็นคนรุ่นใหม่ที่มีการศึกษาสูงจากเมียนมาเข้ามาสมัครงานในประเทศไทยมากขึ้นด้วย ถ้าเป็นคนที่อยู่ในวงการทรัพยากรบุคคลจะมองเห็นเทรนด์นี้ได้ชัดเจน
นั่นหมายความว่า คลื่นใหม่ไม่ได้จำกัดอยู่เพียงกลุ่มมหาเศรษฐี แต่ยังรวมถึงชนชั้นกลางที่มีกำลังซื้อพอสมควร และพร้อมใช้ไทยเป็นจุดพักพิงชีวิตหรือสะพานสู่อนาคตของลูกหลาน
โอกาสของใครในวงการอสังหาไทย
1. โอกาสของผู้พัฒนาโครงการคอนโดระดับล่าง-กลาง-บน
คอนโดมิเนียมสามารถขายให้คนต่างชาติได้ ดังนั้นชาวเมียนมามีสิทธิ์ซื้อได้แน่นอน โครงการที่มีคุณภาพ ใกล้แหล่งเรียน แหล่งงาน ใกล้โรงพยาบาล และเดินทางสะดวก จะตอบโจทย์ทั้งครอบครัวชนชั้นกลางและคนมีฐานะได้ นักขายและนักการตลาดของบริษัทผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ควรทำการตลาดกับชาวเมียนมาด้วยเพื่อเพิ่มโอกาสการขาย
2. โอกาสของตัวแทนขายและที่ปรึกษาด้านอสังหา
ลูกค้ากลุ่มนี้ต้องการบริการครบวงจรที่ไว้วางใจได้ ตั้งแต่กฎหมายการถือครอง การโอนเงิน ไปจนถึงการจัดการทรัพย์สิน การสร้าง “แพ็กเกจบริการ” จะทำให้งานขายมีประสิทธิภาพมากขึ้น บางครั้งอาจต้องร่วมมือกับชาวเมียนมาเพื่อเจาะเข้าถึงกลุ่มลูกค้าได้ ทลายกำแพงภาษาลง
3. โอกาสของโรงเรียนนานาชาติและโครงการอสังหาที่ผูกกับการศึกษา
เนื่องจากความไม่มั่นคงของการเมืองและกฎหมายในเมียนมา ครอบครัวไฮโซและชนชั้นกลางเมียนมามักย้ายทั้งบ้านมาเพื่อลูกได้รับความปลอดภัยในการใช้ชีวิตในไทย ดังนั้นการตลาดที่เชื่อมกับสิทธิการเข้าเรียนหรือทำเลใกล้โรงเรียนจึงดึงดูดครอบครัวชาวเมียนมาโดยตรง
4. โอกาสของผู้ประกอบการ Serviced Apartment , Luxury Rental รวมถึงอพาร์ตเมนต์ให้เช่าทั่วไป
แม้มีเงินสดจะซื้ออสังหาได้ แต่บางครอบครัวก็ยังไม่พร้อมซื้อทันที อาจจะเลือกเช่าระยะยาวไปก่อน ตลาดเช่าจึงได้รับอานิสงส์ไปด้วย ผู้ประกอบการควรเปลี่ยนทัศนคติและเปิดรับโอกาสนี้ เรียนรู้ที่จะสื่อสารกับกลุ่มเป้าหมายชาวเมียนมา
5. โอกาสของธุรกิจ Wellness และ Medical Property
การเข้าถึงการรักษาพยาบาลที่ได้มาตรฐานคือแรงดึงดูดสำคัญ อสังหาที่เชื่อมโยงกับโรงพยาบาลและศูนย์สุขภาพจึงเป็นอีกโอกาสใหม่เพื่อเจาะกลุ่มผู้สูงอายุรายได้สูงชาวเมียนมา
กระแสการซื้อคอนโดของคนเมียนมาเป็น “คลื่นทุนใหม่” ที่มาแรงและยังขยายฐานกว้างขึ้นจากกลุ่มไฮโซไปสู่ชนชั้นกลาง เทรนด์นี้จึงไม่ใช่เพียงการลงทุนระยะสั้น แต่สะท้อนความต้องการสร้าง “บ้านหลังที่สอง” ในไทย สำหรับวงการอสังหาไทย นี่คือโอกาสในการพัฒนาโครงการและบริการที่ตอบโจทย์ความต้องการหลายระดับ ตั้งแต่โครงการหรูไปจนถึงคอนโด economy ที่ออกแบบมาเพื่อครอบครัวต่างชาติ
นอกจากอสังหาริมทรัพย์แล้ว ปัจจุบันในกรุงเทพฯ เริ่มเห็น ร้านอาหารและธุรกิจบริการที่ดำเนินการหรือจัดตั้งโดยนักธุรกิจชาวเมียนมาเพิ่มมากขึ้น โดยเฉพาะในย่านสุขุมวิท ซึ่งเป็นพื้นที่ที่มีชาวต่างชาติเข้าอยู่มาก การปรากฏตัวของธุรกิจเหล่านี้สะท้อนว่า ภาพของเมียนมาไฮโซและชนชั้นกลางเริ่มย้ายเข้ามาในไทยอย่างปักหลักชัดเจน
ภาพอาหารในร้านอาหารเมียนมารสชาติแบบเมียนมาแท้ที่มาเปิดกิจการในไทย อยู่ในย่านสุขุมวิทใต้ ผู้เขียนพบว่าเจ้าของร้านเป็นชาวเมียนมามาเช่าตึกทำร้านอาหาร มีลูกน้องในร้านเป็นชาวเมียนมา และลูกค้าที่มากินก็เป็นเมียนมาเช่นกัน เป็นหนึ่งข้อมูลที่จับต้องได้จริงว่า ชาวเมียนมามาปักหลักในไทยกันมากขึ้นจนถึงขนาดมีร้านอาหารรสชาติท้องถิ่นเมียนมากันเลยทีเดียว
