ทำไมกรุงเทพถึงไม่มีทำเลทองที่แท้จริง

ต่อทอง ทองหล่อ 19 March, 2021 at 17.57 pm

คำว่า “Prime Location” หรือ “ทำเลทอง” คืออะไร?

 

คำว่า “Prime Location” หรือ “ทำเลทอง” นั้นเราจะต้องมานิยามร่วมกันก่อนโดยใช้ตัวชี้วัดที่เป็นตัวเลขที่วัดค่าได้ (measurable) เพื่อให้การพูดคุยประเด็นนี้อยู่บนเวทีเดียวกันก่อน เพราะถ้าหากไม่นิยามร่วมกันก็เท่ากับการพูดคนละมุมมอง แล้วแต่ใครจะคิด

 

Prime คำนี้ตามความหมายในพจนานุกรมของ Cambridge Dictionary คือ “main or most important” หมายถึง เป็นหลัก เป็นสิ่งที่สำคัญที่สุด

ส่วนคำว่า Location คือ a place or position หมายถึง เป็นสถานที่หรือตำแหน่ง ดังนั้นคำว่า Prime Location หมายถึง “สถานที่ที่สำคัญที่สุด”

 

จะรู้ได้อย่างไรว่าที่ไหนคือ Prime Location

 

เราจะรู้ได้อย่างไรว่าสถานที่ใดสำคัญที่สุดที่จะสามารถเรียกได้ว่าเป็น Prime Location ได้ เราอาจจะสอบถามความคิดเห็นของผู้คนในเมืองก็ได้ว่า location ใดที่คิดว่าเป็น Prime Location แต่วิธีนี้จะหาฉันทามติร่วมกันได้ยาก

 

วิธีที่ดีที่สุดที่จะหาคำตอบร่วมกันคือพึ่งพาข้อมูลตัวเลข Data ต่างๆ มาวิเคราะห์ร่วมกัน โดยการวัดมูลค่าของ Location ด้วยการใช้หลากหลายมิติข้อมูล เช่น

– ราคาที่ดินต่อตารางวา

– ราคาค่าเช่าต่อตารางเมตรของคอนโดมิเนียมหรืออาคารสำนักงาน พื้นที่พาณิชยกรรม

– ราคาขายต่อตารางเมตรของคอนโดมิเนียม

– ศักยภาพในการพัฒนาโครงการอสังหาฯ ของที่ดินแต่ละแปลงในย่านนั้นว่าสามารถมีศักยภาพสร้างได้สูงสุดแค่ไหน

– การพิจารณาจำนวน traffic ผู้คนที่ผ่านมาเยือนในแต่ละวัน แต่ละเดือนมีเท่าใด

– รายได้ต่อหัวของคนในทำเลนั้นมีกี่กลุ่ม และแต่ละกลุ่มมีค่าเฉลี่ยเท่าใด

– จำนวนการใช้จ่ายในกิจกรรมทางเศรษฐกิจใน location นั้น

– อัตราส่วนการใช้สอยพื้นที่แต่ละจุดประสงค์ เพื่อทำงาน ที่พักอาศัย พาณิชยกรรม พื้นที่สีเขียว

– จำนวนทางเลือกการเดินทางที่มีในย่านมากน้อยแค่ไหน

– และอื่นๆ ที่สามารถนับจำนวนออกมาเป็นตัวเลขได้ที่สะท้อนความสำคัญของทำเล

 

ข้อมูลเหล่านี้เราสามารถสืบหาได้จากแหล่งข้อมูลต่างๆ ข้อมูลเหล่านี้มีความซับซ้อนและถ้าต้องการข้อมูลเชิงลึกก็จะไม่ฟรี ถ้าอยากรู้เพิ่มเติมจะต้องจ้างบริษัทวิจัยรับจ้างเก็บข้อมูลที่ให้บริการครับ เช่น

– รายงานการประเมินค่าทรัพย์สิน (Property Valuation)

