นางสาวอาทิตยา เกษมลาวัณย์ หัวหน้าแผนกซื้อขายโครงการที่พักอาศัย ซีบีอาร์อี ประเทศไทย บริษัทที่ปรึกษาอสังหาริมทรัพย์ระดับโลก สรุปภาพรวมตลาดที่พักอาศัยใจกลางกรุงเทพฯ ตัวเลขยอดขายคอนโดมิเนียมพร้อมเข้าอยู่เฉลี่ยสูงถึงร้อยละ 93 สืบเนื่องจากมีโครงการใหม่เปิดตัวไม่มากและมีการเร่งระบายสต็อกที่สร้างแล้วเสร็จ อีกทั้งได้อานิสงส์ปัจจัยหนุนจากความต้องการที่พักอาศัยในกลุ่มลูกค้าชาวต่างชาติสูงเป็นประวัติการณ์ โดยมีจำนวนหน่วยโอนกรรมสิทธิ์ทั้งประเทศ ณ สิ้นปี 2567 จำนวน 14,573 ยูนิต สูงกว่าปี 2566 กว่า 5.27%  อีกทั้งเริ่มมีข่าวการเปิดตัวโครงการใหม่ ๆ บนทำเลใจกลางเมืองทได้รับการพัฒนาทั้งดีไซน์ ฟังก์ชั่น และคุณภาพมาเป็นอย่างดี

ภาพรวมตลาดคอนโดมิเนียมใจกลางกรุงเทพฯ ณ สิ้นปี 2567 มีจำนวนโครงการที่เปิดตัวใหม่เพียง 11 โครงการ รวมเป็นจำนวน 3,029 ยูนิต สืบเนื่องมาจากผู้ประกอบการส่วนใหญ่ยังคงต้องการที่จะเร่งระบายสต็อกที่สร้างแล้วเสร็จเพื่อรักษาสภาพคล่องให้ได้มากที่สุด อีกทั้งยังไม่มั่นใจกับสถานการณ์โดยรวม รอสัญญาณบวกจากหลายภาคส่วน แต่เห็นได้ว่าในขณะที่รอจังหวะที่เหมาะสมในการเปิดตัวโครงการใหม่ ก็มีการเร่งพัฒนาตัวโครงการ สร้างจุดขายที่สำคัญและจับต้องได้อย่างแท้จริงเพื่อตอบโจทย์กลุ่มเป้าหมายของตนเองให้ได้มากที่สุด เชื่อว่าโครงการที่กำลังจะเปิดตัวออกมาในปี 2568 นี้จะต้องผ่านการออกแบบ คิดวิเคราะห์มาอย่างละเอียดและสามารถชูจุดเด่นของโครงการได้อย่างชัดเจนเพื่อให้แข่งขันในตลาดได้ ทั้งนี้ หากพิจารณาถึงภาพรวมยอดขายเฉลี่ยของโครงการคอนโดมิเนียมทำเลใจกลางเมืองที่พร้อมเข้าอยู่ในปีที่ผ่านมา  พบว่าอยู่ที่ร้อยละ 93 ซึ่งถือว่าเป็นตัวเลขที่สูง โดยทำเลที่มียอดขายสูงสุด 3 อันดับได้แก่ ริมแม่น้ำเจ้าพระยา ใจกลางลุมพินี และสุขุมวิทชั้นนอก   โดยลูกค้ากลุ่มนี้มองหาโปรดักส์ที่ตอบโจทย์กับไลฟ์ไตล์ มีบริการและสิ่งอำนวยความสะดวกครบครัน คุ้มค่ากับราคาและยังสามารถเก็บไว้เพื่อเป็นสินทรัพย์หรือลงทุนปล่อยเช่าในอนาคตได้

