เห็น Quote of the day แบบนี้แล้วก็เชื่อว่าหลายคนคงสงสัยเหมือนกันว่า คำว่าทรัพย์อิงสิทธิ ต่างกับการเช่าแบบสัญญาทั่วไปยังไง? ในเมื่อหลายๆคนยังงงๆและก็ยังไม่ค่อยเข้าใจอยู่ เราก็อยากจะอธิบายตามความเข้าใจของเราดังนี้ (ถ้าเพื่อนๆคนไหนมีข้อมูลอยากจะเสริม หรือแก้ไขก็มาแชร์กันได้ครับ เพราะผมเองก็ไม่ค่อยแม่นกม.อยู่เหมือนกัน)

พระราชบัญญัติทรัพย์อิงสิทธิ นั้นถือว่าเป็นรูปแบบการเช่าโดยให้ใช้ประโยชน์แบบพิเศษ ที่แตกต่างจากรูปแบบการเช่าทั่วไปที่ผู้เช่าแทบจะไม่สามารถทำอะไรกับทรัพย์นั้นๆได้ และยังนับว่าเป็นหนึ่งในมาตรการที่ช่วยกระตุ้นตลาดอสังหาฯสำหรับกลุ่ม Leasehold (สิทธิการเช่าระยะยาว) ที่ออกมาโดยกรมที่ดิน กระทรวงมหาดไทย เพื่อช่วยรักษาสิทธิประโยชน์ในตัวทรัพย์สินทั้งในฝั่งเจ้าของกรรมสิทธิ์ และผู้เช่า โดยเฉพาะอย่างยิ่งในเรื่องของการขอวงเงินสินเชื่อทั้งในฝั่งผู้ประกอบการที่ต้องการนำสินทรัพย์มาเป็นหลักประกันในธุรกิจ และในฝั่งผู้เช่าระยะยาวที่ต้องการเงินมาจ่ายค่า Lease ในระยะยาว (ก็คือเอาไปจำนองได้นั้นแหละ) โอสิทธิได้ ดัดแปลงต่อเติมได้ เช่นเดียวกับการส่งมอบสิทธิการเช่าให้แก่ทายาทหรือลูกหลานได้ ซึ่งเป็นเรื่องทีทำได้ยากหากเป็นการจดทะเบียนสัญญาการเช่าแบบเก่าที่กรมที่ดิน (สัญญาเช่าแบบเดิมถ้าผู้เช่าตาย สัญญาก็จะถูกระงับ)

ในปัจจุบันทางกรมที่ดิน กระทรวงมหาดไทย ได้ประกาศใช้พระราชบัญญัติทรัพย์อิงสิทธิ พ.ศ.2562 โดยมีผลใช้บังคับตั้งแต่วันที่ 18 พฤศจิกายน 2563 ซึ่งเป็นอีกหนึ่งปัจจัยที่ช่วยส่งเสริมการลงทุนและกระตุ้นเศรษฐกิจในภาคอสังหาริมทรัพย์ ที่เปิดโอกาสให้เจ้าของกรรมสิทธิ์สามารถสร้างมูลค่าให้แก่ทรัพย์สินของตนเองได้มากขึ้น โดยให้มีการใช้ประโยชน์ในทรัพย์สินได้ แต่ไม่ต้องโอนกรรมสิทธิ์ให้แก่ผู้ใช้ประโยชน์ ซึ่งเป็นการสงวนหวงห้ามทรัพย์สินไว้ให้ลูกหลานต่อไปในอนาคต โดยผู้ขอก่อตั้งทรัพย์อิงสิทธินั้นจะต้องเป็นเจ้าของที่ดินที่มีโฉนดที่ดิน ที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างในที่ดินที่มีโฉนดที่ดิน หรือห้องชุดตามกฎหมายว่าด้วยอาคารชุด เมื่อมีความประสงค์ให้บุคคลอื่นใช้ประโยชน์ในทรัพย์สิน สามารถยื่นขอจดทะเบียนก่อตั้งทรัพย์อิงสิทธิในโฉนดที่ดินหรือหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุดต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ โดยผู้ขอสามารถกำหนดเงื่อนไขและระยะเวลาการใช้ประโยชน์ได้ไม่เกิน 30 ปี และจะมีการออก “หนังสือรับรองทรัพย์อิงสิทธิ” มอบให้เจ้าของทรัพย์สินไว้ จากนั้นเมื่อมีผู้ขอใช้ประโยชน์ในทรัพย์สินดังกล่าว สามารถจดทะเบียนโอนในหนังสือรับรองทรัพย์อิงสิทธิได้ทันที ผู้รับโอนก็จะกลายเป็นเจ้าของทรัพย์อิงสิทธิ เรียกว่า “ผู้ทรงทรัพย์อิงสิทธิ” ซึ่งมีสิทธิเสมือนเป็นเจ้าของโฉนดที่ดินหรือหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด และสามารถโอนต่อให้ผู้อื่นได้ จำนองได้ หรือตกทอดทางมรดกได้อีกด้วย…ซึ่งด้วยพรบ.ทรัพย์อิงสิทธิ จะทำให้ผู้เช่าที่ดินสามารถนำที่ดินไปจำนองกับสถาบันการเงิน นำสิทธิสัญญาเช่าที่มีอยู่ไปประกอบธุรกรรมอื่นๆ ปรับปรุงเปลี่ยนแปลงห้อง และส่งมอบสิทธิการเช่าให้แก่ทายาทหรือลูกหลานในกรณีที่คู่สัญญาเช่าเสียชีวิตลงได้ง่าย และสะดวกกว่าการจดทะเบียนสัญญาการเช่าแบบเก่าที่กรมที่ดิน

