วันนี้ขอคุยเรื่องการลงทุนที่อยู่ไกลตัวสักนิดแต่รับรองว่าไม่ได้ไกลตัวคนไทยมากเกินไปแน่นอน ถ้าพูดถึงตลาดซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ที่คึกคักมากที่สุดแห่งหนึ่งของโลก ย่อมต้องนึกถึง “กรุงลอนดอน” อย่างแน่นอน ด้วยความที่เป็นหนึ่งในมหานครขนาดใหญ่ของโลกและมีมนต์ขลังในหลายๆด้าน (คอบอลทั้งหลายคงอยากไปชมฟุตบอลในสนามสักครั้ง) ทำให้เศรษฐีทั่วโลกต่างต้องการเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ในกรุงลอนดอน

สภาพคล่องซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ในกรุงลอนดอนยังมีค่อนข้างสูง เรียกได้ว่าเป็นตลาดที่มีประสิทธิภาพสูงไม่แพ้ตลาดหุ้น (ราคาขึ้นลงตามดีมานด์ซัพพลายอย่างแท้จริง)

ผมมีโอกาสได้พูดคุยกับทางผู้บริหารของบริษัท ซาวิลส์ จำกัด (มหาชน) ซึ่งเป็นบริษัทอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ของอังกฤษ ที่น่าสนใจคือเขามาตั้งออฟฟิศในประเทศไทยเพื่อที่จะนำลูกค้าคนไทยไปซื้อและลงทุนอสังหาริมทรัพย์ที่ลอนดอน ไม่น่าเชื่อว่าปีๆหนึ่งมีคนไทยที่ไปเรียนที่อังกฤษและเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ที่ลอนดอนจำนวนไม่น้อยเลย

ก่อนอื่นเรามาดูความน่าสนใจของตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่ลอนดอนก่อน เริ่มที่เศรษฐกิจของอังกฤษถือว่ามีอัตราการเติบโตสูงเป็นอันดับต้นๆของยุโรปตะวันตกเลยทีเดียว คาดว่าปีนี้จีดีพีน่าจะขยายตัวได้ 2% อัตราการว่างงานลดต่ำลง ค่าเงินปอนด์ยังมีเสถียรภาพสูง มีสะดุดบ้างตรงความกังวลว่าสหราชอาณาจักรจะถอนตัวออกจากสหภาพยุโรปจนค่าเงินร่วง

สิ่งที่น่าสนใจของตลาดอสังหาริมทรัพย์ลอนดอนคือความโปร่งใสในการซื้อขาย เพราะการทำธุรกรรมต่างๆต้องผ่านนายหน้าเท่านั้นและต้องมีนักกฎหมายของทั้งสองฝ่ายคอยให้คำปรึกษา เนื่องจากกฎหมายที่อังกฤษค่อนข้างคุมเข้มอย่างมากโดยเฉพาะการฟอกเงิน ซึ่งอาจต้องถูกปรับเงินกว่าล้านปอนด์ได้เลยทีเดียว

ข้อดีของการซื้อขายรูปแบบนี้คือราคาจะเป็นมาตรฐานกลาง มีความโปร่งใสสูงรวมถึงเรื่องของภาษีและค่าธรรมเนียมทางกฎหมายต่างๆ คนอังกฤษกับชาวต่างชาติจ่ายในอัตราเดียวกัน

แม้จะมีการแลกเปลี่ยนซื้อขายอสังหาฯได้ในเวลาอันรวดเร็ว แต่มาตรการป้องกันการเก็งกำไรของทางการอังกฤษทำให้ตลาดยากที่จะเป็นภาวะฟองสบู่ เนื่องจากกฎหมายได้ระบุว่าหลังจากที่จองซื้อโครงการในช่วงพรีเซลไปแล้ว มีสิทธิที่จะขายต่อได้ได้เพียงแค่ครั้งเดียวเท่านั้น (ต่างจากประเทศไทยที่เปลี่ยนกันได้หลายมือ)

นอกจากนี้ทุกการทำธุรกรรมซื้อขายจะต้องมีภาษีและค่าธรรมเนียมที่ปรึกษากฎหมายจำนวนหนึ่ง การซื้อๆขายๆบ่อยครั้งอาจจะไม่คุ้มในแง่ของค่าใช้จ่าย

มาดูแนวโน้มการเติบโตของตลาดอสังหาริมทรัพย์ของกรุงลอนดอนกัน ในฐานะที่เป็นเมืองหลวง พื้นที่จึงถูกจำกัดให้มีเฉพาะย่านธุรกิจการค้าและสำนักงานเป็นหลัก ขณะที่ที่อยู่อาศัยถูกจำกัดการก่อสร้าง โดยมีบ้านที่จดทะเบียนเพียง 27,000 หลัง ขณะที่มีคาดว่ามีความต้องการถึง 50,000 หลัง เมื่อพิจารณาจากดีมานด์และซัพพลายที่มีอยู่ แนวโน้มราคาและความต้องการที่อยู่อาศัยมีแนวโน้มเติบโตแน่นอน

