The Summary Highlight of Q2 2023

– ตลาดอุปทานใหม่เปิดตัวเพิ่มขึ้นร้อยละ 40.1 จากไตรมาสก่อนหน้า ในขณะที่อุปสงค์เติบโตไม่ทันอุปทานใหม่

– อุปสงค์ ณ ไตรมาส 2 ปี 2566 มีจำนวนทั้งสิ้น 3,324 หน่วย ซึ่งคิดเป็นอัตราการขายที่ร้อยละ 27.9 ของอุปทานในไตรมาสนี้

– ราคาเสนอขายเฉลี่ยรวมทุกพื้นปรับตัวเพิ่มขึ้นมาที่ร้อยละ 2.2

– ปัญหาหลักของตลาดคือกลุ่มผู้ซื้อระดับล่างที่มีความต้องการมากแต่มีอัตราการปฎิเสธสินเชื่อที่สูง ซึ่งสวนทางกับตลาดกลุ่มกลางที่มีความต้องการน้อยลงแต่ไม่มีปัญหาในการถูกปฎิเสธสินเชื่อ

ภาพรวมตลาด (Market Overview)

สถานการณ์ตลาดคอนโดมิเนียมในไตรมาส 2 ยังคงทรงตัว อุปทานใหม่มีการเปิดตัวเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องแต่หากเทียบกำลังซื้อที่กลับมาอย่างค่อยเป็นค่อยไปทำให้การฟื้นตัวของอุปสงค์ตามไม่ทันอุปทาน สะท้อนจากจำนวนหน่วยเหลือขายสะสมของโครงการในระดับราคาต่ำที่ยังคงมีเพิ่มขึ้นในตลาด เพราะกลุ่มผู้ซื้อโครงการดังกล่าวเป็นกลุ่มที่มีรายได้ปานกลาง อีกทั้งยังมีสภาพคล่องทางการเงินที่ต่ำเป็นเหตุผลที่ทำให้กลุ่มผู้ซื้อโครงการเหล่านี้มีโอกาสถูกปฏิเสธสินเชื่อมากกว่าผู้ซื้อโครงการในกลุ่มอื่น อย่างไรก็ตามผู้ประกอบการยังคงเปิดโครงการใหม่เพิ่มเข้ามาในตลาด สอดคล้องกับดัชนีความเชื่อมันที่ปรับตัวเพิ่มขึ้นมาร้อยละ 0.8 จากไตรมาสก่อนหน้า รวมถึงดัชนีความคาดหวังในด้านยอดขายอีก 6 เดือนข้างหน้ามีแนวโน้มปรับตัว เนื่องจากผู้ประกอบการต่างหวังว่าการเปิดประเทศอย่างเต็มตัวและภาคอุตสาหกรรมการท่องที่มีการขยายตัวอย่างต่อเนื่องจะส่งผลให้กลุ่มผู้ซื้อและกลุ่มนักลงทุนชาวต่างชาติจะช่วยบรรเทาอุปทานที่มีอยู่และเปิดใหม่ได้มากกว่ากลุ่มผู้ซื้อชาวไทยที่ยังมีกำลังซื้ออ่อนแอ

อุปทาน (Supply)

อุปทานเปิดขายใหม่ ณ ไตรมาสที่ 2 ปี 2566 มีจำนวนทั้งสิ้น 11,930 หน่วย จำนวนหน่วยเปิดขายใหม่เพิ่มขึ้นร้อยละ 40.1 เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้าและยังลดลงร้อยละ 21.3 เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีที่แล้ว โดยคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่คิดเป็นอัตราส่วนที่ร้อยละ 88 ตั้งอยู่ในบริเวณชานเมืองกรุงเทพฯ ในส่วนบริเวณรอบเขตศูนย์กลางธุรกิจคิดเป็นอัตราส่วนที่ร้อยละ 12 ซึ่งในไตรมาสนี้ไม่มีอุปทานเกิดใหม่บริเวณใจกลางเมืองกรุงเทพฯ และในส่วนใหญ่คอนโดมิเนียมที่เปิดขายใหม่ยังคงอยู่ในกลุ่มระดับเกรดบีคิดเป็นอัตราส่วนที่ร้อยละ 52 ในส่วนของเกรดซีคิดเป็นอัตราส่วนที่ร้อยละ 38 รองลงมาเป็นเกรด A คิดเป็นอัตราส่วนที่ร้อยละ 9 และระดับซุปเปอร์ไพร์มมีเพียงร้อยละ 1 เท่านั้น

อุปสงค์ (Demand)