– รายงานแจงนับการจราจร (Traffic Count Surveys)

– ราคาประเมินจากกรมธนารักษ์

– จำนวนรายการและมูลค่าของค่าธรรมเนียมในการโอนกรรมสิทธิ์ของสำนักงานที่ดินในแต่ละเขต

– ราคาซื้อขายในตลาดจากเว็บไซต์ listing และ marketplace ด้านอสังหาต่างๆ

– การใช้ AI ช่วยนับจำนวนผู้คนจากกล้องวงจรปิดในพื้นที่

– จำนวนภาษีที่หน่วยงานรัฐเก็บได้จากแหล่งงานในพื้นที่ เป็นต้น

 

แต่ถ้าหากไม่ได้ประเมินด้วย data ข้างต้น เราก็อาจจะพิจารณาตอบคำถาม checklist เหล่านี้เป็นข้อๆ และให้คะแนนกับทำเลนั้นๆ คำถามเหล่านี้ก็อาจจะพอตอบได้ว่าทำเลนั้นมีแนวโน้มจะเป็นทำเลทองหรือไม่ เช่น

– สภาพอากาศทำเลนั้นดีไม่ดีอย่างไร

– สิ่งแวดล้อม สภาพรอบข้างในย่านเป็นอย่างไร

– มีกิจกรรมอะไรให้ทำในย่านบ้าง

– มีใคร กลุ่มไหน ระดับใดอยู่อาศัยบ้าง

– สะดวกในการเดินทางแค่ไหน

– เศรษฐกิจในย่านคึกคักหรือไม่

– มี public facility พร้อมแค่ไหน

– ที่ดินมีข้อจำกัดในการพัฒนาสร้างโครงการอะไรบ้าง

– บริการจากเอกชนที่เกี่ยวกับชีวิตความเป็นอยู่มีอะไรบ้าง

– มีพื้นที่เพื่อพักผ่อนหย่อนใจให้ความบันเทิงอะไรบ้าง

– ศักยภาพการพัฒนาในอนาคตมีอะไรบ้าง

 

Prime Location ทำเลทอง คือคำที่ไม่มีนิยามตายตัว

 

คำว่า Prime Location หรือ “ทำเลทอง” ที่เราเห็นบ่อยๆ มักจะเป็นคำที่ใช้เพื่อการโฆษณาประชาสัมพันธ์โครงการต่างๆ เพื่อดึงดูดลูกค้าให้เข้ามาร่วมดำเนินกิจกรรมทางเศรษฐกิจร่วมกัน แต่ยังไม่เคยมีหน่วยงานใดที่เป็นเจ้าภาพในการประเมินอย่างจริงจังว่าสถานที่ใดที่จะเรียกได้ว่าเป็น Prime Location อย่างแท้จริง และยังไม่มีกฎหมายมาตราใดที่ให้นิยามคำว่าทำเลทอง เหตุนี้จึงทำให้คำว่า Prime Location, ทำเลทอง จึงเป็นคำที่ใครอยากจะหยิบไปใช้ก็สามารถทำได้โดยไม่ผิด

 

เมื่อไม่มีการบัญญัติคำว่า Prime Location เอาไว้ คำนี้จึงมักจะใช้เพื่อประโยชน์ทางการตลาดและถูกตีความตามมุมมองการรับรู้ของแต่ละคนที่มองคุณค่าของทำเลต่างกัน เช่น ถ้าถามนายสิทธิชัยซึ่งชีวิตเรียนและทำงานในย่านสาธรมาตลอด ก็อาจจะมองว่าสาธรคือ ทำเลทอง prime ที่สุดสำหรับสิทธิชัย เพราะสะดวก ใกล้ทุกอย่างที่ตนเองต้องการ แต่ถ้าหันกลับถามคุณนาราซึ่งใช้ชีวิตในย่านสุขุมวิทตอนปลายในย่านปุณณวิถีมานาน ก็อาจจะไม่คิดว่าสาธรเป็น prime location นาราคิดว่าสาธรไม่สะดวกเพราะไม่มีมีห้างให้เดินเล่น รถไฟฟ้าก็ไม่มีตลอดแนวถนน นาราคิดว่าทำเลพร้อมพงษ์คือ Prime area ที่สุดสำหรับนารา เรียกได้ว่านานาจิตตัง ใครชอบตรงไหนก็คิดไปตามใจของตน มุมมองการให้ค่าทำเลทองของสิทธิชัยและนาราที่ต่างกันนั้นมีผลมาจากหลายสาเหตุ

