ทำเลไม่ใช่เรื่องสำคัญที่สุดอีกต่อไป เพราะประสบการณ์ที่มีกับสถานที่ทำงานจะส่งผลต่อความก้าวหน้าทางเทคโนโลยี การทำงานที่ยืดหยุ่น และกลุ่มมิลเลนเนียล ส่วนบทบาทของเจ้าของอาคารคือผู้ที่ก่อให้เกิดการเปลี่ยนแปลง

เทคโนโลยีได้กลายเป็นตัวเร่งสำคัญที่ทำให้เกิดการปฏิวัติวงการอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ในเอเชียแปซิฟิกในระยะยาว  มีบริษัทในภูมิภาคนี้จำนวนมากขึ้นที่เริ่มตระหนักว่าถึงเวลาแล้วที่จะเปลี่ยนแปลงโครงสร้างการทำงานให้เข้ากับเทคโนโลยีใหม่ๆ ซึ่งจำเป็นต้องอาศัยพนักงานมากความสามารถที่มีความคิดสร้างสรรค์มาช่วยให้เกิดการเปลี่ยนแปลง   จากการวิจัยของซีบีอาร์อี พบว่า ทั่วทั้งภูมิภาคนี้ ความก้าวหน้าทางเทคโนโลยีได้เปลี่ยนความคาดหวังในเรื่องทำเลไปจากเดิม และทำให้ประสบการณ์ในการใช้สถานที่ทำงานของพนักงานกลายเป็นปัจจัยสำคัญในการตัดสินใจในเรื่องที่เกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์

การสำรวจ WORK_IT: เทคโนโลยี | สถานที่ทำงาน | งาน ของซีบีอาร์อี ซึ่งเป็นรายงานฉบับแรกของชุดรายงานการสำรวจ ได้มีผลสรุปว่า ต่อจากนี้เทคโนโลยีจะเปลี่ยนนิยามด้านอสังหาริมทรัพย์ของบริษัทในเอเชียแปซิฟิก   โดยเจ้าของอาคารมีแนวโน้มที่จะเป็นผู้ก่อให้เกิดความเปลี่ยนแปลงมากที่สุด     ในปัจจุบัน ความพึงพอใจของพนักงานมักไม่ค่อยถูกนำเข้ามารวมในการตัดสินใจที่เกี่ยวกับเรื่องอสังหาริมทรัพย์ของบริษัท แต่แผนกวิจัยซีบีอาร์อีเผยว่า ความก้าวหน้าทางเทคโนโลยีที่เกิดขึ้นอย่างรวดเร็วจะทำให้เรื่องนี้เปลี่ยนแปลงไปอย่างตรงกันข้าม และทำให้แต่ละบุคคลเปรียบเสมือนผู้ที่มีอิทธิพลต่อสถานที่ทำงานมากขึ้นเรื่อยๆ   ดังนั้น การตัดสินใจของบริษัทกำลังได้รับอิทธิพลจากการติดต่อเชื่อมโยง (Connectivity) และการเข้าถึง (Accessibility) รวมถึงการดึงดูดและรักษาพนักงานที่มีความสามารถเอาไว้

นายสตีฟ สเวิร์ดโลว์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร ซีบีอาร์อี ประจำภูมิภาคเอเชียแปซิฟิก กล่าวว่า “บทบาทที่เปลี่ยนแปลงไปของเทคโนโลยีในตลาดอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์จะยังคงเพิ่มมากขึ้น และจะมีอิทธิพลต่อประสบการณ์ในการใช้สถานที่ทำงานของพนักงานทั่วทั้งเอเชียแปซิฟิกด้วย  ในขณะที่ทำเลยังคงมีความสำคัญ แต่การจัดลำดับปัจจัยสำคัญในตลาดอสังหาริมทรัพย์กำลังเปลี่ยนแปลงไป และจะทำให้อาคารและพื้นที่ในการทำงานต้องมีความยืดหยุ่นและปรับเปลี่ยนได้มากขึ้นกว่าแต่ก่อน”

ประเด็นสำคัญจากรายงาน:

