ณภัทร บูรณพงษ์ศักดิ์ ผู้อำนวยการอาวุโสสายงานบริหารสินทรัพย์

บริษัท พลัส พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด

ไลฟ์สไตล์คนยุคใหม่ในปัจจุบัน หากจะเลือกซื้อที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ ตัวเลือกอันดับต้นๆ คงหนีไม่พ้น “คอนโดมิเนียม” แต่คอนโดในปัจจุบัน หากมองหาโครงการที่อยู่ในทำเลศักยภาพ ใจกลางเมือง ติดรถไฟฟ้า ในราคาที่เอื้อมถึง ก็อาจจะมีตัวเลือกไม่มากนัก ดังนั้น “คอนโดมือสอง” ก็เข้ามาเป็นอีกหนึ่งทางเลือกที่น่าสนใจ เพราะมักอยู่ในทำเลศักยภาพ จากที่มีการพัฒนาก่อสร้างแล้วเสร็จนานแล้วจึงได้เลือกพื้นที่ก่อน อีกข้อได้เปรียบสำคัญคือคอนโดที่สร้างนานแล้วมักจะมีพื้นที่ใช้สอยที่กว้างขวางมากกว่าคอนโดมือหนึ่งในราคาระดับเดียวกัน

สำหรับผู้ที่กำลังมองหาคอนโดมือสอง หากเลือกดีก็อาจจะได้ห้องที่มีสภาพดีเหมือนใหม่เลยทีเดียว แต่นอกจากการพิจารณาสภาพห้องแล้ว สภาพโครงการโดยรวมก็สำคัญเช่นกัน โดยเฉพาะผู้ที่วางแผนจะซื้อคอนโดมือสองโดยการขอสินเชื่อ ดังนั้นเพื่อให้ได้โครงการที่มีสภาพดีและคุ้มค่า ลองมาดูปัจจัยหลักๆ ที่มีผลในการพิจารณาประเมินราคาคอนโดของแบงก์เพื่อประกอบการตัดสินใจกันครับ

(*เป็นเพียงแนวทางเท่านั้น ปัจจัยที่ใช้ประเมินอาจแตกต่างกันตามเงื่อนไขและหลักเกณฑ์ของแต่ละแบงก์)

1. ทำเลโครงการ เป็นปัจจัยที่สำคัญที่สุด เพราะสภาพแวดล้อมรอบโครงการเป็นสิ่งที่หลีกหนีไม่ได้ หากอยู่ในทำเลศักยภาพ ใกล้รถไฟฟ้าหรือระบบขนส่งสาธารณะ ใกล้แหล่งชุมชนและสิ่งอำนวยความสะดวกครบครัน จะได้ราคาประเมินสูง ยิ่งบางโครงการที่ตอนสร้างเสร็จยังไม่มีสิ่งอำนวยความสะดวกมากนัก แต่พอผ่านมา 4-5 ปี มีโครงการรถไฟฟ้าขึ้น มีโครงการอาคารพาณิชย์ กลายเป็นแหล่งออฟฟิศย่านใหม่ ราคาประเมินก็อาจจะสูงตามสภาพแวดล้อมที่พัฒนาและเปลี่ยนแปลงไป

2. การคมนาคม การเข้าถึงตัวโครงการ การเดินทางเข้าสู่โครงการ ทั้งโดยระบบขนส่งสาธารณะ รถส่วนตัว การเดิน สามารถเข้าถึงได้สะดวกง่ายดายแค่ไหน หากเป็นโครงการที่เดินทางได้ง่าย สามารถเข้าออกได้หลายทางจากถนนเส้นหลักที่เชื่อมกัน และสามารถเดินทางต่อไปยังสถานที่สำคัญๆ ได้ ย่อมมีโอกาสได้ราคาประเมินที่ดีกว่า

3. ทิศที่ตั้งของห้อง ชั้นที่พักอาศัย ห้องอยู่ในทิศใด วิวของห้องมีตึกสูงมาบล็อกวิวหรือไม่ หากอยู่ในชั้นสูงที่วิวสวย ห้องไม่ร้อน เป็นส่วนตัว ราคาประเมินจะน่าสนใจกว่า

