PropStat Exclusive: บทวิเคราะห์ศักยภาพทำเล รามอินทรา – เสรีไทย

เกริก บุณยโยธิน 21 February, 2019 at 14.27 pm

ถ้าพูดถึงอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัย “บ้านเดี่ยว” คงเป็นความต้องการแรกๆ สำหรับใครหลายคนที่อยากมีบ้านพร้อมพื้นที่สวนกว้างๆมีเพื่อเป็นรางวัลให้กับชีวิตตนเองและครอบครัว เพราะนอกจากจะเป็นที่ส่วนตัวให้หลายๆชีวิตในครอบครัวได้พักอาศัยแล้ว ยังมี space เพียงพอในการรองรับการใช้งานของทุกคนในครอบครัว อยู่ร่วมกันได้หลาย Generation เป็นมรกดกตกทอดจากรุ่นสู่รุ่น บนกรรมสิทธิ์ที่ดินของตนเอง

 

แต่หากคุณไม่ได้มีที่ดินเป็นของตัวเองอยู่แล้ว การจะเลือกหาที่ดินสักผืนเพื่อสร้างบ้านเดี่ยวเอง หรือเลือกซื้อจากผู้พัฒนาโครงการหมู่บ้านจัดสรรในกรุงเทพมหานคร แน่นอนว่าทำเลย่อมเป็นปัจจัยหลักในการนำมาใช้พิจารณา หากอยากได้บ้านที่มีพื้นที่กว้างขวางทั้งที่ดินและพื้นที่ใช้สอยในทำเลที่เดินทางได้สะดวก ราคาไม่สูงจนเกินไป แต่คุ้มค่ากับจำนวนเงินที่จ่ายไปมากที่สุด มีมูลค่าที่เพิ่มขึ้นในอนาคต การอยู่ใจกลางเมืองในย่าน CBD อาจจะไม่ใช่ตัวเลือกที่จำเป็นที่สุด แต่ตัวเลือกอย่างบรรดาทำเลส่วนต่อขยายเมืองที่มีศักยภาพพอที่จะพัฒนาต่อไปได้ในอนาคตน่าจะเป็นคำตอบที่เหมาะสม เพราะพื้นที่ส่วนใหญ่ของกรุงเทพมหานครกำลังอยู่ในช่วงการสร้างระบบขนส่งสาธารณะโดยรอบ ชานเมืองให้เชื่อมต่อกับ ระบบขนส่งในเมืองชั้นใน ทำให้เกือบทุกพื้นที่ที่มีศักยภาพ จนทำให้ราคาที่ดินโดยรอบรัศมีการก่อสร้างถูกปรับตัวขึ้นสูงตามไปด้วย แต่ถ้าเจาะจงดูเฉพาะโครงการบ้านเดี่ยวที่มีระดับราคาเกิน 10 ล้านบาทขึ้นไป มักจะกระจายตัวอยู่ 3 ย่านหลักๆ คือ พื้นที่ตอนเหนือ (ลาดพร้าว-เกษตรนวมินทร์-รามอินทรา) พื้นที่ตอนกลาง (พระรามเก้า – พัฒนาการ – กรุงเทพกรีฑา – ศรีนครินทร์) และพื้นที่ตอนใต้ (สุขุมวิท – บางนา) เพราะเป็นพื้นที่ที่อยู่ในแนวเส้นทางรถไฟฟ้า และรถไฟใต้ดิน ที่เปิดให้บริการแล้ว อีกทั้งหลายโครงการยังไม่ไกลจากแนวเส้นทางรถไฟฟ้าที่กำลังก่อสร้าง หรือจะเริ่มการก่อสร้างในอนาคต

ซึ่งถ้าพูดถึงพื้นที่ที่มีโครงการบ้านเดี่ยวขึ้นเยอะที่สุดในบรรดา 3 ย่านดังกล่าว คงหนีไม่พ้น พื้นที่ตอนกลาง (พระรามเก้า – พัฒนาการ – กรุงเทพกรีฑา – ศรีนครินทร์) ที่ในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านเราจะเห็นการโปรโมทขายบ้านในย่านนี้ค่อนข้างเยอะ ส่วนพื้นที่ที่มีบ้านเดี่ยวราคามากกว่า10ล้านขึ้นน้อยสุด ก็คงเป็นย่านพื้นที่ตอนใต้ (สุขุมวิท – บางนา) เพราะนอกจากข้อจำกัดด้านขนาดพื้นที่แล้ว ยังมาพร้อมกับข้อจำกัดของราคาที่ดินที่มีราคาสูง เพราะผลพวงของการพัฒนาเส้นสุขุมวิท ที่มีรถไฟฟ้าเกาะอยู่จนสุดเส้นถนน แต่พื้นที่อีกพื้นที่ ที่มีบ้านเดี่ยวราคามากกว่า 10 ล้าน เปิดขายอย่างต่อเนื่อง นั่นคือพื้นที่ตอนเหนือ (ลาดพร้าว-เกษตรนวมินทร์- รามอินทรา) เป็นการแสดงให้เห็นถึงความต้องการของผู้ซื้อ ที่มีความต้องการอย่างแท้จริง เช่นเดียวกับศักยภาพที่เพิ่มขึ้นของพื้นที่ในย่านนี้ที่ในอนาคตกำลังจะกลายเป็น Hub ของการเดินทางแห่งใหม่ที่รายล้อมด้วยรถไฟฟ้าหลายสาย

