การบริหารจัดการ “ค่าส่วนกลาง” กับบทบาทหน้าที่ของนิติบุคคลและเจ้าของทรัพย์สินที่ควรรู้

เกริก บุณยโยธิน 28 March, 2022 at 12.13 pm

ประกาศที่เกี่ยวข้องกับเนื้อหา


(คุณนฤมล อาภรณ์ธนกุล ผู้ช่วยกรรมการผู้จัดการฝ่ายบริหารอาคารที่พักอาศัย )

 

วันนี้เรามาไขความกระจ่างกัน สำหรับคนที่ต้องการเป็นเจ้าของบ้าน หรือ คอนโด คุณมักจะได้ยินถึง “ค่าส่วนกลาง” เพราะต่อไปนี้จะเป็นอีกค่าใช้จ่ายในการครอบครองทรัพย์สินเหล่านี้ไปตลอด ค่าส่วนกลาง หรือ Maintenance Fee/Common Fee หมายถึงค่าใช้จ่ายในการบริหารโครงการ จะมีการเรียกเก็บจากลูกบ้านในโครงการบ้านจัดสรรหรือเจ้าของร่วม ในคอนโดมิเนียม  ซึ่งจะเป็นค่าใช้จ่ายที่หลายๆ คนต้องนำมาคำนวณอยู่เป็นลิตส์รายจ่ายหลักด้วยนะคะ

 

โดยค่าส่วนกลางนี้ เราจะมีนิติบุคคลฯ ที่จะเป็นผู้ช่วยในบริหารเงินสำหรับเป็นค่าใช้จ่ายต่างๆ ในการดูแลภายในโครงการ เพื่อให้แน่ใจได้ว่าระบบหรืออุปกรณ์ต่างๆ จะสามารถใช้งานได้อย่างเหมาะสมและมีประสิทธิภาพ ทั้งนี้เพื่อสร้างความพึงพอใจและความเป็นอยู่ที่ดีแก่ผู้อยู่อาศัย การบริหารงานที่ดีของนิติบุคคลจะสามารถช่วยลดต้นทุนในการบำรุงรักษา รวมถึงการสร้างมูลค่าให้แก่โครงการได้ในอนาคตอีกด้วย

มาดูว่านิติบุคคลช่วยจัดการเรื่องอะไรให้บ้าง

นิติฯจะดูแลค่าใช้จ่ายตามสัญญาในการว่าจ้างพนักงานฝ่ายต่างๆ เช่น เจ้าหน้าที่รักษาความปลอดภัย เจ้าหน้าที่ทำความสะอาด  เจ้าหน้าที่ดูแลสวน ฯลฯ  ค่าใช้จ่ายสาธารณูโภค ไม่ว่าจะเป็นค่าไฟฟ้า ค่าน้ำประปา ค่าโทรศัพท์ อินเทอร์เน็ต รวมถึงดูแลค่าใช้จ่ายในการซ่อมแซมบำรุงรักษาภายในโครงการ ไม่ว่าจะเป็นเรื่องเล็ก เช่น ไฟทางเดิน ไปถึงเรื่องใหญ่ เช่น การซ่อมแซมพื้นถนนหรือโครงสร้างอาคาร เป็นต้น  ทั้งนี้ยิ่งโครงการมีอายุมากขึ้น การเสื่อมสภาพ ก็มีโอกาสเกิดเพิ่มขึ้นเรื่อยๆ ซึ่งส่งผลให้เกิดค่าใช้จ่ายอย่างต่อเนื่อง และมีโอกาสสูงขึ้นทุกปี ตามอายุของอาคาร และงานระบบต่างๆ

การบริหารจัดการค่าส่วนกลางไม่ใช่เรื่องง่ายเลย และการค้างชำระหรือไม่จ่ายค่าส่วนกลางก็มีผลหรือบทลงโทษเช่นกัน 

 

