การลงทุนในคอนโดมิเนียมและที่พักอาศัยรอบรั้วมหาวิทยาลัยเคยถูกมองว่าเป็นดั่ง “เสือนอนกิน” ที่สร้างผลตอบแทนค่าเช่าได้อย่างสม่ำเสมอและมั่นคง ด้วยความเชื่อที่ว่าอุปสงค์จากนักศึกษาซึ่งเป็นกลุ่มลูกค้าหลักนั้นมีอยู่อย่างต่อเนื่องและไม่มีวันหมดสิ้น อย่างไรก็ตาม ภาพฝันของการลงทุนที่สวยงามนี้กำลังถูกท้าทายอย่างรุนแรงจากความเป็นจริงเชิงโครงสร้างประชากรที่กำลังเปลี่ยนแปลงไปอย่างน่าใจหาย นั่นคือ ภาวะจำนวนนักศึกษาที่กำลังจะหดตัวลงอย่างมหาศาลในอีกไม่กี่ปีข้างหน้า อันเป็นผลพวงโดยตรงจากอัตราการเกิดของประชากรไทยที่ลดต่ำลงเป็นประวัติการณ์

บทความจาก Propholic.com นี้จะทำการวิเคราะห์ข้อมูลเชิงลึกเพื่อฉายภาพอนาคตของตลาดที่พักนักศึกษา พร้อมทั้งคาดการณ์ว่าอีกกี่ปีที่ธุรกิจนี้จะเดินทางไปถึงจุดอิ่มตัวจนเกิดภาวะอุปทานล้นตลาด (Oversupply) และส่งผลให้ค่าเช่าต้องดิ่งลงอย่างไม่อาจหลีกเลี่ยง

ข้อมูลประชากรสะท้อนวิกฤตจำนวนนักศึกษาที่กำลังจะมาถึง

ต้นตอของวิกฤตการณ์ที่กำลังจะเกิดขึ้นนี้หยั่งรากลึกอยู่ในข้อมูลสถิติประชากรที่น่าตกใจ จากการรายงานของสถาบันวิจัยประชากรและสังคม มหาวิทยาลัยมหิดล พบว่าในปี พ.ศ. 2567 ประเทศไทยมีจำนวนเด็กเกิดใหม่เพียง 461,421 คน ซึ่งเป็นตัวเลขที่ต่ำที่สุดในรอบ 70 ปี และเป็นครั้งแรกที่จำนวนเด็กเกิดใหม่ลดลงต่ำกว่า 5 แสนคนต่อปี ตัวเลขนี้แตกต่างอย่างสิ้นเชิงกับช่วงปี พ.ศ. 2506-2526 ที่ประเทศไทยเคยมีเด็กเกิดเกิน 1 ล้านคนต่อปีมาโดยตลอด และเคยพุ่งสูงสุดถึง 1,221,228 คนในปี พ.ศ. 2514 แนวโน้มที่น่ากังวลนี้ไม่ได้เป็นเพียงตัวเลขทางสถิติ แต่เป็นระเบิดเวลาที่กำลังนับถอยหลังสู่ภาคการศึกษาและตลาดอสังหาริมทรัพย์

เมื่อนำข้อมูลอัตราการเกิดมาคำนวณคาดการณ์จำนวนนักศึกษาใหม่ที่จะเข้าสู่ระบบอุดมศึกษาในอนาคต (โดยตั้งสมมติฐานว่าอัตราการเข้าศึกษาต่ออยู่ที่ประมาณ 50-60% ของจำนวนเด็กเกิด) จะพบกับภาพอนาคตที่น่ากังวลอย่างยิ่ง

