ดัชนีความเชื่อมั่นทางธุรกิจ (BSI) ลดลงเหลือ 51.0 จาก 52.9 ในไตรมาสก่อน เนื่องจากผลประกอบการของบริษัทแย่ลงและปริมาณการผลิตลดลง อย่างไรก็ตาม ดัชนีความเชื่อมั่นทางธุรกิจที่คาดการณ์ไว้ในช่วง 3 เดือนจะดีขึ้น เนื่องจากมีความเชื่อมั่นว่าต้นทุนการผลิตจะเพิ่มขึ้นในอัตราที่ช้าลงและกลับเข้าสู่ระดับที่วางไว้

อุปทาน

อุปทานรวมทั้งหมดของพื้นที่สำนักงานในกรุงเทพฯไตรมาสนี้ปรับเพิ่มขึ้นประมาณ 79,000 ตร.ม. หรือ 1.1% ไตรมาสต่อไตรมาส มีอาคารสำนักงานใหม่2อาคารที่สร้างแล้วเสร็จ คือ พาร์ค สีลม ตั้งอยู่บริเวณหัวมุมถนนสีลมและถนนคอนแวนต์ และ เดอะ ยูนิคอร์น ซึ่งเชื่อมต่อกับสถานีรถไฟฟ้าพญาไท ในขณะเดียวกัน พื้นที่ให้เช่าสุทธิของอาคารสีเขียวเพิ่มขึ้น 6.3% ไตรมาสต่อไตรมาส อยู่ที่ 1,340,000 ตร.ม. เพิ่มขึ้น 22% ของอุปทานในตลาดทั้งหมด

อุปทานในอนาคต

มี 2 โครงการใหม่นอกพื้นที่ศูนย์กลางธุรกิจที่เปิดตัวในไตรมาส2นี้ ได้แก่ เอไอเอ คอนเน็คท์  (AIA Connect) บนถนนรัชดาภิเษก และ อาคาร วี วัน (V.One Tower) บนถนนพระราม 9  อุปทานใหม่ในช่วงปลายของแต่ละปีตั้งแต่ 2566-2568 คาดว่าจะอยู่ที่ 368,000 480,000 และ 302,000 ตร.ม. ตามลำดับ ปริมาณรวมทั้งหมดของพื้นที่ให้เช่าในอนาคตที่ยังอยู่ระหว่างการพัฒนาคาดว่าจะแตะ 1.59 ล้าน ตร.ม. คิดเป็น 27% ของระดับอุปทานในปัจจุบัน  โดยประมาณ 64% ของอุปทานใหม่จะกระจุกตัวอยู่ในย่านศูนย์กลางธุรกิจ (CBD)

อุปสงค์

การดูดซับสุทธิของตลาดพื้นที่สำนักงานในไตรมาสที่ 2 ปี 2566 เพิ่มขึ้นอย่างแข็งแกร่งเป็น 53,000 ตร.ม. จาก 39,500 ตร.ม. ในไตรมาสที่ 1 ปี 2566 ซึ่งเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องตั้งแต่ปีที่ผ่านมา การดูดซับสุทธิของตลาดแตะ 160,000 ตร.ม. แซงหน้าช่วงก่อนเกิดโควิด โดยเฉพาะอย่างยิ่งอาคารสีเขียวซึ่งคิดเป็นสัดส่วนทั้งหมดของการเติบโตนี้ โดยมีการดูดซับสุทธิที่ 53,400 ตร.ม. แสดงให้เห็นถึงความต้องการทางเลือกในการเช่าอาคารที่มีแนวทางเพื่อความยั่งยืน

ในช่วงไตรมาสนี้ ความต้องการพื้นที่สำนักงานย่านศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) เพิ่มขึ้นเป็นอย่างมากจากการเช่าอาคารสำนักงานที่เพิ่งสร้างเสร็จ การดูดซับสุทธิสำหรับพื้นที่สำนักงานในย่านศูนย์กลางธุรกิจอยู่ที่ 38,100 ตร.ม. ในขณะที่พื้นที่สำนักงานนอกเขตศูนย์กลางธุรกิจมีการดูดซับสุทธิต่ำกว่าที่ 14,900 ตร.ม.

