ภาพการก่อสร้างที่ยังสร้างไม่เสร็จของโครงการแห่งหนึ่งในต่างประเทศ ภาพจาก Getty Images, CoStar News

จากสถานการณ์แพร่ระบาด COVID-19 ที่แพร่ระบาดไปทั่วโลกส่งผลกระทบต่อหลายๆประเทศทั่วโลกและเศรษฐกิจของหลายๆประเทศด้วย แต่ตลาดอสังหาฯทั้งที่ไทยและที่ต่างประเทศก็พยายามปรับตัวให้เข้ากับสถานการณ์นี้อย่างเต็มที่เพื่อให้ได้ดำเนินโครงการต่างๆได้อย่างคล่องตัวมากขึ้นด้วยการพัฒนากลยุทธ์ e-commerce (ธุรกิจออนไลน์) ผ่านช่องทางต่างๆทั้ง Owned Platform และ Paid Platform ที่จะช่วยให้ธุรกิจอสังหาฯได้ดำเนินต่อไปอย่างไม่สะดุด ดังนั้น วันนี้เรามาศึกษาการปรับตัวของตลาดที่ฮ่องกง สิงคโปร์และลอนดอนที่เป็นหนึ่งในกลุ่มเป้าหมายที่นักลงทุนชาวไทยที่กำลังให้ความสนใจอย่างไม่ขาดสาย โดยเฉพาะลอนดอนที่นักลงทุนชาวไทยจะให้ความสนใจเป็นพิเศษ แต่ทั้งนี้ทั้งนั้นการแข่งขันในตลาดอสังหาฯต่างประเทศก็ยังไม่ดุเดือดเท่า e-commerce จากเหล่า Developer ชั้นนำของไทย ได้แก่ แสนสิริ อนันดา และพฤกษา ที่รุกหนักทุกช่องทางไม่ว่าจะเป็น Online Booking Platform ของตัวเอง หรือ Paid Platform อย่าง Shopee และ Lazada รวมไปถึง Social Media ทุกประเภท และการพัฒนา Real Time Content Marketing เพื่อให้เข้าถึงลูกค้าทุกกลุ่มที่มีแนวโน้ม Stay Safe at Home ไม่ออกจากบ้าน ตามแคมเปญ อยู่บ้าน หยุดเชื่อ เพื่อชาติ กันมากขึ้น ซึ่งประเทศไทยน่าจะเป็นประเทศเดียวในโลกที่ตลาดอสังหาฯยังไม่ Freeze ไปซะทีเดียว เหมือนกับประเทศอื่นๆรอบโลก…ส่วนประเทศอื่นตอนนี้เค้าทำอะไรกันบ้างนั้น ขอเชิญ Propholic Fan ทุกท่านไปอ่านกันเลย

เรามาเริ่มจากประเทศที่มีการแพร่ระบาดของ COVID-19 เป็นประเทศแรกๆกันก่อน นั่นก็คือ เขตปกครองพิเศษฮ่องกงที่ขณะนี้ได้ “ปิดพรมแดนการติดต่อระหว่างฮ่องกงกับจีนแผ่นดินใหญ่จนเหลือเพียงแค่ 3 แห่งและงดออกวีซ่าแก่นักท่องเที่ยวจีน ตั้งแต่เมื่อวันที่ 28 มกราคม (Themomentum.co. มีนาคม 20, 2020)” แม้ว่าจะมีเสียงเรียกร้องจากเหล่าบุคลากรทางการแพทย์ให้ปิดทุกเส้นทางการติดต่อกับแผ่นดินใหญ่ก็ตาม ขณะนี้มีผู้ติดเชื้อ COVID-19 สะสมรวมทั้งหมดมากว่า 600 รายแล้ว (coronavirus.gov.hk. มีนาคม 29, 2020)”

อสังหาฯฮ่องกงยังคงดึงดูนักลงทุนได้อยู่ไหม?  