สาเหตุที่ผู้คนมองคำว่า Prime Location แตกต่างกัน

 

ข้อ 1 กรุงเทพและปริมณฑลเป็นเมืองที่ไม่มีการวางแผน (Unplanned city)

ถ้ากล่าวเชิงบวก เมืองไม่มีแผนก็คือเมืองที่โตแบบ organic โตตามธรรมชาติ อิสระ มีโอกาสทางธุรกิจตรงไหนก็ผุดความเจริญตรงนั้น โดยไม่มีการแทรกแซงจากนโยบายรัฐที่เข้มข้นเหมือนอย่างสิงคโปร์ที่จะมี master plan ก่อนแล้วทำตามแผนที่วางไว้  ข้อนี้ทำให้ทำเลชานเมืองก็เจริญขึ้นได้ ตามแต่โอกาสในแต่ละยุคสมัย หรือแม้ตามแต่การผลักดันของเอกชนว่าอยากให้ทำเลตรงไหนมีผังเมืองสีอะไร

 

ความเป็น unplanned city ของกรุงเทพนั้นเราสามารถสังเกตได้จากถนนซอยแบบก้างปลาต่างๆ รวมถึง ทางขึ้นลงทางด่วน และรถไฟฟ้าที่ค่อยๆ เริ่มงอกไปเรื่อยๆ และตั้งตามสะดวกและเหมาะสมในช่วงเวลาที่ทำโปรเจค เส้นทางการคมนาคมที่ขาดการบูรณาการร่วมกันระหว่างหน่วยงานต่างๆ ในกรุงเทพบ้านเราจึงไม่เห็นโครงการคมนาคมขนส่งหลายมิติ (Multi-dimensional Transportation System) เช่นโครงการย่านสถานี Ttukseom กรุงโซล ประเทศเกาหลีใต้ที่สร้างสะพานสำหรับรถยนต์ข้ามแม่น้ำโดยมีรางรถไฟฟ้าและสถานีซ้อนอยู่ในแนวดิ่งเดียวกันและมีสวนสาธารณะอยุ่ด้วย เป็นการสร้างประโยชน์ให้ที่ดินอย่าง

 

ภาพย่านสถานี Ttukseom Resort

 

ข้อ 2 กรุงเทพเป็นเมืองเก่าที่เปลี่ยนแปลงอย่างค่อยเป็นค่อยไป (a gradual change city)

กรุงเทพไม่ใช่เมืองพัฒนาขึ้นมาใหม่แบบเกาหลีใต้,จีน ที่สามารถทุบของเก่าเพื่อสร้างของใหม่ได้โดยมีการวาง master plan ภาพใหญ่ ข้อนี้ทำให้กรุงเทพมีทั้งย่านเสื่อมแทรกอยู่ในย่าน prime area ได้ด้วย

 

ภาพ Master Plan 2019 ของประเทศสิงคโปร์

 

ข้อ 3 กรุงเทพตั้งอยู่บนที่ราบลุ่มขนาดใหญ่ (Large Plain)