สำหรับบทลงโทษการค้างชำระไม่จ่ายค่าส่วนกลางในกรณีอาคารชุดคอนโดมิเนียม

หากเลยกำหนดหรือไม่จ่ายค่าส่วนกลาง ภายในระยะเวลา 6 เดือนจะมีอัตราค่าปรับไม่เกิน 12%  และหากมียอดค้างชำระเกิน 6 เดือนขึ้นไป จะมีอัตราค่าปรับไม่เกิน 20% ของยอดที่ต้องชำระพร้อมดอกเบี้ย และแน่นอนผู้ที่ไม่ชำระค่าส่วนกลาง ย่อมไม่มีสิทธิออกเสียงลงคะแนนในเรื่องต่างในที่ประชุม แต่ยังสามารถเข้าร่วมฟังการประชุมใหญ่ได้  รวมถึงจะไม่ได้รับ “ใบปลอดหนี้” เมื่อมีการซื้อ-ขาย หรือโอนกรรมสิทธิ์ใดๆ เจ้าของต้องชำระค่าใช้จ่ายค้างชำระทั้งหมด ไม่ว่าจะเป็นค่าน้ำ ค่าไฟ ค่าส่วนกลาง เพื่อขอใบปลอดหนี้จากนิติบุคคลไปใช้เป็นเอกสารประกอบการยื่นเรื่องที่กรมที่ดิน นอกจากนี้ยังมีสิทธิ์ถูกยื่นเรื่องฟ้องศาลได้ ขึ้นอยู่กับมติคณะกรรมการ

บทลงโทษการค้างชำระค่าส่วนกลางหมู่บ้านในกรณีหมู่บ้านจัดสรร

ถ้าเลยกำหนดชำระในวันที่กำหนด จะต้องเสียค่าเบี้ยปรับการชำระค่าส่วนกลางล่าช้าตั้งแต่ 10-15% ของยอดที่ต้องชำระ พร้อมดอกเบี้ย ทั้งนี้เบี้ยปรับจะขึ้นอยู่กับข้อกำหนดของนิติบุคคลในแต่ละโครงการ  และถ้าไม่จ่ายค่าส่วนกลางหรือค้างชำระค่าส่วนกลางตั้งแต่ 3 เดือนขึ้นไป อาจถูกระงับการให้บริการหรือการใช้สิทธิในสาธารณูปโภคต่างๆ เช่น การถอดสิทธิในการใช้คีย์การ์ดเข้าออกหมู่บ้าน สิทธิในการไม่บริการเก็บขยะ สิทธิในการเข้าใช้พื้นที่ส่วนกลางต่างๆ ฟิตเนส สระว่ายน้ำ ฯลฯ  แต่เจ้าของบ้านยังสามารถใช้ถนนเข้า ออกได้ ด้วยถือเป็นภาระจำยอม แต่ถ้าสั่งของจากภายนอกหรือจ้างบุคคลอื่นมาทำธุรกรรมภายในโครงการก็จะไม่สามารถทำได้  และการไม่จ่ายค่าส่วนกลางหรือค้างชำระค่าส่วนกลางตั้งแต่ 6 เดือน นิติบุคคลมีอํานาจระงับการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมในการทำธุรกรรมต่างๆ ไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์ซื้อขายใดๆ ได้รวมถึงมีสิทธิ์ถูกส่งยื่นฟ้องศาลได้ (ขึ้นอยู่กับคณะกรรมการ)

 

สำหรับพลัส พร็อพเพอร์ตี้ ที่มีประสบการณ์มายาวนานในการดูแลบริหารโครงการที่พักอาศัยกว่า 25 ปี ได้มีการนำระบบควบคุมงานเอกสารตามมาตรฐาน ISO 9001 : 2015 มาใช้ในการจัดการบัญชีการเงิน จัดสรรงบประมาณให้เหมาะสม มีความโปร่งใส สามารถตรวจสอบได้ทุกขั้นตอน ในทุกปีจะมีการวางแผนแบ่งการใช้จ่ายค่าส่วนกลางเป็นระยะสั้น ระยะกลาง และระยะยาวที่ต้องใช้เงินก้อนใหญ่สำหรับการบำรุงรักษา สำหรับนิติมืออาชีพ ทุกการใช้จ่ายค่าส่วนกลางต้องให้เกิดประโยชน์สูงสุดแก่ผู้พักอาศัย อาทิ

1. ใช้เพื่อการบริหารจัดการบำรุงรักษา ดูแลกายภาพของพื้นที่ส่วนกลาง ให้สามารถใช้งานได้เต็มประสิทธิภาพ ไม่ชำรุดเสื่อมโทรม อาทิ ฟิตเนส สระว่ายน้ำ และสวน