เมืองฮ่องกงจากมุมสูง ภาพจาก catdumb.com ถ่ายโดย Andy Yeung

ดูจากภาพถ่ายเมืองฮ่องกงจากมุมสูงแล้วก็คงไม่จำเป็นถึงความแออัดเรื่องที่อยู่อาศัยที่เป็นปัญหาภายในจนเป็นหนึ่งในเหตุผลที่ฮ่องกงต้องการแยกออกจากแผ่นดินใหญ่ เพราะความเหลื่อมล้ำของที่อยู่อาศัยที่นี่เป็นปัจจัยสำคัญในการใช้ชีวิตที่ชนชั้นแรงงานที่นี่คงไม่มีปัญญาซื้อบ้านหรือแม้แต่ห้องเช่าดีๆสักหลังได้เลย เนื่องจากราคาที่ดินที่แสนแพง ยกตัวอย่างราคาห้องชุดเริ่มต้น 10 ล้านบาท ซึ่งก็ไม่น่าแปลกใจ เพราะค่าครองชีพที่นี่สูงจนติดอับโลกไปเรียบร้อยแล้ว

อย่างไรก็ตามเรามองว่าฮ่องกงก็ยังคงเป็นตลาดอสังหาที่น่าลงทุนมากแห่งหนึ่งในเอเชียตะวันออก ด้วย 5 เหตุผลเด็ดนี้

1. มหาวิทยาลัยทุกแห่งที่นี่ติดอันดับโลกทั้งหมด จัดอันดับโดย QS World University Ranking

2. สภาพอากาศน่าอยู่ ไม่มีภัยพิบัติ

3. ผังเมืองคมนาคมดี เดินทางได้สะดวกสบาย

4. การเงินและการบริหารมั่นคง มีเสถียรภาพสูง

5. มูลค่าที่ดินพุ่งสูงติดอันดับโลกอย่างต่อเนื่อง

เมื่อตลาดอสังหาฯระดับโลกอย่างฮ่องกงต้องแก้สถานการณ์สู้ COVID-19 

เพิ่งจะผ่านม็อบเรียกร้องการแยกตัวออกจากแผ่นดินใหญ่ไม่เท่าไร ก็ต้องเจอกับอีกหนึ่งปัญหาสุดโหดจากการแพร่ระบาด COVID-19 ที่ถาโถมเข้ามาแบบแทบตั้งตัวไม่ทัน ทำให้ทางการฮ่องกงต้องเจอกับอีกหนึ่งบททดสอบของผู้นำหญิงคนแรกของฮ่องกง นางแคร์รี่ หล่ำ ที่ต้องกัดฟันสู้ต่อไป

นางแคร์รี่ หล่ำ ผู้บริหารสูงสุดเขตปกครองพิเศษฮ่องกง

ภาพจาก scmp.com/news/hong-kong/politics/article/3074380/coronavirus-hong-kong-planning-extend-travel-restrictions

มาตราการพื้นฐานสำหรับกลุ่มอสังหาฯ คือ การเพิ่มการทำความสะอาดพื้นที่ของตนเองให้ปลอดเชื้อมากที่สุดจากเดิมเป็น 2 เท่า และการสำรวจประวัติความเสี่ยงการเกิดติดเชื้อ COVID-19 จากเจ้าหน้าที่ทุกคน แต่ความซวยตกมาอยู่ที่ Hang Lung Properties เพราะมีการลงทุนโครงการใหญ่ที่เมืองอู่ฮั่นคาดการว่าจะเปิดกลางปี 2020 นี้ อาจจะต้องสะดุดไป เพราะจำเป็นต้องหยุดงานหรือการรวมตัวกันในอู่ฮั่นจนกว่าสถานการณ์การแพร่ระบาดจะดีขึ้น ซึ่งน่าจะทำให้รายได้ของบริษัทไม่เข้าเป้า ศูนย์การค้าต่างๆในฮ่องกงที่เคยคึกคักก็เงียบเหงาอย่างชัดเจน ทั้งหมดนี้ส่งผลให้หุ้น  Wharf REIC, Wharf REIC และ Hang Lung ที่เป็นหุ้นอสังหาฯใหญ่ร่วงลงทันที