 

ถ้าจะวัดแค่ความต้องการของผู้ซื้อ ก็คงไม่ใช้เหตุผลของคำตอบทั้งหมด เพราะผู้ซื้อก็ย่อมดูปัจจัยอื่นๆร่วมด้วย ซึ่งอีกเหตุผลหลักที่ทำให้พื้นที่ตอนเหนือ (ลาดพร้าว-เกษตรนวมินทร์-รามอินทรา) เป็นพื้นที่ที่ผู้ซื้อหลายคนสนใจ คงต้องยกให้กับศักยภาพของทำเล ที่ถือว่ายังอยู่ใกล้และเชื่อมต่อกับความเป็นเมืองอย่างพื้นที่ CBD พหลโยธิน-ลาดพร้าว มีถนนเส้นหลักและทางด่วนที่เชื่อมระหว่างเมืองทั้ง ถนนลาดพร้าว ถนนประเสริฐมนูกิจ ที่วิ่งเชื่อมเมืองในแนวออกตก และยังมีถนนวงแหวนตัวออก ถนนนวมินทร์ และถนนประดิษฐ์มนูธรรม ที่วิ่งเชื่อมเมืองในแนวเหนือใต้

 

ซึ่งถ้าพิจารณาในพื้นที่ดังกล่าว ช่วงตั้งแต่ทางตอนเหนือของถนนลาดพร้าวขึ้นไปถึงถนนรามอินทรา เป็น 1 ใน พื้นที่ที่มีโครงการบ้านจัดสรรราคาแพงอยู่ค่อนข้างมาก โดยเฉพาะตั้งแต่ที่มีถนนประเสริฐมนูกิจหรือที่เรียกกันติดปากว่าถนนเกษตร-นวมินทร์ เพราะพื้นที่ตลอดทั้ง 2 ฝั่งของถนนเส้นนี้ มีโครงการบ้านจัดสรร ที่มีราคาขายมากกว่า 10 ล้านบาทต่อยูนิตอยู่หลายโครงการ รวมไปถึงพื้นที่ ตามแนวถนนเลียบวงแหวนกาญจนาภิเษก ถนนเสรีไทยด้วย แม้แต่ซอยสุคนธสวัสดิ์ที่เชื่อมกับถนนลาดพร้าวและถนนประเสริฐมนูกิจ ถนนประดิษฐ์มนูธรรมก็มีโครงการบ้านจัดสรรที่มีราคาขายมากกว่า 10 ล้านบาท ต่อยูนิต อยู่หลายโครงการ ยังไม่รวมพื้นที่ทางตอนเหนือของถนนรามอินทรา ที่มีผู้พัฒนาหลายรายเข้าไปซื้อที่ดินเพื่อพัฒนาโครงการบ้านจัดสรรราคาแพง ซึ่งพื้นที่ทางตอนเหนือของถนนรามอินทรา เป็นพื้นที่ที่โครงการราคาแพง มาตั้งแต่ 10 – 20 ปีก่อนหน้านี้แล้ว ส

ผังเมืองใหม่พร้อมแนวรถไฟฟ้าสี่สายที่เตรียมปลดล๊อคศักยภาพของย่านพื้นที่ตอนเหนือ

 

พื้นที่ตามแนวถนนที่กล่าวไปข้างต้นมีบางพื้นที่ที่ผู้พัฒนาโครงการ เลือกเปิดขายโครงการบ้านจัดสรรราคาแพง แม้ว่าจะไกลจากเส้นทางรถไฟฟ้า แต่ในอนาคตก็มีเส้นทางรถไฟฟ้าหลายเส้นทาง ที่มีเส้นทางผ่านพื้นที่เหล่านี้ อีกทั้งมีทางด่วนเส้นทางใหม่เข้ามาเพิ่มความสะดวกอีกด้วยในอนาคต ยิ่งส่งผลให้พื้นที่นี้มีความน่าสนใจและเชื่อได้เลยว่าจะมีโครงการบ้านจัดสรรอีกหลายโครงการเข้ามาเปิดขายในพื้นที่ นอกจากนี้ การที่ก่อนหน้านี้สำนักผังเมืองกรุงเทพมหานครมีการเปิดเผยร่างผังเมืองกรุงเทพมหานครฉบับใหม่ออกมาว่าพื้นที่ตามแนวถนนเกษตร-นวมินทร์หรือถนนประเสริฐมนูกิจ และถนนประดิษฐ์มนูธรรม จะมีการปรับสีผังเมืองจากของเดิมตามผังเมืองกรุงเทพมหานครฉบับปี พ.ศ.2556 ที่เป็นสีเหลืองให้เป็นสีน้ำตาลเกือบ 100% ส่วนที่เป็นสีแดง ก็ยังคงเดิม ซึ่งการปรับเปลี่ยนสีผังเมืองในร่างผังเมืองกรุงเทพมหานครฉบับใหม่นี้