จากตารางจะเห็นได้ว่า จำนวนนักศึกษาใหม่มีแนวโน้มที่จะลดลงอย่างต่อเนื่องและทวีความรุนแรงขึ้นในทุกๆ 5 ปี โดยในอีกประมาณ 10-14 ปีข้างหน้า (พ.ศ. 2575-2579) จำนวนนักศึกษาใหม่จะลดลงไปเกือบ 1 ใน 3 และในอีก 20 ปีข้างหน้า (พ.ศ. 2588) จำนวนนักศึกษาใหม่จะหายไปเกือบครึ่งหนึ่งเมื่อเทียบกับปัจจุบัน สถานการณ์นี้ได้เริ่มส่งผลกระทบแล้ว โดยมีรายงานว่า 3 ใน 4 ของมหาวิทยาลัยไทยกำลังเผชิญกับปัญหาขาดแคลนนักศึกษา

ฟองสบู่คอนโดรอบรั้วมหาวิทยาลัย อนาคตอาจกลายเป็นตลาดที่สร้างบนพื้นฐานอันสั่นคลอน

ในช่วงหลายปีที่ผ่านมา ตลาดคอนโดมิเนียมรอบมหาวิทยาลัยเติบโตอย่างก้าวกระโดด ด้วยแรงหนุนจากความต้องการของผู้ปกครองที่ต้องการซื้อที่พักให้บุตรหลานเพื่อความสะดวกและปลอดภัย อย่างไรก็ตาม ศูนย์ข้อมูลด้านอสังหาฯ แห่งหนึ่ง ได้ออกมาเตือนตั้งแต่ปี พ.ศ. 2565 แล้วว่า “สิ่งที่ต้องคำนึงถึงในการลงทุนคอนโดระยะยาวในทำเลรอบมหาวิทยาลัย คือ จำนวนนักศึกษาที่ลดลงทุกปี เพราะอัตราเกิดใหม่ของคนไทยที่ลดลงต่อเนื่อง”

แม้ว่าโดยทั่วไปจำนวนยูนิตคอนโดในแต่ละพื้นที่จะยังน้อยกว่าจำนวนนักศึกษาทั้งหมด แต่ก็ไม่ได้หมายความว่าคอนโดทุกยูนิตจะถูกเช่าเสมอไป เนื่องจากนักศึกษาส่วนใหญ่ในกรุงเทพฯ มีที่พักอาศัยของตนเองอยู่แล้ว ทำให้กลุ่มเป้าหมายที่แท้จริงคือ นักศึกษาจากต่างจังหวัดและนักศึกษาต่างชาติ ซึ่งเป็นกลุ่มที่กำลังจะได้รับผลกระทบจากความเปลี่ยนแปลงทางประชากรที่กล่าวไปข้างต้น

คาดการณ์ภาวะ Oversupply และค่าเช่าจะดิ่งลงประมาณปีไหน

จากการวิเคราะห์ข้อมูลแนวโน้มจำนวนนักศึกษาและสถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปัจจุบัน สามารถคาดการณ์ช่วงเวลาที่จะเกิดวิกฤตอุปทานล้นตลาดในธุรกิจที่พักนักศึกษาได้เป็นหลาย phase ดังนี้

Phase ที่ 1  จุดเริ่มต้นของจำนวนนักศึกษาลดลง ช่วงปี พ.ศ. 2570-2574

ในช่วงเวลานี้ จำนวนนักศึกษาใหม่จะเริ่มลดลงอย่างมีนัยสำคัญประมาณ 11-15% ซึ่งจะส่งผลกระทบโดยตรงต่ออุปสงค์ในตลาดเช่า คอนโดมิเนียมและหอพักที่ถูกสร้างขึ้นในช่วงที่ตลาดยังคงคึกคัก (พ.ศ. 2565-2569) จะเริ่มประสบปัญหาในการหาผู้เช่า อัตราการเข้าพัก (Occupancy Rate) ที่เคยสูงถึง 80-85% อาจลดลงเหลือ 70-75%