2. ใช้เพื่อการดูแลระบบต่างๆ ภายในโครงการ ที่ต้องการ Preventive Maintenance หรือต้องมีการเปลี่ยนอะไหล่ตามรอบการใช้งาน ทั้งนี้เพื่อเป็นการลดความเสียหายที่อาจเกิดขึ้นในอนาคต

3.ใช้เพื่อการดูแลความปลอดภัยต่างๆ เช่น การปรับปรุงพื้นผิวถนน จุดอับ สัญญาณกันขโมย กล้อง CCTV ฯลฯ

4. ใช้เพื่อสร้างสังคมที่น่าอยู่ สำหรับมีกิจกรรมให้แก่ลูกบ้าน เพื่อตอบโจทย์ความต้องการที่หลากหลายในการอยู่อาศัย

ดังนั้นก่อนที่จะซื้ออาคารชุดหรือบ้านจัดสรร เราก็ทราบกันดีอยู่แล้วว่าต้องจ่ายค่าส่วนกลางเพื่อบำรุงรักษาสาธารณูปโภคและสิ่งอำนวยความสะดวก เพื่อให้เกิดความสะดวก ปลอดภัย และคุณภาพชีวิตที่ดี ถ้าเงินที่เก็บจากค่าส่วนกลางไม่เพียงพอ จำเป็นต้องปล่อยให้สาธารณูปโภคบริการสาธารณะเสื่อมสภาพ ไม่ว่าจะเป็นคอนโดฯหรือหมู่บ้าน ย่อมทำให้เกิดความไม่น่าอยู่อาศัยในที่สุด มูลค่าห้องชุด และบ้านของเราก็จะราคาตกต่ำลง ดังนั้นเราทุกคนควรจะต้องช่วยกันจ่ายค่าส่วนกลางเพื่อเราจะได้อยู่อาศัย อย่างมีความสุขร่วมกันนะคะ

เกริก บุณยโยธิน

เกริก บุณยโยธิน

ผู้ก่อตั้งเวปไซต์แบ่งปันความรู้ด้านการตลาด และการสร้างแบรนด์ในวงการอสังหาฯ พร็อพฮอลิค ดอทคอม..หลังจากที่ใช้เวลามากกว่า 10 ปี ในการวนเวียน เข้าๆออกๆ ในสายงานด้านการตลาด และวางแผนกลยุทธ์การสร้างแบรนด์ ของบริษัทอสังหาฯ และเอเยนซีโฆษณาชั้นนำหลายแห่ง (โดยที่ไม่รู้ว่าทำไมต้องจับสลากเจอลูกค้าสายอสังหาฯทุกที)...จนถูกครอบงำโดยจิตใต้สำนึก ให้ถีบตัวเองออกจากกรอบการทำงานแบบเดิมๆ เพื่อออกมาจุดประกายความคิดที่ถูกต้อง และนำเสนอมุมมองใหม่ๆ ให้กับกลุ่มคนที่สนใจในธุรกิจอสังหาฯ

เว็บไซต์

โซลเลซ พหลฯ-ประดิพัทธ์

นิว เวิร์ส กรุงเทพกรีฑา

นิว ซี-สแควร์ สวนหลวง สเตชั่น

ซึ่งวันนี้เราจะพาคุณผู้อ่านมาพบกับโครงการคอนโดพร้อมอ...

30 January, 2024

ริธึ่ม เจริญนคร ไอคอนิค

วันนี้จะมาเล่าเรื่องเกี่ยวกับคอนโดมิเนียมสุดฮอตชื่อโ...

29 January, 2024

วิสซ์ดอม คราฟท์ สามย่าน

Whizdom Craftz Samyan คือโครงการที่มอบ 5 องค์ประกอบพ...

4 December, 2023

นาวว์ เมกา

หากจะพูดถึง NOWW MEGA (นาวว์ เมกา) ในพื้นที่ของ Maga...

14 November, 2023

สอบถามโครงการ

ได้รับข้อมูลเรียบร้อยแล้ว
ขอบคุณอย่างยิ่งที่สนใจครับ
จะมีเจ้าหน้าที่ติดต่อกลับไปนะครับ

ขออภัย
ไม่สามารถส่งข้อมูลได้
กรุณาลองใหม่อีกครั้ง