4. สภาพโครงการ โครงการที่มีสภาพดี พื้นที่ส่วนกลางสวยงาม ระบบอาคารและฟังก์ชั่นต่างๆ ใช้การได้อย่างมีประสิทธิภาพ ย่อมมีแนวโน้มที่จะได้รับราคาประเมินสูง ซึ่งการดูแลโครงการจากนิติบุคคลและบริษัทบริหารโครงการที่พักอาศัยที่เป็นมืออาชีพ น่าเชื่อถือ และสามารถบริหารจัดการโครงการให้มีสภาพดีเหมือนใหม่อยู่เสมอ จะช่วยสร้างมูลค่าเพิ่มที่ดีให้แก่ตัวโครงการได้ ทั้งในแง่ของการสร้างคุณภาพชีวิตด้านการอยู่อาศัยให้ลูกบ้าน และการดูแลทรัพย์สินอย่างพื้นที่ส่วนกลางและระบบอาคารที่พักอาศัยให้น่าอยู่และใช้การได้ดีในระยะยาว

5. คุณภาพโครงการ หากเป็นโครงการของดีเวลล็อปเปอร์รายใหญ่ที่มีชื่อเสียงติดตลาด จะมีความน่าเชื่อถือ และได้น้ำหนักดีกว่า รวมถึงการพิจารณางานด้านการออกแบบโครงสร้างตึก สิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆ ตึกที่มีโครงสร้างดี Facility ครบครัน จะส่งผลดีต่อการประเมินราคาห้อง

6. ราคาตลาด เป็นอีกหนึ่งปัจจัยที่แบงก์นำมาพิจารณาร่วม เพราะราคาที่ซื้อขายกันในตลาดจะสะท้อนถึงดีมานด์-ซัพพลาย และความน่าสนใจของตัวโครงการ หากโครงการใดที่มีราคาเสนอซื้อขายสูง ก็มีแนวโน้มที่แบงก์จะประเมินราคาให้สูงเช่นกัน

ตัวอย่าง

คอนโด A ในซอยทองหล่อ ใกล้รถไฟฟ้าและสิ่งอำนวยความสะดวกอย่าง Market Place ราคาเปิดขายปี 2552 อยู่ที่ประมาณ 160,000 บาท/ตร.ม. แต่ปัจจุบันราคาขายมือสองเพิ่มขึ้น ประมาณ 250,000 บาท/ตร.ม. ซึ่งหากเทียบกับราคาคอนโดใหม่ในย่านนั้น ที่ปัจจุบันราคาขายเฉลี่ยประมาณ 350,000 บาท ก็นับว่าเป็นตัวเลือกที่น่าสนใจ ซึ่งหากพิจารณาจากเรื่องทำเลที่อยู่ในซอยทองหล่อซึ่งเป็นทำเลทอง เหลือที่ดินพัฒนาโครงการอย่างจำกัด การเดินทางที่สะดวกสบายด้วยรถไฟฟ้าและมีสิ่งอำนวยความสะดวกตอบสนองไลฟ์สไตล์ครบครัน ก็ถือว่าเป็นตัวเลือกที่ดีในการเลือกซื้อที่อยู่อาศัยที่ตอบโจทย์การใช้ชีวิตของคนเมืองและมีมูลค่าเพิ่มสูงในอนาคต อีกทั้งยังมีหลายปัจจัยที่ดีที่สอดคล้องกับเกณฑ์การประเมินราคาของแบงก์อีกด้วย

ก่อนตัดสินใจซื้อคอนโดมือสอง จึงควรพิจารณาโครงการอย่างรอบด้าน เพราะหากได้คอนโดที่มีราคาประเมินสูงย่อมช่วยลดภาระที่ต้องสำรองเงินสดเพิ่ม มีเงินเหลือสามารถนำไปใช้จ่ายในส่วนอื่นๆ ที่จำเป็น หรือนำเงินไปปรับปรุงรีโนเวทห้องเพิ่มเติมได้ เพราะการเลือกซื้อคอนโด แม้จะซื้อเพื่อการอยู่อาศัยเอง แต่ก็เปรียบเสมือนการลงทุนอย่างหนึ่ง เพราะเป็นสินทรัพย์ที่ต้องใช้เงินก้อนใหญ่แลกเปลี่ยนมา ดังนั้นหากเลือกได้ “ของดี” ในราคา “คุ้มค่า” ก็นับว่าเป็นการลงทุนที่น่าสนใจ และยิ่งหากได้โครงการที่นับวันยิ่งมีมูลค่าเพิ่มขึ้นเรื่อยๆ ก็ถือว่าเป็นทรัพย์สมบัติที่จะสามารถสร้างผลตอบแทนที่สูงได้ในอนาคต หรือสามารถเก็บไว้เป็นมรดกให้ลูกหลานได้อีกด้วย