ภาพรวมตลาด (Market Overview)

สำนักงานสภาพัฒนาการเศรษฐกิจและสังคมแห่งชาติ (สศช.) ปรับลดตัวเลข GDP ของประเทศไทยประจำปี 2567 เป็น 2.7% จากประมาณการครั้งก่อนที่ 3.2% และคาดว่าการบริโภคภาคเอกชนและการลงทุนภาคเอกชนจะขยายตัวกว่า 3% แต่การบริโภคภาครัฐคาดว่าจะชะลอตัวลงเหลือ 1.5% โดยการลงทุนภาครัฐหดตัว 1.8% เนื่องจากการวางแผนงบประมาณของรัฐสำหรับปีงบประมาณ 2567 มีความล่าช้ากว่า 6 เดือน ส่วนการส่งออกสินค้าและบริการ คาดว่าจะเติบโต 5% แซงหน้าการนำเข้าที่เพิ่มขึ้น 3% สศช.คาดว่าการส่งออกสุทธิจะเป็นปัจจัยขับเคลื่อนเศรษฐกิจที่สำคัญในปีนี้ ควบคู่กับการบริโภคภาคเอกชนและการลงทุนภาคเอกชน ประกอบกับแรงกดดันด้านเงินเฟ้อที่อยู่ในระดับต่ำ การว่างงานในระดับต่ำ และการยุติการปรับขึ้นของอัตราดอกเบี้ย

ในด้านเสถียรภาพทางเศรษฐกิจ อัตราเงินเฟ้อทั่วไปในเดือนกุมภาพันธ์ 2567 ลดลงในทุกหมวดหลัก โดยอยู่ที่ -0.8% ปีต่อปี เนื่องจากผลกระทบของฐานที่สูงจากปีก่อน และการเพิ่มขึ้นของอุปทานอาหารสดและพลังงาน ขณะเดียวกัน ตลาดแรงงานก็ชะลอตัวลงเล็กน้อย โดยอัตราการว่างงานในภาคการผลิตและบริการเพิ่มขึ้น ค่าเงินบาทอ่อนลงเมื่อเทียบกับดอลลาร์สหรัฐ ท่ามกลางความคาดหวังว่าธนาคารแห่งประเทศไทยจะชะลอการปรับลดอัตราดอกเบี้ย เศรษฐกิจไทยตลอดปี 2567 มีแนวโน้มที่จะเผชิญกับปัจจัยเสี่ยงหลายประการ อาทิเช่น หนี้สินครัวเรือนที่เพิ่มขึ้น ภาวะภัยแล้งที่อาจเกิดขึ้น และความตึงเครียดทางภูมิรัฐศาสตร์โลกที่กำลังเผชิญอยู่

ดัชนีความเชื่อมั่นทางธุรกิจ (BSI) ประจำเดือนกุมภาพันธ์ 2567 ลดลงเล็กน้อยเหลือ 48.8 จาก 49.1 ในเดือนธันวาคม 2566 เนื่องจากต้นทุนและปริมาณการสั่งซื้อรวมเพิ่มขึ้น ยกเว้นการจ้างงาน ดัชนีความเชื่อมั่นทางธุรกิจในช่วง 3 เดือนข้างหน้าจะเป็นไปในทิศทางเดียวกัน โดยลดลง 0.5% เหลือ 53.5 ซึ่งส่งผลกระทบเกือบทุกภาคส่วน ยกเว้นความเชื่อมั่นในการลงทุน

อุปทาน

อุปทานอาคารสำนักงานทั้งหมดในกรุงเทพฯในไตรมาสนี้เพิ่มขึ้น 52,700 ตร.ม. หรือ 0.9% ไตรมาสต่อไตรมาส เป็น 6.10 ล้านตร.ม. มีอาคารสำนักงานใหม่ 2 แห่งสร้างแล้วเสร็จในไตรมาสที่ 1 ได้แก่ อาคารปัญญ์ ทาวเวอร์ บนถนนพระราม 4 และเจแอลเค ทาวเวอร์ เชื่อมต่อกับสถานีรถไฟฟ้านานา เนื่องจากอุปทานใหม่เป็นอาคารสำนักงานสีเขียวทั้งหมด พื้นที่สำนักงานสีเขียวให้เช่าจึงเพิ่มขึ้น 3.8% ไตรมาสต่อไตรมาส เป็น 1,446,000 ตร.ม. คิดเป็น 24% ของพื้นที่ให้เช่าทั้งหมดในตลาด