กลยุทธที่นำมาใช้ต่อกรกับวิกฤตครั้งนี้ คือ การลดราคาขายอสังหาฯที่เพิ่งเปิดตัวใหม่ลงไป 14% ส่งผลให้มียอดขายเพิ่มขึ้นบ้าง แต่ก็ไม่ได้หวือหวาเหมือนที่ผ่านมาที่คนฮ่องกงและชาวต่างชาติมักเข้ามาต่อคิวเพื่อแย่งกันซื้ออสังหาฯ สำหรับไอเดียนี้เป็นของ China Evergrande ที่ขายห้องชุดได้ 49/ 141 โครงการ Emerald Bay ในเขต Tuen Mun ซึ่งถึงแม้จะช่วยกู้สถานการณ์ได้บ้าง แต่ยอดขายก็ลดลง 7.6% เมื่อเทียบกับยอดขายเดือนพฤษภาคม 2019 ที่ฮ่องกงมีม๊อบใหญ่และสงครามการค้าระหว่างจีนและ USA

ด้าน นายเนลสัน หว่อง หัวหน้าฝ่ายวิจัยบริษัท JLL จีนและฮ่องกง ได้วิเคราะห์สถานการณ์ครั้งนี้ว่า “สำหรับต้นปี 2020 นี่คือจุดเริ่มต้นของ down cycle ต่างจากวิกฤตเมื่อปี 2003 ซึ่งเขาได้หวังไว้ว่าราคาตลาดอสังหาฯจะไม่ตกลงไปมากกว่า 10-15% (Kathleen Magramo. scmp.com. มีนาคม 11, 2020.)”

นายเนลสัน หว่อง หัวหน้าฝ่ายวิจัยบริษัท JLL จีนและฮ่องกง ภาพจาก britcham.com

สิงคโปร์จะแก้เกมส์อย่างไรเมื่อ COVID-19 ทำพิษ

สิงคโปร์ คือ อีกหนึ่งประเทศต้นแบบที่น่าจับตามองทั้งเรื่องการรับมือกับ COVID-19 และตลาดอสังหาฯที่น่าลงทุนเป็นอันดับต้นๆของโลก และแน่นอนว่าผู้นำของสิงคโปร์อย่าง นายกลี เซียนลุง ได้ออกนโยบายการแก้ป้องกันและแก้ไขอย่างทันท่วงที “แบ่งเป็น 3 หัวข้อก็ คือ การแพทย์ เศรษฐกิจ และจิตวิทยา หลังจากองค์การอนามัยโลก หรือ WHO ได้ประกาศยกระดับไวรัส COVID-19 เป็นการระบาดทั่วโลก (Techsauce Team. techsauce.co. มีนาคม 13, 2020.)” ด้วยเหตุนี้เองทำให้ผู้คนเป็นจำนวนมากตื่นตระหนกกันยกใหญ่ แต่ภายใต้การตั้งรับสถานการณ์นี้เริ่มต้นด้วยการให้ความรู้เกี่ยวกับ COVID-19 ก่อนเป็นสิ่งที่สำคัญที่สุด สำหรับการตัดสินใจของนายกฯท่านนี้ได้รับการยกย่องจาก WHO และจากนานาประเทศว่า นโยบายของเขามีประโยชน์และประสบความสำเร็จในหลายๆด้าน จนกลายเป็นผู้นำตัวอย่างของโลก

