[สรุปให้อ่านหลังงานแถลง] วิธีคิดและมุมมองทางธุรกิจของ ดร.ยุ้ย หรือ ผศ. ดร.เกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์ กรรมการผู้จัดการบริษัท เสนาดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) กับการรับมือ “มหาวิกฤตโควิด” ที่กำลังเผชิญอยู่ในขณะนี้

เกริก บุณยโยธิน 10 August, 2021 at 17.27 pm

ประกาศที่เกี่ยวข้องกับเนื้อหา


ตอนนี้เราอยูใน Worst Case Scenario Curve อีกสองสัปดาห์น่าจะถึงจุดพีค พี่ได้แต่หวังว่าสิ่งที่เราเห็นจะเป็นการถึงจุดพีคจริงๆ เพราะข้อมูลจากกราฟไม่ได้เป็นตัวเลขจริงๆของผู้ติดเชื้อ การล๊อคดาวน์ห้างปิด เปิดแต่ซุปเปอร์กับร้านอาหาร ส่งผลให้พลวัตรทางธุรกิจซบเซา ซึ่งมันจะทำให้เกิดสิ่งที่เรียกว่า Zombie Firm มากขึ้น (บริษัทที่มีความสามารถในการจ่ายดอกเบี้ยต่ำมากกว่ารายได้) แต่เจ้าใหญ่จะมีความสามารถมากยิ่งขึ้น ทำงานง่ายกว่า ควบคุมต้นทุนมากกว่า จนเกิด Market Concentration ซึ่งเราจะเห็นชัดมากยิ่งขึ้นนับจากนี้…ดร. ยุ้ย กล่าวนำถึงสถานการณ์ปัจจุบันและภาพรวมของตลาดอสังหา ทั้งระยะสั้นและระยะยาวในยุคมหาวิกฤติโควิด

ในส่วนของแง่ดีมานท์ก็จะดรอปลง เพราะกำลังซื้อมีน้อยลง คนที่มีแนวโน้มของรายได้ที่ไม่แน่นอนก็จะไม่อยากเป็นหนี้ในระยะยาวถึง 30 ปี อีกทั้งการที่หนี้ครัวเรือนสูงจึงทำให้ยอด Reject Rate อยู่ในทิศทางที่สูงขึ้นในแบบที่ไม่เคยพบมาก่อน มากกว่า 30% แต่ในขณะเดียวกันก็เกิดเรื่องที่มันพลิกตำราวิกฤตมากๆก็คือ งวดนี้มันมีวิกฤตมาซ้อนมหาวิกฤตอีกที ทำให้ต้นทุนการก่อสร้างสูงขึ้น ซึ่งปกติวิกฤตมันจะทำให้ราคาทุกอย่างลดลง ต้นทุนก่อสร้างที่สูงขึ้นมาจากในเรื่องของการตัด Supply Chain ในเรื่องของการปิดแคมป์ เหมือนการขายสัปปะรดกระป๋อง อยู่ดีๆโรงงานถูกปิด จะไปเอาสัปปะรดที่ไหนมาขาย ในที่นี้ส่งผลให้ต้นทุนในการดูแลคนงาน กับค่าตัว ค่าจ้าง แพงขึ้นกว่าเดิม อีกอย่างหนึ่งก็ต้นทุนเหล็กก็เพิ่มขึ้น ทั้งหมดนี้คือสิ่งที่เกิดในระยะสั้น

เราไม่สามารถเอาตลาดรังสิต-คลองสี่ มาแข่งกับรัชดาได้ เพราะอสังหามันเป็น Fragment ถ้าจะบอกว่า Over Supply มันก็ไม่ใข่ทั้งตลาด จากเทรนด์ของ Urbanization ของไทย จะเห็นได้ว่ามันเป็นเทรนด์เมืองขยาย เป็นการขยายขึ้นสู่ปริมณฑล ไม่ใช่การเข้าเมือง อีกทั้งจำนวน Household ก็ลดลง จึงอาจบอกได้ว่าในระยะยาวมันน่าจะดี เพียงแต่ตอนนี้เราต้องก้าวข้ามผ่านปัญหาระยะสั้นนี้ไปให้ได้ ในระยะยาวมันมีแสงสว่างที่ปลายอุโมงค์ มันเหมือนกันเวลาไฟไหม้ มันไม่ได้ไหม้ไปตลอดชีวิต แต่เสนาจะต้องยืนอยู่ให้ได้เพื่อสร้างบ้านใหม่หลังจากที่ไฟดับลง อย่างไรข้อตามจากสถิติที่เมื่อปี 2018 ตลาดอสังหาฯมันดีมากๆ ดีเวลลอปเปอร์ก็เลยมีการซื้อที่กันเยอะ ดังนั้นเชื่อว่าจำนวน Supply ปีนี้มันคงไม่ลดมาก เพราะส่วนใหญ่ก็เป็นการนำที่ดินที่มีสะสมอยู่แล้วตั้งแต่ปี 2018 มาพัฒนาต่อ

