ซีบีอาร์อี ประเทศไทย บริษัทที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำระดับโลก เผยทิศทางตลาดปี 2569 ชี้เป็นปีที่ผู้พัฒนาโครงการและนักลงทุนต้องเผชิญกับบททดสอบในการ “รักษาสมดุลระหว่างความเสี่ยงและผลตอบแทน” ภายใต้ภาวะเศรษฐกิจที่ยังคงมีความไม่แน่นอนสูง  อย่างไรก็ตาม ท่ามกลางความท้าทายนี้ยังมีโอกาสเปิดกว้างสำหรับผู้ที่กล้าปรับตัวผ่านนวัตกรรมการออกแบบและการยกระดับสินทรัพย์เดิมให้มีมูลค่าสูงขึ้น

นางสาวโชติกา ทั้งศิริทรัพย์ หัวหน้าแผนกที่ปรึกษาการพัฒนาโครงการและวิจัยตลาด ซีบีอาร์อี ประเทศไทย ให้ความเห็นว่า ภาคธุรกิจค้าปลีกคือตัวอย่างที่เห็นภาพชัดเจนที่สุด “กรุงเทพฯ มีพื้นที่ค้าปลีกคุณภาพสูงกระจายตัวอยู่หลายรูปแบบ ตั้งแต่ห้างค้าปลีกขนาดใหญ่ใจกลางเมือง ไปจนถึงคอมมูนิตี้มอลล์ในย่านพักอาศัย่” พร้อมระบุว่า “ผู้พัฒนาโครงการยังคงลงทุนต่อเนื่อง ทั้งการปั้นโครงการใหม่และการรีโนเวทโครงการเดิม เพื่อรักษาสมดุลระหว่างการขยายตลาดกับการดูแลพอร์ตสินทรัพย์ที่มีอยู่ ให้เท่าทันพฤติกรรมและไลฟ์สไตล์ของผู้บริโภคที่เปลี่ยนไปตลอดเวลา ขณะที่แบรนด์ต่างชาติยังคงเดินหน้าปักหมุดในไทยอย่างต่อเนื่อง ช่วยสร้างสีสันและดึงดูดกลุ่มนักท่องเที่ยวซึ่งเป็นกำลังซื้อหลักในย่านใจกลางเมือง

ขณะที่ตลาดโรงแรมในกรุงเทพฯ ต้องรับมือกับการแข่งขันที่ดุเดือดไม่แพ้กัน การเปิดตัวของโรงแรมใหม่ ๆ อย่างต่อเนื่องที่มาพร้อมกับแบรนด์และคอนเซปต์ที่หลากหลาย ทำให้โรงแรมเดิมจำเป็นต้องเร่งปรับปรุงสินทรัพย์ (Asset Enhancement) เพื่อรักษาขีดความสามารถทางการแข่งขัน แม้ในปีที่ผ่านมาตัวเลขนักท่องเที่ยวต่างชาติจะมีจำนวนไม่ถึง 33 ล้านคน แต่ไทยยังคงมีศักยภาพสูงในการดึงดูดกลุ่มท่องเที่ยวเชิงการแพทย์ (Medical) สุขภาพ (Wellness) และการพักผ่อนทั่วไป หากสถานการณ์และความเชื่อมั่นเริ่มกลับมาคงที่

นางสาวโชติกา กล่าวเสริมว่า “ปัจจุบันเราเห็นเทรนด์นักท่องเที่ยวกลุ่มรายได้สูงที่ผสมผสานการทำงานกับการพักผ่อน (Bleisure) เพิ่มมากขึ้น ซึ่งในเอเชียตะวันออกเฉียงใต้มีเพียงไม่กี่ประเทศที่ตอบโจทย์กลุ่มนี้ได้ดีเทียบเท่ากับประเทศไทย ขณะที่ภาครัฐยังคงเน้นตัวเลขจำนวนนักท่องเที่ยวในภาพรวม แต่ในมุมของผู้ประกอบการโรงแรมต่างมองเห็นความจำเป็นในการสร้างสมดุลระหว่างลูกค้าเฉพาะกลุ่ม พร้อมทั้งพยายามกระจายความหลากหลายของตลาดและแหล่งรายได้ให้มากกว่าแค่การขายห้องพักเพียงอย่างเดียว  ด้วยเหตุนี้ เจ้าของและผู้บริหารโรงแรมจึงไม่ได้โฟกัสเพียงแค่อัตราการเข้าพัก (Occupancy) หรือราคาค่าห้องพักเฉลี่ย (ADR) อีกต่อไป แต่หันมาให้ความสำคัญกับการยกระดับสินทรัพย์ การเพิ่มบริการใหม่ ๆ เพื่อสร้างแหล่งรายได้ให้หลากหลาย รวมถึงการบริหารจัดการต้นทุนดำเนินงานให้มีประสิทธิภาพสูงสุด