และเพื่อรักษาผู้เช่าไว้ ผู้ประกอบการจะเริ่มแข่งขันกันด้วยการลดราคา คาดว่าค่าเช่าจะเริ่มปรับตัวลดลงประมาณ 5-10% เช่น จากเดิมที่เคยปล่อยเช่าได้ 10,000 บาทต่อเดือนก็ลดเหลือ 9,000 บาทต่อเดือน นี่เป็นสัญญาณเตือนแรกของวิกฤตที่กำลังจะมาถึง

Phase ที่ 2 จุดเปลี่ยนสำคัญ ช่วงปี พ.ศ. 2575-2579

นี่คือช่วงเวลาที่จะเป็นจุดเปลี่ยนที่สำคัญที่สุดของตลาด เมื่อจำนวนนักศึกษาใหม่จะหดตัวลงอย่างรุนแรงถึง 22-28% เมื่อเทียบกับปัจจุบัน  supply ที่พักที่มีอยู่จะมากกว่า demand อย่างชัดเจน การแข่งขันด้านราคาจะทวีความรุนแรงขึ้นอย่างมาก คาดว่าค่าเช่าจะดิ่งลงอย่างหนักถึง 15-25% สมมุติจากวันนี้ที่เขียนบทความเคยได้ค่าเช่า 10,000 บาท ลดเหลือ 7500 บาท

นอกจากนี้อัตราการเข้าพักอาจลดลงเหลือเพียง 55-65% ผู้ประกอบการรายย่อยหรือหอพักเก่าที่ไม่สามารถปรับตัวได้จะเริ่มประสบภาวะขาดทุนและต้องทยอยปิดกิจการไปในที่สุด

Phase ที่ 3 วิกฤตรุนแรง ช่วงปี พ.ศ. 2580 เป็นต้นไป

เมื่อจำนวนนักศึกษาใหม่ลดลงไปมากกว่าหนึ่งในสาม ประมาณ 33-40% และอาจจะเกือบครึ่งในทศวรรษถัดไป ตลาดที่พักนักศึกษาจะเข้าสู่ภาวะวิกฤตอย่างเต็มรูปแบบ ค่าเช่าอาจดิ่งลงถึง 30-40% หรือมากกว่านั้น (จากเดิมปล่อยเช่าวันนี้ได้ 10000 บาท ดิ่งเหลือ 6000 บาทต่อเดือน)

อัตราการเข้าพักอาจเหลือไม่ถึงครึ่งหนึ่งของจำนวนห้องทั้งหมด ตลาดจะหดตัวลงอย่างมาก เหลือเพียงผู้ประกอบการรายใหญ่ที่มีสายป่านยาว หรือผู้ที่สามารถปรับเปลี่ยนรูปแบบธุรกิจไปจับกลุ่มลูกค้าอื่นที่ไม่ใช่นักศึกษาได้เท่านั้นจึงจะสามารถอยู่รอดได้

ฮีโร่แก้วิกฤติคือใคร ปัจจัยบรรเทาและความหวังคืออะไร

หลายฝ่ายอาจมีความหวังว่าการเพิ่มขึ้นของนักศึกษาต่างชาติ จะสามารถเข้ามาช่วยพยุงตลาดได้ ซึ่งเป็นความจริงที่ว่าจำนวนนักศึกษาต่างชาติมีแนวโน้มเพิ่มขึ้น และเป็นกลุ่มที่มีกำลังซื้อสูง อย่างไรก็ตาม เมื่อพิจารณาจากสัดส่วนแล้ว จำนวนนักศึกษาต่างชาติยังคงเป็นส่วนน้อยมากเมื่อเทียบกับจำนวนนักศึกษาไทยที่กำลังจะหายไปจากระบบ จึงเป็นเพียงปัจจัยบรรเทาผลกระทบได้เพียงเล็กน้อย แต่ไม่สามารถหยุดยั้งคลื่นยักษ์แห่งการเปลี่ยนแปลงเชิงโครงสร้างประชากรนี้ได้