จากการปิดการขายโครงการคอนโดมิเนียมระดับลักซ์ชัวรี่ขึ้นไปโดยซีบีอาร์อี ณ สิ้นปี 2567 พบว่า มีสัดส่วนจำนวนยูนิตที่ขายได้จากลูกค้าชาวไทยอยู่ที่ร้อยละ 82 และลูกค้าชาวต่างชาติร้อยละ 18 โดยกลุ่มลูกค้าชาวต่างชาติที่มีการปิดการขายจำนวนยูนิตมากที่สุด ได้แก่ ชาวไต้หวัน ออสเตรเลีย จีน อเมริกัน และพม่า ตามลำดับ ขณะที่หากพิจารณาจากมูลค่ายอดขาย ตัวเลขลูกค้าชาวไทยกลับลดลงอยู่ที่ร้อยละ 61 ในขณะที่ลูกค้าชาวต่างชาติเพิ่มขึ้นเป็นร้อยละ 39 ซึ่งมีนัยสำคัญ ทั้งนี้ ยูนิตที่ปิดการขายที่มีมูลค่าสูงที่สุดเป็นลูกค้าชาวไต้หวัน ส่วนใหญ่ตัดสินใจซื้อคอนโดมิเนียมหรูพร้อมเข้าอยู่ในทำเลใจกลางลุมพินี รองลงมาได้แก่ ชาวพม่า จีน แคนาดา และฮ่องกง ตามลำดับ โดยยูนิตที่ปิดการขายที่มีมูลค่าสูงสุดอยู่ที่ 230 ล้านบาท ซึ่งอยู่่ใจกลางสุขุมวิท

ทำเลยอดนิยมที่ลูกค้าทั้งชาวไทยและชาวต่างชาติตัดสินใจซื้อโครงการคอนโดมิเนียม ได้แก่ ทำเลใจกลางลุมพินี เนื่องจากเป็นทำเลที่มีสิ่งอำนวยความสะดวกครบครัน อีกทั้งยังสะดวกสบายในการเข้าถึงการเดินทางทั้งรถไฟฟ้า BTS และ MRT ทำให้โครงการคอนโดมิเนียมในทำเลนี้ได้รับกระแสตอบรับที่ดี อาทิ โครงการ The Residences at Dusit Central Park ที่ปิดยอดขายแล้วกว่า 85% โดยที่โครงการยังไม่แล้วเสร็จ รองลงมาคือทำเลสุขุมวิท และสีลม-สาทร โดยมีจุดประสงค์ในการซื้อเพื่ออยู่อาศัยเองร้อยละ 73 และเพื่อการลงทุนร้อยละ 27  ทั้งนี้ ซีบีอาร์อียังเห็นถึงความต้องการซื้อคอนโดมิเนียมหรูในย่านใจกลางเมืองที่มียูนิตขนาดใหญ่จากทั้งกลุ่มลูกค้าชาวไทยและชาวต่างชาติในปีที่ผ่านมา ในขณะที่ตลาดไม่ค่อยมีซัพพลายห้องใหญ่ ซึ่งคาดว่าจะยังคงได้รับความสนใจในปี 2568 เช่นกัน

ภาพรวมตลาดบ้านระดับลักซ์ชัวรี่ขึ้นไปในกรุงเทพฯ ยังคงได้รับความสนใจ แต่ไม่หวือหวาเท่าปีก่อน ๆ พบว่ายอดขายโครงการบ้านระดับลักซ์ชัวรี่ขึ้นไปมีตัวเลขอยู่ที่ร้อยละ 59 ซึ่งถือว่าเริ่มชะลอตัวเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า โดยตลอด 5-6 ปีที่ผ่านมาพบว่ามีการเปิดตัวโครงการใหม่ในอัตราที่สูง จึงทำให้ลูกค้ามีตัวเลือกที่มากขึ้น จากการศึกษาพฤติกรรมของลูกค้าที่ซีบีอาร์ปิดการขาย พบว่า ทำเลที่ลูกค้าตัดสินใจซื้อโครงการบ้านหรูมากที่สุด ได้แก่ ตัวเมืองกรุงเทพฯ รองลงมาคือกรุงเทพฯ ฝั่งตะวันออก และกรุงเทพฯ ตอนเหนือ โดยมีจุดประสงค์ในการซื้อเพื่ออยู่อาศัยเองร้อยละ 94 และเพื่อการลงทุนร้อยละ 6 โดยต้องการบ้านรูปแบบ 4-5 ห้องนอน พื้นที่ใช้สอยมากกว่า 400 ตร.ม. และขนาดที่ดินมากกว่า 100 ตร.วา ซีบีอาร์อีคาดการณ์ว่าโครงการบ้านที่จะได้รับความนิยมในปี 2568 จะยังคงเป็นเทรนด์เหมือนปีที่ผ่านมา คือโครงการที่อยู่ในทำเลเดินทางสะดวก เชื่อมต่อไปยังย่านใจกลางธุรกิจของกรุงเทพฯ (CBD) ได้ง่าย ใกล้สิ่งอำนวยความสะดวก สถานศึกษาและโรงเรียนนานาชาติชั้นนำ ทั้งนี้ ผู้ประกอบการต้องมีความระมัดระวังในการพัฒนาโปรดักส์ให้ตอบโจทย์พฤติกรรมการใช้ชีวิตและความต้องการที่เปลี่ยนไปของกลุ่มลูกค้าซึ่งนอกเหนือจากความต้องการพื้นที่ใช้สอยที่เพิ่มมากขึ้นและคุณภาพโครงการที่สูงขึ้นแล้ว ยังคงพิจารณาเรื่องราคาและความคุ้มค่าด้วย เนื่องจากมีตัวเลือกในตลาดที่เพิ่มมากขึ้น จึงทำให้ลูกค้าสามารถเปรียบเทียบ และเลือกสิ่งที่ใช่และคุ้มค่ามากที่สุด

