ค่าส่วนกลาง คือ ภาระที่ต้องมีคนจ่าย

ที่อยู่อาศัยบางประเภทที่มี Facility สาธารณูปโภคให้บริการอำนวยความสะดวกสบายและปลอดภัย อย่างหมู่บ้านจัดสรร คอนโดมิเนียม มักจะมีสวนพักผ่อนที่ต้องคนสวนดูแล มีสระว่ายน้ำที่ต้องทำความสะอาดและเปลี่ยนถ่ายน้ำ มีห้องฟิตเนสออกกำลังกายที่ต้องเปิดแอร์หรือซ่อมบำรุงเครื่องเล่น มีที่จอดรถและระบบรักษาความปลอดภัย หรือมีบริการต่างๆ รองรับไลฟ์สไตล์ต่างๆ มากมาย

ทุกคนโปรดอย่าลืมว่าความสะดวกสบายเหล่านี้ยิ่งมีมากเท่าไหร่นั่นคือเงินที่ต้องจ่ายมากขึ้นเท่านั้นเป็นเงาตามตัวและเป็นภาระที่มีใครสักคนต้องจ่าย เพราะในโลกนี้ไม่มีอะไรฟรี แม้กระทั่งแค่เราอยู่ในประเทศก็มีการเรียกเก็บค่าส่วนกลางการอยู่อาศัยในประเทศหรือที่เราเรียกกันว่า “ภาษี” นั่นเอง

ภาษีก็เปรียบเสมือนค่าส่วนกลางของประเทศ

ในประเทศไทยนับจากวันที่มีการเรียกเก็บภาษีต่างๆ ที่เกี่ยวข้องกับที่อยู่อาศัยกันอย่างจริงจังเพื่อให้หน่วยงานรัฐมีรายได้มากขึ้น เช่น ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่องค์กรปกครองส่วนท้องถิ่น (อปท.) ต่างๆ อย่างสำนักงานเขต เทศบาลเป็นผู้เรียกเก็บ นอกจากนี้สรรพากรมีการเก็บภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาสำหรับคนที่มีคอนโดมิเนียมให้เช่า  ภาระภาษีต่างๆ ทั้งหมดนี้ล้วนเป็นค่าใช้จ่ายที่มีใครสักคนต้องจ่าย ซึ่งสุดท้ายแล้วผู้ที่ต้องจ่ายภาษีก็คือคนทั่วไปที่เป็นคนอยู่อาศัยอย่างเราๆ กันนี่แหละ

ความเข้าใจเรื่องค่าส่วนกลางในสังคมไทย

ประเด็นค่าส่วนกลางในสังคมไทยเรามักจะมีธรรมเนียมว่า “ผู้ให้เช่าหรือเจ้าของบ้าน เจ้าของคอนโดมิเนียมเป็นผู้รับผิดชอบจ่ายค่าส่วนกลาง ส่วนผู้เช่าไม่ต้องจ่ายค่าส่วนกลาง” ซึ่งวิธีนี้เป็นวิธีปฏิบัติอยู่ทั่วไปและยังทำกันอยู่ในปัจจุบัน

แต่เมื่อมีแรงกดดันจากรัฐบาลที่เริ่มเอาจริงเอาจังเรื่องการเก็บภาษีทุกชนิด รีดรายได้จากแหล่งภาษีทุกทางรวมถึงภาษีที่เกี่ยวข้องกับที่อยู่อาศัยด้วย เหตุนี้เริ่มทำให้กระแสความคิดของฝั่ง owner ผู้ให้เช่านั้นไม่สามารถรับภาระค่าใช้จ่ายๆ ต่างได้เองไหวและจำเป็นต้องเพิ่มรายได้หรือไม่ก็ลดรายจ่ายลงไป

แต่ถ้า owner เพิ่มค่าเช่าก็กลายเป็นว่าตัวเองมีรายรับเพิ่มก็จะยิ่งเสียภาษีเงินได้ฯ เยอะขึ้นไปอีก ดังนั้นอีกทางออกที่น่าสนใจคือการแยกค่าเช่าออกจากค่าส่วนกลางซึ่งเป็นค่าใช้จ่ายให้เห็นตัวเลขชัดเจนกันไปเลย (แต่ยังดีที่ประเด็นคำนวณภาษีเช่าคอนโดในไทยรัฐยังให้คิดค่าใช้จ่ายแบบเหมาได้ 30% ก็อาจจะทำให้การแยกค่าเช่าออกจากค่าส่วนกลางยังไม่เป็นประเด็นที่พูดถึงเท่าไหร่)

