เศรษฐกิจแบบนี้ควรรัดเข็มขัดอีกนานแค่ไหน ลงทุนอสังหาฯ ยังน่าสนใจหรือไม่ ?
เกริก บุณยโยธิน
30 July, 2021 at 16.27 pm
นางสาวสมสกุล หลิมศุทธพรรณ รองกรรมการผู้จัดการฝ่ายพัฒนาธุรกิจและบริหารสินทรัพย์
บริษัท พลัส พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (www.plus.co.th)
อย่างที่เราเห็นกันอยู่ในขณะนี้ว่าวิกฤตการแพร่ระบาดของโควิด-19 ส่งผลให้เศรษฐกิจซบเซา หลายธุรกิจหยุดชะงัก ขาดเงินทุนหมุนเวียน ซึ่งแน่นอนว่าส่งผลกระทบต่อการลงทุน ซึ่งเศรษฐกิจไทยในปีนี้น่าจะยังคงอยู่ในภาวะชะลอตัวจากสถานการณ์โควิดระลอกล่าสุด ทำให้ผู้บริโภคมีความระมัดระวังในการใช้จ่าย แต่คาดว่ามีแนวโน้มที่จะเริ่มฟื้นตัวขึ้นหากมีการกระจายวัคซีนที่ทั่วถึงและมีประสิทธิภาพ ดังนั้นจึงต้องติดตามนโยบายพิเศษและมาตรการช่วยเหลือจากภาครัฐ ที่จะมีผลต่อการกระตุ้นเศรษฐกิจในภาพใหญ่ เช่น การเปิดประเทศ รวมถึงแผนการกระจายวัคซีนด้วยเช่นกัน ในส่วนของนักลงทุนนั้นก็อาจมีความกังวลใจและชะลอการลงทุนมาแล้วชั่วระยะหนึ่ง แต่เราควรรัดเข็มขัดด้านการใช้จ่ายลงทุนกันอีกนานแค่ไหน การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ในช่วงสถานการณ์แบบนี้ยังน่าสนใจหรือไม่ ? เป็นสิ่งที่ต้องมีการประเมินจากหลายปัจจัยด้วยกัน
สำหรับนักลงทุนที่ชะลอการลงทุนอยู่ หรือผู้ที่สนใจอยากจะเข้าสู่วงการการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ต้องเริ่มต้นจากการประเมินสถานภาพทางการเงินของตนในปัจจุบัน ความมั่นคงทางรายได้ เปรียบเทียบรายรับและรายจ่ายของตนเองในแต่ละเดือน ว่ามีภาระเท่าไหร่ มีเงินเหลือมากน้อยแค่ไหน วางแผนค่าใช้จ่ายในระยะยาวเพื่อให้ประเมินได้ว่าในอนาคตจะมีเงินเหลือประมาณเท่าไหร่ และที่สำคัญต้องเผื่อเงินใช้จ่ายสำรองในกรณีฉุกเฉินไว้ด้วย โดยหากมีพื้นฐานการเงินค่อนข้างมั่นคงหรือมีเครดิตมากพอที่สามารถลงทุนได้ ในวิกฤตเช่นนี้ก็ยังมีปัจจัยทางการลงทุนที่น่าสนใจอยู่เหมือนกัน เนื่องจากหลายโครงการมีการทำราคาพิเศษ โปรโมชั่นข้อเสนอเพิ่มมากมาย จึงเป็นโอกาสให้เข้าถึงการลงทุนในต้นทุนที่ต่ำลงมากจากสถานการณ์ปกติ และด้วยธรรมชาติของที่ดินเป็นทรัพยากรที่มีจำกัด ยิ่งนานวันจึงมีราคาเพิ่มสูงขึ้น มูลค่าอสังหาริมทรัพย์จึงเพิ่มสูงตาม โดยทิศทางของราคาอสังหาริมทรัพย์ที่ผ่านมาในอดีต มีการปรับตัวเพิ่มขึ้นมาตลอด นอกจากปรับตามราคาที่ดินที่เพิ่มสูงขึ้นแล้ว ยังมีมูลค่าเพิ่มขึ้นจากการขยายของตัวเมืองและการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานที่เกิดขึ้น โดยพบว่าราคาที่ดินในกรุงเทพมหานคร นับตั้งแต่ปี 2560 จนถึงปัจจุบัน มีราคาเพิ่มขึ้นเฉลี่ย 10% ต่อปี และยังพบการเติบโตในอัตราที่ชะลอลงแม้อยู่ในช่วงภาวะเศรษฐกิจอย่างปัจจุบัน ยิ่งหากเป็นที่ดินที่มีศักยภาพอย่างที่ดินรอบ ๆ เส้นทางรถไฟฟ้า ราคาที่ดินก็จะสูงขึ้นตาม เช่น ที่ดินตามแนวรถไฟฟ้าในโซนสุขุมวิทตอนกลาง ตั้งแต่สถานี พร้อมพงษ์-ทองหล่อ-เอกมัย-พระโขนง-อ่อนนุช พบว่าที่ดินมีมูลค่าเพิ่มขึ้นเฉลี่ยประมาณ 12% ต่อปี สำหรับคอนโดมิเนียมนั้น ในโซนสุขุมวิทตอนกลางนี้ก็ได้รับความนิยมเช่นกัน เนื่องจากข้อจำกัดของที่ดินในย่านศูนย์กลางธุรกิจที่อยู่กรุงเทพชั้นในมีราคาสูง ทำให้คอนโดมิเนียมในพื้นที่ดังกล่าวมีราคาสูง ค่าเช่าสูงตาม ดังนั้นทำเลที่ขยับออกมาแต่ยังเดินทางสะดวกอย่างโซนสุขุมวิทตอนกลางนี้จึงมีความน่าสนใจในแง่มีดีมานด์การเช่าที่ดี และนอกจากดีมานด์การเช่าจากกลุ่มคนทำงานแล้วยังมีสัดส่วนผู้เช่าชาวต่างชาติสูงด้วยเช่นกัน และมีผลตอบแทนการปล่อยเช่า (Rental Yield) เฉลี่ยประมาณ 5% ต่อปี
