ภาพรวมตลาด (Market Overview)

เศรษฐกิจไทยในไตรมาสที่ 3 ชะลอตัวลง พร้อมกับอัตราเงินเฟ้อลดลงเป็นครั้งแรกในรอบกว่าสองปี

จากข่าวเศรษฐกิจและการเงินประจำไตรมาส 3 ปี 2566 เศรษฐกิจไทยชะลอตัวลงหลังจากที่ขยายตัวอย่างมีนัยสำคัญในช่วงก่อนหน้า การบริโภคภาคเอกชนและภาคบริการยังคงเป็นบวก โดยได้แรงหนุนจากกิจกรรมที่เกี่ยวข้องกับการท่องเที่ยวที่เพิ่มขึ้น จำนวนนักท่องเที่ยวต่างชาติพุ่งแตะ 20 ล้านคนในช่วง 9 เดือนแรก นอกจากการท่องเที่ยวแล้ว ตลาดแรงงานก็มีแนวโน้มเชิงบวก โดยการจ้างงานตามมาตรา 33 เพิ่มขึ้น 3.9% จากสิ้นปี 2565 ส่วนองค์ประกอบ GDP อื่นๆ ทั้งการลงทุนภาคเอกชนและรายจ่ายภาครัฐลดลง ขณะที่ดุลการค้าดีขึ้นเนื่องจากการนำเข้าลดลงอย่างมีนัยสำคัญมากกว่าการส่งออก

จากรายงานของกระทรวงพาณิชย์ อัตราดอกเบี้ยเงินกู้ขั้นต่ำเฉลี่ย (MLR) ของธนาคารที่ใหญ่ที่สุด 6 แห่งในไทยเพิ่มขึ้นเป็น 7.0% จาก 6.0% ณ สิ้นปี 2565 อัตราเงินเฟ้อในเดือนตุลาคม 2566 ลดลง 0.31% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า โดยลดลงจากองค์ประกอบหลักทั้งหมด ตั้งแต่อัตราเงินเฟ้อพื้นฐาน ราคาอาหารสด และพลังงาน ซึ่งเป็นครั้งแรกในรอบ 25 เดือนที่ราคาประจำเดือนลดลง

ดัชนีความเชื่อมั่นทางธุรกิจ (BSI) ลดลงเหลือ 50.4 จาก 50.1 ในไตรมาสก่อนหน้า เนื่องจากปริมาณการสั่งซื้อรวม และปริมาณการผลิตลดลง ในทำนองเดียวกัน ดัชนีความเชื่อมั่นทางธุรกิจในช่วง 3 เดือนนี้จะเป็นไปในทิศทางเดียวกัน โดยลดลงเหลือ 54.7 จาก 55.2 ในช่วงก่อนหน้า

อุปทาน (Supply)

อุปทานอาคารสำนักงานทั้งหมดในกรุงเทพฯในไตรมาสนี้เพิ่มขึ้น 25,000 ตร.ม. หรือ 0.4% ไตรมาสต่อไตรมาส เป็น 5.99 ล้านตร.ม. มีอาคารสำนักงานใหม่ 3 แห่งสร้างแล้วเสร็จ ได้แก่ อาคารควอนท์ – สุขุมวิท 25 หน้าปากซอยสุขุมวิท 25, พี 23 ในซอยสุขุมวิท 23 และสุขุมวิท ฮิลล์ ตั้งอยู่ระหว่างสถานีรถไฟฟ้าอ่อนนุชและบางจาก ส่วนพื้นที่ให้เช่าของอาคารสำนักงานสีเขียวไม่มีการเปลี่ยนแปลงในไตรมาสนี้ 1,344,000 ตร.ม. คิดเป็น 22% ของพื้นที่ให้เช่าทั้งหมดในตลาด

อุปทานในอนาคต (Future Supply)

มี 2 โครงการใหม่ในพื้นที่ศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) แถวสุขุมวิทตอนบน เปิดตัวในไตรมาส3นี้ ได้แก่ วันออริจิ้น สุขุมวิท 79 และ โปรเจคโอ ซึ่งอยู่ติดกับเทสโก้โลตัส สุขุมวิท 50  และอยู่ฝั่งตรงข้ามกับโครงการแรก อุปทานใหม่ในช่วงปี 2566-2568 คาดว่าจะอยู่ที่ 345,000 480,000 และ 302,000 ตร.ม. ตามลำดับ ปริมาณรวมทั้งหมดของพื้นที่ให้เช่าในอนาคตที่ยังอยู่ระหว่างการพัฒนาคาดว่าจะแตะ 1.62 ล้าน ตร.ม. คิดเป็น 27% ของระดับอุปทานในปัจจุบัน  ประมาณ 62% ของอุปทานใหม่จะกระจุกตัวอยู่ในย่านศูนย์กลางธุรกิจ