นายกลี เซียนลุง นายกฯประเทศสิงคโปร์ ภาพจาก blognone.com

อสังหาฯสิงคโปร์ สู้สุดใจต่อกร COVID-19

เมืองสิงคโปร์ ภาพจาก propertyguru.com.sg

แน่นอนว่าการแพร่ระบาด COVID-19 กระทบเศรษฐกิจสิงคโปร์เข้าอย่างจัง และยังไม่มีทีท่าว่าการแพร่ระบาดจะหายไปภายในเร็วๆนี้ ผลพวงจากการแพร่ระบาดของโรคนี้ก็คือ มาตราการ Social Distance ที่ทางภาครัฐหลายๆประเทศพยายามให้ประชาชนอยู่บ้านและออกจากบ้านเมื่อจำเป็นเท่านั้น จึงส่งผลกระทบต่อโรงแรมและการท่องเที่ยวจากที่เคยทำกำไรได้ก็ชลอตัวลง ส่วนการลงทุนด้านอสังหาฯโปรเจคใหม่ๆ ก็ขายออกได้ช้าลง ไม่ต่างอะไรจากฮ่องกงนัก “รัฐบาลจึงออกมาตรการการช่วยที่ต้องใช้เงินมากถึง 4 พันล้านเหรียญสหรัฐ เพื่อเพิ่มเสถียรภาพและช่วยเหลือธุรกิจต่างๆ มาตรการเหล่านี้ก็อาจจะยังไม่เพียงพอในอุตสาหกรรมที่ได้รับผลกระทบโดยตรงเช่น ธุรกิจโรงแรม การบิน การแพทย์ และฟรีแลนซ์ รัฐบาลจึงได้กำลังเตรียมมาตรการใหม่ที่จะช่วยธุรกิจต่างๆ ในด้านของต้นทุนและกระแสเงิน (cost and cash flow) ให้ผ่านวิกฤติเศรษฐกิจนี้ไปได้ รวมถึงการรักษางานของพนักงานไว้ (Techsauce Team. techsauce.co. มีนาคม 13, 2020.)”

ตลาดอสังหาฯ ลอนดอน เป้าหมายสำคัญของนักลงทุนทั้วชาวไทยและชาวจีน

ถนนแห่งหนึ่งในลอนดอนหลังจากรัฐบาลประกาศให้มี Social Distancing ภาพจาก edition.cnn.com

แม้แต่ประเทศที่พัฒนาแล้วอย่างอังกฤษก็ไม่อาจจะต้านทานการแพร่ระบาดระดับโลกครั้งนี้ได้ เพราะตอนนี้ก็มีผู้ติดเชื้อเพิ่มขึ้นทุกๆวัน เมืองลอนดอนที่เป็นแหล่งขุมทรัพย์สุดล้ำค่าและยังเป็นเป้าหมายของเหล่าชาวไทยและชาวจีนที่มีรายได้สูงก็ยังได้รับผลกระทบจากการแพร่ระบาดของไวรัสตัวร้ายครั้งนี้ด้วยเช่นกัน