สาเหตุที่กรุงลอนดอนมีผู้คนต้องการเข้าไปอยู่อาศัยจำนวนมากต่อปี นอกเหนือจากการเป็นศูนย์กลางทางธุรกิจ การเงิน ลอนดอน ยังเป็นศูนย์กลางทางด้านการศึกษา ทุกๆปีจะมีนักศึกษาจากทั่วโลกเข้ามาเรียนในระดับมหาวิทยาลัย (คนไทยเองก็ไม่น้อย) สำหรับครอบครัวที่มีกำลังทรัพย์สูง ส่วนมากนิยมเช่าอสังหาริมทรัพย์ (มีสัญญาเช่าได้ถึง 999 ปี) ให้กับลูกหลานได้อาศัยระหว่างที่เรียน เมื่อเรียนจบก็ขายต่อหรือปล่อยให้เช่าต่อได้ โดยลูกค้ารายใหญ่ที่นิยมเข้ามาจับจองคือกลุ่มจากฮ่องกง สิงคโปร์และตะวันออกกลาง

มาถึงเรื่องสำคัญนั่นคือเรื่องของผลตอบแทน ผู้บริหารของซาวิลส์ แนะนำว่า ควรมองเป็นการลงทุนระยะยาวมากกว่า เนื่องจากค่าธรรมเนียมและค่าใช้จ่ายในการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ในลอนดอนแต่ละครั้งค่อนข้างสูง การซื้อขายเปลี่ยนมือบ่อยจึงไม่คุ้มค่า โดยคาดการณ์ผลตอบแทนจากการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในลอนดอน สามารถคาดหวังมูลค่าที่เพิ่มขึ้นปีละ 5% สำหรับผู้ที่ปล่อยเช่าสามารถคาดหวังกับผลตอบแทนระดับ 3% ได้ในทันที ที่สำคัญคือมีการเช่าแทบจะตลอดเวลา โอกาสน้อยที่จะไม่มีผู้เช่า

ยังมีการคาดการณ์ว่า ผลตอบแทนจากการลงทุนในโครงการอสังหาริมทรัพย์ใจกลางกรุงลอนดอนน่าจะสูงถึง 20% ภายในห้าปีข้างหน้า ขณะที่ผลตอบแทนรายปีย้อนหลัง 14 ปีที่ผ่านมาอยู่ที่ 10-12% ซึ่งให้ผลตอบแทนสูงกว่าตลาดหุ้นของอังกฤษเสียอีก

ส่วนของโครงการ บาร์ท สแควร์ ภายใต้การจัดการของซาวิลส์ ถือได้ว่าอยู่ใจกลางกรุงลอนดอนอย่างแท้จริง โดยทำเลอยู่ใกล้กับศูนย์กลางของบริษัทด้านการเงิน มหาวิหารเซนต์พอล ตลาดสมิทฟีลด์มาร์เกต ตัวโครงการได้พัฒนาอาคารเก่าอายุหลายร้อยปีขึ้นมาเป็นอพาร์ทเมนท์รวม 236 ยูนิต นอกจากที่อยู่อาศัยแล้วยังมีอาคารสำนักงาน ร้านค้า ร้านอาหาร จำนวนมาก

Credit ภาพ: www.bartssquare.com

ในแง่ของทำเล ยังใช้เวลาเดินทางไปยังสถานี Farringdon East Crossrail Station โดยใช้เวลาเพียงแค่ไม่กี่นาทีซึ่งสามารถเดินทางต่อไปยังสนามบินทั้งสามแห่งของลอนดอน โดยเฉพาะสนามบินหลักนั่นคือฮีทโธรว์ โดยใช้เวลาเพียงแค่สามสิบนาทีเท่านั้น สำหรับคนไทยที่ต้องการส่งลูกหลานไปเรียนที่ลอนดอน สามารถซื้อเพื่อเป็นที่อยู่อาศัยรวมถึงเพื่อการลงทุนได้ทั้งสองด้าน

โลกของการลงทุนปัจจุบันได้กลายเป็นตลาดเดียวกันเรียบร้อยแล้ว การนำเงินไปลงทุนในต่างประเทศไม่ใช่เรื่องยากอีกต่อไป นโยบายของธนาคารแห่งประเทศไทยได้เปิดกว้างในแง่ของกฎระเบียบมากขึ้น อย่างไรก็ตามตลาดการเงินโลกในตอนนี้ถือว่ามีความผันผวนพอสมควร ผู้ที่จะลงทุนต่างประเทศต้องจับตาในแง่ของอัตราแลกเปลี่ยนอย่างใกล้ชิด เพราะกำไรที่ได้จากการลงทุนอาจเสียไปบางส่วนกับเรื่องของค่าเงินได้เช่นกัน