ในปีที่ผ่านมา แผนกซื้อขายโครงการที่พักอาศัย ซีบีอาร์อี ประเทศไทย มีการขายแบบปิดการขายทั้งโครงการ (Sold Out) ในหลายทำเล เช่น โครงการ Tonson One Residence คอนโดมิเนียมฟรีโฮลด์ระดับซูเปอร์ลักซ์ชัวรี่ บนทำเลใจกลางลุมพินี โครงการ COMMON TU คอนโดมิเนียมติดรั้วมหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์รังสิต และเป็นโครงการ High Rise ระดับพรีเมียมโครงการแรกในทำเลนี้ โดยซีบีอาร์อีให้คำปรึกษาด้านการตลาดและการบริหารการขาย เน้นเจาะกลุ่มลูกค้าที่มีความต้องการอย่างแท้จริง เพื่อนำไปสู่ยอดโอนกรรมสิทธิ์ 100% ไม่ว่าจะเป็นการซื้อเพื่ออยู่อาศัยเอง เป็นที่พักอาศัยหลังที่ 2 หรือเพื่อลงทุนระยะยาว ปล่อยเช่า หรือเพื่อเก็บเป็นสินทรัพย์เพื่อทำกำไรในอนาคต นอกจากนี้ ซีบีอาร์อียังมีการร่วมมือกับกลุ่มพันธมิตรทั้งในและต่างประเทศ อาทิ ไต้หวัน ฮ่องกง จีน ญี่ปุ่น สิงคโปร์ กัมพูชา และกลุ่มตะวันออกกลาง รวมถึงผนึกกำลังกับพาร์ทเนอร์ในอุตสาหกรรมต่าง ๆ อาทิ แบรนด์สินค้าหรู ธนาคาร เฟอร์นิเจอร์ระดับไฮเอนด์ และโรงพยาบาลชั้นนำ เพื่อเพิ่มโอกาสทางธุรกิจในการนำเสนอที่พักอาศัยระดับลักซ์ชัวรี่ที่มีความต้องการอย่างต่อเนื่องจากทั้งกลุ่มนักลงทุนและลูกค้าที่อยู่อาศัยเองทั้งชาวไทยและชาวต่างชาติ

“สำหรับปี 2568 ซีบีอาร์อีคาดการณ์ว่า ตลาดที่พักอาศัยทั้งบ้านและคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ จะค่อย ๆ ฟื้นตัว โดยโครงการที่พักอาศัยที่ซีบีอาร์อีได้รับการแต่งตั้งให้เป็นที่ปรึกษาด้านการตลาดและตัวแทนขายนั้นจะเริ่มเห็นการเปิดตัวในปีนี้และปีหน้า  ทั้งคอนโดมิเนียมระดับซูเปอร์ลักซ์ชัวรี่ใจกลางเมืองกรุงเทพฯ รวมถึง Branded Residence และโครงการบ้านหรูในหลากหลายทำเล โดยโครงการส่วนใหญ่จะมีเอกลักษณ์ที่ชัดเจน เนื่องจากผ่านการพัฒนามาแล้วอย่างถี่ถ้วน” นางสาวอาทิตยา กล่าวเสริม

