เมื่อปี 2540 อสังหาในฮ่องกงมีราคาแพงที่สุดกว่าที่ใดในโลก บางคนอาจประหลาดใจในราคาของตึกสูงที่ต้องจ่ายในฮ่องกง แต่สำหรับคนที่นั่นแล้วนี่คือเรื่องธรรมดา ฮ่องกงขึ้นชื่อในเรื่องของธุรกิจเป็นอย่างมาก จากการพยายามผลักดันตัวเองจากประเทศโลกที่สามให้ขึ้นมาอยู่ระดับแนวหน้าของโลก จะเรียกว่านี่เป็นเมืองที่มีความคล่องตัวที่สุดแห่งหนึ่งในโลกก็ย่อมได้  หลังจากนั้น 7 ปีต่อมา อพาร์ทเมนท์เดิมเหล่านั้นมีมูลค่าเหลือเพียงแค่ 30% ของราคาที่พุ่งสูงสุดในช่วงที่ผ่านมา

เรื่องราวคล้ายๆ กันนี้พบได้ที่โตเกียวเมื่อ 8 ปีที่แล้วเช่นกัน ในปี 2532 ดินแดนแห่งจักรพรรดิมีมูลค่ามากกว่านิวยอร์กทั้งเมือง แต่เมื่อธนาคารแห่งประเทศญี่ปุ่นทำการขึ้นภาษีในอัตราที่สูงเกินไป ราคาของที่ดินก็พังทลายลง

Photo by Ben White on Unsplash

เกิดเป็นสัจธรรมที่ว่า “อะไรที่ดูสมเหตุสมผลในช่วงเวลาหนึ่ง มักจะกลายเป็นเรื่องโง่ๆ ในเวลาต่อมา”

ภาวะฟองสบู่เป็นตัวแทนของทุกสินทรัพย์ในตลาด ฟองสบู่เกิดเมื่อมีการลงทุนที่ไม่สมเหตุสมผลมากเกินไปในส่วนใดส่วนหนึ่งของเศรษฐกิจ แต่สิ่งที่น่าสนใจเกี่ยวกับตลาดอสังหาคือ วัฏจักรการเปลี่ยนแปลงของมัน หรือ Real Estate Cycles ภาวะฟองสบู่และความตกต่ำทางเศรษฐกิจเป็นสิ่งที่คาดเดาได้ง่ายมากซึ่งต่างไปจากตลาดหุ้น

ภาพวัฏจักรของตลาดอสังหาริมทรัพย์(Real Estate Cycle Stages)

ภาพจาก https://www.creonline.com/real-estate-cycle/

นับตั้งแต่การปฏิวัติอุตสาหกรรม โลกได้ผ่านคลื่นแห่งการเติบโตและหดตัวมาอย่างยาวนาน ด้วยภาวะความตกต่ำทางเศรษฐกิจอย่างรุนแรงที่เกิดขึ้นใน 45 – 65  ปี หรือที่เรียกว่า Super Cycle หรือ K-wave ทฤษฎีของนักเศรษฐศาสตร์ชาวโซเวียต Kondratieff ที่เชื่อว่าการเจริญเติบโตของเศรษฐกิจมีทั้งช่วงขาขึ้นและขาลงโดยกินเวลา 40 – 60 ปีใน 1 รอบ และยังมีวงจรของเศรษฐกิจที่สั้นกว่าที่เรียกว่า Business Cycle ซึ่งกินช่วงเวลาในช่วง 12 ปี ต่อมาช่วงหลังศตวรรษที่ 19 มีผลการศึกษามากมายเกิดขึ้นเพื่ออธิบาย Business Cycle ซึ่งรู้จักกันในนาม Central Problem of Economics

ถึงกระนั้นในช่วงปี 2473 ก็ได้มีแนวคิดใหม่เกิดขึ้นภายใต้อิทธิพลของ Maynard Keynes นักเศรษฐศาสตร์ทั้งหลายได้โยนแนวคิด Business Cycle ทิ้งไปแล้วแทนที่ด้วยการมองว่าความตกต่ำทางเศรษฐกิจนั้นเกิดขึ้นจากความผิดพลาดทางนโยบาย นี่ถือเป็นช่วงเวลาแห่งความหวังครั้งยิ่งใหญ่ของนักเศรษฐศาสตร์ทั้งหลาย แต่น่าเศร้าที่วัฏจักรนี้ยังไม่หายไป Business Cycle นี้ยังคงดำรงอยู่

ในปี 2513 มีอีกทฤษฎีที่ดีรับความนิยมโดยมีรากฐานมาจากการศึกษาพฤติกรรมในตลาดหุ้น Efficient Market Hypothesis หรือสมมติฐานประสิทธิภาพของตลาด ที่กล่าวว่าราคาทรัพย์สินมีแนวโน้มที่จะสะท้อนข้อมูลปัจจุบันของมูลค่าบนสินทริพย์นั้นได้ดีที่สุด เมื่อมีข้อมูลชิ้นใหม่เข้ามาในตลาด ราคาหุ้นจะมีการปรับเปลี่ยนอย่างรวดเร็วภายใน 1 – 2 วัน ราคาไม่ได้ปรับตัวอย่างช้าๆ เป็นสัปดาห์หรือเป็นเดือน