ที่มา: https://www.thebangkokinsight.com/45400/

 

แม้ว่า ณ ปัจจุบันยังไม่มีการเปิดเผยถึงข้อกำหนดหรือข้อจำกัดในการพัฒนา ตามสีผังเมืองที่เปลี่ยนไป แต่ก็เป็นที่แน่ใจได้ว่าพื้นที่ส่วนนี้จะเปลี่ยนไป และมีผลต่อพื้นที่โดยรอบอย่างแน่นอนไม่เพียงแต่พื้นที่ตามแนวถนนประเสริฐมนูกิจเท่านั้นแต่จะครอบคลุมไปถึงพื้นที่ตามแนวถนนเส้นทางอื่นๆ ที่อยู่ไม่ไกลหรือว่าเชื่อมต่อกัน เพราะผู้พัฒนารายใหญ่อย่างกลุ่มทีซีซี และกลุ่มเค.อี. แลนด์ต่างก็มีแผนจะพัฒนาโครงการมิกซ์-ยูสขนาดใหญ่ ในบริเวณนี้มาก่อนหน้านี้แล้ว

1. โครงการขนาดใหญ่ของกลุ่มทีซีซี

กลุ่มทีซีซีมีที่ดินติดทั้งสองฝั่งของถนนประเสริฐมนูกิจแปลงใหญ่กว่า 100 ไร่ โดยมีด้านที่ติดถนนกว้างถึง 300 – 400 เมตร ทางกลุ่มทีซีซี มีแผนจะพัฒนา เป็นโครงการมิกซ์-ยูส ซึ่งมีทั้งอาคารศูนย์การประชุมและแสดงสินค้า อาคารสำนักงาน โรงแรม และที่จอดรถกว่า 2,000 คัน แต่คงยังต้องรอทางกลุ่มทีซีซีประกาศอีกครั้งว่า จะพัฒนาเป็นโครงการรูปแบบใดเพราะทางกลุ่มทีซีซีรอที่จะพัฒนามาหลายปีแล้วเพียงแต่รอให้สำนักผังเมืองกรุงเทพมหานครเปลี่ยนสีผังเมืองจากสีเหลืองให้เป็นสีน้ำตาลเพื่อที่จะสามารถพัฒนาโครงการได้เต็มประสิทธิภาพ และมีขนาดใหญ่ขึ้น ก่อนหน้านี้มีข่าวว่าทางทีซีซีมีความยินดีที่จะให้ที่ดินส่วนหนึ่งของพวกเขาเป็นศูนย์ซ่อมบำรุงรถไฟฟ้าสายสีน้ำตาล แม้ว่าตอนนี้จะยังไม่มีความคืบหน้าใดๆเกี่ยวกับเรื่องนี้ก็ตาม

 

โครงการมิกซ์-ยูสของกลุ่มเค.อี.แลนด์

กลุ่มเค.อี.แลนด์ ที่เป็นผู้พัฒนาโครงการบ้านจัดสรรระดับหรูแบรนด์เดอะคริสตัล รวมไปถึงคอมมูนิตี้มอลล์ในชื่อเดียวกัน และ CDC รวมไปถึงเดอะคริสตัล ในย่านถนนประดิษฐ์มนูธรรม อีกทั้งเป็น 1 ในผู้ที่มีแผนจะพัฒนาโครงการมิกซ์-ยูส ขนาดใหญ่ บนถนนประดิษฐ์มนูธรรมด้วยงบประมาณกว่า 50,000 ล้านบาท กลุ่มนี้เป็นอีกกลุ่มที่มีที่ดินกว่า 300 ไร่ แม้ว่าจะมีการนำไปพัฒนา เป็นโครงการบ้านจัดสรร คอมมูนิตี้มอลล์ บ้างแล้ว แต่ก็ยังคงเหลือที่ดินอีกมาก ที่ยังไม่มีการพัฒนา ดังนั้น เมื่อผังเมืองเปลี่ยนกลุ่มเค.อี.แลนด์ จึงมีการประกาศว่า จะพัฒนาโครงการมิกซ์-ยูสขนาดใหญ่บนที่ดินของตัวเองที่รอมานานหลายปี

 

การเปลี่ยนแปลงของผังเมืองกรุงเทพมหานครในพื้นที่ในเขตลาดพร้าว บึงกุ่ม และคันนายาว มีสาเหตุสืบเนื่องมาจากการพัฒนาเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีชมพู บนถนนรามอินทรา สายสีเหลืองตามแนวถนนลาดพร้าว สายสีส้มตามแนวถนน รามคำแหง และสายสีน้ำตาลตามแนวถนนประเสริฐมนูกิจ รวมไปถึงสายสีเทา ตามแนวถนนประดิษฐ์มนูธรรม ดังนั้น พื้นที่โดยรอบเส้นทางรถไฟฟ้าเหล่านี้ ล้วนเป็นพื้นที่ที่ได้รับประโยชน์จากเส้นทางรถไฟฟ้าเหล่านี้ในอนาคต เมื่อเส้นทางรถไฟฟ้าทั้งหมดเปิดให้บริการ หรืออาจจะเปิดให้บริการเพียงแค่บางเส้นทางก็ตาม โดย เส้นทางรถไฟฟ้า ที่มีผลโดยตรงต่อพื้นที่ในย่านรามอินทรา – เสรีไทย คือ