ด้านนางสาวประกายเพชร มีชูสาร หัวหน้าแผนกซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ภูเก็ต ซีบีอาร์อี ประเทศไทย เปิดเผยว่า ตลาดที่พักตากอากาศในภูเก็ตเติบโตอย่างต่อเนื่อง มีทั้งผู้ประกอบการท้องถิ่นที่ครองตลาดภูเก็ตอยู่แล้ว ผนวกกับผู้ประกอบการจากกรุงเทพฯ ที่เล็งเห็นโอกาสทางธุรกิจ ต้องการสร้าง Market Share ต่างเข้าไปลงทุนกันอย่างคึกคัก โดยซีบีอาร์อีปิดการขายโครงการคอนโดมิเนียม ณ สิ้นปี 2567 มีมูลค่าเพิ่มขึ้นกว่า 201% จากปีก่อนหน้า โดยปี 2566 ก็มียอดขายเพิ่มขึ้นกว่า 96% จากปี 2565 เช่นกัน ขณะที่โครงการวิลล่า ณ สิ้นปี 2567 มียอดขายเพิ่มขึ้น 148% จากปีก่อนหน้า ถือเป็นยอดขายที่สูงที่สุดเป็นประวัติการณ์ โดยวิลล่าที่ทำการปิดการขายมีมูลค่ารวมสูงสุดกว่า 700 ล้านบาท เป็น Branded Residence ทำเลชายหาดบางเทา จำนวน 3 หลัง ทั้งนี้จากพฤติกรรมลูกค้าที่ซื้อที่พักตากอากาศมีจุดประสงค์ในการซื้อเพื่อการลงทุนร้อยละ 75 และเพื่ออยู่อาศัยเองร้อยละ 25 แบ่งเป็นสัดส่วนลูกค้าชาวไทยร้อยละ 70 และชาวต่างชาติร้อยละ 30 ซึ่งลูกค้าชาวต่างชาติส่วนใหญ่มาจากโซนยุโรปและโซนเอเชีย ได้แก่ รัสเซีย ออสเตรเลีย อังกฤษ จีน และเยอรมัน ตามลำดับ

ทั้งนี้ ซีบีอาร์อีพบความหลากหลายทางเชื้อชาติของลูกค้าชาวต่างชาติ อาทิ ชาวญี่ปุ่น และชาวสวิสเซอร์แลนด์ ที่ซื้อโครงการคอนโดมิเนียมเพื่อลงทุนทั้งในระยะสั้นและระยะยาว โดยเห็นถึงศักยภาพความเจริญเติบโตของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในจังหวัดภูเก็ต นอกจากนั้นมีชาวต่างชาติอีกกลุ่มหนึ่งที่น่าจับตามองที่มีการสอบถามเกี่ยวกับที่พักตากอากาศ อาทิ กลุ่มตะวันออกกลาง และอินเดีย ซีบีอาร์อีคาดว่า ในปี 2568 กลุ่มลูกค้าชาวไทยจะยังคงเป็นกลุ่มหลัก และจะยังเห็นความต้องการจากลูกค้าชาวต่างชาติที่ได้กล่าวมาข้างต้น ซึ่งแสดงให้เห็นถึงภาพรวมของตลาดที่พักตากอากาศในภูเก็ตในปี 2568 ที่จะยังคงได้รับความสนใจอย่างต่อเนื่อง

“ในปีที่ผ่านมา แผนกซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ภูเก็ต ซีบีอาร์อี ประเทศไทย ได้รับความไว้วางใจแต่งตั้งให้เป็นที่ปรึกษาด้านการตลาดและตัวแทนขายให้กับหลากหลายโครงการ อาทิ โครงการ The Standard Residences, Phuket Bang Tao ที่สร้างยอดขายทะลุเป้ามากกว่า 70% โครงการ PEYLAA Phuket Bang Tao คอนโดมิเนียมลักซ์ชัวรี่สไตล์รีสอร์ตใจกลางย่านไลฟ์สไตล์บางเทา โครงการศรีพันวา ลากูน ภูเก็ต  ซึ่งเป็นโครงการมิกซ์ยูสเมกะโปรเจ็คใหม่ตั้งอยู่ใจกลางย่านเชิงทะเล บางเทา นอกจากนี้โครงการอื่น ๆ ที่ซีบีอาร์อีบริหารอยู่ก็ได้รับกระแสตอบรับที่ดีเช่นเดียวกัน อาทิ Veranda Villas and Suites Phuket ซึ่ง่เหลือเพียง 3 ยูนิต” นางสาวประกายเพชร กล่าวเสริม