แสนสิริเพิ่งจัดงานแถลงข่าวชี้แจง แผนการดำเนินงานของปี 2559 ว่าจะทำอะไรบ้าง (ทางทีม propholic ไม่ได้รับเชิญหรอกนะครับ) ที่สร้างความฮือฮาให้แก่การแถลงข่าวคือ การประกาศว่าโครงการ 98 wireless แสนสิริถนนวิทยุ ขายไปแล้ว 20 ยูนิต โดยมีราคาเฉลี่ย 550,000บาทต่อ ตารางเมตร และแพงที่สุด 630,000 บาท ต่อตารางเมตร  ซึ่งเป็นสถิติใหม่การขายคอนโดที่แพงที่สุดในประเทศไทย แถมขายไปได้แล้วด้วยครับ

โครงการนี้เริ่มต้นเมื่อ 6 ปีก่อน (ปี2553) แสนสิริได้ทำเรื่องฮือฮาครั้งแรกในการ ซื้อที่ดินแปลงนี้ในราคา 1,234 ล้านบาท ทำสถิติราคาซื้อขายที่ดินต่อตารางวา (ประมาณ 1.5 ล้านบาท ต่อ ตารางวา) แพงที่สุดในสมัยนั้น แต่ตอนนี้ 1.5 ล้านบาทต่อวา ถือว่าเป็นเรื่องธรรมดาของ prime area แล้ว

หลังจากซื้อที่ดินมาซักระยะ แสนสิริก็ออกข่าวประชาสัมพันธ์โดยเกริ่นๆว่า จะมีการนำแบรนด์ระดับอาร์มานี่หรือเทียบเท่า มาเป็นแบรนด์ของคอนโดนี้ด้วย เพื่อสร้างมูลค่าเพิ่มของโครงการให้สมกับราคาที่ดินที่แพงที่สุด  จนกระทั่งปลายปี 2554 ข่าวก็ออกว่า แสนสิริจะใช้แบรนด์ Ralph Lauren เข้ามาเป็น partnerในการพัฒนาโครงการ มูลค่าโครงการประมาณ 4,500ล้านบาท

ปี 2555 แสนสิริก็ได้ออกแบบแล้วเสร็จ เข้ายื่น eia ในชื่อ codename ว่า The stable by Sansiri  มีข่าวว่าที่ใช้ชื่อนี้เพราะที่ดินแปลงนี้เคยเป็นคอกม้าของ ตระกูลสุทัศน์ ณ อยุธยา เจ้าของที่คนก่อน

ปี 2556 แสนสิริก็ได้เริ่มก่อสร้าง พร้อมกับแถลงข่าวว่า โครงการออกแบบโดยใคร มีใครเป็นผู้รับเหมา ห้องมีกี่ยูนิต ขนาดเท่าไหร่ และประเมินมูลค่าโครงการไว้ที่ 5,000 ล้านบาท

ปี 2558 ปลายปีหลังจากก่อสร้างมาได้พอสมควร แสนสิริก็ให้ข่าวว่า ได้ทำการขาย 98 wireless ซึ่งเป็นชื่ออย่างเป็นทางการของคอนโดนี้แบบ private ขายเงียบๆ  และขายไปได้แล้วหลายยูนิต รวมถึงห้อง penthouse ราคาพันกว่าล้านบาท ก็ขายไปแล้วแก่อัครมหาเศรษฐีชื่อดังท่านหนึ่ง

จะเห็นได้ว่าแสนสิริขึ้นราคาขาย เพิ่มมูลค่าโครงการระหว่างทางอย่างต่อเนื่อง จาก 4,500 ล้านบาทในตอนแรก มาจนถึงประมาณ 8,000 ล้านบาทในปัจจุบัน และสามารถขายได้ด้วย

ภาพ 98 wireless (อาจไม่ใช่ final version )

นี่คือเครื่องพิสูจน์สิ่งที่ใครๆตั้งคำถามว่าทำไมแสนสิริไม่เปิดขายตั้งแต่แรก ทำไมรอจนสร้างจะแล้วเสร็จค่อยขาย  ก็ขายได้มากกว่าที่คิด feasibility ตอนแรกเกือบเท่าตัวเลยนะครับพี่น้อง

นี่ไม่ใช่ครั้งแรกที่แสนสิริตั้งราคาน่าตกตะลึงแล้วขายได้ ตั้งราคาตอนแรกไว้ราคาหนึ่งพอขายจริงก็บวกขึ้นมาอีกขั้นแพงขึ้นมาอีกระดับ …. หากแต่ในช่วงหลังๆแสนสิริเป็นแบบนี้มาตลอด

ยกตัวอย่าง The Line หมอชิต จตุจักร  ….. คอนโดแรกภายใต้ความร่วมมือของ แสนสิริและบีทีเอส

เปิดข้อมูลออกมาครั้งแรก เดือนตุลาคม 2557  มีมูลค่าโครงการ 5,300ล้านบาท

แต่พอเปิดขายจริงช่วงกลางปี 2558 มูลค่าโครงการขึ้นมาเป็น 5,800 ล้านบาท ทำราคาขายเฉลี่ยได้ถึง 179,000บาท ต่อ ตารางเมตร แพงที่สุดในทำเลนั้น และขายหมด sold out!!!!