 

1. เส้นทางรถไฟฟ้าสายสีชมพู แคราย – มีนบุรี

รถไฟฟ้าสายสีชมพูเริ่มจากแยกติวานนท์แล้วเลี้ยวเข้าถนนแจ้งวัฒนะมารามอินทราไปสิ้นสุดที่มีนบุรีซึ่งเป็นเส้นทางรถไฟฟ้าที่วิ่งนอกเมืองเชื่อมกรุงเทพมหานครฝั่งตะวันออกกับฝั่งตะวันตกเข้าด้วยกัน โดยเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีชมพูจะเป็นเส้นทางรถไฟฟ้าที่ตัดกับเส้นทางรถไฟฟ้าหลายเส้นทางเช่น

  • เส้นทางรถไฟฟ้าสายสีม่วงที่สถานีศูนย์ราชการนนทบุรีตรงแยกแคราย
  • เส้นทางรถไฟฟ้าสายสีแดงที่สถานีหลักสี่ฝั่งถนนวิภาวดีรังสิต
  • เส้นทางรถไฟฟ้าสายสีเขียวที่สถานีวัดพระศรีมหาธาตุใกล้กับวงเวียนหลักสี่
  • เส้นทางรถไฟฟ้าสายสีส้มที่สถานีมีนบุรีที่สถานีมีนบุรี
  • เส้นทางรถไฟฟ้าสายสีเทาที่บริเวณแยกรามอินทรา-วัชรพล

2. เส้นทางรถไฟฟ้าสายสีส้มฝั่งตะวันออก ศูนย์วัฒนธรรมแห่งประเทศไทย – มีนบุรี

เส้นทางรถไฟฟ้าสายฝั่งตะวันออกสีส้มเริ่มต้นที่สถานีศูนย์วัฒนธรรมแห่งประเทศไทยตรงจุดเดียวกับสถานีรถไฟใต้ดินศูนย์วัฒนธรรมฯ ปัจจุบัน จากนั้นก็ลงมา ถนนพระราม 9 แล้ววิ่งไปตามแนวเดียวกับถนนพระรามที่ 9 แล้วเลี้ยวซ้าย วิ่งไปตามถนนรามคำแหงจนไปสิ้นสุดที่สถานีสุวินทวงศ์ที่มีนบุรี โดยเส้นทางรถไฟฟ้าเส้นทางนี้มีจุดตัดกับเส้นทางรถไฟฟ้าเส้นทางอื่น ดังนี้

  • เส้นทางรถไฟใต้ดิน (MRT) ที่สถานีศูนย์วัฒนธรรมแห่งประเทศไทย
  • เส้นทางรถไฟฟ้าสายสีเหลือง ที่สถานีลำสาลี
  • เส้นทางรถไฟฟ้าสายสีชมพู ที่สถานีสุวินทวงศ์

3. เส้นทางรถไฟฟ้าสายสีน้ำตาล ช่วงแคราย – ลำสาลี

เส้นทางรถไฟฟ้าที่เพิ่งจะมีข่าวออกมาเมื่อวันที่ 4 มกราคม ที่ผ่านมาว่าจะมี การเร่งการก่อสร้างไปพร้อมๆ กับทางด่วนขั้นที่ 3 ช่วง N2 โดยคาดว่า เส้นทางรถไฟฟ้าสายสีน้ำตาลจะเริ่มประมูลเพื่อหาผู้รับเหมาดำเนินการก่อสร้างในปีพ.ศ.2564 และก่อสร้างแล้วเสร็จพร้อมเปิดให้บริการในปีพ.ศ.2567 เส้นทางเริ่มต้นจากแยกแครายไปตามถนนงามวงศ์วาน ถึงสี่แยกเกษตรและขึ้นไปตามแนวถนนประเสริฐมนูกิจ แล้วเลี้ยวขวาที่แยกนวมินทร์เพื่อไปตามแนวถนนนวมินทร์ จากนั้นไปสิ้นสุดที่แยกสวนสนใกล้แยกลำสาลี

 

