ในช่วงหลายปีที่ผ่านมา ตลาดคอนโดของแคนาดา โดยเฉพาะในโตรอนโตและแวนคูเวอร์ กำลังเผชิญกับภาวะซบเซาอย่างชัดเจน ทั้งยอดขายและค่าเช่าลดลงอย่างต่อเนื่อง งานวิจัยของ Canada Mortgage and Housing Corporation ระบุว่า ตั้งแต่ปี 2022 ยอดขายคอนโดในโตรอนโตหดตัวลงถึง 75 เปอร์เซ็นต์ ส่วนในแวนคูเวอร์ก็ลดลงกว่า 37 เปอร์เซ็นต์ สถานการณ์นี้ทำให้ผู้ที่ซื้อคอนโดโครงการใหม่จำนวนมากไม่สามารถกู้ธนาคารได้ เพราะมูลค่าตลาดปัจจุบันต่ำกว่าราคาที่พวกเขาทำสัญญาซื้อไว้ ส่งผลให้บางโครงการต้องยกเลิกการก่อสร้างไป

หากมองไปที่ตัวห้องชุดเอง ก็จะพบว่าคอนโดรุ่นใหม่มีขนาดเล็กลงอย่างเห็นได้ชัด ในอดีต ระหว่างปี 1971 ถึง 1990 คอนโดในโตรอนโตมีพื้นที่เฉลี่ยราว 1,000 ตารางฟุต หรือประมาณ 93 ตารางเมตร แต่เมื่อถึงช่วงปี 2016–2020 ขนาดกลับลดลงเหลือเพียง 650 ตารางฟุต หรือราว 60 ตารางเมตรเท่านั้น การเน้นสร้างยูนิตให้ได้จำนวนมากเพื่อขายให้นักลงทุน ทำให้ห้องจำนวนไม่น้อยถูกออกแบบอย่างไร้คุณภาพ เช่น ห้องนอนที่กั้นด้วยผนังกระจกเล็ก ๆ คล้ายตู้สัตว์ ระเบียงหลอกที่เป็นเพียงหน้าต่างติดราว หรือครัวที่มีแค่ชุดครัวติดผนังเดียว นอกจากนี้ยังเลือกใช้วัสดุราคาถูกอย่างกระจกเต็มผืน ซึ่งแม้จะดูหรูหราแต่กลับทำให้ผู้อยู่อาศัยต้องแบกรับค่าไฟฟ้าและค่าทำความร้อนสูงกว่าปกติ

ในขณะเดียวกัน สภาวะเศรษฐกิจโดยรอบก็ยิ่งกดดันตลาดคอนโดให้อึดอัด ดอกเบี้ยที่ปรับขึ้นต่อเนื่องทำให้ผู้ซื้อต้องชั่งใจ รายได้เฉลี่ยของคนส่วนใหญ่ไม่เติบโต ขณะที่ค่าครองชีพกลับสูงขึ้น ส่งผลให้ความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยชะลอตัวลง ตัดกับปริมาณซัพพลายที่ถูกปล่อยเข้าสู่ตลาดเป็นจำนวนมาก ผลลัพธ์ก็คือราคาคอนโดตกต่ำ และนักลงทุนรายย่อยซึ่งส่วนใหญ่เป็นครอบครัวชนชั้นกลางที่หวังสร้างรายได้จากการปล่อยเช่าต้องเจอกับปัญหาผลตอบแทนไม่คุ้มค่า

หากสะท้อนภาพนี้กลับมาที่ประเทศไทย จะเห็นได้ว่ามีบางส่วนที่คล้ายคลึงกันอยู่ไม่น้อย โดยเฉพาะในเซ็กเมนต์คอนโดราคาสูงเกินกำลังซื้อของคนส่วนใหญ่ แม้ทำเลดีหรือใกล้รถไฟฟ้า แต่หากราคาต่อยูนิตเกินกว่ารายได้เฉลี่ย ก็จะขายออกยาก และเมื่อปล่อยเช่า ค่าเช่าที่ได้รับก็มักไม่สูงกว่าค่างวดผ่อนธนาคาร ทำให้ผลตอบแทนจากการลงทุนไม่สอดคล้องกับความเสี่ยงที่ต้องรับไว้

ดังนั้น สำหรับนักลงทุนไทยที่มองคอนโดเป็นสินทรัพย์เพื่อสร้างรายได้ระยะยาว ควรเรียนรู้บทเรียนจากแคนาดาและ “ดูทิศทางลม” ให้เป็น เลือกลงทุนในโครงการที่ตอบโจทย์ความต้องการจริงของผู้เช่า ไม่ใช่เพียงเพราะหวังเก็งกำไรจากราคาที่อยู่อาศัยที่จะเพิ่มขึ้นในอนาคต การพิจารณาปัจจัยพื้นฐานอย่างขนาดห้องที่น่าอยู่ ทำเลที่เอื้อต่อการใช้ชีวิต และราคาที่สมเหตุสมผลกับรายได้ของคนส่วนใหญ่ จะช่วยให้นักลงทุนรับมือกับตลาดได้ดีกว่า

การลงทุนใดๆ ก็ตาม แม้ราคาสิ่งนั้นจะเฟื่องฟูได้มากแค่ไหน แต่สุดท้ายสักวันหนึ่งก็ต้องกลับมามองว่าพื้นฐานของสิ่งนั้นคืออะไรและเท่าไหร่กันแน่ ไม่มีใครหลบเลี่ยงความจริงนี้ได้

ที่มา: https://thewalrus.ca/no-one-wants-to-buy-a-condo/