ในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมาเราอาจจะได้ยินเทคโนโลยีการก่อสร้างใหม่ๆ เช่น 3D Printing ที่สามารถสร้างบ้านทั้งหลังได้รวดเร็วด้วยเครื่องพิมพ์ 3 มิติ และยังมีข้อจำกัดอยู่ที่ว่ายังไม่สามารถพิมพ์ตึกสูงๆ ได้ แต่ทว่าโลกปัจจุบันนี้เรามักจะอยู่กันแบบสังคมเมืองใหญ่ เป็นไปตามเทรนด์ของ Urbanization คนเราอยู่กันบนอาคารสูงในเขตเมือง จึงทำให้เครื่องพิมพ์บ้านยังไม่ได้รับความนิยมมากเท่าที่ควร

ภาพจาก https://www.youtube.com/watch?v=wCzS2FZoB-I

แล้วจะมีเทคโนโลยีก่อสร้างรูปแบบไหนบ้างที่กำลังจะเป็นอนาคตที่ใช้ได้จริง

คำตอบนั้นอาจจะเป็น PPVC หรือเปล่า และ PPVC มันคืออะไร มีประโยชน์อย่างไร อนาคตจะเอามาใช้จริงในประเทศไทยได้หรือไม่ และผลกระทบของการคืบคลานมาของ PPVC ต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์เมืองไทยในอนาคตจะเป็นอย่างไร เรามาดูกันครับ

PPVC เทคโนโลยีก่อสร้างรูปแบบใหม่ที่จะสะเทือนวงการอสังหา

PPVC คืออะไร เป็นคำที่ใช้เรียกท่อน้ำ PVC หรือ UPVC หรือเปล่า ไม่ใช่นะครับ!

PPVC ย่อมาจาก Prefabricated Prefinished Volumetric Construction หมายความว่า วิธีการก่อสร้างแบบหนึ่งที่เตรียมชิ้นงานเป็นหน่วยๆ เป็นโมดูลๆ เป็นตู้ๆ ที่มีระบบทุกอย่างประกอบเข้าไว้ด้วยกันแล้ว ไม่ว่าจะเป็นพื้นที่ภายในห้องพักอาศัยอย่างเช่น งานผนัง พื้น ฝ้า ระบบน้ำ-ไฟฟ้า รวมไปถึงเฟอร์นิเจอร์ Built-in ชุดครัว ห้องน้ำ และอื่นๆ แล้วแต่จะออกแบบ ยังรวมถึงการผลิตชิ้นงานพื้นที่ส่วนกลางเช่น บันไดหนีไฟ ช่องลิฟต์ โดยทุกอย่างจะผลิตอย่างละเอียดระดับหน่วยมิลลิเมตรเพื่อป้องกันความคลาดเคลื่อน ผลิตแต่ละโมดูลออกมาจากโรงงานที่ไม่ได้อยู่ในพื้นที่โครงการ (Off-site) แล้วค่อยขนย้ายแต่ละชิ้นส่วนมาประกอบต่อบนฐานรากที่หน้างานในพื้นที่โครงการ (On-site)

สรุปสั้นๆ  PPVC เป็นการก่อสร้างแบบ “เตรียมตู้-แต่งตู้-แล้วเอาหลายๆ ตู้มาต่อเป็นตึก”

หรือถ้าเปรียบเทียบ PPVC ก็คล้ายกับการสร้างบ้านตัวต่อ LEGO ประกอบหลายๆ ชิ้นกันไปเรื่อยๆ จนเสร็จนั่นเองครับ

ภาพแสดงการก่อสร้างแบบ PPVC

ภาพจาก https://pbs.twimg.com/media/DCyvUqiXUAEHXKs.jpg

ข้อดีของ PPVC มีประสิทธิภาพดีกว่าการก่อสร้างแบบอื่นอย่างไร

การก่อสร้างระบบ PPVC เป็นวิธีก่อสร้างที่มีประสิทธิภาพสูง มี Productive มากกว่า ควบคุมคุณภาพได้ง่ายกว่า ช่วยประหยัดเงิน ใช้แรงงานน้อยลง ใช้เวลาก่อสร้างน้อยลง ดีต่อสิ่งแวดล้อมระหว่างก่อสร้าง ลดเศษวัสดุเหลือทิ้ง เกิดฝุ่นละออง PM10 น้อยกว่า เพราะส่วนใหญ่ก่อสร้างที่โรงงาน (Off-site) แล้วค่อยนำมาประกอบที่ On-site จึงทำให้มีผลดีด้านความปลอดภัยมากกว่า และที่สำคัญสามารถลดต้นทุนในการก่อสร้างได้ด้วย