แต่อย่างไรก็ตาม ด้วยเหตุผลด้านเศรษฐกิจ ต้นทุนทุกอย่างสูงขึ้น ค่าส่วนกลางต้องเพิ่มสูงขึ้นจนถึงจุดที่ owner ก็จ่ายแทนไม่ได้แล้ว และสภาพคล่องเงินในมือของแต่ละคนมีจำกัดลง ปัจจัยเรื่องเงินเหล่านี้จะทำให้ในอนาคตอันใกล้ของสังคมไทยเราน่าจะได้เห็นวิธีการบริหารจัดการค่าส่วนกลางในแบบที่ทางนิติบุคคลคอนโดมิเนียมจะเรียกเก็บเป็นรายเดือนเพื่อให้ผู้อยู่อาศัย (รวมถึงผู้เช่า) จ่ายในช่วงที่ตนพักอยู่ ส่วนช่วงไหนที่ห้องว่างไม่มีคนอยู่ภาระหน้าที่จ่ายค่าส่วนกลางก็กลับไปที่เจ้าของห้องเหมือนเดิม

กรณีศึกษาที่เกาหลี ใครเป็นคนจ่ายค่าส่วนกลางคอนโด?

ในสังคมเกาหลีใต้ การเช่าห้องคอนโดมิเนียมแบบรายเดือนหรือวอลเซ (월세) ผู้เช่าจะเป็นคนรับผิดชอบจ่ายค่าส่วนกลางที่เรียกกันว่าควานลีบี (관리비) ซึ่งทางฝ่ายบริหารอาคารจะเรียกเก็บเงินรายเดือน ผู้เช่าจะทราบค่าส่วนกลางต่อเดือนที่ตัวเองต้องจ่ายนั้นอยู่ที่เท่าไหร่ตั้งแต่ก่อนเช่า

ในเว็บไซต์อสังหาเกาหลีก็จะมีข้อมูลค่าส่วนกลางต่อเดือนแสดงให้เห็นอย่างชัดเจนเพื่อเป็นองค์ประกอบในการตัดสินใจ (ซึ่งช่องข้อมูลนี้เว็บไซต์อสังหาไทยยังไม่มีช่องนี้ให้กรอกแยก)

ในเกาหลี การที่ผู้พักอาศัยและผู้เช่าเป็นคนจ่ายค่าส่วนกลางเองจึงไม่เป็นเรื่องที่น่าแปลกใจแต่อย่างใดเพราะเขารู้ว่าต้องจ่ายอยู่แล้ว ทุกคนสามารถเลือกพักในสถานที่ที่เหมาะสมกับเงินในกระเป๋า ถ้าใครอยากพักในที่มี Facility เยอะๆ เช่น ลิฟต์ ห้องออกกำลังกาย สระว่ายน้ำ ก็ยอมจ่ายเพิ่มขึ้น ใครอยากประหยัดก็เลือกพักโครงการที่มี facility เฉพาะพื้นฐาน มีแค่ที่จอดรถแบบให้เช่า บางที่ก็ไม่มีลิฟต์ ผกผันตามจำนวนเงินค่าใช้จ่าย

กรณีศึกษาที่ไทย ผู้เช่าจ่ายค่าส่วนกลางเองก็มีเช่นกัน

จากประสบการณ์ มีคอนโดมิเนียมราคาประหยัดแห่งหนึ่งในกรุงเทพโซนตะวันออก คอนโดนี้มีวิธีบริหารจัดการค่อนข้างแตกต่างจากคอนโดมิเนียมทั่วไป โดยทุกๆเดือน นิติคอนโดฯ จะเรียกเก็บค่าใช้จ่ายต่างๆ นี้พร้อมกัน ได้แก่ “ค่าส่วนกลาง, ค่าน้ำประปา ,ค่าดูแลรักษามิเตอร์น้ำ”  ถ้าผู้เช่ารวมถึงเจ้าของห้องรายใดจ่ายเกินกำหนด ทางนิติฯ ก็จะปลดมิเตอร์น้ำออกไปทำให้ใช้งานน้ำประปาไม่ได้ ซึ่งวิธีนี้ทำให้ไม่เกิดการค้างค่าส่วนกลางที่ได้ผลมาก

