วันนี้อยากจะชวนมาคุยกันแบบสบายๆ มีเรื่องน่าตื่นเต้นและมีผลกระทบกับพวกเราชาวอสังหาโดยตรง นั่นคือ “ร่างพระราชบัญญัติส่งเสริมธุรกิจสตาร์ตอัป” ที่กำลังจะคลอดออกมา (หรือไม่…ขึ้นอยู่กับพวกเราทุกคน)

หลายคนอาจจะมองว่า “เรื่องสตาร์ตอัปมันเกี่ยวอะไรกับวงการอิฐปูนบ้านคอนโดของเรา?” ขอบอกเลยว่า…เกี่ยวเต็มๆ ครับ! กฎหมายฉบับนี้ไม่ได้มาแค่เปลี่ยนหน้าตาการทำธุรกิจของคนรุ่นใหม่เท่านั้น แต่มันกำลังจะสร้าง Demand ใหม่ๆ และเปิดโอกาสทอง ห้กับวงการอสังหาริมทรัพย์ของเราอย่างมหาศาลเลยทีเดียว

ถือเป็นโอกาสดีของวงการอสังหาฯ ถ้ากฎหมายสตาร์ตอัปใหม่คลอดออกมาจริง! คนอสังหาควรเข้าไปร่วมโหวตกฎหมายนี้ได้ หมดเขต 27 ตุลาคม 2025

https://unsplash.com/photos/people-sitting-on-chair-5U_28ojjgms

สรุปให้ว่าสาระสำคัญของกฎหมายสตาร์ตอัปคืออะไร?

แก่นของกฎหมาย “ร่างพระราชบัญญัติส่งเสริมธุรกิจสตาร์ตอัป” ฉบับนี้คือการติดปีกให้สตาร์ตอัปไทยร่าง พ.ร.บ. นี้เกิดขึ้นเพราะเล็งเห็นแล้วว่าสตาร์ตอัปคือกุญแจสำคัญในการสร้างนวัตกรรมและขับเคลื่อนเศรษฐกิจของประเทศ แต่ที่ผ่านมามีอุปสรรคเยอะแยะไปหมด โดยเฉพาะข้อจำกัดทางกฎหมายที่ล้าสมัย เช่น เรื่องการระดมทุน การออกหุ้นกู้ หรือการจัดสรรหุ้นให้พนักงาน (Employee Stock Ownership Plan: ESOP) ที่ทำได้ยากมากๆ

หลักๆ เลยที่กฎหมายนี้จะทำคือ:

1. ตั้งกรรมการและหน่วยงานหลัก: จะมีการตั้ง “คณะกรรมการส่งเสริมธุรกิจสตาร์ตอัป” และให้ สำนักงานนวัตกรรมแห่งชาติ (NIA) https://www.nia.or.th/ เป็นเจ้าภาพหลักในการสนับสนุน ทั้งให้คำปรึกษา ช่วยเหลือด้านเงินทุน ทั้งทุนอุดหนุน, กู้ยืม, ร่วมลงทุน

2. คุณสมบัติสตาร์ตอัป: ต้องเป็นบริษัทจำกัดที่จดทะเบียนไม่เกิน 10 ปี รายได้ไม่เกิน 300 ล้านบาทต่อปี และไม่เคยปันผล

3. แก้กฎหมายให้คล่องตัว: ที่สำคัญที่สุดคือการปลดล็อกข้อจำกัดทางกฎหมายที่ขวางทางการเติบโตและการระดมทุนของสตาร์ตอัป เช่น เรื่องการออกหุ้น, การแปลงสภาพหุ้น ซึ่งจะทำให้สตาร์ตอัปเติบโตและระดมทุนได้ง่ายขึ้นหลายเท่าตัว!

ผลกระทบต่อวงการอสังหาฯ

พอสตาร์ตอัปได้ปีกแล้วจะเกิดอะไรขึ้นกับคนอสังหา? ง่ายๆ คือ…ดีมานด์พื้นที่จะเพิ่มขึ้นแบบก้าวกระโดด และไม่ได้จำกัดแค่พื้นที่สำนักงานธรรมดาด้วยนะ

1. Co-working Space & สำนักงานแบบยืดหยุ่นบูมแน่

สตาร์ตอัปจะผุดขึ้นเป็นดอกเห็ด พวกเขาไม่ได้ต้องการออฟฟิศขนาดใหญ่แบบเดิมๆ แต่ต้องการพื้นที่ที่ flexible ยืดหยุ่น ปรับขนาดได้ตามทีมที่เติบโตเร็ว (Scale Up/Down) โคเวิร์กกิ้งสเปซ และสำนักงานให้เช่าขนาดเล็กที่ทันสมัยจึงเป็นตลาดที่จับตาลงทุนมาก