ภาพโดย Nattanan Kanchanaprat จาก Pixabay

แวดวงการศึกษาได้หาข้อสรุปว่าตลาดหุ้นนั้นเป็นกลไกที่มีศักยภาพมากในการเปิดรับสิ่งใหม่ๆ หรือข้อมูลที่เป็นชิ้นเป็นอัน เป็นตลาดที่สมบูรณ์แบบหรือ Perfect Market ราคาหุ้นมีแบบแผนของตัวเองที่เรียกว่า Random Walk หรือทฤษฎีการเดินแบบสุ่ม ที่เชื่อว่าตลาดมีประสิทธิภาพและไม่สามารถคาดการณ์ได้ตลอดเนื่องจากราคาหุ้นสะท้อนถึงข้อมูลที่มีอยู่ทั้งหมดและการเกิดข้อมูลใหม่ๆ ที่เข้ามาก็เป็นการสุ่มด้วยเช่นกัน ราคาหุ้นเปลี่ยนแปลงอย่างรวดเร็ว ขึ้นลงไปตามข่าวในแต่ละวัน ตลาดตอบสนองต่อข้อมูลใหม่ๆ มากเสียจนไม่อาจฉวยประโยชน์จากความเปลี่ยนแปลงนี้ได้อย่างเท่าทัน และนี่แหละคือตลาดที่สมบูรณ์แบบ

แต่แล้วก็มีทฤษฎีใหม่ที่เกิดขึ้นในช่วงปี 2528  เมื่อมีการศึกษาสิ่งที่เรียกว่า “Behavioral finance” หรือ พฤติกรรมทางการเงิน ที่ Robert Shiller หนึ่งในผู้ที่มีความโดดเด่นด้านการศึกษาพฤติกรรมทางการเงินเข้ามาศึกษาตลาดอสังหาริมทรัพย์ ทฤษฎีตลาดที่สมบูรณ์แบบดูจะใช้ไม่ได้อีกต่อไป รูปแบบความเคลื่อนไหวของราคาอสังหาฯ มักเป็นแบบเส้นโค้งที่นุ่มนวล ขึ้นและลงอย่างช้าๆ ต่างจากกราฟตลาดหุ้นที่ขึ้นลงวุ่นวาย Case และ Shiller ศึกษาจิตวิทยาการเคลื่อนไหวของราคาบ้านระหว่างปี 2526 ถึง 2530 พบว่าราคาบ้านเพิ่มขึ้นเป็นสองเท่าในหลายพื้นที่ของอเมริกาเป็นเวลามากกว่า 4 ปี ราคาบ้านเติบโตเป็นอย่างมาก ถ้าเราไม่ซื้อมันตอนนี้เราก็อาจไม่มีปัญญาซื้อมันอีกเลยในอีกไม่กี่ปีข้างหน้า

ปัจจัยสำคัญที่มีผลต่อราคาบ้าน

Photo by Adrien Olichon on Unsplash

นอกจากที่เราควรดู Real Estate Cycle แล้ว ก็ยังมีข้อมูลชุดอื่นๆ ที่มีผลกระทบต่อราคาบ้านอีกด้วย ได้แก่

การเพิ่มขึ้นของผลิตภัณฑ์มวลรวมประชาชาติ (GNP)

จากการศึกษาทั้ง 6 ประเทศ ได้แก่ สหรัฐอเมริกา แคนาดา อังกฤษ ออสเตรเลีย เนเธอร์แลนด์ และไอร์แลนด์ ของธนาคารเพื่อการชำระหนี้ระหว่างประเทศพบว่าการเพิ่มขึ้นเพียง 1% ของ GNP มีความเกี่ยวข้องกับการเพิ่มขึ้นของราคาบ้าน 1 – 4% ในสามปีให้หลัง ปรากฎการณ์นี้เด่นชัดมากที่สุดในไอร์แลนด์ และเห็นผลน้อยที่สุดในสหรัฐอเมริกา

การปรับลดราคาดอกเบี้ย

การปรับลดอัตราดอกเบี้ยเพียง 1% มีความสัมพันธ์กับการเพิ่มขึ้นของราคาบ้าน 0.5 – 1.5% ภายในหนึ่งปี

การเพิ่มขึ้นของราคาหุ้น

ที่อังกฤษ ความแปรปรวนของราคาหุ้นสามารถอธิบายการเติบโตของราคาบ้านได้ถึง 35% ในสามปีของระยะเวลาในการลงทุน ขณะที่ GNP สามารถอธิบายได้เพียง 20% ส่วนที่สหรัฐอเมริกา แคนาดาและไอร์แลนด์ การเพิ่มขึ้นของราคาหุ้น 10% มีผลต่อการขึ้นราคาบ้าน 1% ในช่วงเวลาสามปี

แต่ถึงอย่างไรก็ตาม เราก็อย่าเชื่อว่าสถานการณ์ของตลาดเป็นไปเพราะปัจจัยพื้นฐานเหล่านี้เสมอไป ตลาดอสังหามักผันผวนอยู่ระหว่างการประเมินคุณค่าต่ำหรือไม่ก็สูงจนเกินไป และมักจะมีเหตุผลที่ทำให้คนเชื่อว่าราคานั้นสมควรที่จะสูงกว่าในอดีตหรือสมควรที่จะมีมูลค่าสูงกว่าตลาดอื่นๆ นอกจากนี้เราก็ปฏิเสธไม่ได้ว่าประเด็นที่คนทั้งหลายเชื่อว่าราคาอสังหาฯ จะสูงขึ้นไปเรื่อยๆ นี้ก็มักจะเกิดขึ้นจริง

หรือว่า…ตลาดอสังหาทุกวันนี้ เราทุกคนต่างวิ่งอยู่บนสนามแห่งความเชื่อและการคิดไปเอง?

ข้อมูลอ้างอิง

Why real estate cycles matter

https://www.globalpropertyguide.com/real-estate-school/Why-real-estate-cycles-matter