ดังที่เราเห็นในข่าวและหน้าเพจต่างๆเกี่ยวกับการที่เจ้าของร่วมในคอนโดบางแห่ง ที่อาจจะเป็นคนต่างชาตินำห้องมาปล่อยเช่ารายวัน หรือระยะสั้นไม่เกิน 1 เดือน ผ่าน Platform ต่างๆที่ไม่จำกัดแค่ AirBnB โดยใช้วิธีการในแบบเอากล่องกุญแจมาแขวนไว้ตามเสาไฟฟ้า ร้านส้มตำ หรือวินมอไซค์หน้าคอนโด แล้วส่งรหัสทางออนไลน์ให้คนเช่ามาเปิดกล่องหยิบกุญแจห้อง หรือคีย์การ์ด เอาเองในแบบ Self-Check in เพื่อที่จะสามารถเข้าตึกและเข้าห้องได้ ซึ่งมันก็เป็นการสุ่มเรื่องต่อเรื่องความปลอดภัยของลูกบ้าน และขัดต่อข้อบังคับของนิติฯคอนโดส่วนใหญ่ที่ห้ามปล่อยเช่าคอนโดรายวันพอสมควร ซึ่งเรื่องราวๆแบบนี้มันก็มีขึ้นมาเยอะขึ้นเรื่อยๆตามดีมานด์ของนักท่องเที่ยวต่างชาติที่เพิ่มมากขึ้นในช่วงนี้ เช่นเดียวกับซัพพลายในส่วนของห้องปล่อยเช่าที่มีเจ้าของเป็นคนต่างชาติ ซึ่งอาจจะไม่ค่อยสนใจกฎระเบียบของคอนโดรวมถึงกฎหมายหลายๆอย่างที่มันทับซ้อนกับเรื่องของการปล่อยเช่าคอนโดครับ

โดยข้อเสียของการปล่อยเช่าคอนโดระยะสั้นแบบรายวัน ที่มีส่วนทำให้หลายฝ่ายไม่สนับสนุนมีดังนี้ครับ หากเพื่อนๆคนไหนต้องการเสริมจุดไหนสามารถคอมเมนท์กันเข้ามาได้ครับ

1. ด้านกฎหมายและข้อบังคับ:

พระราชบัญญัติโรงแรม พ.ศ. 2547: การให้บริการที่พักชั่วคราวโดยมีค่าตอบแทนเข้าข่ายธุรกิจโรงแรม ซึ่งต้องจดทะเบียน เว้นแต่เป็นการเช่ารายเดือนขึ้นไป

พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522: นิติบุคคลฯ มีสิทธิกำหนดข้อบังคับจำกัดการใช้ทรัพย์ส่วนบุคคลและส่วนกลาง ซึ่งรวมถึงการห้ามปล่อยเช่าระยะสั้นได้ โดยข้อบังคับนิติบุคคลอาคารชุด: หลายคอนโดมีข้อบังคับห้ามปล่อยเช่ารายวันเพื่อรักษาความสงบเรียบร้อยและความปลอดภัย

พระราชบัญญัติ คนเข้าเมือง พ.ศ. 2522 กำหนดไว้ว่า เจ้าบ้าน เจ้าของบ้าน หรือ ผู้จัดการโรงแรม ซึ่งรับคนต่างด้าวเข้าพักอาศัย จะต้องแจ้งต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ณ ที่ทำการตรวจคนเข้าเมืองซึ่งตั้งอยู่ในท้องที่ ที่เคหสถาน หรือ โรงแรม นั้นอยู่ “ภายใน 24 ชั่วโมง” นับแต่เวลาที่คนต่างด้าวเข้าพักอาศัย แต่ถ้าท้องที่นั้นๆ ไม่มีที่ทำการตรวจคนเข้าเมืองตั้งอยู่ ให้แจ้งต่อ เจ้าพนักงานตำรวจ ณ สถานีตำรวจในท้องที่นั้น โดยคนต่างชาตินั้น จะต้องมีหลักฐานในการ “ได้รับอนุญาตให้อยู่ในราชอาณาจักรเป็นการชั่วคราว” ในช่วงเวลาที่ย้ายเข้าพักอาศัยด้วย ส่วนถ้าเจ้าของรายไหนไม่ปฏิบัติตาม กฎหมายกำหนดให้มีโทษปรับไม่เกินสองพันบาท แต่ถ้าผู้นั้นเป็นผู้จัดการโรงแรม ต้องระวางโทษปรับตั้งแต่สองพันบาทถึงหนึ่งหมื่นบาท

2. ผลกระทบต่อผู้อยู่อาศัย:

ความปลอดภัย: ผู้เช่าระยะสั้นอาจไม่คุ้นเคย และไม่สนใจกับกฎระเบียบของคอนโด เพราะมาแล้วก้ไป ไม่ได้อยู่ยาว ทำให้เกิดความเสี่ยงด้านความปลอดภัย บางคนอาจจะเข้าเมืองโดยไม่ถูกกฎหมาย หรือบางรายที่แย่หน่อยอาจจะมีประวัติอาชญากรรมมา ซึ่งเป็นการเสี่ยงต่อความปลอดภัยของลูกบ้านทั้งหมด

ความไม่เป็นส่วนตัว: การเข้าออกของผู้คนจำนวนมากก่อให้เกิดความไม่สะดวกและรบกวนความเป็นส่วนตัว

ความเสียหายต่อทรัพย์สินส่วนกลาง และทรัพย์สินภายในห้อง: ผู้เช่าระยะสั้นอาจไม่ดูแลรักษาทรัพย์สินส่วนกลางเท่าที่ควร ก็อย่างที่บอกเค้ามาแล้วก็ไป บางรายก็เคนเห็นข่าวว่าขโมยทรัพย์สินหรือของมีค่าจากห้องพัก หรือส่วนกลางไปก็มี