ทั้งนี้หากมีการขยายเพดานระยะเวลาเช่าออกไปเป็น 99 ปี ที่ครอบคลุมทั้งคนไทย และคนต่างชาติ จึงจำเป็นที่จะต้อง Sync ทั้งในส่วนของรูปแบบสิทธิประโยชน์ในการเช่าทุกรูปแบบไม่ว่าจะเป็น สัญญาเช่าตามประมวลกม.แพ่งและพาณิชย์, การเช่าตามพรบ.การเช่าเพื่อพาณิชยกรรมและอุตสาหกรรมปี 2542 และการเช่าตามพระราชบัญญัติทรัพย์อิงสิทธิ พ.ศ.2562 ด้วยเช่นกัน

ซึ่งการขยายจาก 30 ปีมาเป็น 99 ปีนั้น ในมุมมองของผู้ประกอบการจะทำให้ต้นทุนการพัฒนาโครงการถูกลง เพราะสามารถตัดต้นทุนการซื้อที่ดินที่กินสัดส่วนถึง 30% ใน Cost การพัฒนาโครงการได้ (ปัจจุบันได้แค่ 30 ปี ซึ่งผู้พัฒนาโครงการหลายรายมองว่าสั้นไปไม่คุ้มทุนกับการทำโครงการราคาไม่แพง) และยังเพิ่มแรงดึงดูดในหมู่กลุ่มผู้ซื้อทั้งคนสูงวัย เจนใหม่ขาวไทย และชาวต่างชาติ ที่สามารถอยู่ได้ยาวและส่งต่อเป็นมรดกได้ เช่นเดียวกับกลุ่มผู้ซื้อชาวต่างชาติ อีกทั้งยังสามารถต่อยอดไปพัฒนารูปแบบโครงการอื่นๆที่สร้าง Recurring Income ในระยะยาวได้เช่น Compound Home ในเมืองท่องเที่ยว และแก้ปัญหา Rejection rate ที่ค่อนข้างสูงสำหรับบางเซกเมนท์ราคา ส่วนในมุมมองของคนซื้อที่เป็นชาวไทย ก็จะช่วยเร่งการตัดสินใจของกลุ่มผู้ซื้อที่มองหาสินเชื่อจากธนาคาร เพราะที่ผ่านมาคอนโด Leasehold ส่วนใหญ่ธนาคารปล่อยกู้ให้ไม่เยอะ บางที่ให้แค่ 50% เพราะสัญญาเช่าค่อนข้างสั้น เช่นเดียวกับกลุ่มผู้ซื้อที่อยากได้คอนโดใจกลางเมืองในงบประมาณที่ถูกกว่าคอนโด Freehold

ทั้งนี้ต้องยอมรับว่าการไปกระตุ้นตลาดเช่าแบบนี้ อาจจะทำให้ตลาดเช่าแบบ Longstay ในกลุ่ม Services Apartment และโรงแรมได้รับผลกระทบไปด้วย และัอาจเกิดการครอบงำทางเศรษฐกิจ หากมีคนต่างชาติเข้ามาถือครองโครงการ Leasehold เยอะเกินไป และก็เป็นรูปแบบการแก้ไขปัญหาเฉพาะหน้าในเรื่องของราคาอสังหาฯที่แพงเกินไป และเศรษฐกิจที่ย่ำแย่ในแบบชั่วคราวเท่านั้น ซึ่งทางออกที่เห็นผลมากที่สุดก็คือในเรื่องของการปรับปรุงโครงสร้างเพื่อยกระดับเศรษฐกิจ ไปจนถึงการเข้าแทรกแซงตลาดโดยหน่วยงานสำคัญอย่างการเคหะแห่งชาติ ที่น่าจะมีมาตรการในการพัฒนาโครงการที่มีการ Collaboration กับ Landloard หรือหน่วยงานเอกชน และภาครัฐอื่นๆ เพื่อสร้างโครงการมาพยุงราคาตลาดให้เยอะ แน่น ครอบคลุมในหลายพื้นที่ให้รวดเร็วที่สุด เช่นเดียวกับ การเพิ่มอัตราการจัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างให้สูงทะลุเพดานไปเลย ในระดับ 30% ขึ้นไป เพื่อนำเงินในช่วย Subsidize การพัฒนาโครงการราคาไม่แพง และบีบให้ Landlord ปล่อยที่ในราคาสมเหตุสมผลครับ

image credit
https://unsplash.com/photos/brown-wooden-stand-with-black-background-nSpj-Z12lX0