2. ยุคของ Innovation District และ Smart City

เมื่อมีสตาร์ตอัปเยอะขึ้น ก็ต้องมีทำเลทองที่เอื้อต่อการรวมกลุ่ม นักพัฒนาฯ ควรโฟกัสการสร้างพื้นที่ที่เรียกว่า ecosystem ระบบนิเวศที่รวมทั้งที่ทำงาน ที่อยู่อาศัย และสิ่งอำนวยความสะดวก เช่น บาร์เบียร์ เป็นต้น เข้าไว้ด้วยกันเพื่อดึงดูดคนเก่งๆ ให้มา mingle กัน

3. คอนโดฯ ใกล้แหล่งงานจะกลับมาแรง

การจ้างงานจะเกิดขึ้นในพื้นที่นั้นๆ คนเก่งๆ เงินเดือนดีๆ จะหลั่งไหลเข้ามา นั่นหมายความว่าความต้องการที่อยู่อาศัย ไม่ว่าจะเป็นการเช่าหรือซื้อ โดยเฉพาะคอนโดมิเนียมใกล้รถไฟฟ้า ใกล้แหล่งงาน (Innovation Hub) จะกลับมาเป็นที่ต้องการอย่างมาก

4. PropTech ไม่ใช่เรื่องไกลตัว

เราต้องเปิดใจรับ PropTech หรือสตาร์ตอัปด้านเทคโนโลยีอสังหาฯ ที่จะเข้ามาเปลี่ยนวิธีการทำงานของเราทั้งหมด ไม่ว่าจะเป็นแพลตฟอร์มซื้อขาย การบริหารจัดการอาคารอัจฉริยะ (Smart Building) หรือการใช้ AI วิเคราะห์ตลาด ใครที่ร่วมมือกับ PropTech ก่อนก็จะได้เปรียบก่อน

5. พื้นที่ R&D เฉพาะทางกำลังจะมา

สตาร์ตอัปบางประเภทไม่ได้แค่นั่งโต๊ะ แต่ต้องการพื้นที่สำหรับงานวิจัย (R&D) ห้องปฏิบัติการ (Lab) หรือพื้นที่สำหรับผลิตสินค้าต้นแบบ (Prototyping) นี่คือความต้องการพื้นที่เชิงพาณิชย์ที่มีลักษณะเฉพาะที่เราต้องตามให้ทัน

คนอสังหาควรทำอย่างไรต่อ?

ร่างพรบ. นี้คือสัญญาณให้เราต้องปรับตัวก่อนที่คนอื่นจะแซงหน้าไป

1. ควรศึกษาและเข้าใจกฎหมาย

เราต้องรู้ว่าสตาร์ตอัปได้สิทธิประโยชน์อะไรบ้าง เพื่อที่จะได้รู้ว่าผลิตภัณฑ์อสังหาฯ แบบไหนที่พวกเขาต้องการ

2. พัฒนาผลิตภัณฑ์ให้ “โดนใจ” คนสตาร์ตอัป

ถ้าเราทำออฟฟิศ อย่าลืมเรื่อง สัญญาเช่าที่ยืดหยุ่น และสิ่งอำนวยความสะดวกที่ช่วยให้พวกเขาทำงานได้สะดวก (High-Speed Internet, Community, Event Space)
ถ้าเราทำที่อยู่อาศัย โฟกัสไปที่ทำเลที่เข้าถึงย่านนวัตกรรมได้ง่าย และเน้นฟังก์ชันที่ตอบโจทย์คนรุ่นใหม่

3. เปิดประตูร่วมมือ

สำหรับคนทำอาชีพเอเจ้นต์ อย่ามอง PropTech เป็นคู่แข่ง แต่ให้มองเป็นพาร์ทเนอร์ที่จะมาเพิ่มประสิทธิภาพในการบริหาร การตลาด และการก่อสร้างให้กับธุรกิจของเรา

4. ใช้สิทธิ์แสดงความคิดเห็น

ตอนนี้ยังอยู่ในช่วงรับฟังความคิดเห็น เราในฐานะผู้ประกอบการอสังหาฯ ควรเสนอแนะให้กฎหมายมีมาตรการส่งเสริมที่เชื่อมโยงกับอสังหาฯ ด้วย เช่น เสนอให้มี Startup Zones หรือสิทธิประโยชน์ทางภาษีสำหรับนักพัฒนาที่ลงทุนในโครงการที่สนับสนุนสตาร์ตอัป