• ทำเลไม่ใช่ทุกอย่างอีกต่อไป: ทำเลเป็นปัจจัยสำคัญในการหาที่ตั้งธุรกิจมาโดยตลอด แต่เทคโนโลยีของโทรศัพท์มือถือได้ทำให้บริษัทต่างๆ มีทางเลือกมากขึ้นที่นอกเหนือไปจากการมีสำนักงานแบบถาวรเพียงแห่งเดียว นวัตกรรมด้านเทคโนโลยีและการมีทุนมนุษย์ (Human Capital) กำลังทำให้ความนิยมในเรื่องทำเลเปลี่ยนแปลงไป
• เทคโนโลยีทำให้พนักงานกลายเป็นศูนย์กลางของสถานที่ทำงาน: การเปลี่ยนแปลงไปสู่สถานที่ทำงานที่มีการนำเทคโนโลยีเข้ามาใช้นั้น เป็นการตอกย้ำให้เห็นถึงความสำคัญของการพัฒนาประสบการณ์ในการใช้สถานที่ทำงานของพนักงาน   มากกว่าครึ่งหนึ่งของผู้ตอบแบบสอบถามซึ่งเป็นผู้เช่าพื้นที่สำนักงานต้องการสภาพแวดล้อมการทำงานที่สามารถปรับเปลี่ยนได้ตามตามความจำเป็นในการใช้งานของพนักงานในบริษัท
• การทำงานจากที่ใดก็ได้ทำให้ความต้องการพื้นที่สำนักงานเปลี่ยนไป: เนื่องจากในเอเชียแปซิฟิกเริ่มเห็นถึงผลกระทบที่มากขึ้นของการทำงานจากที่ใดก็ได้ บริษัทต่างๆ จึงพยายามสร้างบรรยากาศในการทำงานที่ทำให้พนักงานมีความพึงพอใจและสะดวกสบายมากขึ้น  ประสบการณ์ในการใช้สถานที่ทำงานของพนักงานจะมีอิทธิพลต่อกลยุทธ์ด้านอสังหาริมทรัพย์ และเทคโนโลยีจะทำให้พนักงานสามารถปรับเปลี่ยนสถานที่ทำงานของตนเองได้ ซึ่งหมายความว่าพนักงานสามารถเลือกได้ว่าจะทำงานที่ไหน เมื่อใด และอย่างไร      จากการศึกษาของแผนกวิจัยซีบีอาร์อีพบว่า บริษัทมีแนวโน้มจะเพิ่มปริมาณพนักงานด้านไอที รวมถึงจ้างผู้เชี่ยวชาญภายนอก (Outsource) หรือย้ายฐานการผลิตไปต่างประเทศมากขึ้น (Offshoring) ขณะที่อาจจะลดจำนวนพนักงานฝ่ายสนับสนุนให้น้อยลง
• เจ้าของอาคารคือผู้ที่จะทำให้เกิดความเปลี่ยนแปลง: ผู้เช่าพื้นที่สำนักงานคือผู้ที่ต้องการให้เกิดการเปลี่ยนสภาพแวดล้อมของสถานที่ทำงาน  ดังนั้น เจ้าของอาคารจะต้องทำงานให้ใกล้ชิดกับผู้เช่ามากขึ้นในการพัฒนาอาคารอัจฉริยะ (Smart Buildings)  โดยให้ผู้เช่าเข้ามามีส่วนร่วมตั้งแต่ขั้นตอนการวางแผนเพื่อค้นหาคุณลักษณะและเทคโนโลยีที่ผู้เช่าต้องการ  การผนวกเทคโนโลยีเข้ามาในอาคารใหม่นั้นเป็นเรื่องที่ค่อนข้างจะตรงไปตรงมา  แต่การนำเทคโนโลยีเข้าไปติดตั้งเพิ่มเติมให้กับอาคารเก่านั้นดูจะเป็นเรื่องที่มีความท้าทายมากกว่า

ผลที่เกิดขึ้นก็คือ ราว 50% ของผู้ตอบแบบสอบถามที่เป็นผู้เช่าพื้นที่สำนักงาน คาดว่าจะมีความต้องการใช้พื้นที่สำนักงานน้อยลงในอนาคต ซึ่งเหตุผลหลักมาจากการปรับปรุงการใช้ประโยชน์ของพื้นที่ได้ดีขึ้นและจำนวนพนักงานที่ลดลง

อย่างไรก็ตาม  ขณะที่ปริมาณพื้นที่สำนักงานที่ต้องการมีแนวโน้มลดลง  แต่แผนกวิจัยซีบีอาร์อีคาดหวังที่จะเห็นว่าผู้เช่ามีความต้องการพื้นที่ที่มีคุณภาพสูงขึ้น ซึ่งสามารถส่งเสริมให้เกิดการทำงานร่วมกัน ก่อให้เกิดนวัตกรรม และความเป็นอยู่ที่ดีของพนักงาน   ด้านเจ้าของอาคารนั้นค่อนข้างจะมีความมั่นใจมากขึ้นในเรื่องปริมาณความต้องการในอนาคตเนื่องจากมีความต้องการที่มาจากโค-เวิร์กกิ้ง สเปซ และบริษัทสตาร์ทอัพ โดยมีเพียง 32% ของผู้ตอบแบบสอบถามที่คาดว่าความต้องการจะลดลง