สิงคโปร์เริ่มใช้การก่อสร้างแบบ PPVC ไปเรียบร้อย แล้วไทยละจะใช้เมื่อไหร่

ด้วยเหตุผลข้อดีทั้งหลายของ PPVC ข้างต้น ทำให้หน่วยงานกำกับดูแลด้านการก่อสร้าง Building and Construction Authority (BCA) ของรัฐบาลสิงคโปร์อนุญาตให้ใช้ระบบ PPVC ก่อสร้างโครงการต่างๆ ได้แล้ว เพราะสิงคโปร์มีแรงกดดันเกิดขึ้นในภาคอสังหาฯ ไม่ว่าจะเป็นปัญหาแรงงานหายากมากขึ้น ค่าแรงมีราคาสูงขึ้น ปัญหาผลกระทบทางสิ่งแวดล้อมเรื่องฝุ่นละอองและเสียงจากงานก่อสร้าง ปัญหาสภาพอากาศหน้างาน พายุฝนเข้า ซึ่งทั้งหมดนี้ทำให้ต้นทุนการก่อสร้างเพิ่มขึ้นทุกปีและจะส่งผลต่อราคาอสังหาที่อาจทำให้ประชาชนคนทำงานทั่วไปไม่สามารถมีกำลังซื้ออสังหาได้ซึ่งจะส่งผลต่อเศรษฐกิจของประเทศ

ปัจจุบันปี 2019 กำลังอยู่ในยุคเปลี่ยนถ่ายจากก่อสร้างแบบเดิมๆ มาเป็นแบบ PPVC รัฐบาลสิงคโปร์ตัดสินใจ “ออกกฎบังคับ” ให้ผู้รับเหมาต่างๆ หันมาใช้ระบบ PPVC ในการก่อสร้าง แต่บริษัทผู้รับเหมาดูเหมือนจะอิดออดไม่อยากเป็นคนเริ่มคนแรก (first-mover) เพราะรู้ดีกันว่าถ้าใครเริ่มก่อนก็จะมีค่าใช้จ่ายในการเรียนรู้ความผิดพลาดมากกว่า สู้รอดูอยู่แล้วค่อยเลียนแบบคนที่ทำสำเร็จเลยจะง่ายกว่า  แต่แรงกดดันของผู้รับเหมาอยู่ตรงที่มากกว่าครึ่งของที่ดินรัฐมีข้อบังคับให้ใช้เทคนิค PPVC ในการก่อสร้างเท่านั้น นอกจากนี้ Housing & Development Board (HDB) ก็ประกาศว่า ภายในปี 2019 จะใช้สัดส่วนในการก่อสร้างเทคนิค PPVC อยู่ที่ 35% จากโครงการของ HDB ทั้งหมด ปัจจุบันต้นทุนของ PPVC อาจจะยังสูงอยู่ แต่ในอนาคตเมื่อมี demand การก่อสร้างรูปแบบนี้มากขึ้น supply ก็จะมากขึ้นและในอนาคตต้นทุนการสร้างเทคนิค PPVC ก็จะมีราคาถูกลงเอง ซึ่งเป็นผลดีต่อภาพรวมทั้งรัฐบาล บริษัทเอกชน และประชาชนผู้ใช้ประโยชน์จากอสังหาริมทรัพย์

ภาพการก่อสร้างแบบ PPVC ที่ผลิตทุกอย่างออกมาเป็นชิ้นเดียวและตกแต่งพื้นผนังฝ้าห้องน้ำทุกอย่างเรียบร้อยก่อนนำมาประกอบกัน