อุปสงค์ (Demand)

การดูดซับสุทธิของตลาดพื้นที่สำนักงานในไตรมาสนี้เท่ากับ 11,000 ตร.ม ต่ำกว่าไตรมาสที่ 2 ปี 2566 ซึ่งอยู่ที่ 53,000 ตร.ม. การดูดซับสุทธิของพื้นที่สำนักงานสีเขียวยังคงเป็นบวกที่ 27,900 ตร.ม. ในขณะที่พื้นที่สำนักงานที่ไม่ใช่สำนักงานสีเขียวกลับติดลบ -16,900 ตร.ม. แสดงให้เห็นว่าผู้เช่าหลายรายกำลังย้ายจากพื้นที่สำนักงานแบบเดิมๆ ไปยังพื้นที่สีเขียว

ในไตรมาสนี้ ความต้องการพื้นที่สำนักงานในย่านนอกศูนย์กลางธุรกิจ (non-CBD) เพิ่มขึ้น โดยมีสาเหตุหลักมาจากความต้องการอาคารใหม่ การดูดซับสุทธิสำหรับอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่นอกศูนย์กลางธุรกิจสูงถึง 17,200 ตร.ม. เพิ่มขึ้น 70% จากไตรมาสก่อน ในทางกลับกัน กิจกรรมภายในย่านศูนย์กลางธุรกิจมุ่งเน้นไปที่การย้ายอาคารและการใช้พื้นที่ให้เกิดประโยชน์สูงสุด ส่งผลให้จำนวนพื้นที่เช่าทั้งหมดลดลง และการดูดซับสุทธิติดลบ -6,200 ตร.ม.

ไดนามิกส์ตลาดตามแต่ละภาคกลุ่ม (Market Dynamics by Segment)

อาคารเกรด B เป็นกลุ่มที่มีประสิทธิภาพดีที่สุด มีอัตราการครอบครองที่ดีขึ้น แม้ว่าจะมีการเปิดตัวพื้นที่ใหม่ก็ตาม อัตราการครอบครองตลาดลดลงเล็กน้อย –0.2% ไตรมาสต่อไตรมาส เหลือ 78% ในไตรมาส 3 เกรด A ลดลงมากที่สุด –0.6% ไตรมาสต่อไตรมาส และ –5.4% ปีต่อปี เหลือ 82% เกรด B เพิ่มขึ้นเล็กน้อย 0.1% ไตรมาสต่อไตรมาส แต่ลดลงเกือบ –3% จากปีก่อน เช่นเดียวกับเกรด A ส่วนเกรด C มั่นคงที่สุดเมื่อเทียบกับกลุ่มอื่นๆ โดยลดลง 0.4% ไตรมาสต่อไตรมาส และ 0.5% ปีต่อปี เหลือ 78%

เมื่อพิจารณาในด้านอุปสงค์ที่แท้จริง พื้นที่ปล่อยเช่าแล้วทั้งหมดในตลาดสำนักงานในกรุงเทพฯ เพิ่มขึ้น 11,000 ตร.ม. คิดเป็นพื้นที่รวม 4.68 ล้าน ตร.ม. เกรด A มีการเปลี่ยนแปลงเพียงเล็กน้อยเนื่องจากธุรกรรมล่าสุดส่วนใหญ่เป็นการย้ายทำเลที่เช่า ในขณะที่พื้นที่ปล่อยเช่าแล้วของเกรด B เพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ โดยมีการดูดซับสุทธิรายไตรมาสที่ 20,100 ตร.ม. โดยได้รับแรงหนุนหลักจากการปล่อยเช่าของอาคารที่เพิ่งสร้างเสร็จใหม่ ตรงกันข้ามกับเกรด C ซึ่งมีอัตราการดูดซับสุทธิต่ำที่สุดในไตรมาสนี้ เราสังเกตเห็นว่ามีผู้เช่าบางรายย้ายออกจากเกรด C ไปพื้นที่สำนักงานที่ใหม่และมีคุณภาพสูงกว่า โดยเฉพาะอาคารที่มีอัตราการครอบครองต่ำ อาคารประเภทนี้ใช้กลยุทธ์ลดค่าเช่าเพื่อให้พื้นที่เช่าเต็มอย่างรวดเร็ว