กรุงเทพเป็นส่วนหนึ่งของที่ราบลุ่มภาคกลางตอนล่างของประเทศไทยซึ่งเป็นที่ราบลุ่มขนาดใหญ่มีพื้นที่ประมาณ 19,000 ตารางกิโลเมตร ขนาดของที่ราบลุ่มตอนล่างของไทยนั้นใหญ่กว่าประเทศที่มีทรัพยากรที่ดินจำกัดอย่างสิงคโปร์ซึ่งมีขนาดทั้งประเทศเพียงแค่ 719 ตารางกิโลเมตร นั่นเท่ากับว่าแค่ที่ราบลุ่มภาคกลางตอนล่างไทยก็ใหญ่กว่าสิงคโปร์ถึง 26 เท่า ดังนั้นความจำเป็นในการเข้ามาบริหารจัดการที่ดินของหน่วยงานรัฐไทยจึงไม่ใช่เรื่องที่ต้องคำนึงมากนัก (ในอดีต) แต่ปัจจุบันยุคสมัยเปลี่ยนไป ความต้องการใช้ที่ดินมีมากขึ้นก็เริ่มมีการตั้งกฎเกณฑ์เพื่อบริหารจัดการที่ดินให้มีประสิทธิภาพมากขึ้น เช่น กรุงเทพมหานครก็กำลังมีการจัดทำผังเมืองรวมฉบับใหม่ซึ่งคาดว่าจะบังคับใช้ปลายปี 2021 ส่วนจังหวัดนนทบุรีก็บังคับใช้ผังเมืองฉบับล่าสุดไปแล้วเพื่อเพิ่มเงื่อนไขให้พัฒนาอสังหาบางรูปแบบได้จำกัดมากขึ้นเพื่อรักษาสภาพแวดล้อมของเมืองไว้ แม้จะมีกลุ่มผู้เสียประโยชน์คัดค้านกับการบังคับใช้ผังเมืองใหม่ แต่ถ้าหากมองภาพรวมของสาธารณประโยชน์ก็ถือว่าทางจังหวัดนนทบุรีตัดสินใจบริหารที่ดินได้อย่างเหมาะสม การจัดการที่ดินเป็นสิ่งที่รัฐควรจะทำตั้งนานแล้ว เมื่อมีการจัดการเกิดขึ้น สังคมก็ควรยอมรับกับการจัดการเพื่อรักษาภาพรวมที่ดีเอาไว้

 

ภาพที่ราบลุ่มภาคกลางของไทย

 

ข้อ 4 ไทยไม่ค่อยมีเสถียรภาพทางการเมือง (Political Instability)

นอกจากไทยจะเคยเปลี่ยนระบอบการปกครองและเปลี่ยนถ่ายอำนาจทางการเมืองสลับไปมาอย่างไม่เป็นระบบระหว่างหลายกลุ่มผลประโยชน์ ถึงแม้การเมืองจะดูเหมือนมีระบบแต่ก็สามารถเปลี่ยนกฎหมายแล้วเขียนขึ้นใหม่กันเป็นว่าเล่น ความเปลี่ยนแปลงบ่อยทางการเมืองของไทยนั้นมีเอกลักษณ์ที่แตกต่างจากหลายประเทศของโลก ข้อนี้ย่อมส่งผลต่อการจัดสรรผลประโยชน์ภายในประเทศอย่างแน่นอน ส่งผลต่อการเข้าถือครองที่ดิน ส่งผลต่อกฎหมายที่ประกาศออกมา และในที่สุดก็ส่งผลต่อการพัฒนาที่ดินต่างๆ  ประเด็นนี้ทำให้เราเห็นรูปแปลงที่ดินในกรุงเทพที่แบ่งซอยเป็นแปลงเล็กแปลงน้อย ไม่ใช่การแบ่งแบบ plot ใหญ่ๆ เหมือนประเทศอื่นๆ ขนาดแปลงที่ดินเล็กๆ นั้นจะลำบากในการพัฒนาโครงการขนาดใหญ่ และทำให้เรามองไม่ค่อยชัดว่าทำเลไหนจะเป็น Prime Location ที่แท้จริง เพราะโครงการทุกขนาดนั้นปะปนกันไปหมด เราจึงต้องใช้บริบทอื่นมาช่วยตัดสิน