ภาพจาก HDB เรื่อง Improving Construction Producitivity for Public Housing https://www.youtube.com/watch?v=UljgaNQxi1s

ตัวอย่างโครงการที่ก่อสร้างระบบ PPVC เช่น Crown Plaza Changi Airport โรงแรมสูง 10 ชั้น ห้องพัก 243 ห้อง ที่ใช้เวลาประกอบตึกประมาณ 26 วันเท่านั้น ถ้านำ PPVC มาสร้างคอนโดมิเนียม สมมุติวันนี้จองแล้วบินไปเที่ยวเมืองนอกสัก 1 เดือน บินกลับมาคอนโดของเราก็สร้างเสร็จแล้ว โอ้โห อะไรจะเร็วขนาดนั้น!

ภาพจาก https://youtu.be/jLOqVFvEOGc

ภาพจาก https://changiairport.crowneplaza.com/gallery

โครงการ THE CLEMENT CANOPY ประเทศสิงคโปร์ ก็เป็นอีกแห่งที่ใช้การก่อสร้างรูปแบบ PPVC โครงการนี้เป็นคอนโดมิเนียม High-rise ตึกแฝดสูง 40 ชั้น ห้องพักอาศัย 505 ห้อง สร้างเสร็จในปี 2016 โดยใช้เวลาก่อสร้างแค่ 1 ปีเท่านั้น ถ้าใช้วิธีการก่อสร้างแบบเดิมๆ คงจะใช้เวลาประมาณ 3 ปีกว่าจะเสร็จ

ภาพโครงการ THE CLEMENT CANOPY

ทุกภาพมาจาก http://dragages.com.sg/projects-post/the-clement-canopy/

เริ่มติดตั้ง PPVC Module ชิ้นแรกเมื่อ 7 เมษายน 2017 และติดตั้ง Module ชิ้นสุดท้ายเมื่อ 12 เมษายน 2018

ภาพจากวิดีโอของบริษัทก่อสร้าง Dragages http://dragages.com.sg//wp-content/themes/studiosans/video/ClementCanopy_TimeLapse_x1280.mp4

โครงการ THE CLEMENT CANOPY ก่อสร้างแบบ Off-site ที่ประเทศมาเลเซีย

เมื่อสร้างแต่ละ Module เสร็จก็ขนย้ายมาประกอบ

ยกมาเป็นชิ้นๆ ตู้ๆ แล้วประกอบที่ site โครงการจริง

ผลกระทบทั้งด้านบวกและลบที่อาจจะเกิดขึ้นจากการนำ PPVC มาใช้ในการก่อสร้าง

ถ้าใช้ PPVC ในการก่อสร้างกันเยอะๆ นอกจากความรวดเร็วในการก่อสร้าง ลูกค้าไม่ต้องรอตึกสร้างนานๆ หลายๆ ปีอีกต่อไป ก็ยังส่งผลให้ธุรกิจที่จะได้อานิสงส์เจริญไปด้วยคือ ธุรกิจวัสดุสำเร็จรูปและอุปกรณ์ที่ใช้ในงาน PPVC ทั้งหมด ดังนั้นใครมองเห็นโอกาสตรงนี้ก็รีบคว้าและเตรียมตัวไว้ก่อนจะฮิตในประเทศไทยครับ

เมื่อมีผลดีในทางกลับกัน PPVC ก็อาจจะส่งผลกระทบทางลบได้เหมือนกัน เช่น จากการที่ PPVC เป็นวิธีก่อสร้างที่มีประสิทธิภาพสูง ถูก เร็ว ดี แต่นั่นอาจจะมีประสิทธิภาพสูงมากเกินไป (Too Efficient) ซึ่งอาจทำให้เกิดโครงการใหม่มากเกินไป เพราะก่อสร้างเสร็จไว แต่มี demand ดูดซับไม่ทัน กลายเป็น bubble ได้อย่างรวดเร็วถ้ารัฐไม่ดูแลจัดการให้ดี อาจเกิดวิกฤติทางเศรษฐกิจขึ้นมาอีกครั้งได้ นอกจากนี้ถ้าอสังหาโครงการใหม่ๆ เกิดขึ้นเร็วบวกกับในอนาคตตลาดซื้อขายอสังหาริมทรัพย์มีการใช้เทคโนโลยีเข้ามาช่วยทำให้การซื้อขายสะดวกรวดเร็วมากขึ้น ก็ยิ่งเสริมทำให้เกิดการไหลถ่ายเทของเงิน มี fluidity ของเงินที่เข้าออกมากเกินไป ทำให้มีปัญหาเสถียรภาพของวงการอสังหาฯ ได้ การลงทุนอสังหาจะมีรอบเปลี่ยนแปลงที่ไวขึ้น