อุปทานในอนาคต

มีโครงการใหม่เปิดตัวบนถนนบางนา-ตราดในไตรมาส 1 ปริมาณพื้นที่ให้เช่ารวมทั้งหมดของพื้นที่ให้เช่าในอนาคตยังคงไม่เปลี่ยนแปลงที่ 1.50 ล้านตร.ม. คิดเป็น 25% ของระดับอุปทานในปัจจุบัน 60% ของอุปทานใหม่กระจุกตัวอยู่ในย่านศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) อุปทานใหม่ในช่วงปี 2567-2569 คาดว่าจะอยู่ที่ 616,700, 365,000 และ 373,000 ตร.ม. ตามลำดับ

อุปสงค์

การดูดซับสุทธิของตลาดพื้นที่สำนักงานในไตรมาสนี้เท่ากับ -5,500 ตร.ม สิ้นสุดการดูดซับสุทธิที่แป็นบวก 7 ไตรมาสติดกัน นับตั้งแต่กลางปี 2565 การดูดซับสุทธิของพื้นที่สำนักงานสีเขียวในไตรมาสที่ 1 ยังคงแข็งแกร่งที่ 29,600 ตร.ม. ในขณะที่พื้นที่สำนักงานที่ไม่ใช่สีเขียวลดลงเหลือ -35,100 ตร.ม. ในปีที่ผ่านมา การดูดซับสุทธิตลอดทั้งปีมีเทรนด์การเช่าพื้นที่สำนักงานสีเขียวมากขึ้น โดยมีพื้นที่รวม 138,700 ตร.ม. ตรงกันข้ามกับการเช่าพื้นที่สำนักงานที่ไม่มีใบรับรองสีเขียวที่พื้นที่เช่าลดลง -37,000 ตร.ม.

ในไตรมาสนี้ ตลาดอาคารสำนักงานนอกย่านศูนย์กลางธุรกิจ (non-CBD) มีความต้องการที่แข็งแกร่ง โดยมีการดูดซับสุทธิที่ 20,800 ตร.ม. ตรงกันข้ามกับพื้นที่ย่านศูนย์กลางธุรกิจอย่างสิ้นเชิง ที่มีการดูดซับสุทธิอยู่ที่ -26,300 ตร.ม. กิจกรรมในย่านศูนย์กลางธุรกิจได้รับผลกระทบจากการย้ายสำนักงาน จากอาคารเก่าไปอาคารใหม่ ซึ่งมีข้อเสนอที่จูงใจมากขึ้น ทำให้คาดว่าอุปทานใหม่ในย่านศูนย์กลางธุรกิจจะแตะระดับสูงสุดเป็นประวัติการณ์ในปี 2567 ในทางกลับกัน ความต้องการพื้นที่นอกย่านศูนย์กลางธุรกิจค่อยๆดีขึ้น เนื่องจากบริษัทต่างๆ ยอมรับการตั้งสำนักงานใหญ่นอกใจกลางเมืองมากขึ้น โดยเฉพาะอย่างยิ่งในพื้นที่ที่มีระบบขนส่งมวลชนครอบคลุมและทั่วถึง

ไดนามิกส์ตลาดตามแต่ละภาคกลุ่ม

อัตราการครอบครองตลาดโดยรวมชะลอตัวลงเล็กน้อย ลดลง -0.7% ไตรมาสต่อไตรมาส เหลือ 77% สำนักงานเกรด A มีความแข็งแกร่ง โดยมีอัตราการครอบครองสูงสุดที่ 80% ถึงแม้ว่าอัตราการครอบครองลดลง 4.7% ปีต่อปี สาเหตุหลักมาจากแรงกดดันด้านอุปทาน ในทางกลับกัน สำนักงานเกรด B มีอัตราการครอบครองไม่ค่อยดีนักที่ 75% มีอาคารสำนักงานหลายแห่งที่ก่อนหน้านี้จัดอยู่ในเกรด A ถูกลดระดับลงเป็นเกรด B ทำให้ผู้เช่าเลือกเช่าอาคารใหม่ที่มีเกรดเดียวกันหรือสูงกว่า สำนักงานเกรด C เป็นกลุ่มเดียวที่อัตราการครอบครองเพิ่มขึ้นในไตรมาสนี้ โดยเพิ่มขึ้น 0.3% ไตรมาสต่อไตรมาส เป็น 78% เนื่องจากไร้แรงกดดันจากอุปทานใหม่และอัตราการย้ายสำนักงานของผู้เช่าลดลง

