ปีนี้เห็นใครต่อใครก็มักยกปัจจัยของคำว่า AEC เข้ามาอยู่ในการทำแผนธุรกิจ หรือแผนการตลาด โดยเฉพาะในส่วนของการวิเคราะห์โอกาสทางการตลาด (Opportunity) ใช่ไหมครับ? ในแวดวงอสังหาฯก็เหมือนกับทุกวงการที่ตอนนี้กำลังรอคอยความหวังของมวลหมู่ประเทศ AEC ให้มาเป็น new demand ของธุรกิจตัวเอง ทั้งนี้ทั้งนั้น ต้องอย่าลืมว่าณ ปัจจุบันนี้ คนส่วนใหญ่ก็ยังไม่รู้เลยว่าถ้ามี AEC แล้วประเทศไหนที่จะได้รับผลประโยชน์สูงสุดกันแน่ และอีกประการที่สำคัญก็คือกว่าจะประเมินผลกระทบได้ก็ต้องปีหน้านะครับ เพราะว่า AEC มันเริ่มปลายปีนี้ ไม่ใช่เดือนมกราคมของปี 2558 !!!! มีใครรู้บ้างหรือยังครับ….

หากจะกล่าวถึง AEC ว่าใครได้ประโยชน์เสียประโยชน์ (เอาเฉพาะในวงการอสังหาฯ) นั้นผมว่าคงต้องไปพูดกันหลังจากเริ่มมาสักพักโน่น แหน่ะครับ…แต่ที่แน่ๆตอนนี้ในความเห็นส่วนตัวของผม (มโนเองนะ คงไม่ว่ากัน) ยังไงสิงค์โปร์ก็คงจะได้เปรียบมากที่สุด ในแง่ของการปรับตัว > อย่างที่เรารู้ว่าสิงค์โปร์นั้นไม่มีทรัพยากรอะไรที่จะผลิตเองเลย พื้นที่ก็เล็กกว่ากทม.ตั้งเท่านึง มันก็เลยทำให้ง่ายต่อการจัดการทรัพยากรต่างๆให้เกิดประโยชน์สูงสุด ยิ่งได้ปูชนียบุคคลอย่างนาย ลี กวน ยู มาบริหารจัดการประเทศด้วย มันก็ยิ่งกว่าเสือติดปีก….สิงค์โปร์นั้นใช้ข้อได้เปรียบของตัวเองและตั้ง Position ตัวเองเป็นนายหน้าเบอร์หนึ่งของอาเซียน (อาชีพนี้ไม่มีอะไรเป็นของตัวเองเลย ไม่มีต้นทุนแต่รายได้อื้อซ่า) รวมถึงการนำเอาวัตถุดิบจากประเทศต่างๆ มาแปรรูปเป็นอุตสาหกรรมไฮเทค (โดยใช้ฐานกำลังการผลิตจากประเทศเพื่อนบ้านที่มีอัตราค่าจ้างต่ำ) ฯลฯ

ในแง่ของการลงทุนอสังหาฯนั้น ถ้าเราพิจารณาตาม infographic ที่ผมได้นำมาประกอบ ก็จะเห็นได้ว่าประเทศทั้งหมดในอาเซียนนั้น ล้วนแล้วแต่มีการสร้าง barrier ขึ้นมาในธุรกิจอสังหาฯทั้งสิ้น ทั้งนี้ barrier ที่ผมยกขึ้นมาเป็นตัวอย่างดังกล่าว หากดูเผินๆแล้วจะเห็นได้ว่าประเทศสิงค์โปร์นั้น มันสะดวกสบายจริงๆสำหรับชาวต่างชาติในการครอบครองอสังหาไม่ว่าจะเป็น คอนโด ตึก หรือว่าที่ดิน (ครอบครองนี่หมายความรวมทั้ง leasehold และ freehold นะครับ) โดยรองลงมาก็น่าจะเป็นมาเลเซีย และประเทศไทย ตามลำดับนะครับ แต่ถ้าเรานำเอาเรื่องของปัจจัยภาษีเข้ามาเกี่ยวข้องด้วย ผมว่าประเทศไทยเรานี่แหละครับ ที่กุมความได้เปรียบ ในเรื่องของการดึงดูดชาวต่างชาติให้มาครอบครองอสังหาฯมากที่สุด (มากที่สุดในสองทวีปเลยก็ได้มั้ง) สารพัดภาษีอย่าง capital gain tax ภาษีเมือง ภาษีการครอบครองอสังหาฯ ฯลฯ ก็ไม่เห็นจะมีการเรียกเก็บกันจริงจังอย่างประเทศอื่นเลย แถมการซื้อขายรีเซลก็ทำกันได้อย่างอิสระเสรี…ซึ่งผมสาบานได้เลยครับว่าทุกครั้งที่ผมคุยกับคนต่างชาติ ไม่ว่าจะเป็น สิงค์โปร์ ฮ่องกง ญี่ปุ่น พอเค้ารู้เรื่องเกี่ยวกับภาษีที่เกี่ยวข้องกับอสังหาฯในไทยแล้ว เค้าตะลึงกันแทบทุกคนครับ!!!