ถ้า PPVC ทำให้เกิดคอนโดมิเนียมใหม่ๆ จำนวนมากขึ้นได้อย่างรวดเร็ว ถ้าไม่ควบคุมให้ดี จะเกิด supply คอนโดเพิ่มขึ้นสูงกว่า demand ใครเป็น owner ก็ต้องปวดหัวเพราะโอกาสในการขายต่อและปล่อยเช่าได้จะลดลงเพราะคู่แข่งเยอะ มีคนปล่อยเช่ามากกว่าคนเช่า ซึ่งเป็นสถานการณ์ที่คนเช่าถูกใจเพราะจะได้เช่าราคาถูกลง นอกจากนี้ธุรกิจโรงแรมอาจได้รับผลกระทบจากการขยายของ short-term rental platform มีคอนโดมิเนียมที่พักรายวันมากขึ้นเพราะ owner หันมาปล่อยเช่าระยะสั้นเพื่อทำเงินแทน นอกจากนี้อาจส่งผลให้ราคาที่ดินรอบเมืองกรุงเทพพุ่งสูงเร็วกว่าเดิมเพราะเจ้าของที่ดินมองเห๋็น developer ต่างวิ่งไล่ซื้อที่ดินเพื่อสร้างโครงการใหม่ๆ แข่งกันเพื่อรักษาตัวเลขให้กับผู้ถือหุ้น

ผลกระทบต่อความคิดลูกค้าผู้ซื้ออสังหาก็มีเช่นกัน ลูกค้าจะเปลี่ยนพฤติกรรมจากที่เคยซื้อกระดาษก่อนเสร็จ จะเปลี่ยนเป็นตึกเสร็จแล้วค่อยซื้อ ซึ่งส่งผลให้ตลาดซื้อขายใบจอง (Flipper) ไม่ถูกใจสิ่งนี้มากนัก การเทรดใบจองจะทำมาหากินยากขึ้นเพราะระยะเวลาในการขายน้อยลง

แต่ส่งดีให้กับวงการพัฒนาบุคลากรด้าน Property Management จะเป็นที่ต้องการมากขึ้น เพราะมีโครงการเปิดเพิ่มขึ้น จำเป็นต้องมีการดูแลในระยะยาว จะมีการใช้เทคโนโลยีในวงการอสังหามากขึ้น

เมื่อเทคโนโลยีต้นทางคือการก่อสร้างมีการเปลี่ยนแปลงไป ย่อมทำให้ landscape ของวงการอสังหาเริ่มไม่เหมือนเดิม อ่อนไหว และเปลี่ยนแปลงไวมากขึ้นอย่างแน่นอน

เตรียมตัวรับมือกับช่วงเปลี่ยนถ่ายจากสู่ยุคใหม่กว่า ไวกว่าของวงการอสังหาฯ ให้ดีครับ

ขอให้โชคดีทุกคน

แหล่งข้อมูลอ้างอิง :

https://asia.nikkei.com/Editor-s-Picks/Tea-Leaves/Life-imitates-Lego-in-Asia-s-urban-innovation

https://steelframebuilt.com/about/

https://pbs.twimg.com/media/DCyvUqiXUAEHXKs.jpg

https://www.youtube.com/watch?v=UljgaNQxi1s

https://www.youtube.com/watch?v=tewuJTQLPgI

http://dragages.com.sg/projects-post/the-clement-canopy/

https://ditp.go.th/ditp_web61/article_sub_view.php?filename=contents_attach/145080/145080.pdf&title=145080&cate=580&d=0

https://www.diycaptions.com/get-automatic-captions-as-text/