คนอสังหามีส่วนร่วมได้ด้วย เพื่อประโยชน์ของคนอสังหา

เพราะร่าง พ.ร.บ. สตาร์ตอัปนี้ไม่ใช่แค่เรื่องของคน IT แต่เป็นก้าวสำคัญที่จะมากระตุ้นความต้องการพื้นที่และเปลี่ยนวิธีการใช้พื้นที่ในประเทศของเรา

คนอสังหาที่เตรียมตัวเร็ว มองเห็นโอกาส และปรับผลิตภัณฑ์ให้ตอบโจทย์คนกลุ่มนี้ได้ก่อน มั่นใจว่าจะเป็นผู้นำในการสร้างการเติบโตอย่างยั่งยืนในยุคเศรษฐกิจดิจิทัลนี้ได้อย่างแน่นอน

มาร่วมคว้าโอกาสนี้ไปพร้อมๆ กันโดยการเข้าไปร่วมแสดงความเห็นด้วยกับร่างพระราชบัญญัติส่งเสริมธุรกิจสตาร์ตอัป ทางเว็บไซต์นี้ https://law.go.th/listeningDetail?survey_id=NTk0OERHQV9MQVdfRlJPTlRFTkQ=

แสดงความเห็นง่ายๆ ไม่ต้องลงทะเบียน

หมดเขตแสดงความเห็นวันที่ 27 ตุลาคม 2025 นี้

แนะนำว่าควรแสดงความเห็นโดยการเขียนคอมเม้นต์ลงไปในข้อสุดท้ายด้วยเพราะจะเป็นประโยชน์มากกว่าแค่ติ๊กเลือกเฉยๆ และเพื่อแสดงให้เห็นว่าร่างพรบ.นี้มีประโยชน์กับหลายคน

นี่คือไอเดียความคิดเห็นครับ เผื่อเป็นไอเดียตั้งต้นให้คิดประเด็นอื่นๆ ง่ายขึ้น

1. ควรมีการลดหย่อนภาษีพิเศษให้ผู้ประกอบการอสังหาฯ ที่ลงทุนหรือจ้าง PropTech/ConTech Startup

2. ปลดล็อกกฎหมายบริษัทให้ PropTech Startup ระดมทุนจากนักลงทุน VC ได้อย่างคล่องตัวและรวดเร็ว

3. ส่งเสริมกองทุนที่เชี่ยวชาญด้าน PropTech/ConstructionTech โดยเฉพาะ เพื่อให้เงินลงทุนตรงจุดมากขึ้น

4. ให้สิทธิประโยชน์ทางภาษีแก่สตาร์ตอัปที่ช่วยผู้ซื้อบ้านเข้าถึงสินเชื่อได้ง่ายขึ้น (Mortgage Tech)

5. รัฐบาลต้องเปิดเผยข้อมูลอสังหาฯ สาธารณะ (Open Data) เช่น ผังเมืองดิจิทัล ให้สตาร์ตอัปใช้ฟรีทันที

6. ตั้ง Regulatory Sandbox ให้ PropTech ทดลองทำธุรกรรมซื้อ-ขาย/จำนองออนไลน์แบบ End-to-End ได้

7. ลดขั้นตอนและเวลาการขออนุญาตก่อสร้างสำหรับโครงการที่ใช้เทคโนโลยี ConTech เพื่อลดต้นทุน

8. สนับสนุนมาตรฐานรับรอง “Smart/Green PropTech” เพื่อเพิ่มมูลค่าและดึงดูดผู้ซื้อที่เน้นความยั่งยืน

9. เพิ่มตัวแทนจากภาคอสังหาริมทรัพย์ในคณะกรรมการส่งเสริมสตาร์ตอัป เพื่อให้การส่งเสริมตรงจุด

10. เห็นด้วยกับการผ่อนปรน ป.พ.พ. ทั้งหมดที่เกี่ยวข้องกับการจัดการหุ้นของสตาร์ตอัป เพื่อดึงดูดนักลงทุน

11. ขยายระยะเวลาการให้สิทธิประโยชน์แก่ PropTech เป็น 10 ปี หากธุรกิจนั้นต้องใช้เวลาในการสร้างความเชื่อมั่นในตลาดอสังหาฯ

12. กำหนดบทนิยาม “สตาร์ตอัป” ให้ยืดหยุ่นพอที่จะครอบคลุมนวัตกรรมที่เปลี่ยนธุรกิจดั้งเดิม เช่น PropTech/ConTech.