ตลาดคอนโดมิเนียมในพัทยา ณ สิ้นปีพ.ศ.2558 ยังคงชะลอตัวอย่างเห็นได้ชัดจากจำนวนคอนโดมิเนียมที่เปิดขายใหม่ที่มีจำนวนน้อยกว่าปีก่อนหน้านี้ค่อนข้างมาก อ้างอิงจากรายงานวิจัยตลาดคอนโดมิเนียมในพัทยาของ ฝ่ายวิจัย คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย

คอนโดมิเนียมที่เปิดขายใหม่ในแต่ละทำเล ณ สิ้นปีพ.ศ.2558

คอนโดมิเนียมประมาณ 6,675 ยูนิตสร้างเสร็จและจดทะเบียนอาคารชุดในปีพ.ศ.2558 สูงที่สุดในประวัติศาสตร์ของตลาดคอนโดมิเนียมในพัทยา ทำให้จำนวนคอนโดมิเนียมที่จดทะเบียนอาคารชุดในพัทยามีอยู่ประมาณ 65,430 ยูนิต ณ สิ้นปีพ.ศ.2558 และอีกมากกว่า 30,000 ยูนิตที่กำลังก่อสร้างโดยมีกำหนดแล้วเสร็จในช่วงระหว่างปีพ.ศ.2559 – 2560

ผู้ประกอบการส่วนใหญ่ชะลอหรือว่าลดการเปิดขายโครงการใหม่ในปีพ.ศ.2559 เพราะว่าตลาดอยู่ในช่วงชะลอตัวมีคอนโดมิเนียมเพียง 3,220 ยูนิตเปิดขายในช่วงครึ่งหลังปีพ.ศ.2558 และมีคอนโดมิเนียมทั้งหมดประมาณ 8,500 ยูนิตเปิดขายในปีพ.ศ.2558 ลดลงจากปีพ.ศ.2557 ค่อนข้างมาก เนื่องจากมีคอนโดมิเนียมจำนวนมากเปิดขายในช่วงหลายปีที่ผ่านมาโดยเฉลี่ยแล้วมีมากกว่า 15,000 ยูนิตต่อปีและมีอีกประมาณ 20,000 ยูนิตที่ยังเหลือขายอยู่ในตลาด นอกจากนี้ยังมีปัจจัยลบอื่นๆ อีกที่มีผลกระทบต่อความเชื่อมั่นของผู้ซื้อทั้งชาวไทยและต่างชาติ เช่น เหตุระเบิดที่แยกราชประสงค์ที่มีผลต่อนักท่องเที่ยวชาวต่างชาติโดยตรงในช่วงไตรมาสที่ 3 พ.ศ.2558 และภาวะเศรษฐกิจของประเทศที่ยังคงต่ำกว่าที่รัฐบาลคาดการณ์ซึ่งมีผลต่อความเชื่อมั่นของคนไทย

 
ชาวรัสเซียที่เป็นกลุ่มผู้ซื้อหลักในตลาดพัทยาในช่วงหลายปีที่ผ่านมาแต่ลดลงอย่างมากโดยในปีพ.ศ.2558 มีชาวรัสเซียเข้ามาประเทศไทย 884,085 คนน้อยกว่าปีพ.ศ.2557 ประมาณ 45% ปัญหาเรื่องค่าเงินรูเบิลที่ลดลงไปค่อนข้างมากมีผลต่อนักท่องเที่ยวชาวรัสเซีย และกำลังซื้อของพวกเขาโดยตรง แม้ว่าจะมีนักท่องเที่ยวชาวรัสเซียจำนวน 884,085 คน มาประเทศไทย แต่ส่วนใหญ่มีการใช้จ่ายที่ลดลงเมื่อเทียบกับหลายปีก่อนหน้านี้

 
ผู้ประกอบการชาวจีนรายใหม่หลายรายที่มีการร่วมทุนกับหุ้นส่วนชาวไทยมีแผนที่จะเปิดขายโครงการคอนโดมิเนียมใหม่ในพัทยาในปีพ.ศ.2559 และในอนาคต โดยเฉพาะในทำเลจอมเทียน และนาจอมเทียน โดยในปีพ.ศ.2560 คาดว่าจะมีโครงการคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ใกล้เคียงกับปีพ.ศ.2558 หรือประมาณ 9,000 ยูนิตแต่ยังต้องดูปัจจัยหลายๆ อย่างประกอบด้วย

 