เมื่อนิติคอนโดฯ สร้างระบบเรียกเก็บค่าส่วนกลางแบบรายเดือนและบทลงโทษสำหรับการค้างค่าส่วนกลางที่ชัดเจนแบบนี้ ทำให้เจ้าของห้องมักจะนิยมให้ผู้เช่าเป็นคนรับผิดชอบค่าส่วนกลางด้วยตัวเอง ด้วยระบบการจัดการแบบนี้ทำให้เจ้าของห้องก็ยังสามารถตรึงค่าเช่าในราคาถูกได้ เพราะไม่ต้องรับภาระค่าส่วนกลางนั่นเอง ถือว่าระบบนี้ได้ผลดีทั้งกับนิติฯ คอนโดมีเงินมาบริหารจัดการอย่างต่อเนื่อง ไม่มีคนค้างค่าส่วนกลาง, ผู้เช่าได้ค่าเช่าที่ตรึงราคาถูกไว้ได้, ผู้พักอาศัยที่เป็นเจ้าของห้องเองก็ไม่ต้องจ่ายค่าส่วนกลางก้อนโตรายปีเพราะจ่ายก้อนเล็กรายเดือน, เจ้าของห้องก็ลดภาระทางการเงินไปได้ คุ้มค่าการลงทุนปล่อยเช่า

ประโยชน์และผลกระทบของการเก็บค่าส่วนกลางแยกจากค่าเช่าคืออะไร?

1. ช่วยสะท้อนต้นทุนการดูแลจัดการให้ผู้พักอาศัยมองเห็นชัดเจนมากขึ้น
ปัจจุบันการเช่าคอนโดในไทยมักจะรวมค่าส่วนกลางในค่าเช่าไปแล้วโดยมีเจ้าของห้องเป็นผู้จ่าย ประเด็นนี้ทำให้ผู้เช่ามองไม่เห็นค่าส่วนกลางซึ่งเป็นค่าใช้จ่ายที่ซ่อนอยู่ ผู้เช่าจึงมักมีพฤติกรรมชอบและเลือกเช่าคอนโดมิเนียมที่มี Facility เยอะๆ มากกว่า เพราะใครๆ ก็อยากได้ของที่ดีในราคาถูกที่สุด และในเมื่อผู้เช่ายังไม่ต้องรับผิดชอบค่าส่วนกลาง ก็ไม่จำเป็นต้องคิดเรื่องค่าใช้จ่ายอะไรมาก แต่ถ้าเมื่อใดที่ผู้เช่าต้องเป็นผู้จ่ายค่าส่วนกลางด้วยตัวเอง จะทำให้แนวคิดและพฤติกรรมการเลือกเช่าคอนโดจะเปลี่ยนไปทันที เช่น ผู้เช่าจะหันไปมองหาคอนโดมิเนียมที่ไม่มีสระว่ายน้ำ ไม่มีฟิตเนส เพราะจ่ายค่าส่วนกลางส่วนน้อยกว่าคอนโดที่มีสิ่งอำนวยความสะดวกเหล่านี้

2. ช่วยเปลี่ยนรูปแบบการพัฒนาคอนโดมิเนียมของ developer
จากข้อ 1 ข้างต้น เมื่อดีมานด์ของผู้พักอาศัยเปลี่ยนไป ก็ย่อมส่งผลให้ Developer ที่เป็นผู้สร้างคอนโดมิเนียมขายต้องเปลี่ยนตาม จากเดิมที่มักจะออกแบบพื้นที่ส่วนกลางให้ Facility มีเยอะแบบจัดเต็มหรือเกินความจำเป็นไว้ก่อนเพื่อดึงดูดให้ผู้ซื้อตัดสินใจซื้อได้ง่ายขึ้น เช่น มีสระว่ายน้ำใหญ่ๆ ห้องฟิตเนสเครื่องเล่นมากมาย มีสวนมีต้นไม้ที่ต้องใช้เงินดูแล มีรถชัทเทิลรับส่งที่ต้องมีการจ้างคนขับรถและค่าเชื้อเพลิงต่างๆ ฯลฯ ทาง Developer ก็จะตัดทอนสิ่งอำนวยความสะดวกออกไปเพราะลูกค้าอยากประหยัดเงิน ในอนาคตเราอาจจะได้เห็นคอนโดมิเนียมที่มี Facility เฉพาะที่จำเป็นจริงๆ