ซึ่งเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีน้ำตาลที่จะมีการเร่งก่อสร้างนี้ ถือว่าเป็นเส้นทางรถไฟฟ้าที่มีความสำคัญ เพราะผ่านแหล่งงานและอยู่ในทำเลกรุงเทพฯชั้นกลาง อีกทั้งตลอดเส้นทางมีจุดตัดกับรถไฟฟ้าสายอื่นๆที่สามารถเข้าสู่เมืองได้รวดเร็ว มากถึง 7 สาย 5 จุดตัด กับจำนวนสถานีประมาณ 18 สถานี และใกล้เมืองกว่าในบรรดาเส้นทางรถไฟฟ้าสายอื่นๆใน 5 สายที่วิ่งผ่านในย่านนี้ โดยจุดตัดหรือสถานีร่วมที่มีศักยภาพมากที่สุด 2 จุดคือ บริเวณแยกมหาวิทยาลัยเกษตรศาสตร์ ซึ่งตัดกับรถไฟฟ้าสีเขียวเข้มช่วงหมอชิต-สะพานใหม่-คูคตถนนพหลโยธิน และจุดตัดลำสาลี-บางกะปิ ตัดกับสายสีเหลือง ช่วงลาดพร้าว-สำโรง และสายสีส้มตะวันออกช่วงศูนย์วัฒนธรรมฯ-มีนบุรี เนื่องจากเป็นชุมชนใหญ่ และผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครปัจจุบัน เอื้อประโยชน์ให้พัฒนาตึกสูง ส่วนบริเวณอื่นผังเมืองยังกำหนดให้เป็นพื้นที่สีเหลือง หรือที่ดินประเภทอยู่อาศัยหนาแน่นน้อย พัฒนาได้เฉพาะแนวราบอาคารขนาดไม่เกิน 2,000 ตารางเมตร ตลอดแนวถนนเกษตรฯนวมินทร์ ซึ่งในอนาคตอันใกล้ก็คงจะมีผลต่อราคาที่ดินที่สูงขึ้นอีกหลายเท่าตัว

(ที่มา: หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ฉบับวันที่ 11 – 14 มี.ค. 2561)

นอกจากเส้นทางรถไฟฟ้าในพื้นที่นี้ที่มีอยู่หลายเส้นทางแล้วยังมีทางด่วนขั้นที่ 3 สายเหนือ ตอนทดแทน N1 ตอน N2 และ E-W Corridor อีกเส้นทางที่คาดว่าจะเริ่มการก่อสร้างภายในปีพ.ศ.2564 ตามแนวถนนประเสริฐมนูกิจซึ่งทางด่วนเส้นนี้จะช่วยอำนวยความสะดวกให้กับคนในพื้นที่ได้อีกมาก เพราะเชื่อมกับถนนสำคัญหลายเส้นทางทั้งวงแหวนกาญจนาภิเษกฝั่งตะวันตก วิภาวดี-รังสิต พหลโยธิน ทางด่วนฉลองรัช มอเตอร์เวย์ โดยแนวเส้นทางของ ทางด่วนขั้นที่ 3 เริ่มต้นจากถนนวงแหวนรอบนอกฝั่งตะวันออก มาตามแนวถนนประเสริฐมนูกิจ ผ่านแยกนวมินทร์ แยกนวลจันทร์ แยกทางด่วนศรีรัช แยกสุคนธสวัสดิ์ แยกเสนานิคม แยกลาดปลาเค้า แล้วเลี้ยวขึ้นเหนือเลียบคลองบางบัวไปตามแนวถนนผลาสินธุ์ จนถึงคลองบางเขนจึงเลี้ยวไปตามแนวคลองบางเขนจนถึงถนนวิภาวดี-รังสิต แล้ววิ่งขนานกับทางยกระดับอุตราภิมุข ผ่านแยกบางเขน ไปเชื่อมต่อกับโครงการเชื่อมต่อทางยกระดับระหว่างทางยกระดับอุตราภิมุขกับทางพิเศษศรีรัช-วงแหวน รอบนอกฝั่งตะวันตกบริเวณทางต่างระดับรัชวิภา ระยะทางประมาณ 17.2 กิโลเมตร วงเงินงบประมาณในการก่อสร้างอยู่ที่ 23,266 ล้านบาท แม้ว่าจะล่าช้ามาหลายปีแต่ก็เริ่มมีความชัดเจนมากขึ้นตามลำดับ ซึ่งถ้าเป็นไปตามแผนก็จะสามารถเปิดให้บริการได้ในปีพ.ศ.2567

 

คาดว่าทั้งเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีน้ำตาลและทางด่วนขั้นที่ 3 จะดำเนินการก่อสร้าง พร้อมกัน โดยการรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนแห่งประเทศไทย (รฟม.) การทางพิเศษแห่งประเทศไทย (กทพ.) และกรมทางหลวง (ทล.) จะมีการวางแผนในการดำเนินการร่วมกัน เพื่อลดผลกระทบในการก่อสร้างรถไฟฟ้าสายสีน้ำตาลและระบบทางด่วนขั้นที่ 3 สายเหนือ โดยก่อสร้างฐานรากพร้อมกัน และใช้พื้นที่เกาะกลาง บนถนนประเสริฐมนูกิจ เป็นช่วงระยะทางรวม 5.7 กิโลเมตร โดยทางด่วนจะใช้เสาตอม่อเดิมที่มีการก่อสร้างไว้แล้วตั้งแต่ปีพ.ศ.2540 แต่โครงสร้างในส่วนรถไฟฟ้าสายสีน้ำตาลจะก่อสร้างขึ้นมาใหม่ระหว่างเสาตอม่อของทางด่วนเพื่อลดค่าก่อสร้าง และปัญหาจราจรและเพื่อความรวดเร็ว