อัตราการขายเฉลี่ย ณ ครึ่งหลังปีพ.ศ.2558

ตลาดคอนโดมิเนียมพัทยาอยู่ในช่วงชะลอตัวในปีพ.ศ.2558 สะท้อนให้เห็นถึงปัญหาของอุปทานที่มีมากเกินไปรวมทั้งเหตุผลอื่นๆ ที่มีผลต่อตลาด โดยปัญหาเหล่านี้คือ กำลังซื้อที่ลดลงของชาวรัสเซีย ภาวะเศรษฐกิจของประเทศไทยในปีพ.ศ.2558 ที่ต่ำกว่าที่รัฐบาลคาดการณ์ อัตราการขายเฉลี่ยของคอนโดมิเนียมในพัทยา ณ สิ้นปีพ.ศ.2558 อยู่ที่ประมาณ 74% เพิ่มขึ้นเล็กน้อยจากปีพ.ศ.2557 และมีคอนโดมิเนียมอีกมากกว่า 20,000 ยูนิตที่รอการขายอยู่ในตลาด โดยที่คอนโดมิเนียมที่ขายได้ส่วนใหญ่ในช่วงไตรมาสที่ 4 พ.ศ.2558 คือคอนโดมิเนียมที่สร้างเสร็จแล้วพร้อมเข้าอยู่ เพราะจะได้รับการลดหย่อนค่าโอนกรรมสิทธิ์ และสิทธิประโยชน์ทางภาษีตามมาตรการที่รัฐบาลประกาศ

ในช่วงระหว่างปีพ.ศ.2554 – 2557 มีคอนโดมิเนียมมากกว่า 15,000 ยูนิตเปิดขายในแต่ละปี ดังนั้นรวมๆ แล้วจึงมีคอนโดมิเนียมมากกว่า 60,000 ยูนิตเข้าสู่ตลาดพัทยาในช่วง 4 ปีนั้น และมีคอนโดมิเนียมทั้งหมดประมาณ 76,780 ยูนิตที่เปิดขายในช่วง 6 – 7 ปีที่ผ่านมารวมทั้งในปีพ.ศ.2558 และมีคอนโดมิเนียมประมาณ 26% ของจำนวนทั้งหมดที่ยังคงเหลือขายอยู่ในตลาด

นาจอมเทียนมีอัตราการขายต่ำที่สุดในตลาดคอนโดมิเนียมพัทยา เพราะว่ามีคอนโดมิเนียมประมาณ 6,400 ยูนิตเปิดขายใหม่ในปีพ.ศ.2558 ดังนั้นจึงมีอัตราการขายเฉลี่ยต่ำที่สุดเมื่อเทียบกับทำเลอื่นๆ วงศ์อมาตย์มีโครงการใหม่ๆ เปิดขายน้อยมากแต่ความต้องการกลับมีมากจึงทำให้อัตราการขายเฉลี่ยในทำเลนี้สูงเกือบ 90% คอนโดมิเนียมที่เปิดขายใหม่ในจอมเทียนในช่วง 8 – 9 ปีที่ผ่านมามีทั้งหมด 25,000 ยูนิต สูงที่สุดในตลาดพัทยา แต่ว่ายูนิตส่วนใหญ่จะขายได้อัตราการขายเฉลี่ยในพื้นที่นี้จึงอยู่ที่ประมาณ 79% ส่วนหนึ่งน่าจะเป็นเพราะว่าคอนโดมิเนียมส่วนใหญ่ในจอมเทียนมีราคาขายต่ำกว่า 3 ล้านบาทต่อยูนิต

 
Sixth Element นาจอมเทียน

กำลังซื้อในปีพ.ศ.2559 น่าจะยังไม่ฟื้นตัวแบบทันทีทันใด ผู้ประกอบการส่วนใหญ่ยังคงรอให้ตลาดฟื้นตัวและพยายามขายคอนโดมิเนียมที่สร้างเสร็จแล้วหรือว่าเกือบจะเสร็จก่อน ผู้ประอบการรายใหญ่หลายรายพยายามสร้างความน่าสนใจเพื่อดึงดูดกำลังซื้อโดยการเสนอการันตีผลตอบแทน 5 – 7% ในช่วง 1 – 3 ปีหรืออาจจะมีบางโครงการที่เสนอผลตอบแทนมากกว่านี้

ราคาขายเฉลี่ย ณ สิ้นปีพ.ศ.2558

ราคาขายเฉลี่ยในทุกทำเลของตลาดพัทยาอยู่ที่ประมาณ 72,500 บาทต่อตารางเมตร วงศ์อมาตย์มีราคาขายเฉลี่ยสูงที่สุดเพราะมีโครงการระดบ High-end และ Luxury อยู่หลายโครงการและหลายโครงการสร้างเสร็จแล้วทำให้ราคาขายสูงกว่าทำเลอื่นๆ พระตำหนักมาเป็นลำดับที่สอง หลังจากที่มีโครงการคอนโดมิเนียมใหม่หลายโครงการเปิดขายในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมาที่มีราคาขายมากกว่า 110,000 บาทต่อตารางเมตร โครงการระดับกลางและระดับที่ต่ำกว่าหลายโครงการ เปิดขายในจอมเทียนโดยที่หลายโครงการอยู่ไกลจากชายหาดทำให้ราคาขายเฉลี่ยในพื้นที่นี้ต่ำที่สุด

ราคาขายเฉลี่ยในทุกทำเลในปีพ.ศ.2559 จะยังคงใกล้เคียงกับปีพ.ศ.2558 หรือเพิ่มขึ้นเล็กน้อยเนื่องจากหลายโครงการที่สร้างเสร็จในช่วงระหว่างปีพ.ศ.2558 – 2559 แต่ถ้าตลาดคอนโดมิเนียมขยายตัวแบบก้าวกระโดดก็จะทำให้ราคาขายเพิ่มขึ้นแน่นอน