ค่าเช่าเฉลี่ยในไตรมาส 3 ปี 2566 อยู่ที่ 813 บาท ต่อตร.ม.ต่อเดือน ลดลงเล็กน้อย 0.2% ไตรมาสต่อไตรมาส แต่เพิ่มขึ้น 1.3% ปีต่อปี ค่าเช่าเฉลี่ยของอาคารเกรด A อยู่ที่ 1,181 บาท ลดลง 0.3% ไตรมาสต่อไตรมาส แต่เพิ่มขึ้นอย่างแข็งแกร่งที่ 4.1% ปีต่อปี จากการเพิ่มขึ้นของสำนักงานคุณภาพสูงในตลาด ค่าเช่าเฉลี่ยของอาคารเกรด B อยู่ที่ 839 บาท ลดลง 0.3% ไตรมาสต่อไตรมาส และ 0.6% ปีต่อปี ส่วนเกรด C มีค่าเช่าเฉลี่ยอยู่ที่ 509 บาท ปรับตัวเพิ่มขึ้นเล็กน้อยในไตรมาสนี้ แต่ลดลง 0.6% จากปีก่อนหน้า

ไดนามิกส์ตลาดในแต่ละพื้นที่ (Market Dynamics by Area)

การดูดซับสุทธิของพื้นที่ศูนย์กลางธุรกิจติดลบ ในขณะที่พื้นที่นอกศูนย์กลางธุรกิจมีการดูดซับเป็นบวก  โดยเฉพาะอย่างยิ่งย่านพหลโยธิน-วิภาวดี มีความต้องการเช่าสูงสุดในไตรมาส

ค่าเช่าเฉลี่ยของอาคารย่านศูนย์กลางธุรกิจลดลงเหลือ 929 บาทต่อตร.ม.ต่อเดือน และอัตราการครอบครองเฉลี่ยก็ลดลงเช่นกัน อยู่ที่ 82% ทั้งค่าเช่าและอัตราการครอบครองของอาคารทุกเกรดในย่านศูนย์กลางธุรกิจลดลงในไตรมาสล่าสุด ย่านเพลินจิต-ชิดลม-วิทยุ ยังคงครองตำแหน่งโซนที่แพงที่สุด โดยมีค่าเช่าสูงสุดที่ 1,055 บาท พร้อมอัตราค่าเช่าที่เติบโตสูงสุด ที่ 2.8% ปีต่อปี ย่านนานา-อโศก-พร้อมพงษ์ มีอาคารสร้างเสร็จใหม่ 2 แห่ง ส่งผลให้อัตราการครอบครองลดลง 1.5% ไตรมาสต่อไตรมาส และ 5.5% ปีต่อปี ย่านสีลม-สาทร-พระราม 4 มีความต้องการสูงสุดโดยเห็นได้จากอัตราการดูดซับสุทธิที่ 42,800 ตร.ม. ปีต่อปี ทำให้เป็นพื้นที่ที่มีการเช่ามากที่สุดในย่านศูนย์กลางธุรกิจ ที่ 83%

ค่าเช่าเฉลี่ยของอาคารนอกศูนย์กลางธุรกิจไม่เปลี่ยนแปลง ที่ 662 บาทต่อตร.ม.ต่อเดือน ในขณะที่อัตราการครอบครองเฉลี่ยเพิ่มขึ้นเล็กน้อยเป็น 74% ย่านเพชรบุรี-พระราม 9-รัชดา ยังคงเป็นย่านที่มีค่าเช่าและอัตราการครอบครองสูงสุดที่ 726 บาท และ 80% ตามลำดับ ในขณะที่ย่านพหลโยธิน-วิภาวดี มีอัตราการดูดซับสุทธิสูงสุดในไตรมาสนี้ ที่ 8,700 ตร.ม. ส่งผลให้อัตราการครอบครองเฉลี่ยอยู่ที่ 75% เพิ่มขึ้น 1.6% ไตรมาสต่อไตรมาส ในทางกลับกัน ย่านบางนา-ศรีนครินทร์ ค่าเช่าลดลง 3.2% ไตรมาสต่อไตรมาส หลังจากที่เพิ่มขึ้นในช่วงต้นปี ซึ่งเป็นผลมาจากอัตราพื้นที่ว่างสูงขึ้นในย่านนี้

แนวโน้มตลาด (Outlook)