 

ทางด่วนขั้นที่ 3 และเส้นทางรถไฟฟ้าเส้นทางต่างๆ รวมไปถึงโครงการขนาดใหญ่ ที่กำลังจะเกิดขึ้นในพื้นที่ตามแนวถนนประเสริฐมนูกิจ ประดิษฐ์มนูธรรม นวมินทร์ ลาดพร้าว และรามคำแหง ไม่เพียงแต่ช่วยเพิ่มศักยภาพ ให้กับพื้นที่ตามแนวเส้นทางเท่านั้น แต่ว่าพื้นที่ใกล้เคียงและถนนเส้นทางอื่นๆ ที่อยู่ในบริเวณนั้นหรือที่สามารถเชื่อมต่อกับเส้นทางเหล่านี้ยังสามารถได้รับผลกระทบในเชิงบวกไปอีกด้วย เช่น เสรีไทย วงแหวนกาญจนาภิเษก สุคนธสวัสดิ์ เป็นต้น เพราะโครงการระบบขนส่งมวลชนต่างๆ เหล่านี้สร้างผลกระทบ ในวงกว้างแน่นอน พื้นที่โดยรอบจะมีศักยภาพเพิ่มขึ้นไปอีกแน่นอน เมื่อโครงการต่างๆ เริ่มเป็นรูปธรรม และเปิดให้บริการในอนาคต

 

รามอินทรา เสรีไทย อีกหนึ่งพื้นที่ศักยภาพในการพัฒนาโครงการ บ้านเดี่ยวระดับไฮเอนด์

ก่อนหน้านี้พื้นที่ในบริเวณนี้มีโครงการบ้านจัดสรรที่มีราคาขายมากกว่า 10 ล้านบาทต่อยูนิตขึ้นไป อยู่หลายโครงการ เพราะด้วยศักยภาพของทำเลที่มีทั้งศูนย์การค้าขนาดใหญ่อยู่ไม่ไกลจากพื้นที่ โรงพยาบาลขนาดใหญ่จากทั้งในสังกัดรัฐบาล และเอกชน หรือสถานศึกษาหลายระดับและหลายรูปแบบ รวมไปถึงการเชื่อมต่อการเดินทางที่สะดวกมากทั้งทางถนน ทางด่วน เรือโดยสาร และรถไฟฟ้าในอนาคต ส่งผลให้ราคาที่ดินในพื้นที่นี้ขึ้นไปค่อนข้างสูง แต่ด้วยทำเลนี้ยังขาดเรื่องของเส้นทางรถไฟฟ้า การจะพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมในพื้นที่นี้จึงยังต้องรอไปก่อน ราคาที่ดินเมื่อสูงขึ้นมาเรื่อยๆ แต่ศักยภาพของที่ดินสะดวกในการเดินทางด้วยรถยนต์ส่วนตัว การพัฒนาบ้านจัดสรรราคาแพงจึงเป็นทางออกที่เหมาะสมที่สุดบ้านจัดสรรที่มีราคาขายมากกว่า 10 ล้านบาทต่อยูนิตในพื้นที่นี้จึงมีมากถึง 1,250 ยูนิตในโครงการที่ยังเปิดขายอยู่ในปัจจุบัน

 

บ้านจัดสรรที่มีราคาขายมากกว่า 10 ล้านบาทต่อยูนิต ในโครงการที่ยังมียูนิตเหลือขายอยู่ แยกตามปีที่เปิดขาย

ช่วงตั้งปีพ.ศ.2559 – 2561 มีโครงการที่เปิดขายบ้านในระดับราคามากกว่า 10 ล้านบาทเปิดขายใหม่ต่อเนื่องรวมแล้วประมาณ 847 ยูนิตหรือคิดเป็น 68% ของจำนวนทั้งหมด 1,250 ยูนิต โครงการที่ยังมียูนิตเหลือขายส่วนใหญ่ เป็นโครงการทีเพิ่งเปิดขายในช่วงปีพ.ศ.2559 – 2561 เพราะโครงการระดับราคานี้ อาจจะต้องใช้เวลาในการขายนานกว่าโครงการราคาไม่แพง เพราะกลุ่มคนที่มีกำลังซื้ออาจจะไม่มากนัก โดยโครงการบ้านจัดสรรในระดับราคานี้ส่วนใหญ่จะมีรูปแบบในการพัฒนาเป็นโครงการบ้านเดี่ยวมากกว่ารูปแบบอื่นๆ

 

บ้านจัดสรรที่มีราคาขายมากกว่า 10 ล้านบาท ต่อยูนิต ในโครงการที่ยังมียูนิตเหลือขายอยู่ แยกประเภท