ในไตรมาสนี้อุปสงค์ของอุปทานใหม่ที่เปิดขายค่อนข้างหดตัว เนื่องจากกลุ่มกำลังซื้อมีไม่เพียงพอที่จะทำให้ตลาดใหม่คึกคักได้ โดยอุปสงค์ของอุปทานใหม่ที่เปิดขาย ณ ไตรมาส 2 ปี 2566 มีจำนวนทั้งสิ้น 3,324 หน่วย จากอุปทานใหม่ที่ 11,930 หน่วย คิดเป็นอัตราการขายที่ร้อยละ 27.9 อัตราการขายลดลงจากไตรมาสที่แล้วอยู่ที่ร้อยละ 14.5 แต่เพิ่มขึ้นร้อยละ 7.7 เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีที่แล้ว ปัจจัยหลักที่ทำให้กลุ่มเรียลดีมานด์ไม่ตองสนองต่อตลาดคอนโดมิเนียมเนื่องจากกลุ่มเรียลดีมานด์ในตลาดส่วนใหญ่คือกลุ่มช่วงวัยที่อยู่ในสถานะที่กำลังสร้างตัว ซึ่งมีรายได้ในระดับปานกลางไปจนถึงระดับเริ่มต้น อีกทั้งการปรับตัวเพิ่มขึ้นของราคาขายคอนโดมิเนียมจึงทำให้ความสามารถในการซื้อที่อยู่อาศัยของกลุ่มเหล่านี้ลดน้อยลงไป ในขณะที่กลุ่มนักลงทุนกลับให้ความสนใจคอนโดมิเนียมในตลาดมือสองมากขึ้น เพราะเมื่อหากพิจารณาในทำเลที่ยังคงนิยมตามแนวรถฟ้า อีกทั้งขนาดของห้องรวมถึงราคาที่เหมาะสม ทำให้โครงการตลาดมือสองเกิดความคึกคักในช่วงที่ผ่านมา นอกจากนี้จากปัญหาหนี้สินของกลุ่มผู้ซื้อที่ไม่สามารถชำระสินเชื่อต่อได้ ทำให้ธนาคารจำเป็นต้องยึดสินทรัพย์เพื่อขายทอดตลาดหรือที่เรียกว่าหนี้เสีย (NPL) ทำให้เกิดสินทรัพย์เหล่านี้เพิ่มมาในตลาดและอาจเป็นปัจจัยที่ทำให้ตลาดมือสองมีแนวโน้มเป็นบวก

ราคาขาย (Asking Price)

ราคาเสนอขายคอนโดมิเนียมในไตรมาสที่ 2 ปี 2566 ปรับตัวเพิ่มขึ้นทุกพื้นที่ โดยราคาเสนอขายคอนโดมิเนียมในบริเวณศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) อยู่ที่ประมาณ 248,000 บาท ต่อ ตารางเมตร ปรับตัวเพิ่มขึ้นจากไตรมาสก่อนหน้าที่ร้อยละ 1.72 ราคาเสนอขายคอนโดมิเนียมในบริเวณรอบเขตศูนย์กลางธุรกิจ (City Fringe) อยู่ที่ประมาณ 121,300 บาท ต่อ ตารางเมตร ปรับตัวเพิ่มขึ้นจากไตรมาสก่อนหน้าที่ร้อยละ 1.85 ในขณะที่ราคาเสนอขายของคอนโดมิเนียมในบริเวณชานเมืองกรุงเทพมหานครอยู่ที่ประมาณ 68,000 บาท ต่อ ตารางเมตร ปรับตัวเพิ่มขึ้นจากไตรมาสก่อนหน้าที่ร้อยละ 3.0 ราคาเสนอขายเฉลี่ยรวมทุกพื้นปรับตัวเพิ่มขึ้นมาเล็กน้อยที่ร้อยละ 2.2 จากต้นทุนการก่อสร้างที่สูงขึ้นส่งผลให้ผู้ประกอบไม่สามารถตั้งราคาขายที่ต่ำลงได้โดยเฉพาะในโครงการที่เปิดขายใหม่และอยู่ระหว่างการก่อสร้างส่งผลให้ราคาขายจึงจำเป็นต้องปรับตัวเพิ่มขึ้น

What Next?

– ในครึ่งปีหลังคาดว่าตลาดจะยังคงมีทิศทางที่ทรงตัวอยู่เพราะชาวต่างชาติที่เข้ามาส่วนใหญ่ยังเป็นกลุ่มในเชิงเน้นท่องเที่ยวมากกว่าที่จะเข้ามาลงทุน

– กลุ่มผู้ซื้อชาวต่างชาวขยายตัวได้ดีในบางพื้นที่ และมองหาทำเลใหม่ๆ ในการอยู่อาศัยมากขึ้น อาทิ ทำเลย่านชานเมืองตามแรวรถไฟฟ้าและต่างจังหวัด

– ตลาดคอนโดมิเนียมมือสองเป็นตลาดที่นักลงทุนทั้งชาวไทยและชาวต่างชาติให้ความสนใจ โดยยังคงพิจารณาทำเลที่อยู่แนวรถไฟฟ้าเป็นหลัก ในขณะที่คอนโดมิเนียมที่เป็นทรัพย์ NPL ก็ได้รับความสนใจไม่น้อยเพราะมีราคาเป็นที่ดึงดูด

– ปัญหาหนี้ครัวเรือนที่มากขึ้นอาจจะส่งผลกระทบต่ออุปสงค์ของตลาดคอนโดมิเนียมระดับกลาง-ล่าง เนื่องจากเป็นกลุ่มที่มีสภาพคล่องทางการเงินที่เปราะบาง สะท้อนได้จากที่ธนาคารยึดทรัพย์มากขึ้น ซึ่งส่งผลให้ธนาคารยังระมัดวังในการปล่อยสินเชื่อให้กลับกลุ่มผู้ซื้อดังกล่าว