ไดนามิกส์ตลาดตามแต่ละภาคกลุ่ม

ตลาดพื้นที่สำนักงานในกรุงเทพฯ มีการดูดซับสุทธิเป็นบวกในอาคารทุกเกรด โดยได้แรงหนุนจากความต้องการที่แข็งแกร่งของอาคารที่เพิ่งสร้างเสร็จ

จำนวนพื้นที่สำนักงานที่ปล่อยเช่าแล้วในกรุงเทพฯรวมทั้งหมดในไตรมาส 2 ปี 2566 เพิ่มขึ้น 53,000 ตร.ม. เป็น 4.69 ล้านตร.ม. การดูดซับสุทธิของอาคารทุกเกรดเป็นบวกในช่วงไตรมาสนี้ อาคารเกรด A เป็นกลุ่มที่มีการเติบโตมากที่สุด โดยมีการดูดซับสุทธิรายไตรมาสที่ 36,600 ตร.ม. ซึ่งได้รับแรงหนุนหลักจากความต้องการที่แข็งแกร่งของอาคารที่เพิ่งสร้างเสร็จ ในทำนองเดียวกัน การดูดซับสุทธิของอาคารเกรด B ก็เพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ เพิ่มขึ้นเกือบสองเท่าจากไตรมาสที่แล้วเป็น 14,100 ตร.ม. ในขณะที่อาคารเกรด C ไม่มีการเปลี่ยนแปลงอย่างมีนัยสำคัญ การดูดซับสุทธิเพิ่มขึ้นเพียงเล็กน้อยที่ 2,300 ตร.ม.

อัตราการครอบครองตลาดลดลงเล็กน้อย 0.2% ไตรมาสต่อไตรมาสที่ 79% อาคารเกรด A ลดลงมากที่สุด 2.2%  ไตรมาสต่อไตรมาส และ 3.9% ปีต่อปี ที่ 83% อาคารเกรด B มีอัตราการครอบครองเพิ่มขึ้นเล็กน้อย 0.4% ไตรมาสต่อไตรมาส แต่ก็ลดลงเกือบ 2% ปีต่อปี ส่วนอาคารเกรด C อัตราการครอบครองค่อนข้างคงที่ ที่ระดับต่ำกว่า 80% เล็กน้อย

ค่าเช่าโดยเฉลี่ยปรับเพิ่มขึ้นเล็กน้อยที่ 1.0% ไตรมาสต่อไตรมาส และ 1.3% ปีต่อปี เป็น 815 บาท/ ตร.ม./ เดือน ในไตรมาส 2 ปี 2566 การเติบโตของค่าเช่ารายไตรมาสปรับเพิ่มขึ้นในอาคารทุกเกรด โดยอาคารเกรด A เพิ่มขึ้นมากที่สุด เป็น 1,184 บาท เพิ่มขึ้น 1.9% ไตรมาสต่อไตรมาส และ 2.6% ปีต่อปี เนื่องจากจากการก่อสร้างแล้วเสร็จของอาคารระดับบนในเขตศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) ตามมาด้วยอาคารเกรด B มีค่าเช่าเฉลี่ยที่ 842 บาท เพิ่มขึ้น 1.2% ไตรมาสต่อไตรมาส และ 1.4% ปีต่อปี ในขณะที่อาคารเกรด C มีค่าเช่าเฉลี่ยต่ำที่สุดที่ 509 บาท ซึ่งเปลี่ยนแปลงน้อยมากเมื่อเทียบไตรมาสต่อไตรมาสมาส และปีต่อปี