ถ้าเราวัดความร้อนแรงกันตามสถิติที่ผ่านมา ผมว่าคงจะเกิดคำถามขึ้นมาสองส่วนครับ คือนักลงทุน (ทั้ง developer และรายย่อย) ในประเทศไทย เค้านิยมไปลงทุนกันที่ไหนใน AEC? และที่ไหนในภูมิภาคนี้ที่มีแนวโน้มว่าจะมีคนแห่กันไปลงทุนครับ?

ข้อแรกในมุมมองผม ผมกล้าฟันธงอย่างชัดเจนไปเลยครับว่ากลุ่มประเทศ AEC ที่มีชายแดนติดกับเรา อย่างที่บรรดานักวิชาการเค้านิยมเรียกกันแบบเท่ห์ๆว่ากลุ่มประเทศ “CLMV” เนี่ย มันเป็นกระแสนิยมสุดๆ…ถึงตรงนี้หลายคนคงอาจจะงงว่า อะไรคือ CLMV เนี่ย รู้จักแต่ CMYK หรือไม่ก็ LV หรือ CK ฮา….ชื่อย่อนั้นมันก็ตรงตัวนะครับ C คือ Cambodia/ L คือ Laos/ M คือ Myanmar และ V นั้นคือ Vietnam ซึ่งทั้งสี่ประเทศนี้ (ยกเว้นเวียดนามที่ไม่ติดกับเราแต่หลังชนฮุนเซน) ค่อนข้างมีความคล้ายคลึงกันในแง่ของค่าจ้างแรงงานและทรัพยากร (แน่นอนว่าสามารถเชื่อมกัน ทุกประเทศได้ด้วยการคมนาคมทางบก)

ทำไมถึงบอกว่าเป็นที่นิยม? แน่นอนว่าตอนนี้ AEC ยังไม่ได้เริ่ม ดังนั้นการเข้าไปเปิดธุรกิจ develop อะไรเป็นรูปธรรมคงมีไม่มากนัก ที่ที่ผมสังเกตเห็นคือมี developer หลายรายที่เข้าไปพัฒนาโครงการที่อยู่ในบริเวณรอยต่อ (ตะเข็บชายแดน) ของประเทศเหล่านี้ครับ โดย developer มักจะเน้นจังหวัดที่มีด่านศุลกากรตั้งอยู่ ไม่ว่าจะเป็น อ.แม่สอด จ.ตาก ด่านแม่สาย จ.เชียงราย ด่านสิงขร จ.ประจวบคีรีขันธ์ อ.สะเดา จ.สงขลา ด่านช่องเม็ก จ.อุบลราชธานี เนื่องจากรับประกันได้ว่ามี demand จากกลุ่มชาวต่างชาติที่ต้องข้ามด่านเข้ามาทำธุรกิจที่เมืองไทยแน่นอนครับ….ผมทราบมาว่าคอนโดหลายๆแห่งตามบริเวณที่ได้กล่าวมา มีนักลงทุนชาวไทยซื้อมาปล่อยเช่าเยอะมากครับ รวมถึงมีลูกค้าต่างชาติก็ได้ซื้อไว้เป็น second home ด้วยซ้ำ >>> จากปรากฎการณ์ดังกล่าว ผมสามารถทำนายอนาคตได้อย่างนี้ครับ

1. Developer ในไทยคงไม่ตัดสินใจเข้าไปพัฒนาโครงการนอกประเทศแต่จะกระจุกอยู่ตามพื้นที่ชายแดน เนื่องจากทั้ง 4 ประเทศที่กล่าวมามีข้อจำกัดสูงมากในการพัฒนาโครงการ
2. ในทางกลับกันก็จะมี Developer จากต่างชาติเข้ามาพัฒนาโครงการในประเทศไทย เพื่อแข่งกับเราครับ