 

สรุป

ด้วยเหตุผลต่างๆ ไม่ว่าจะด้านนโยบายรัฐ พัฒนาการของเมือง ภูมิศาสตร์ และการเมือง ต่างส่งผลต่อการไม่มีจุดร่วมของคำว่า Prime Location ที่เห็นพ้องต้องกันของคนในสังคมไทยโดยเฉพาะกรุงเทพซึ่งเป็นเมืองที่สามารถมีทำเลทองได้ทั่วทิศทั่วเมือง ถือว่ากรุงเทพมีเอกลักษณ์ที่แตกต่างจากเมืองใหญ่ในประเทศอื่นๆ ดังนั้นการจะบอกว่าทำเลใดเป็น Prime Location ของกรุงเทพอย่างแท้จริงนั้นจำเป็นต้องพึ่งพา data หลายมิติที่สามารถวัดเป็นตัวเลขได้เพื่อระบุด้วยข้อมูลข้อเท็จจริงว่าที่ใดควรค่าแก่การเป็น Prime Location ที่สำคัญที่สุดของเมือง

 

ขอบคุณแหล่งข้อมูล

https://dictionary.cambridge.org/

https://www.area.co.th/

https://www.landinvestingthai.com/%E0%B8%8B%E0%B8%B7%E0%B9%89%E0%B8%AD%E0%B8%9A%E0%B9%89%E0%B8%B2%E0%B8%99%E0%B9%83%E0%B8%AB%E0%B9%89%E0%B9%84%E0%B8%94%E0%B9%89%E0%B8%97%E0%B8%B3%E0%B9%80%E0%B8%A5%E0%B8%97%E0%B8%AD%E0%B8%87/

https://depositphotos.com/190759032/stock-video-aerial-video-ttukseom-resort-waterfront.html

https://earth.google.com/

https://www.ura.gov.sg/maps/?service=MP

http://wetlands.onep.go.th/wetland/details/20190808113100955255

ต่อทอง ทองหล่อ

บรรณาธิการสื่อเกี่ยวกับการศึกษา และ Blogger ผู้มีผลงานการวิเคราะห์ด้านอสังหาฯ มามากกว่าร้อยบทความ ยังเป็นผู้สนใจลงทุนคอนโดมิเนียม ชอบใช้ชีวิตแบบ Digital Nomad รักการเดินเท้าและเลือกใช้ขนส่งมวลชนสำรวจความเปลี่ยนแปลงของทำเลสถานที่ผ่านมุมมองการเข้าใจมนุษย์ นอกจากนี้ยังเป็น Active Citizen ช่วยขับเคลื่อนพัฒนาเมืองผ่านงานเขียนและเครื่องมือสื่อสารที่เชื่อมรัฐกับประชาชน เป้าหมายระยะยาวต้องการเห็นคุณภาพชีวิตการอยู่อาศัยที่ดีขึ้นของทุกคนในสังคม ติดตามผลงานได้ที่ https://matttortong.weebly.com

เว็บไซต์

ดอะ โพลิแทน อควา

นิว โนเบิล เซ็นเตอร์ บางนา

โนเบิล ฟอร์ม ทองหล่อ

โดดเด่นด้วยการเป็นคอนโดมิเนียมที่มีสูงที่สุดของถนนทอ...

1 March, 2021

เดอะ รีเซิร์ฟ สุขุมวิท 61

สำหรับโครงการ The Reserve Sukhumvit 61 นั้น นิยามของ...

5 February, 2021

เดอะ พาร์คเลน สุขุมวิท-แบริ่ง

สำหรับใครที่คุ้นเคยกับการมองหาโครงการทาวน์โฮมในย่านถ...

28 January, 2021

อาธาร์ พหลฯ-อารีย์

บทความนี้เราจะพาไปพบกับโครงการแบบเอ็กซ์คลูซีฟ ที่เป็...

7 January, 2021