ค่าเช่าเฉลี่ยของตลาดพื้นที่สำนักงานในกรุงเทพฯในไตรมาสที่ 3 ปี 2566 ลดลงเล็กน้อย 0.3% ไตรมาสต่อไตรมาส อยู่ที่ 813 บาท ต่อตรม.ต่อเดือน แม้ว่าค่าเช่าจะค่อนข้างคงที่ แต่ก็มีช่วงปลอดค่าเช่ามากขึ้น และมีข้อเสนอจูงใจที่ดึงดูดมากขึ้น อัตราการครอบครองในตลาดลดลงเล็กน้อย 0.2% ไตรมาสต่อไตรมาส เหลือ 78% เราสังเกตเห็นโมเมนตัมการเช่าที่สำคัญ โดยเฉพาะอย่างยิ่งจากธุรกิจในภาคการผลิต เทคโนโลยีสารสนเทศ และภาคบริการ นอกจากนี้ ความต้องการเช่าอาคารสีเขียวมีมากกว่าอาคารแบบเดิม สำหรับแนวโน้มอุปทานในอนาคต พื้นที่สำนักงานที่กำลังก่อสร้างหรืออยู่ในแผนที่จะก่อสร้างมีประมาณ 1.62 ล้าน ตร.ม. และในไตรมาสนี้อุปทานเพิ่มขึ้น 48,000 ตร.ม.

ในสภาวะที่ตลาดมีการแข่งขันสูง มีเจ้าของอาคารจำนวนมากเริ่มเสนอสินค้าและบริการที่สร้างความแตกต่างและตอบสนองความต้องการที่เปลี่ยนแปลงไปของผู้เช่า เจ้าของอาคารนำเสนอโซลูชั่นแบบสร้างตามความต้องการ บิวด์ทูสูท (BTS) โดยเน้นไปที่บริษัทขนาดใหญ่และมั่นคงที่สามารถทำสัญญาเช่าระยะยาวได้ ข้อเสนอนี้ทำให้ผู้เช่าสามารถออกแบบสิ่งอำนวยความสะดวกแบบเฉพาะเจาะจง และเพิ่มประสิทธิภาพการใช้สอยพื้นที่ได้ตั้งแต่เริ่มต้น เพื่อให้มั่นใจว่าผู้เช่าจะได้รับความพึงพอใจ ทั้งในด้านความต้องการทางธุรกิจที่เป็นเอกลักษณ์ และสอดคล้องกับวัตถุประสงค์ระยะยาว นอกจากนี้ ค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้องกับการก่อสร้างตกแต่งจะถูกคำนวณและแบ่งชำระตามระยะเวลาการเช่า ทำให้ค่าใช้จ่ายที่ต้องชำระในครั้งแรกลดลงเป็นจำนวนมาก

นอกเหนือจากโซลูชั่นแบบสร้างตามความต้องการแล้ว โมเดลพร้อมเข้าอยู่ยังเป็นอีกแนวคิดหนึ่งที่เจ้าของอาคารใช้กันมากขึ้น ตัวเลือกนี้เหมาะสำหรับธุรกิจที่อาจจะเคยใช้โคเวิร์กกิ้งสเปซมาก่อน เนื่องจากมีความยืดหยุ่น สะดวกสบาย และง่ายในการขนย้ายติดตั้ง พื้นที่สำนักงานแบบพร้อมเข้าอยู่ได้รับการออกแบบให้สอดคล้องกับสไตล์การทำงานที่ทันสมัยแบบผสมผสาน และมุ่งไปที่ธุรกิจขนาดเล็ก หรือธุรกิจใหม่ที่ต้องการความเป็นส่วนตัวมากกว่าโคเวิร์กกิ้งสเปซ นอกจากนี้ พื้นที่สำนักงานแบบพร้อมเข้าอยู่ช่วยลดความซับซ้อนในการตกแต่งสำนักงาน ลดรายจ่ายจำนวนมากที่จำเป็นสำหรับการติดตั้ง และช่วยให้ธุรกิจต่างๆ มีความยืดหยุ่นในการขยายขนาดการดำเนินงานตามความต้องการของตลาด แต่ความสะดวกสบายนี้มาพร้อมกับค่าเช่าที่สูงกว่าอัตรามาตรฐานประมาณ 40-50%

คุณปัญญา เจนกิจวัฒนาเลิศ Executive Director of Office Strategy and Solutions บริษัทไนท์แฟรงค์ ไทยแลนด์ กล่าวว่า “ตลาดสำนักงานมีกิจกรรมเพิ่มขึ้นอย่างเห็นได้ชัด โดยได้รับแรงหนุนจากการก่อสร้างอาคารใหม่ที่สร้างเสร็จเรียบร้อย ซึ่งช่วยให้บริษัทและธุรกิจมีทางเลือกที่หลากหลายมากขึ้น ขณะเดียวกัน แนวโน้มด้านความยั่งยืนและความเป็นอยู่ที่ดียังคงเติบโตอย่างต่อเนื่อง ซึ่งกลายเป็นข้อพิจารณาที่สำคัญสำหรับบริษัทต่างๆ ในการตั้งสำนักงานใหม่หรือตัดสินใจย้ายที่ตั้ง”