ไดนามิกส์ตลาดในแต่ละพื้นที่

ค่าเช่าสำนักงานในพื้นที่ศูนย์กลางธุรกิจมีการเติบโตดีขึ้นในขณะที่พื้นที่นอกเขตศูนย์กลางธุรกิจโดยรวมไม่มีการเปลี่ยนแปลง

ราคาค่าเช่าเฉลี่ยของพื้นที่ศูนย์กลางธุรกิจสูงขึ้นเป็น 932 บาท/ ตร.ม./ เดือน ในขณะที่อัตราการครอบครองเฉลี่ยลดลงเล็กน้อยเหลือ 83% พื้นที่ส่วนใหญ่มีการเติบโตของอัตราค่าเช่า นำโดยเขตเพลินจิต – ชิดลม – วิทยุ โดยราคาค่าเช่าเติบโตขึ้น 0.9% ไตรมาสต่อไตรมาส และอัตราการครอบครองเพิ่มขึ้น 1.3% ไตรมาสต่อไตรมาส การเติบโตหลักๆมาจากความต้องการอาคารสำนักงานใหม่ อาทิเช่น วัน ซิตี้ เซ็นเตอร์ อาคารวานิสสา และอัมรินทร์ ทาวเวอร์ (ส่วนปรับปรุงใหม่) การก่อสร้างแล้วเสร็จของพาร์คสีลมในเขตสีลม – สาทร – พระราม 4 ทำให้ค่าเช่าเพิ่มขึ้น 2.0% ไตรมาสต่อไตรมาส และมีพื้นที่ใหม่ให้เช่าเพิ่มขึ้นกว่า 50,000 ตร.ม. ถึงแม้อุปทานจะเพิ่มขึ้น แต่อัตราการครอบครองในย่านสีลม – สาทร – พระราม 4 กลับลดลงเพียง 0.7% ไตรมาสต่อไตรมาส แสดงให้เห็นถึงความต้องการที่แข็งแกร่ง ซึ่งเห็นได้จากการดูดซับสุทธิที่ 36,800 ตร.ม. ในไตรมาสนี้

ราคาค่าเช่าเฉลี่ยของพื้นที่นอกศูนย์กลางธุรกิจอยู่ในระดับคงที่ ที่ 663 บาท/ ตร.ม./ เดือน ในขณะที่อัตราการครอบครองอยู่ที่ 74% ค่าเช่าในเขตพหลโยธิน – วิภาวดีลดลง 1.4% ไตรมาสต่อไตรมาส ทำให้ความต้องการพุ่งสูงขึ้น ซึ่งเห็นได้จากการดูดซับสุทธิที่ 9,600 ตร.ม. และอัตราการครอบครองเพิ่มขึ้น 1.8% ไตรมาสต่อไตรมาส ขณะที่พื้นที่เขตเพชรบุรี – พระราม 9 – รัชดา และบางนา – ศรีนครินทร์ ไม่มีการเปลี่ยนแปลงของค่าเช่า ในขณะที่อัตราการครอบครองลดลงเล็กน้อยที่ 0.4% และ 0.1% ตามลำดับ

ภาพรวมและแนวโน้มตลาด

อุปสงค์ตลาดอาคารสำนักงานในกรุงเทพฯ ในไตรมาสที่ 2 ปี 2566 มีแนวโน้มขยายตัวอย่างอย่างต่อเนื่อง ดังจะเห็นได้จากการดูดซับสุทธิเป็นบวกที่ 53,000 ตร.ม. ซึ่งแสดงถึงประสิทธิภาพที่แข็งแกร่งเมื่อเทียบกับไตรมาสก่อน ในปีที่ผ่านมาการดูดซับสุทธิรวมอยู่ที่ 160,000 ตร.ม. มากกว่าระดับก่อนเกิดโควิด แต่อุปทานพื้นที่สำนักงานมีมากกว่าอุปสงค์ โดยขยายตัว 79,000 ตร.ม. ในไตรมาสที่ 2 ส่งผลให้อัตราการครอบครองโดยรวมลดลงเหลือ 79% ในอนาคตคาดว่าผู้เช่าจะยังคงได้เปรียบ มีพื้นที่คงเหลือให้เช่าได้อีก 1.59 ล้านตร.ม. โดยมีพื้นที่เพิ่มเข้ามาในไตรมาสนี้ 80,000 ตร.ม.