ที่มา: คุณสุรเชษฐ กองชีพ ผู้เชี่ยวชาญด้านงานวิจัยตลาดอสังหาฯ

 

ประมาณ 56% ของจำนวนโครงการบ้านจัดสรร ที่เปิดขายในระดับราคานี้ในพื้นที่นี้ เป็นบ้านเดี่ยว ตามมาด้วยทาวน์เฮ้าส์ 22% และโฮมออฟฟิศ 17% ที่เหลือเป็นทาวน์เฮ้าส์ 5% เพราะบ้านจัดสรรในระดับราคานี้ การพัฒนาเป็นบ้านเดี่ยวนั้น มีความเหมาะสมทีสุดกับราคาขาย อาจจะมีบางโครงการที่พัฒนาเป็นรูปแบบอื่นๆ แต่ก็ไม่มากเมื่อเทียบกับบ้านเดี่ยว และโฮมออฟฟิศเป็นโครงการที่มีกลุ่มผู้ซื้อชัดเจนและเริ่มเป็นที่สนใจมากขึ้น

 

บ้านจัดสรรที่มีราคาขายมากกว่า 10 ล้านบาทต่อยูนิตในโครงการที่ยังมียูนิตเหลือขายอยู่ แยกประเภทและระดับราคาขาย

บ้านเดี่ยวเป็นรูปแบบการพัฒนาที่ได้รับความนิยมจากผู้พัฒนามากที่สุดมีเปิดขายในทุกระดับราคาเลย ทาวน์เฮ้าส์จะมีที่ราคาไม่เกิน 20 ล้านบาทต่อยูนิตเท่านั้น โฮมออฟฟิศก็ราคาค่อนข้างแตกต่างคือ เริ่มที่ 10 ล้านบาทขึ้นไปถึง 30 ล้านบาท บ้านเดี่ยวในระดับราคามากกว่า 50 ล้านบาทต่อยูนิตก็มีไม่น้อย ในขณะที่บ้านประเภทอื่นๆ ในระดับราคาที่มากกว่า 30 ล้านบาทต่อยูนิตขึ้นไปไม่มีเลยหรือมีน้อยมากในพื้นที่

 

อัตราการขายเฉลี่ยของโครงการบ้านจัดสรรที่มีราคาขายมากกว่า 10 ล้านบาทต่อยูนิตในโครงการที่ยังมียูนิตเหลือขายอยู่ แยกประเภทบ้าน

บ้านเดี่ยวที่มีอัตราการขายต่ำที่สุดเพราะว่ามีจำนวนยูนิตเปิดขายในตลาดมากที่สุด แต่ถึงแม้ว่าจะมียูนิตเหลือขายมากที่สุดก็ไม่ใช่เรื่องที่น่ากังวลเพราะบ้านจัดสรรโดยทั่วไปจะมีการพัฒนาเป็นเฟสหรือทยอยสร้างทยอยเปิดขาย ดังนั้น ยูนิตที่เหลือขายอยู่บางส่วนเป็นยูนิตี่ยังไม่ได้เริ่มการก่อสร้างเลย เพราะผู้พัฒนาเองก็เข้าใจว่าโครงการบ้านจัดสรรในระดับราคานี้ใช้เวลาในการขยายนานกว่าโครงการราคาไม่แพง บ้านจัดสรรราคาไม่แพงมีอัตราการขายที่สูงมากต่างจากบ้านจัดสรรราคาแพงค่อนข้างชัดเจน

 

อัตราการขายเฉลี่ยของโครงการบ้านจัดสรรที่มีราคาขายมากกว่า 10 ล้านบาทต่อยูนิตในโครงการที่ยังมียูนิตเหลือขายอยู่ แยกตามระดับราคา

บ้านจัดสรรที่มีราคาขายอยู่ในช่วง 10 – 20 ล้านบาทต่อยูนิตมีอัตราการขายเฉลี่ยที่สูงมากคือประมาณ 68% มากกว่าบ้านจัดสรรในระดับอื่นๆ ค่อนข้างมาก โดยอัตราการขายเฉลี่ยของบ้านจัดสรรในระดับราคาและบ้านประเภทต่างๆ นั้นมี ดังต่อไปนี้

 

อัตราการขายเฉลี่ยของโครงการบ้านจัดสรรที่มีราคาขายมากกว่า 10 ล้านบาทต่อยูนิตในโครงการที่ยังมียูนิตเหลือขายอยู่ แยกตามระดับราคาและประเภทบ้าน

ที่มา: คุณสุรเชษฐ กองชีพ ผู้เชี่ยวชาญด้านงานวิจัยตลาดอสังหาฯ

 

ทาวน์เฮ้าส์ในระดับราคา 10 – 20 ล้านบาทมีอัตราการขายที่สูงมาก เช่นเดียวกันกับบ้านแฝดและโฮมออฟฟิศในระดับราคาไม่เกิน 40 และ 30 ล้านบาทตามลำดับ ในขณะที่บ้านเดี่ยวในทุกระดับราคามีอัตราการขายเฉลี่ยต่ำกว่าบ้านรูปแบบอื่นๆ ชัดเจน เพราะว่าจำนวนยูนิตของบ้านจัดสรรประเภทอื่นๆ นั้นต่ำกว่าบ้านเดี่ยวค่อนข้างมากเป็นตัวแปรสำคัญ