ดร. เฮนรี่ ชิน หัวหน้าแผนกวิจัย ซีบีอาร์อี ประจำภูมิภาคเอเชีย แปซิฟิก  ให้ความเห็นว่า “เทคโนโลยีทำให้การทำงานจากที่ใดก็ได้เป็นไปได้มากขึ้น  และทำให้บริษัทต้องเพิ่มความคล่องตัวในด้านการวางแผนเรื่องทรัพยากรบุคคล ทั้งนี้ การใช้ประโยชน์พื้นที่ได้อย่างคุ้มค่ามากขึ้นและอัตราพนักงานทั้งเบื้องหน้าและเบื้องหลังที่เติบโตลดลง  จะส่งผลให้ความต้องการพื้นที่สำนักงานโดยรวมลดลง เจ้าของอาคารจึงจำเป็นต้องเริ่มตั้งแต่วันนี้เพื่อให้สามารถแข่งขันได้ในตลาด  เพราะเมื่อเวลาผ่านไป เจ้าของอาคารจะกลายเป็นตัวแปรที่แท้จริงต่อการเปลี่ยนแปลงที่สำคัญนี้”

ประเด็นอื่นๆ จากรายงาน

• การทำงานที่ใดก็ได้จะกลายเป็นเรื่องจริง: 85% ของผู้ตอบแบบสอบถามคาดหวังที่จะเห็นการทำงานจากที่ใดก็ได้เพิ่มมากขึ้นในอนาคต โดยผ่านรูปแบบสถานที่ทำงานในลักษณะต่างๆ เช่น สถานที่ทำงานที่ออกแบบให้มีพื้นที่รองรับกิจกรรมที่แตกต่างกันไป (Activity-based Working) หรือสถานที่ทำงานที่สามารถทำงานได้อย่างคล่องตัว (AGILE Workplaces)
• ไอทีมาแรง: จำนวนพนักงานด้านไอทีจะมีเพิ่มมากขึ้น และบริษัทข้ามชาติมีแนวโน้มจะใช้โค-เวิร์กกิ้ง สเปซและศูนย์บ่มเพาะธุรกิจมากขึ้นเพื่อให้เข้าถึงพนักงานด้านไอทีที่มีความสามารถและแนวคิดด้านนวัตกรรมใหม่เพิ่มมากขึ้น
• ช่องว่างของ Internet of Things (IoT): ผู้ตอบแบบสอบถามที่เป็นเจ้าของอาคารโดยส่วนใหญ่ (84%) เชื่อว่านวัตกรรมด้านเทคโนโลยีจะส่งผลให้ความต้องการอาคารอัจฉริยะเพิ่มสูงขึ้น ในขณะที่ผู้ตอบแบบสอบถามที่เป็นผู้เช่าพื้นที่สำนักงานนั้น มีเพียง 56% ที่คิดเช่นนั้น  ซึ่งสะท้อนให้เห็นว่า สำหรับผู้เช่าแล้วอาคารอัจฉริยะเป็นสิ่งดีแต่ไม่ใช่สิ่งจำเป็น

รายงาน WORK_IT: เทคโนโลยี | สถานที่ทำงาน | งาน ของซีบีอาร์อี มาจากการสำรวจกลุ่มตัวอย่างด้วยวิธีการสัมภาษณ์แบบตัวต่อตัวและทางโทรศัพท์ราว 100 รายโดยแผนกวิจัยซีบีอาร์อี ระหว่างเดือนมิถุนายนถึงเดือนสิงหาคม พ.ศ.2560 ผู้ตอบแบบสอบถามประกอบด้วยผู้เช่าพื้นที่สำนักงาน 69% และเจ้าของอาคารสำนักงาน 31% เพื่อให้มีมุมมองที่สมดุลจากทั้งสองกลุ่ม  ผู้ตอบแบบสอบถามส่วนใหญ่เป็นเจ้าหน้าที่ระดับสูงด้านอสังหาริมทรัพย์ของบริษัท รวมถึงผู้ที่มีส่วนรับผิดชอบในเรื่องนวัตกรรมด้านเทคโนโลยีของบริษัท   รายงานฉบับนี้เป็นส่วนหนึ่งของชุดรายงานที่จะตีพิมพ์ออกมาต่อเนื่องจนถึงปีพ.ศ.2561 ซึ่งเป็นการสำรวจเกี่ยวกับผลกระทบที่เปลี่ยนแปลงไปของเทคโนโลยีในสถานที่ทำงาน   ชุดรายงานดังกล่าวนี้ยังได้รวมรายงานการสำรวจแบบเฉพาะเจาะจงในประเทศจีนและอินเดีย รวมทั้งบทความที่เกี่ยวกับผลกระทบของเทคโนโลยี   อ่านรายละเอียดเพิ่มเติมได้ที่: www.cbre.com/TWJ