นอกจากนี้ การปรับเปลี่ยนรูปแบบการเรียนการสอนไปสู่ระบบออนไลน์หรือ hybrid ที่เพิ่มมากขึ้นหลังยุคโควิด-19 อาจยิ่งซ้ำเติมสถานการณ์ให้เลวร้ายลงไปอีก เพราะความจำเป็นในการหาที่พักใกล้สถานศึกษาจะลดน้อยลงตามไปด้วย

บทสรุปและข้อเสนอแนะสำหรับนักลงทุน

Campus condo หรือ ตลาดคอนโดมิเนียมและที่พักรอบมหาวิทยาลัยในประเทศไทยกำลังเดินหน้าสู่ภาวะ supply ล้นตลาดอย่างไม่อาจหลีกเลี่ยงได้ โดยมีต้นตอมาจากวิกฤตประชากรศาสตร์ที่ทำให้อัตราการเกิดลดลงอย่างต่อเนื่อง จุดเปลี่ยนสำคัญที่ค่าเช่า campus condo จะเริ่มดิ่งลงอย่างรุนแรงคาดว่าจะเกิดขึ้นในอีกประมาณ 10-14 ปีข้างหน้า หรือช่วงปี พ.ศ. 2575-2579 (ปี ค.ศ. 2032 – 2036) และจะทวีความรุนแรงขึ้นหลังจากนั้น

สำหรับนักลงทุน การตระหนักถึงความเสี่ยงนี้และวางแผนอย่างรอบคอบคือสิ่งสำคัญที่สุด

สำหรับนักลงทุนระยะสั้น (1-5 ปี) การลงทุน campus condo ยังคงมีความเป็นไปได้ แต่ต้องใช้ความระมัดระวังอย่างสูงในการเลือกทำเล โดยควรเน้นมหาวิทยาลัยชั้นนำที่มีชื่อเสียงระดับท๊อป และมีสัดส่วนนักศึกษาต่างชาติสูง และหลีกเลี่ยงพื้นที่ที่มีการเปิดตัวโครงการใหม่จำนวนมาก

สำหรับนักลงทุนระยะกลาง (6-10 ปี) เป็นช่วงเวลาที่ต้องเฝ้าระวังอย่างใกล้ชิดและควรพิจารณาถึงกลยุทธ์การออกจากตลาด (Exit Strategy) เช่น การขายทรัพย์สินออกไปก่อนที่ราคาจะตกลงอย่างรุนแรง หรือเริ่มปรับปรุงและวางตำแหน่งทรัพย์สินใหม่เพื่อจับกลุ่มลูกค้าอื่น

สำหรับนักลงทุนระยะยาว (10 ปีขึ้นไป)  ไม่แนะนำให้เข้าลงทุนใหม่ในตลาดที่พักนักศึกษาแบบดั้งเดิมโดยเด็ดขาด เนื่องจากตลาดจะหดตัวลงอย่างมีนัยสำคัญ ควรพิจารณาการลงทุนในรูปแบบอื่นหรือทำเลที่มีลักษณะแบบอื่นๆ ที่มีศักยภาพมากกว่า เช่น ทำเลสำหรับคนวัยทำงานทั่วไปที่เป็นงานไม่เกี่ยวข้องกับสถาบันการศึกษา

ปรากฏการณ์ “เสือนอนกิน” ในตลาด campus condo กำลังจะสิ้นสุดลง และคลื่นยักษ์แห่งการเปลี่ยนแปลงทางประชากรกำลังจะซัดเข้ามา นักลงทุนที่ปรับตัวและมองการณ์ไกลเท่านั้นจึงจะสามารถรอดพ้นจากวิกฤตการณ์ในครั้งนี้ได้

ชอบบทความนี้ กรุณาติดตาม Propholic.com และแชร์ให้เพื่อนๆ ต่อ

แหล่งอ้างอิง

https://www.theprachakorn.com/newsDetail.php?id=1002

https://info.mhesi.go.th/

https://www.reic.or.th/News/RealEstate/455938

https://www.forbesthailand.com/news/property/real-estate-trends-in-2025-condos-and-offices-face-oversupply