แล้วในส่วนของนักลงทุนรายย่อยล่ะ? ต้องบอกกันตามตรงครับ ว่านักลงทุนรายย่อยของไทยนั้น ไม่ค่อยจะนิยมเสี่ยงที่จะซื้อคอนโดเพื่อปล่อยเช่าในต่างประเทศเท่าไหร่ครับ แต่จะค่อนข้างติดใจที่จะลงทุนแบบซื้อมาขายไป ทำกำไรสั้นๆเยอะๆแบบไม่ต้องเสียภาษีครับ ซึ่งผมว่าถ้าออกแนวนี้ มันก็คงจะไม่ practical ที่จะไปเสี่ยงซื้อคอนโดที่ประเทศเหล่านี้ครับ ยิ่งที่สิงค์โปร์เนี่ย ค่าเช่าก็ได้แค่ 3% กว่าๆแถมซื้อมาขายไปโดน capital gain tax อีกอื้อซ่าครับ

มาถึงตรงนี้อาจจะมีหลายๆคนคิดถึงพม่า ประเทศที่ใครต่อใครก็อยากจะเข้าไปลองตลาดดูสักครั้ง เพราะได้ยินเสียงลือเสียงเล่าอ้างกันว่า ราคาคอนโดที่โน่นมันแพงเกินตรมละแสนเชียวนะ และก็ขายดีซะด้วย เพราะคนพม่าที่รวยๆเค้าซื้อมาปล่อยเช่ากัน ยิ่งถ้าเป็นพื้นที่อาคารสำนักงานนี่ยิ่งราคาไปกันใหญ่ เค้าว่ากันว่าราคาแพงถึงตารางฟุตละ 100 USD เชียวนะ>> แพงกว่าในมหานครนิวยอร์ค!!!

…แต่ถ้าเราดูจากข้อกฏหมายตอนนี้มันเป็นไปไม่ได้เลยครับที่จะไปซื้ออสังหาฯใดๆก็ตามที่โน่น…และสิ่งจำเป็นที่ต้องนำมาพิจารณาก็คือ สาเหตุที่ตอนนี้อสังหาฯที่โน่นมันแพงทุก segment เพราะว่า มันขาด supply ขั้นรุนแรงครับ ในมุมมองของผม ยังไง supply มันก็ต้องเพิ่มมากขึ้นเรื่อยๆอยู่แล้ว และเมื่อมันเพิ่มมาจนพอดีกับ demand ผมว่ายังไงราคาก็น่าจะลดลงครับ…ยิ่งตอนนี้ทางรัฐบาลพม่ากำลังมีการแก้กฎหมายหลายๆอย่าง ไม่ว่าจะเป็นจำนวนปีของสิทธิการถือครองในการพัฒนาโครงการของชาวต่างชาติ หรือว่าจะเป็นการอนุญาตให้คนต่างชาติซื้อคอนโดได้ภายในโควต้า 40% (ต้องซื้อชั้น 6 ขึ้นไป) ของทั้งตึก ซึ่งยังไง้ ยังไง บรรดานักลงทุนก็คงต้องจับตามมองความชัดเจนอีกครั้งครับ

สำหรับทำเลที่ผมมองว่าน่าจะเป็นสุดยอดโซนของภูมิภาคนี้…ผมมองคนละมุมกับ Donald Trump ที่ยึดหัวหาดที่ฟิลิปปินส์ ตัดประเทศไทยไปด้วย เพราะตอนนี้ราคาอสังหาในกทม แพงเกิน demand ไปเยอะ ด้วยพื้นฐานของคำว่า “รถไฟฟ้า” เพียงอย่างเดียว และยังไม่มีจังหวัดไหนที่เหมาะในการลงทุนเลย…แต่ผมฟันธงลงไปที่ Iskandar ของมาเลเซียครับ