ที่จริงโครงการนี้คือการนำโครงการเก่าเก็บของ บีทีเอสเองที่ชื่อว่า The Abstracts @ jjpark มาปัดฝุ่น ออกแบบหน้าตาใหม่ และขายราคาแพงขึ้นมหาศาล

ขั้นตอนคือ แสนสิริกับบีทีเอส ร่วมกันตั้งบริษัทร่วม JV ถือหุ้นคนละ 50% ขึ้นมา แล้วใช้บริษัทร่วมที่ตั้งใหม่ไปซื้อที่ดินจาก บีทีเอส ในราคาสูงกว่า 7 แสนบาทต่อตารางวา ทำกำไรให้บีทีเอสไปก้อนใหญ่ หลังจากนั้นก็มาพัฒนาโครงการและเปิดขายโดยปูพรมโฆษณาผ่านช่องทางสื่อของ BTS ใช้เม็ดเงินไปอีกหลายสิบล้าน แล้วแสนสิริได้อะไร แสนสิริได้ค่าดำเนินการทั้งหมดตั้งแต่การออกแบบและการขาย ไงครับ

ต้นทุนที่สูงขึ้นมา 3 อย่าง นำมาซึ่งราคาขายที่ผมรู้สึกว่าแพงมากๆๆ ผลักต้นทุนมาสู่ผู้ซื้ออย่างสวยงาม soldout ไปอย่างง่ายดาย

โครงการที่สอง The Line Sukhumvit 71 ก็เช่นกัน จากเดิมที่เป็นเพียงโครงการ Taupe by Sansiri หนึ่งใน live with attitude collection ของแสนสิริ ที่จะขายเพียงประมาณ 100,000 บาทต่อ ตารางเมตร เมื่อแปลงร่างเป็น The Line บริษัทร่วมที่ตั้งมาใหม่ ก็ไปซื้อที่ดินจากแสนสิริ บวกส่วนต่างให้แสนสิริ แล้วค่อยเอามาพัฒนาโครงการ  บวกค่าสื่อให้ bts ค่าดำเนินการให้แสนสิริ  ราคาสุดท้ายจึงจบลงที่ เฉลี่ย 159,000บาท ต่อ ตารางเมตร soldout ไปอย่างง่ายดาย อีกเช่นกัน

โครงการที่สาม The Line ราชเทวี ก็เช่นกัน เป็นการซื้อที่ดินบวกกำไรให้แสนสิริก้อนใหญ่ สร้างสถิติราคาขายแพงสุดแพงสุดแพง ของราชเทวี ที่ 255,000 บาท ต่อ ตารางเมตร  ทั้งๆที่ทำเลกับ spec ของที่ให้มันไม่ได้ดีตามราคาตั้งขาย

อดคิดไม่ได้ว่า จะดีแค่ไหนถ้าทำขายกันเอง ไม่ได้ตั้งบริษัทร่วม แล้วราคาถูกลงได้ 10-15%

แน่นอนครับ The Line ที่เหลือก็มีหลายตัวที่เป็นรูปแบบนี้ อย่างเช่น วงค์สว่างก็คือ The base เดิมแปลงร่างมา บริษัทร่วมไปซื้อที่ดินต่อจากแสนสิริ พหลโยธินปาร์ค บริษัทร่วมซื้อที่ดินต่อจากบีทีเอส มาแต่งหน้าทาปากและเตรียมขายในราคาแพงกว่าที่ แสนสิริหรือบีทีเอส จะทำขายเองหลายสิบเปอร์เซนต์

ภาพ The Base Wongsawang จาก eia

ทำไมตั้งราคาแพงแล้วยังขายได้?

แสนสิริขายความเป็นแสนสิริ แสนสิริสร้างอารมณ์ร่วมความภาคภูมิใจที่ได้เป็นเจ้าของได้สุดยอดมาก

แสนสิริเคยสร้างผลตอบแทนมหาศาลให้นักลงทุน จนนักลงทุนติดใจ อย่างเช่นราคาของ PYNE ราชเทวี HQ ทองหล่อ The xxxix พร้อมพงษ์ ที่สร้างผลตอบแทนให้เป็นล้านๆกันเกือบทุกคน ที่ถือมือแรกและไม่ใจร้อนขายเร็ว