ความขัดแย้งกับผู้อยู่อาศัยประจำ: พฤติกรรมการใช้ชีวิตที่แตกต่างกันอาจนำไปสู่ความขัดแย้ง หลายๆคนเข้ามาสูบบุหรี่ สูบกัญชา ถอดรองเท้าวางไว้หน้าห้อง Party กันในแบบไม่สนใจเพื่อนบ้านก็มีเยอะ

3. ผลกระทบต่อนิติบุคคลอาคารชุด:

ภาระงานเพิ่มขึ้น: นิติบุคคลฯ ต้องดูแลผู้เช่าระยะสั้นเพิ่มขึ้น เช่น การลงทะเบียน การดูแลความปลอดภัย การซ่อมแซมความเสียหายของทรัพย์สิน

ค่าใช้จ่ายเพิ่มขึ้น: การดูแลรักษาทรัพย์สินส่วนกลางและการจัดการปัญหาต่างๆ ทำให้เกิดค่าใช้จ่ายเพิ่มขึ้น

ภาพลักษณ์คอนโด: การมีผู้เช่าระยะสั้นจำนวนมากอาจส่งผลต่อภาพลักษณ์และความน่าเชื่อถือของคอนโด อย่างเช่นคอนโดแถวเพชรบุรีตัดใหม่ และพระรามเก้าที่เป็นข่าวอยู่ช่วงนี้ ก็ทำให้คนที่กำลังตัดสินใจซื้อห้องรีเซลขยาดได้

ทั้งนี้ข้อดีของการปล่อยเช่าระยะสั้นเท่าที่เห็นก็คือ หากเจ้าของห้องคนไหนที่พร้อมที่จะเสี่ยงกับการรับคนแปลกหน้าใหม่ๆสั้นๆอยู่เรื่อยๆทุกวัน อัตราค่าเช่ารายวันมันได้เยอะกว่ารายเดือนอยู่แล้วครับ บางแห่งรับวันละ 1,500 บาท ปล่อยเช่า 20 วันก็ได้ 30,000 บาทแล้ว โดยคนปล่อยเช่ารายเดือนในตึกอาจจะได้แค่เดือนละ 10,000 – 15,000 บาทเท่านั้น แต่ข้อดีของการปล่อยเช่าระยะยาวหากใม่มองเรื่องผลตอบแทนระยะสั้นก็มีนะครับในเรื่องของรายได้ที่สม่ำเสมอ ความเสียหายต่อทรัยพ์สินที่น้อยกว่า และมีการจ่ายค่า Deposit ห้องมาเพิ่ม ทำประกันห้องได้ โดยผู้เช่าระยะยาวมักปรับตัวเข้ากับกฎระเบียบของคอนโดได้ดีกว่า

ทั้งนี้โดยส่วนตัวผมเองนั้น มองว่าการห้ามในแบบถาวรนั้นทำได้ค่อนข้างยากครับ ยิ่งเจ้าของห้องเป็นคนต่างชาติแล้วก็ยิ่งยาก มันก็อยู่ที่การออกกฎหมายให้ชัดเจน และบังคับใช้กฎหมายให้ได้ครับ เพราะรายได้ที่รัฐควรจัดเก็บภาษีได้จากนักท่องเที่ยวที่มหาศาลมันกลายเป็นว่าลอยหายไปในอากาศเลย โดยอาจจะมีการผ่อนปรนได้บ้างสำหรับบางคอนโดที่อยู่ในเขตพิเศษ หรือบางคอนโดที่มีรูปแบบเป็น Serviced Residences และ Branded Residences ที่มีเชนโรงแรมเป็นผู้ดูแลทั้งอาคาร…อย่างแรกก็ออกกฎหมายให้มันชัดเจนทั้งเจ้าของห้องว่าต้องมีข้อกำหนดในการปล่อยเช่า เช่น อนุโลมให้เฉพาะพื้นที่ที่เป็นเมืองตากอากาศ ปล่อยเช่าได้เป็นระยะเวลาสูงสุดเท่าไหร่ในรอบปี การจัดเก็บภาษีที่ถูกต้อง ทั้งเรื่องของภาษีเข้าพัก ภาษีสาธารณสุข การเก็บค่า deposit การจ่ายค่าส่วนกลางแบบ extra pay รวมถึงมาตรการในด้านความปลอดภัยอื่นๆ และในขณะเดียวกันฝั่งคนเช่าก็ต้องมีกฎระเบียบในการใช้พื้นที่ส่วนกลาง กำหนดจำนวนคนเข้าพัก ฯลฯ

อย่าลืมว่าประเทศไทยเรานี่ ก็ต้องยอมรับว่ามีสถิติอาชญากรรมค่อนข้างสูงเลยทีเดียว จากคนต่างชาติก็เริ่มมีเข้ามาเยอะมากขึ้น และมันคงไม่ดีแน่หากการปล่อยเช่าระยะสั้นนั้นถูกเหล่ามิจฉาชีพนำไปใช้ในทางที่ผิดครับ ซึ่งหากประเทศเราได้เริ่มทำอะไรอย่างเข้มงวดจริงๆซะบ้าง และมีเจ้าภาพที่แท้จริงซะที รับรองว่าทั้ง supply และ demand ก็จะกลับคืนสู่สมดุลแน่นอนครับ ไม่ใช่ปล่อยให้ต่างฝ่ายต่างทะเลาะกันเอง ถึงความได้เปรียบเสียเปรียบกันไม่รู้จักจบสิ้น โดยที่ประเทศชาติและประชาชนส่วนใหญ่ไม่ได้อะไรขึ้นมาเลยครับ