เมื่อพิจารณาถึงอุปสงค์ พื้นที่ปล่อยเช่าแล้วทั้งหมดในตลาดสำนักงานในกรุงเทพฯลดลง 5,500 ตร.ม. คิดเป็นพื้นที่เท่าเดิมที่ 4.70 ล้าน ตร.ม. ไตรมาสนี้การดูดซับสุทธิของสำนักงานเกรด B เริ่มติดลบ แต่ตลอดปีที่ผ่านมาทุกเกรดมีการดูดซับสุทธิเป็นบวก เกรด A มีการเข่าพื้นที่เพิ่มขึ้นมากที่สุดเมื่อเทียบกับปีก่อน โดยพื้นที่ปล่อยเช่าปีต่อปีอยู่ที่ 70,500 ตร.ม. หลักๆมาจากบริษัทขนาดใหญ่ที่มีชื่อเสียงที่มองหาอาคารสำนักงานใหม่ สิ่งอำนวยความสะดวกที่ทันสมัย ในทำเลที่สำคัญ นอกจากนี้ สำนักงานเกรด A เกือบครึ่งหนึ่งได้รับการรับรองอาคารสีเขียว ทำให้สำนักงานเหล่านี้มีความน่าสนใจเป็นพิเศษ โดยเฉพาะบริษัทที่ปฏิบัติตามกฎเกณฑ์ด้านสิ่งแวดล้อม สังคม และธรรมาภิบาล (ESG) อย่างเข้มงวด สำนักงานเกรด B มีพื้นที่ให้เช่ารวมเป็นลำดับ 2 เพิ่มขึ้นจากปีก่อน 30,000 ตร.ม. ในขณะที่เกรด C เพิ่มขึ้นเล็กน้อยที่ 1,200 ตร.ม. เมื่อเทียบกับปีก่อน แสดงให้เห็นถึงการขยายตัวอย่างต่อเนื่องในทุกเกรด โดยเฉพาะเกรดบน

ค่าเช่าเฉลี่ยในไตรมาสที่ 1 อยู่ที่ 814 บาท ต่อตร.ม.ต่อเดือน ลดลงเล็กน้อย 0.4% ไตรมาสต่อไตรมาส และ 0.5% ปีต่อปี ค่าเช่าเฉลี่ยของอาคารเกรด A อยู่ที่ 1,178 บาท เกรด B อยู่ที่ 833 บาท  และเกรด C อยู่ที่ 510 บาท ค่าเช่าเกรด A และ C มีการเปลี่ยนแปลงเล็กน้อยประมาณ +/- 0.5% ทั้งไตรมาสต่อไตรมาส และปีต่อปี อย่างไรก็ตาม ค่าเช่าเฉลี่ยของเกรด B ลดลงอย่างมีนัยสำคัญ 0.8% ไตรมาสต่อไตรมาส และ 0.9% ปีต่อปี ซึ่งสอดคล้องกับผลประกอบการจากการให้เช่าพื้นที่อาคารสำนักงาน

ไดนามิกส์ตลาดในแต่ละพื้นที่

ค่าเช่าเฉลี่ยของอาคารย่านศูนย์กลางธุรกิจคงที่ที่ 935 บาทต่อตร.ม.ต่อเดือน ในขณะที่อัตราการครอบครองเฉลี่ยลดลง 2.0% ไตรมาสต่อไตรมาส อยู่ที่ 78% ย่านเพลินจิต-ชิดลม-วิทยุ มีผลการดำเนินงานแข็งแกร่ง โดยอัตราการครอบครองเพิ่มขึ้น 2.7% ปีต่อปี เป็น 81% ในขณะเดียวกัน อาคารสร้างเสร็จใหม่ล่าสุดในปีที่ผ่านมา ย่านนานา-อโศก-พร้อมพงษ์ และสีลม-สาทร-พระราม 4 ส่งผลให้ค่าเช่าเติบโตมากกว่า 1% ปีต่อปี แต่อัตราการครอบครองลดลงเกือบ 5% ปีต่อปี ในไตรมาสนี้ อัตราการดูดซับสุทธิของย่านศูนย์กลางธุรกิจลดลงเหลือติดลบ -26,300 ตร.ม. สาเหตุหลักมาจากการเพิ่มขึ้นของพื้นที่ว่างให้เช่าของอาคารสำนักงานเก่าย่านสีลม-สาทร-พระราม 4

ค่าเช่าเฉลี่ยของอาคารนอกศูนย์กลางธุรกิจลดลง 1.2% ไตรมาสต่อไตรมาส อยู่ที่ 652 บาท ต่อตร.ม.ต่อเดือน ในขณะที่อัตราการครอบครองเฉลี่ยเพิ่มขึ้นเล็กน้อย 0.8% ไตรมาสต่อไตรมาส เป็น 75% ตรงกันข้ามกับอาคารย่านศูนย์กลางธุรกิจ พื้นที่นอกศูนย์กลางธุรกิจมีอัตราการดูดซับสุทธิเป็นบวกที่ 20,800 ตร.ม. ในไตรมาสที่ 1 และ 82,900 ตร.ม. ในปีที่ผ่านมา ค่าเช่าพื้นที่ย่านนอกศูนย์กลางธุรกิจลดลงทั้งรายไตรมาสและรายปี ทำให้อัตราการครอบครองเพิ่มขึ้น ย่านพหลโยธิน-วิภาวดี มีอัตราการครอบครองสูงสุด เพิ่มขึ้น 3.8% ปีต่อปี และมีการดูดซับสุทธิที่แข็งแกร่งที่ 20,600 ตร.ม.