ตอนผมไปเยี่ยมชมสำนักงานขาย The Line ราชเทวี น้องเซลล์พยายามบิลท์อารมณ์ผมว่า “ตอน PYNE เปิดขาย 140,000 บาท ต่อตารางเมตร มีแต่คนบ่นว่าแพง สุดท้ายราคาวิ่งไป 250,000 บาท ต่อตารางเมตร  ทำไม 250,000บาท ต่อ ตารางเมตรของ The Line ราชเทวี ที่คนบ่นแพงเว่อร์ตอนนี้ ในอนาคตจะไป 400,000 บาทต่อ ตารางเมตรไม่ได้หล่ะ” ผมฟังแล้วก็ได้แต่อมยิ้ม แล้วก็บอก ครับ ครับ

ที่น่าสนใจอีกอย่างคือ แสนสิริและบีทีเอส นำโครงการไปขายให้แก่คนจีนที่มีกำลังซื้อในหลายประเทศ อย่างคนฮ่องกง   สิงคโปร์ ไต้หวัน  โดยคนเหล่านี้ต้องการซื้อเพื่อลงทุนปล่อยเช่า และในการขาย agent ที่เป็น partner ของแสนสิริและบีทีเอส พรีเซนท์ผลตอบแทนที่ดึงดูดใจ ในyieldค่าเช่า ชนิดที่คนในวงการดูแล้ว อึ้งทึ่งเสียว ว่ามันจะเป็นไปได้จริงๆหรือ จะปล่อยเช่าได้แน่นะราคาที่ว่า

ภาพบรรยากาศการขายที่ฮ่องกง

credit pic : https://www.asiabankersclub.com/news/past-events/launch-of-sansiri-bts-new-bangkok-project-line-sukhumvit-71/

แสนสิริขายของแพงได้ตลอดรึเปล่า?

มีคนเคยบอกผมว่า เวลานายหน้าจะขายที่ให้ได้ราคา มักจะเอาไปขายแสนสิริเพราะแสนสิริสู้ราคาที่ดิน และแสนสิริสามารถขายได้ ขายแพงได้ตามใจนึก ผมว่าไม่เสมอไป

แสนสิริล้มเหลวในการขายมาหลายครั้ง หลายครั้งที่ต้องลดกระหน่ำออกโปรถูกกว่าราคาวันแรกมาเพื่อให้ขายห้องหมด อย่างเช่นพวกโปรจี๊ด โปรแซ่บ  ออกมาระบายสินค้าสร้างเสร็จ ในราคาที่คนซื้อก่อนต้องน้ำตาตกใน

แสนสิริยังเคยล้มเหลวต้องยุบโครงการอย่าง NYX by Sansiri ทั้งๆที่ตึกสวยมากและได้ eia แล้ว แต่แสนสิริขายแพงเกินไปจนน่าตกใจ จนยอดขายไม่สู้ดีนัก

ดังนั้นแม้แต่แสนสิริก็พลาดได้เหมือนกันนะครับ การลงทุนมีความเสี่ยงเสมอๆ

ผมจับตาดูยอดขายของ The Line Wongsawang และ The Line Paholyothin Park อย่างใกล้ชิด ว่าแสนสิริจะสร้างปาฏิหารย์ขายดีขายได้ในราคาแพงมหาศาล ราคาเฉลี่ยประมาณ 120,000 บาทต่อ ตารางเมตร new high ในวงค์สว่าง และ 120,000 บาท ต่อ ตารางเมตร ในตึกที่เหลือของ Abstract Paholyothinpark ที่เปลี่ยนชื่อเป็น The Line แล้วขายแพงกว่าตึกแรกประมาณ 50%

หรือจะพลาดท่า เหมือน NYX และ  Dcondo อื่นๆ  เวลาเท่านั้นจะตอบได้ครับ

ปิดท้ายด้วยส่วนหนึ่งจากคำชี้แจงประกอบงบการเงิน และรายละเอียดในงบการเงิน ไตรมาสที่3ของแสนสิริ ว่ามีจริงๆนะครับต้นทุนแฝงที่ผม เขียนถึง

ปล. แสนสิริยังมีโครงการแพงกระชากใจ เตรียมขายในปีนี้อย่างเช่น แสนสิริปลายซอยทองหล่อ The Monument Thonglor แต่น่าจะกล้าๆขายราคา 250K ต่อ ตารางเมตร

แสนสิริสุขุมวิท 38 แสนสิริทองหล่อ 12 ซึ่งน่าจะแพงมหาแพงเกิน 300K ต่อ ตารางเมตรตามมาเป็นชุด

ภาพ The Monument Thonglor จากพี่เกริก Propholic

รอโปรจี๊ดตอนตึกเสร็จกันดีมั๊ยครับพี่น้องงงงงงงงงงงงงงงงงง สำหรับตัวผมนั้น แม้ตอนนี้จะเป็นลูกบ้านที่ประทับใจ และอาศัยในคอนโดของแสนสิริอยู่ ทว่าผมหยุดซื้อคอนโดของแสนสิริตอน presale มานานละครับ สู้ราคาไม่ไหวจริงๆ