Credits: http://www.iskandarmalaysia.com.my

เป็นเวลาหลายปีแล้วครับ ที่รัฐบาลมาเลเซียได้ลงทุนและลงแรงในการโปรโมต + พัฒนา เขตเศรษฐกิจพิเศษอิสกันดาร์ ซึ่งตั้งอยู่ในรัฐยะโฮร์ ทางตอนใต้ของมาเลเซีย ติดกับสิงค์โปร์ (ข้ามทางน้ำไปนิดเดียวก็ถึง) ครอบคลุมอาณาบริเวณ 2,200 ตารางกิโลเมตร (3 เท่าของสิงคโปร์ และใหญ่กว่ากทมด้วยครับ) สามารถเดินทางด้วยรถจากสิงค์โปร์ได้ภายในระยะเวลาครึ่งชม. คนไทยอาจจะคุ้นเคยกับเลโก้แลนด์ และ Hello Kitty Land มากกว่า เพราะว่าสามารถซื้อทัวร์ไปเลโก้แลนด์ +Hello Kitty Land ที่อิสกันดาร์ โดยนั่งรถจาก Singapore Flyer ได้เลย!!!
โดยในตอนแรกทางการมาเลเซียคิดที่จะตั้งที่นี่ให้แข่งขันโดยตรงกับสิงค์โปร์ในเรื่องของการคมนาคมทางเรือ แต่ไปๆมาๆ ก็กลายเป็นว่าไม่แข่งดีกว่า แต่เป็นการร่วมกันพัฒนา (เหมือนกับเกนติ้งเข้าไปพัฒนา sentosa ของสิงค์โปร์นี่แหละ)
มาเลเซียลงทุนกับอิสกันดาร์ไปมากกว่า 1,200 ล้าน USD โดยบริเวณนี้จัดว่ามีครบสำหรับการดำรงชีวิตครับ แบ่งเป็น 5 โซน ประกอบด้วย เขตอุตสาหกรรม (บริษัทสิงค์โปร์เยอะมากมาตั้งรกรากที่นี่เพราะว่าค่าแรงถูกฝุดๆ) สนามบิน ท่าเรือ ศูนย์กลางทางการแพทย์ Entertainment complex และเขตที่อยู่อาศัย (ว่ากันว่าจากการที่มีครบอย่างงี้ ทำให้ภาคอสังหานั้นบูมมากๆๆเลยครับ โดยส่วนใหญ่ developer จะเป็นการร่วมทุนระหว่างสิงค์โปร์-มาเลเซีย หรือจีน-มาเลเซีย) จากสถิติที่ผ่านมาเห็นได้ชัดเจนว่าตอนนี้คนสิงค์โปร์จำนวนหนึ่งเริ่มที่จะมาสนใจซื้อคอนโดที่นี่มากกว่าซื้อที่บ้านเค้าเองครับ – แหงล่ะก็ราคามันถูกกว่ากันเกินครึ่ง แถมระยะเวลาในการเดินทางก็นิดเดียว และในอนาคตก็จะสร้างรถไฟฟ้าเชื่อมต่อกันด้วย ยิ่งตอนนี้ Malaysia ออกโครงการ Malaysia My Second Home (MM2H) มาเพื่อกระตุ้นให้คนต่างชาติมาพำนักระยะยาวมากขึ้นด้วย ยิ่งทำให้ เขตอิสกันดาร์น่าอยู่ น่าลงทุนมากขึ้นไปอีกครั้ง ติดอยู่อย่างเดียวก็คือผมว่าที่นี่มันมีอาณาบริเวณที่ใหญ่เกินไปค่อนข้างเยอะครับ การพัฒนาอะไรให้มันเต็มๆ โดยเฉพาะระบบคมนาคมก็ย่อมลำบากตามไปด้วย ตอนนี้ส่วนใหญ่ก็เป็นพื้นที่ว่างรอพัฒนาสักเยอะครับ ถ้ามีพื้นที่พอๆกับสิงค์โปร์ก็คงจะดีมากครับ
โครงการ Iskandar Waterfront City
Credit: http://www.iskandarwaterfront.com/
และ http://www.iskandarmediniproperty.com/iskandar-property/

มันคงจะดีมากเลยนะครับที่ประเทศไทยจะเห็นความสำคัญของการสร้างเขตเศรษฐกิจพิเศษขึ้นมา บริเวณแถวๆชายแดนประเทศเพื่อนบ้าน แบบที่มาเลเซียลงทุนทำ ไม่ใช่ปล่อยให้แต่ละ developer ไปลงทุนพัฒนากันเอง …กลายเป็นว่า Thailand แทบจะไม่มีแต้มต่อใดๆในระยะยาวเลยครับ ทุกอย่างมาอัดที่กทม. หมด

จบแล้วครับ ใครมีอะไรอยากจะคุยกับผม ไม่ว่าจะเป็นเรื่องงาน คำถามเกี่ยวกับการตลาด หรือจะจ้างผมทำงานก็ได้นะครับ 555 ฯลฯก็สามารถส่งเมลมาได้ที่ kirk.bu@gmail.com นะครับ

บทความโดย เกริก บุณยโยธิน