ไนท์แฟรงค์คาดการณ์ว่าเทคโนโลยีจะเป็นตัวผลักดันหลักให้เกิดการปฏิรูปวัฒนธรรมการทำงาน สถานที่ทำงาน และกระบวนการทำงานร่วมกัน การผสานรวมเครื่องมือขั้นสูงและดิจิทัลโซลูชั่นนำไปสู่การเพิ่มผลผลิตและการสื่อสารที่ราบรื่น การรับรองมาตรฐานต่างๆเช่น WiredScore และ SmartScore เป็นมาตรฐานการรับรองสากลระดับโลกสำหรับการเชื่อมต่อดิจิทัลในสถานที่ทำงาน มาตรฐานการรับรองทั้งสองนี้เป็นตัวบ่งชี้ว่าอาคารมีโครงสร้างพื้นฐานเทคโนโลยีขั้นสูง ซึ่งเจ้าของและผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์มองว่าเป็นมาตรฐานรับรองที่มีคุณค่าสำหรับการสร้างแบรนด์และทำการตลาด แม้ว่าแนวคิดของ WiredScore และ SmartScore จะเกี่ยวข้องกัน แต่ก็มีวัตถุประสงค์ต่างกันเล็กน้อย WiredScore จะประเมินการเชื่อมต่ออินเทอร์เน็ตและโครงสร้างพื้นฐานของอาคาร เพื่อให้มั่นใจว่าสามารถตอบสนองความต้องการของธุรกิจและผู้เช่าที่ขับเคลื่อนด้วยเทคโนโลยี ในทางกลับกัน SmartScore จะประเมินการผสมผสานเทคโนโลยีอัจฉริยะและสิ่งอำนวยความสะดวกดิจิทัลในอาคารพาณิชย์ เพื่อส่งเสริมสภาพแวดล้อมการทำงานให้มีประสิทธิภาพโดยการนำเทคโนโลยีมาใช้ให้เกิดประโยชน์สูงสุด

ในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา มาตรฐานการรับรอง SmartScore และ WiredScore ได้รับความนิยมเป็นอย่างมากในสหรัฐอเมริกาและยุโรป จากข้อมูลบนเว็บไซต์ของ WiredScore ได้มีการรับรองมาตรฐานพื้นที่เชิงพาณิชย์ประมาณ 75 ล้านตร.ม. อย่างไรก็ตาม มาตรฐานการรับรองเหล่านี้ยังอยู่ในช่วงเริ่มต้นของการยอมรับและการนำมาใช้ในประเทศไทย ปัจจุบันมีอาคารสำนักงานที่ผ่านการรับรองเพียง 6 แห่ง ครอบคลุมพื้นที่ 236,000 ตร.ม. ซึ่งคิดเป็น 4% ของอุปทานทั้งหมดในปัจจุบัน แต่เป็นที่น่าสังเกตว่าอาคารอีก 8 แห่ง พื้นที่รวม 632,000 ตร.ม. หรือ 40% ของอุปทานในอนาคต มีแผนจะยื่นขอการรับรอง ชี้ให้เห็นถึงการเปลี่ยนแปลงของตลาดไปสู่การยอมรับมาตรฐานการรับรองเหล่านี้ว่าเป็นมาตรฐานเทคโนโลยีสำหรับอสังหาริมทรัพย์ และมีแนวโน้มว่าความต้องการพื้นที่สำนักงานที่ใช้เทคโนโลยีอัจฉริยะในกรุงเทพฯจะเพิ่มมากขึ้น