วิธีคิด วิธีการทำงานในการดูแล ช่วยเหลือ เยียวยา Stakeholder เพื่อก้าวข้าม “มหาวิกฤตโควิด” ภายใต้มุมมองของในแบบผู้นำหญิง

วิธีคิดในการจัดการเราต้องแยกประเภทของ Stakeholders ออกมาก่อน  แต่ในมุมมองของเสนามองว่า การแก้ปัญหาแบบรัดเข็มขัด เก็บเงินสด มันไม่ใช่วิธีการเดียวในการแก้ปัญหาในแบบอยู่กับวิกฤต พี่มีแนวความคิดในแบบทฤษฎี CAP (Cope – Adjusting – Positioning) เราต้องคิดไปถึงว่าหลังจากวิกฤตนี้ผ่านไป บริษัทจะปรับ Positioning ไปเป็นอย่างไร เราอยากจะเป็นอะไรหลังจากไฟดับ ซึ่งเวลานี้คือเวลาในการ Adjust ตัวเอง อย่าไปมองว่าเวลานี้คือเวลาที่ต้องดับไฟอย่างเดียว สำหรับเสนาตอนนี้ก็กำลังมองสิ่งที่นอกเหนือจาก Geo Fit (เฟอร์ฯของทางฮันคิว-ฮันชิน) ไปที่ Geo Quality ซึ่งเป็นการมองที่คุณภาพในการก่อสร้าง และบริการหลังการขาย ตามมาตรฐานของฮันคิว-ฮันชิน

Cope – เสนามีการตั้ง Covid War Room ขึ้นมา และการสร้าง Covid Free Site เราทำศูนย์พักคอยของเราขึ้นมาเพื่อรองรับพนักงาน จัดหาสถานที่ในการตรวจเชื้อ จัดหาวัคซีน จัดส่งเสบียงให้แคมป์คนงาน และกำหนดขั้นตอนแนวทางปฎิบัติเพื่อแจ้งให้พนักงานระดับปฎิบัติการณ์ทราบ

ในมุมมองของความเป็นผู้นำองค์กรที่เป็นผู้หญิง และมีลูก 2 คน ทำให้เราคิดอยู่ตลอดว่าเราต้องอยู่กับความจริง และต้องมองไปไกลๆว่ามีอะไรที่น่าจะเกิดขึ้นบ้างในอนาคต การทำองค์กรที่มีบุคคลากรเป็นพันคนมันต่างจาก เมื่อครั้งเป็นอาจารย์มหาวิทยาลัยที่ทำงานแค่คนเดียวจบ แต่ในฐานะองค์กรต้องทำร่วมกันเป็นทีมและนานกว่า เพราะฉะนั้นถ้าอยากทำอะไรก็ต้องเริ่มตั้งแต่วันนี้ เพราะทุกอย่างจะเป็นวิกฤตไปหมดเลยถ้าเราไม่เตรียมตัว

สำหรับแผนการดำเนินงานช่วงที่เหลือ ก็ยังคงยืนอยู่ในแผนเดิม แต่การวางกลยุทธ์บริษัทไม่ควรที่จะมองในระยะยาว และยึดตามแผนเดิมไปจนถึงที่สุด ยกตัวอย่างปีที่แล้ว มันมีเหตุการณ์ที่หลายฝ่ายบอกว่าควรลงทุนเกี่ยวกับ Wellness Residence หรืออสังหาฯเกี่ยวกับสาธารณสุข เพราะประเทศไทยมีการบริหารจัดการเรื่องโควิดได้ดี…แต่ถ้าวันนี้มองย้อนกลับไปต้องบอกว่าถ้าเราลงทุนทำไป เรามีแต่เจ๊งแน่นอน จากสภาพการณ์ปัจจุบันที่เราเห็นอยู่ ส่วนแผนระยะสั้นเราก็ยังคงเปิดตัวทั้งหมด 18 โครงการ มูลค่า 16,764 ล้านบาท โดยมีแบรนด์หลักในการทำการตลาดคือแบรนด์ เสนา คิทท์ ที่เปิดถึง 8 โครงการ มูลค่ารวม 3,704 ล้านบาท