ภาพรวมและแนวโน้มตลาด

ในไตรมาสแรกของปี 2567 ตลาดอาคารสำนักงานในกรุงเทพฯ มีความต้องการลดลง ทำลายสถิติอัตราการดูดซับสุทธิเป็นบวก 7 ไตรมาสติดต่อกัน อัตราการดูดซับสุทธิติดลบ -5,500 ตารางเมตร ในขณะที่การเปลี่ยนแปลงอุปทานสุทธิเพิ่มขึ้น 52,700 ตารางเมตร การเปลี่ยนแปลงนี้ส่งผลให้อัตราการครอบครองเฉลี่ยในตลาดลดลงเล็กน้อย ลดลง 0.7% ไตรมาสต่อไตรมาส อยู่ที่ 77.0% แม้ว่าอัตราการครอบครองลดลง แต่อัตราค่าเช่ายังคงมีเสถียรภาพ โดยลดลงเล็กน้อยเพียง 0.2% ไตรมาสต่อไตรมาส ทำให้อัตราค่าเช่าเฉลี่ยอยู่ที่ 814 บาท ต่อตร.ม.ต่อเดือน ข้อพึงสังเกตในช่วงไตรมาสนี้คือความต้องการยูนิตที่มีขนาดเล็กลง ซึ่งสะท้อนถึงการปรับตัวของตลาดไปสู่โซลูชันสำนักงานที่มีขนาดกะทัดรัดและคุ้มค่าต่อต้นทุนมากขึ้น นอกจากนี้ มีแนวโน้มที่ชัดเจนของผู้เช่าที่เปลี่ยนจากโฮมออฟฟิศไปเป็นอาคารสำนักงานแบบดั้งเดิม โดยได้แรงหนุนจากความต้องการสิ่งอำนวยความสะดวกที่หลากหลายและเข้าถึงได้ง่ายมากขึ้น

ในสภาวะที่ตลาดสำนักงานภายในเขตศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) มีการแข่งขันสูง อาคารเก่าซึ่งก่อนหน้านี้จัดอยู่ในเกรด A หรือ B มีความน่าดึงดูดน้อยลง การชะลอตัวนี้ส่วนใหญ่เกิดจากอุปทานของอาคารสมัยใหม่ที่ใช้กลยุทธ์การกำหนดราคาค่าเช่าที่แข่งขันได้ ซึ่งมีอิทธิพลต่อการตัดสินใจของผู้เช่าในการการต่ออายุสัญญาเช่าหรือการย้ายที่ตั้งสำนักงาน ปัจจัยเหล่านี้จึงเป็นความท้าทายที่สำคัญต่ออัตราการครอบครองและผลประกอบการเช่าของอาคารสำนักงานเก่า

ในปีที่ผ่านมา ไนท์แฟรงค์สังเกตเห็นเทรนด์การปรับปรุงสินทรัพย์ (AE) และการพัฒนาฟื้นฟูอาคารสำนักงานที่มีอายุ เพื่อรักษาความสามารถในการแข่งขันในตลาด ก่อนหน้านี้ AE มุ่งเน้นไปที่การอัพเกรดอาคารด้านกายภาพพื้นฐานเป็นหลัก แต่ปัจจุบันมีการบูรณาการโดยใช้เทคโนโลยีขั้นสูงและแนวทางปฏิบัติที่ยั่งยืนด้วย การปรับปรุงเหล่านี้รวมถึงระบบไฟ LED การติดตั้งแผงโซลาร์เซลล์ การใช้เทคโนโลยี HVAC และการติดตั้งเซ็นเซอร์คุณภาพอากาศภายในอาคาร (IAQ) ฯลฯ นอกเหนือจาก AE แล้ว การปรับปรุงการบริหารจัดการสิ่งอำนวยความสะดวก (FM) ยังเป็นอีกช่องทางหนึ่งในการเพิ่มมูลค่าโดยรวม เพิ่มขีดความสามารถในการแข่งขันของอาคาร ตลอดจนเพิ่มความพึงพอใจของผู้เช่า FM ครอบคลุมการบริการที่หลากหลาย โดยมีเป้าหมายเพื่อรักษาและปรับปรุงฟังก์ชันการทำงาน ความปลอดภัย และความสะดวกสบายของอาคาร การสำรวจสถานที่ทำงานและกลยุทธ์การบริการโครงการของไนท์แฟรงค์เมื่อเร็วๆ นี้ระบุว่า การบริหารจัดการ FM ที่มีประสิทธิภาพ สามารถดึงดูดพนักงานและลูกค้าได้มากถึง 20%