สำหรับตลาดคอนโดมิเนียม การปรับสมดุลระหว่างความเสี่ยงและผลตอบแทนเป็นสิ่งที่ผู้ประกอบการทำมาอย่างต่อเนื่องหลายปีแล้ว และคาดว่าในปี 2569 ทิศทางจะยังคงเป็นเช่นเดิม โดยเฉพาะในช่วงครึ่งหลังของปี 2568 ที่เห็นได้ชัดว่าโครงการในย่านใจกลางกรุงเทพฯ มุ่งเน้นไปที่ “คุณภาพมากกว่าปริมาณ”  โครงการที่เคยชะลอการเปิดตัวมาจากปีก่อน ๆ จะเริ่มทยอยเปิดตัวอย่างเป็นทางการ ซึ่งหลายโครงการจัดอยู่ในระดับซูเปอร์ลักซ์ชัวรี่ที่พยายามสร้างความต่าง ด้วยจุดขายที่เป็นเอกลักษณ์เฉพาะตัว

นางสาวรุ่งรัตน์ วีระภาคย์การุณ กรรมการผู้จัดการ ซีบีอาร์อี ประเทศไทย ให้ความเห็นว่า “ผู้พัฒนาโครงการที่พักอาศัยยังคงเดินหน้าปรับเปลี่ยนงานดีไซน์และนำเสนอนวัตกรรมใหม่ๆ เพื่อส่งมอบโครงการคุณภาพสูงที่ตอบโจทย์ทั้งผู้ซื้อชาวไทยและต่างชาติ โดยหลายโครงการในย่านใจกลางเมืองมุ่งเน้นการยกระดับราคาด้วยการดึงแบรนด์โรงแรมระดับโลกเข้ามาบริหาร (Branded Residence) หรือเน้นงานออกแบบที่โดดเด่นเป็นเอกลักษณ์ นอกจากนี้ เราจะเห็นโครงการระดับซูเปอร์ลักซ์ชัวรี่หันมาพัฒนาโครงการขนาดไม่เกิน 100 ยูนิตมากขึ้น เพื่อเน้นความเป็นส่วนตัวและสิทธิพิเศษที่เหนือระดับ พร้อมสิ่งอำนวยความสะดวกและมาตรฐานการบริการที่ครบครัน”

ในขณะที่ตลาดมิดทาวน์และชานเมืองยังคงได้รับแรงกดดันจากอัตราการปฏิเสธสินเชื่อที่อยู่ในระดับสูง ส่งผลให้ผู้พัฒนาโครงการต้องจำกัดการเปิดตัวโครงการเฉพาะในทำเลที่มีปัจจัยสนับสนุนชัดเจน เช่น ใกล้จุดเชื่อมต่อการเดินทาง มหาวิทยาลัย หรือโรงพยาบาล ซึ่งพื้นที่เหล่านี้ได้อานิสงส์จากความต้องการทั้งเพื่ออยู่อาศัยจริงและเพื่อเช่า ช่วยดึงดูดกลุ่มนักลงทุนที่มีความพร้อมทางการเงินได้เป็นอย่างดี

โดยรวมแล้ว แผนกวิจัย ซีบีอาร์อี คาดการณ์ว่า ภาพรวมในปี 2569 จะมีปริมาณการเปิดตัวคอนโดมิเนียมจะสูงกว่าปี 2568 ซึ่งเป็นปีที่ตลาดค่อนข้างซบเซาและได้รับผลกระทบอย่างหนักจาก จากเหตุการณ์แผ่นดินไหวในเมียนมาเมื่อเดือนมีนาคม 2568

แผนกวิจัย ซีบีอาร์อี มองว่า การที่จำนวนบ้านแนวราบเหลือขายพุ่งสูงขึ้นนั้น ทำให้ผู้พัฒนาโครงการต้องประเมินทำเลอย่างรอบคอบว่ามีความต้องการเพียงพอที่จะรองรับการเปิดตัวโครงการใหม่หรือไม่ เนื่องจากความเชื่อมั่นของผู้ซื้อตลอดปีที่ผ่านมายังอยู่ในระดับต่ำจากความไม่แน่นอนต่างๆ ซึ่งส่งผลโดยตรงต่อการตัดสินใจซื้อและยอดขาย ซีบีอาร์อีคาดว่า ผู้พัฒนาจะยังคงระมัดระวังในการเปิดโครงการใหม่ เพื่อรอสัญญาณการฟื้นตัวของบรรยากาศตลาดในภาพรวม