3. ช่วยลดภาระทางการเงินสำหรับเจ้าของห้อง
จากเดิมที่ owner ต้องเป็นคนจ่ายค่าส่วนกลาง ก็เปลี่ยนไปเป็นให้คนเช่าจ่ายค่าส่วนกลางแทน ถือว่าเป็นประโยชน์สำหรับผู้ให้เช่ามากขึ้น เพราะช่วยลดค่าใช้จ่ายก้อนใหญ่ที่ต้องจ่ายรายปี, ช่วยให้เจ้าของห้องมีสภาพคล่องมากขึ้นเพราะไม่ต้องหาเงินก้อนโตมาถมค่าส่วนกลาง, ช่วยลดจำนวนเงินได้ซึ่งมีผลต่อการคำนวณภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา เป็นต้น

4. ช่วยให้ผู้พักอาศัยเกิดพฤติกรรมการวางแผนการเงินมากขึ้น
เมื่อชีวิตมีค่าใช้จ่ายเพิ่มขึ้นมา ย่อมทำให้เงินในกระเป๋าจำกัดลง อาจช่วยให้พฤติกรรมการวางแผนการเงินจะกลายเป็นประเด็นที่ได้รับความสนใจมากขึ้น ผู้พักอาศัยจะคิดเรื่องเงินเยอะขึ้น และมองหาที่อยู่อาศัยที่ตอบโจทย์ความต้องการและเหมาะสมกำลังทรัพย์ของตนเองได้

แนะนำแนวทางปฏิบัติในประเด็นเก็บค่าส่วนกลางแยกจากค่าเช่า

1. สำหรับผู้ให้เช่าหรือเจ้าของห้อง: ควรอัปเดตเอกสารสัญญาเช่าโดยให้มีการแยกค่าส่วนกลางออกจากค่าเช่าอย่างชัดเจน โดยเจ้าของห้องตรวจสอบค่าส่วนกลางรายปีหรือรายเดือนได้จากนิติบุคคลคอนโดและนำแสดงในเอกสารสัญญา โดยจะจ่ายตรงกับนิติคอนโดเลยหรือจ่ายให้เจ้าของห้องก็แล้วแต่วิธีการบริหารจัดการของแต่ละคอนโด เช่น คอนโดที่ให้จ่ายค่าส่วนกลางรายเดือนก็ควรให้ผู้เช่าจ่ายตรงกับนิติฯ เอง แต่ถ้าคอนโดใดมีการเก็บค่าส่วนกลางเป็นเงินก้อนใหญ่รายปี แบบนี้ก็ควรให้ผู้เช่าจ่ายเข้าบัญชีเจ้าของห้องแทน
นอกจากนี้เจ้าของห้องควรเก็บรักษาเอกสารค่าใช้จ่ายค่าส่วนกลางและทุกค่าใช้จ่ายที่ใช้ดูแลห้อง เผื่อสำหรับคนที่อยากยื่นภาษีตามจริงโดยไม่ใช้เงื่อนไขหักค่าใช้จ่ายเหมา 30%

2. สำหรับผู้ให้เช่า,เจ้าของห้อง, เอเจนต์: การโพสต์ปล่อยเช่าต่างๆ ควรมีการเพิ่มช่องข้อมูล “ค่าส่วนกลาง” เอาไว้ด้วยว่าเดือนละกี่บาท และเขียนระบุให้ผู้เช่าทราบว่าผู้เช่าเป็นคนรับผิดชอบค่าส่วนกลางเองด้วย

3. สำหรับนิติฯ คอนโด: ควรวางระบบให้มีทางเลือกการจ่ายค่าส่วนกลางแบบรายเดือนได้อย่างสะดวกสบาย และตั้งระบบลงโทษห้องที่ไม่จ่ายค่าส่วนกลางตามกำหนดเพื่อรักษาเสถียรภาพทางการเงินให้คอนโด

5. สำหรับผู้เช่า: ควรพิจารณาเลือกเช่าคอนโดมิเนียมที่มีค่าส่วนกลางเหมาะสมกับกำลังทรัพย์ เลือกเช่าคอนโดที่มีสิ่งอำนวยความสะดวกที่เหมาะสม ไม่เลือกคอนโดที่มี Facility มากเกินความจำเป็น