โดยที่ยอดขายครึ่งปีแรก เราน่าจะขายไปได้ประมาณ 3 พันล้านบาท และเปิดตัวไปประมาณ 4 โครงการ ในไตรมาสที่สามที่ผ่านไปแล้วสองเดือน เสนาได้มีการเปิดตัวโครงการ เสนาคิทท์ ที่ลาดกระบังแล้ว ซึ่งขายดีมาก และกำลังคิดอยู่ว่าเราน่าจะเลื่อนเปิดตัวออกไปเป็นเดือนตุลาคม เพราะเรายังเชื่อว่าจุดพีคก็คือสิ้นเดือนนี้ โดยทั้งหมดจะเปิดครบในปีนี้แน่นอน สำหรับการไปเน้นจับตลาดล่าง ซึ่งค่อนข้างย้อนแย้งกับยอด Reject Rate ทางเสนา มองว่าโครงการเสนา คิทท์ ก็กลุ่มเซกเมนท์ที่มาแทนที่ของที่เค้าจ่ายอยู่แล้ว มันค่อนข้างจะซ้ำซ้อนกับการจ่ายค่าเช่าอพาร์ทเมนท์ สิ่งที่เรากำลังทำเราไม่ได้พยายามหลอกตัวเองว่า คนมีกำลังซื้อที่พร้อมจะ Step up ได้เยอะ ซึ่งมันไม่ใช่ และทำสินค้าทดแทนสิ่งที่คนจ่ายอยู่แล้วมากกว่า เราทำให้คนรู้สึกว่าไม่ได้จ่ายเยอะขึ้น แต่คุณภาพชีวิตดีขึ้น

สำหรับคำแนะนำถึงภาครัฐ ก็อยากจะให้ไปดูที่ไซต์ก่อสร้างว่า ในหนึ่งแคมป์มีทั้งคนงานที่มีประกันสังคม กับคนที่ไม่มีประกันสังคม รวมถึงแรงงานที่ไม่ได้ลงทะเบียน หากรัฐต้องการที่จะแก้ไขโควิดอย่างจริงจัง ก็ควรที่จะต้องอยู่กับความจริง และแก้ปัญหาให้ครบ มากกว่าการที่จะบอกว่าเราแก้ได้เฉพาะส่วนของคนงานที่มีประกันสังคม นี่คือโรคติดต่อที่ถ้าไม่แก้ให้ครบคนที่ไม่ติดสุดท้ายก็จะติด เพราะมันแก้ไขไม่ครบทั้งระบบ

ทั้งนี้ดร.ยุ้ย ทิ้งท้ายกับคำถามที่ว่าพาร์ทเนอรญี่ปุ่นอย่างฮันคิว – ฮันชิน มีความกังวลบ้างหรือเปล่าเกี่ยวกับกรณีของคำตัดสินจากศาลปกครองกลางในกรณีของแอชตัน อโศก ซึ่งคำตอบก็คือ แน่นอนว่ามีถามเข้ามาและก็มีความกังวล ซึ่งก็หวังว่าในที่สุดแล้วปัญหาจะได้รับความคลี่คลายไปด้วยดี

เกริก บุณยโยธิน

เกริก บุณยโยธิน

ผู้ก่อตั้งเวปไซต์แบ่งปันความรู้ด้านการตลาด และการสร้างแบรนด์ในวงการอสังหาฯ พร็อพฮอลิค ดอทคอม..หลังจากที่ใช้เวลามากกว่า 10 ปี ในการวนเวียน เข้าๆออกๆ ในสายงานด้านการตลาด และวางแผนกลยุทธ์การสร้างแบรนด์ ของบริษัทอสังหาฯ และเอเยนซีโฆษณาชั้นนำหลายแห่ง (โดยที่ไม่รู้ว่าทำไมต้องจับสลากเจอลูกค้าสายอสังหาฯทุกที)...จนถูกครอบงำโดยจิตใต้สำนึก ให้ถีบตัวเองออกจากกรอบการทำงานแบบเดิมๆ เพื่อออกมาจุดประกายความคิดที่ถูกต้อง และนำเสนอมุมมองใหม่ๆ ให้กับกลุ่มคนที่สนใจในธุรกิจอสังหาฯ

เว็บไซต์

ศุภาลัย พรีเมียร์ สามเสน-ราชวัตร

โซลเลซ พหลฯ-ประดิพัทธ์

นิว เวิร์ส กรุงเทพกรีฑา

ในช่วง 4 ปีที่ผ่านมาต้องบอกว่าย่านกรุงเทพกรีฑาตัดใหม...

28 February, 2024

นิว ซี-สแควร์ สวนหลวง สเตชั่น

ซึ่งวันนี้เราจะพาคุณผู้อ่านมาพบกับโครงการคอนโดพร้อมอ...

30 January, 2024

ริธึ่ม เจริญนคร ไอคอนิค

วันนี้จะมาเล่าเรื่องเกี่ยวกับคอนโดมิเนียมสุดฮอตชื่อโ...

29 January, 2024

วิสซ์ดอม คราฟท์ สามย่าน

Whizdom Craftz Samyan คือโครงการที่มอบ 5 องค์ประกอบพ...

4 December, 2023

สอบถามโครงการ

ได้รับข้อมูลเรียบร้อยแล้ว
ขอบคุณอย่างยิ่งที่สนใจครับ
จะมีเจ้าหน้าที่ติดต่อกลับไปนะครับ

ขออภัย
ไม่สามารถส่งข้อมูลได้
กรุณาลองใหม่อีกครั้ง