 

จำนวนของบ้านเดี่ยวในย่านรามอินทรา – เสรีไทย มีแนวโน้มที่จะมากขึ้นต่อเนื่องในอนาคต เพราะดีเวลลอปเปอร์ส่วนใหญ่ยังคงมองว่าบ้านเดี่ยวเป็นรูปแบบการพัฒนาที่เหมาะสมกับราคาที่จำเป็นต้องตั้งขาย ทาวน์เฮ้าส์ก็เป็นอีกทางเลือกที่น่าสนใจแต่ต้องมีราคาขายไม่สูงเกินไปเพราะเมื่อเปรียบเทียบกับบ้านเดี่ยวแล้วจะด้อยกว่าในเรื่องของขนาดที่ดินและขนาดของบ้าน แต่ถ้าเป็นทาวน์เฮ้าส์ที่มีรูปแบบพิเศษหรือว่ามีขนาดใหญ่กว่าตลาดทั่วไปก็มีความน่าสนใจเช่นกัน

 

นอกจากนี้พื้นที่ตามแนวถนนสายรองรวมไปถึงถนนวงแหวนกาญจนาภิเษกก็มีความน่าสนใจมากขึ้นในอนาคต เนื่องจากราคาที่ดินในพื้นที่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าย่อมมีการปรับเพิ่มขึ้นต่อเนื่องแน่นอน และจะมากขึ้นไปอีกในอนาคตเมื่อเส้นทางรถไฟฟ้าใกล้จะเปิดให้บริการ ซึ่งเมื่อราคาที่ดินปรับเพิ่มขึ้นไปแบบนี้จึงมีผลทำให้มีแต่โครงการคอนโดมิเนียมเท่านั้นที่สามารถพัฒนาในที่ดินเหล่านี้ได้ ในขณะที่ที่ดินในพื้นที่ตามแนวเส้นทางของถนนสายรองหรือว่าถนนที่ไม่มีเส้นทางรถไฟฟ้าจะกลายเป็นทำเลที่มีโครงการบ้านจัดสรรเกิดขึ้น แต่เป็นโครงการบ้านจัดสรรราคาแพงกว่าในปัจจุบัน แบบที่เห็นกันมาแล้วในหลายพื้นที่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าปัจจุบัน โครงการบ้านจัดสรรระดับไฮเอนด์ที่เปิดขายกันในราคามากกว่า 10 ล้านบาทต่อยูนิต ในย่านนี้ดูจะกลายเป็นระดับมาตรฐานราคาปกติของตลาดไปแล้ว

เกริก บุณยโยธิน

เกริก บุณยโยธิน

ผู้ก่อตั้งเวปไซต์แบ่งปันความรู้ด้านการตลาด และการสร้างแบรนด์ในวงการอสังหาฯ พร็อพฮอลิค ดอทคอม..หลังจากที่ใช้เวลามากกว่า 10 ปี ในการวนเวียน เข้าๆออกๆ ในสายงานด้านการตลาด และวางแผนกลยุทธ์การสร้างแบรนด์ ของบริษัทอสังหาฯ และเอเยนซีโฆษณาชั้นนำหลายแห่ง (โดยที่ไม่รู้ว่าทำไมต้องจับสลากเจอลูกค้าสายอสังหาฯทุกที)...จนถูกครอบงำโดยจิตใต้สำนึก ให้ถีบตัวเองออกจากกรอบการทำงานแบบเดิมๆ เพื่อออกมาจุดประกายความคิดที่ถูกต้อง และนำเสนอมุมมองใหม่ๆ ให้กับกลุ่มคนที่สนใจในธุรกิจอสังหาฯ

เว็บไซต์

นิว โนเบิล ศรีนครินทร์-ลาซาล

พฤกษาวิลล์ กรุงเทพกรีฑาตัดใหม่-ว...

โฮล์ม เอกมัย 22

HOLME EKKAMAI 22 อยู่ในย่านเอกมัยเหนือ ย่านที่มีบรรย...

1 November, 2019

วาลเด้น ทองหล่อ 8 & วาลเด้น ทองหล่อ 13

ในปีนี้ Boutique Developer อย่าง Habitat Group มีควา...

29 October, 2019

เดอะทรี สุขุมวิท-พระราม 4

ในช่วงสิ้นปี 2019 นี้ถึงสิ้นปีหน้า 2020 ทำเลพระรามสี...

26 October, 2019

ไลฟ์ วัน ไวเลส [อาคารจริง]

LIFE ONE WIRELESS เป็นคอนโดมิเนียมแบรนด์เนมที่ราคาถู...

24 October, 2019

เดอะเนสท์ จุฬา – สามย่าน

The Nest Chula Samyan (เดอะ เนสท์ จุฬาฯ - สามย่าน) อ...

22 October, 2019