สำหรับตลาดอาคารสำนักงาน จะยังคงมีความเคลื่อนไหวอย่างต่อเนื่อง โดยปริมาณพื้นที่ให้เช่าสำนักงานใหม่พุ่งแตะระดับสูงสุด ขณะที่ผู้เช่าก็ได้รับประโยชน์จากสภาวะตลาดที่เอื้ออำนวย ส่งผลให้เกิดการย้ายเข้าสู่อาคารใหม่ตามเทรนด์ “Flight-to-Quality” หรือการเลือกใช้อาคารที่มีคุณภาพสูงขึ้น

ปัจจุบัน อัตราการใช้พื้นที่ในกลุ่มอาคารสำนักงานเกรด A+ มีแนวโน้มเพิ่มสูงขึ้นเช่นกัน เปิดโอกาสให้เจ้าของอาคารเหล่านี้สามารถปรับขึ้นราคาเสนอเช่า และทำให้ช่องว่างค่าเช่าระหว่างอาคารเกรดพรีเมียมกับอาคารทั่วไปกว้างขึ้น ท่ามกลางภาวะตลาดที่ยังไม่แข็งแกร่งนัก เจ้าของอาคารหลายรายได้เร่งแผนปรับปรุงอาคาร (Asset Enhancement) ซึ่งเมื่อการรีโนเวทอาคารเก่าเหล่านี้เสร็จสิ้น ผู้เช่าจะมีทางเลือกที่หลากหลายมากขึ้นในการตัดสินใจว่าจะย้ายสำนักงานหรือต่อสัญญาเช่าเดิม “ด้วยปริมาณอาคารสำนักงานใหม่ที่จะเข้าสู่ตลาดอย่างจำกัดในช่วง 4 ปีข้างหน้า อาคารสำนักงานเดิมที่ได้รับการปรับปรุงใหม่เป็นอย่างดี ตั้งอยู่ในทำเลศักยภาพ และเสนอค่าเช่าที่จูงใจ จะกลายเป็นตัวเลือกที่น่าสนใจอย่างมากสำหรับบริษัทที่กำลังมองหาที่ตั้งสำนักงานแห่งใหม่”  นางสาวรุ่งรัตน์ กล่าวเพิ่มเติม

สำหรับภาคอุตสาหกรรม ถือเป็นกลุ่มที่ทำผลงานได้อย่างโดดเด่นที่สุดในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา โดยได้รับแรงหนุนจากความต้องการที่ดินในนิคมอุตสาหกรรม (SILP) ที่มีเข้ามาอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะการลงทุนจากต่างชาติในกลุ่มอุตสาหกรรมเป้าหมาย (S-Curve) ส่งผลให้ยอดขายที่ดินเติบโตอย่างแข็งแกร่ง

นางสาวโชติกาได้ตั้งข้อสังเกตว่า “ผู้พัฒนาโครงการนิคมอุตสาหกรรมในพื้นที่เขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก (EEC) ได้เร่งขยายพื้นที่เดิมและพัฒนาโครงการใหม่เพิ่มขึ้น อย่างไรก็ตาม ความต้องการส่วนใหญ่ในระยะหลังมาจากกลุ่มธุรกิจดาต้าเซ็นเตอร์  จุดโฟกัสของผู้ประกอบการจึงเปลี่ยนจากการจัดหาที่ดิน ไปเป็นการบริหารจัดการระบบไฟฟ้าและแหล่งน้ำให้เพียงพอต่อความต้องการแทน”

ในส่วนของตลาดโลจิสติกส์ ผู้พัฒนาโครงการยังคงเดินหน้าพัฒนาโครงการในลักษณะ Speculative Development โดยเฉพาะในทำเลที่มีความต้องการสูง ขณะที่ผู้พัฒนารายใหญ่ของตลาดกลับเน้นการส่งมอบโครงการที่มีการทำสัญญาเช่าล่วงหน้า (Pre-lease) หรือการสร้างตามความต้องการของลูกค้า (Build-to-Suit) เป็นหลักมากกว่า

ซีบีอาร์อีคาดการณ์ว่า ปี 2569 จะเป็นอีกหนึ่งปีที่ตลาดที่ดินเพื่อการอุตสาหกรรมมีความตื่นตัวอย่างมีนัยสำคัญ โดยได้รับปัจจัยสนับสนุนจากความต้องการที่อยู่ในระดับสูง ประกอบกับนโยบายการสนับสนุนอย่างต่อเนื่องจากภาครัฐ

“ท่ามกลางโครงการอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่จำนวนมากที่มีกำหนดแล้วเสร็จในปี 2569 ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในกรุงเทพฯ ยังคงยึดถือกลยุทธ์การบริหารจัดการสมดุลระหว่างความเสี่ยงและผลตอบแทน โดยประยุกต์ใช้ประสบการณ์จากสภาวะความผันผวนของตลาดในอดีต มาเป็นบรรทัดฐานในการตัดสินใจและขับเคลื่อนแผนการดำเนินงานในระยะต่อไป” นางสาวโชติกากล่าวปิดท้าย