อาจารย์และนักเรียนของ Brighton College ภาพจาก oldbrightonians.com

บัณฑิตในชุดครุยของมหาวิทยาลัย LSE ภาพจาก london.ac.uk

ก่อนหน้านี้ธุรกิจอสังหาฯของลอนดอนเติบโตได้อย่างสวยงาม เพราะลอนดอนขึ้นชื่อว่าเป็นหนึ่งในเมืองที่น่าอยู่ที่สุดของโลก มีการคมนาคมที่ดีมากๆ โดยเฉพาะขนส่งสาธารณะของที่นี่ก็ก้าวหน้าและราคาไม่แพง ทำให้การเดินทางสะดวกสะบายกว่าที่กรุงเทพฯและที่จีนมากๆ อีกหนึ่งสิ่งที่ดึงดูดนักลงทุนได้ดี คือ ตลาดการศึกษาของประเทศอังกฤษที่เป็นแหล่งรวมสถาบันการศึกษาขึ้นแท่นระดับต้นๆของโลกเสมอมาและยังเป็นรายได้สำตัญของประเทศอีกด้วย จึงไม่แปลกที่จะมีนักเรียนต่างชาติที่ข้ามน้ำข้ามทะเลมาเรียนกับอาจารย์ระดับโลกถึงที่นี่ ที่เด็ดไปกว่านั้นก็ คือ การเข้ามาทำงานของชาวต่างชาติที่นับวันก็ยิ่งเพิ่มสูงขึ้นเรื่อยๆ ดังนั้นเมื่อมีประชากรที่หนาแน่นขึ้นก็ทำให้ตลาดอสังหาฯของที่นี่ขยายตัวได้อย่างน่าทึ่งตามไปด้วย ซึ่งสอดคล้องกับความต้องการที่อยู่อาศัยที่เพิ่มขึ้นตามประชากรผู้อยู่อาศัยในลอนดอน นี่จึงเป็นโอกาสทำกำไรของนักลงทุนยื่นข้อเสนอปล่อยเช่าบ้าน คอนโดฯ และอพาร์ทเม้นท์ทั่วลอนดอนให้แก่กลุ่มลูกค้าเหล่านี้นั่นเอง ซึ่งอสังหาฯที่มีมูลค่าสูง คือ ใจกลางเมืองลอนดอนหรือเข้าใจง่ายๆว่าตัวเมืองชั้นในที่มีมูลค่าเพิ่มขึ้นรายปีเลยทีเดียว แล้วยิ่งช่วงหลังๆมานี้ค่าเงินปอนด์ก็ไม่มีทีท่าว่าจะแข็งค่าขึ้นแต่อย่างใดทำให้การเข้าไปศึกษาที่เมืองผู้ดีแห่งนี้เนื้อหอมขึ้นไปอีก

ภาพจาก แผนกวิจัย ซีบีอาร์อี

สาเหตุการชลอตัวของตลาดอสังหาฯมาจากนโยบายการอยู่บ้าน ไม่ออกไปไหนนี่แหละที่มีผลกระทบต่อเศรษฐกิจภาพรวมอย่างชัดเจน เพราะหากยิ่งกักตัวนานเท่าไร ก็จะส่งผลระยะยาวมากเท่านั้น ดังนั้นเหล่านักลงทุนจึงชลอการซื้ออสังหาฯไว้ชั่วคราวนั่นเอง อย่างไรก็ตามทางผู้ให้บริการจำนองบ้านต่างๆรวมไปถึงธนาคารที่ปล่อยกู้บ้านก็ได้ออกยโยบายยืดเวลาการชำระหนี้สินออกไปถึง 3 เดือนให้แก่ลูกหน้าที่เซ็นสัญญาจองบ้านไปแล้วเพื่อให้เกิดความคล่องตัวของเศรษฐกิจมากขึ้น ยิ่งไปกว่านั้นนโยบายนี้จะช่วยดึงดูดนักลงทุนและลูกค้ารายใหม่ๆเข้ามาได้อีกด้วย แต่สำหรับการทำการตลาดออนไลน์ของที่นี่ดูท่าว่าจะไม่ได้ดุเดือนเผ็ดร้อนเหมือนที่กรุงเทพฯ แถมยังไม่ได้ออกโปรโมชั่นแรงๆอย่างการลดราคาลงไปอีก 20-30%, fully finished furniture ในราคาที่ย่อมเยาว์ลง, ข้อเสนอของแถมอีกมากมายนับไม่ถ้วน และรวมไปถึงการขายออนไลน์ที่เห็นกันบ่อยๆตามสื่อโซเชี่ยวมีเดีย เช่น เฟสบุ๊คและอินสตาแกรม

เมืองลอนดอน ภาพจาก mansionglobal.com

ผู้นำ E-Commerce แสนสิริ อนันดา พฤกษา เอาชนะ Social Distancing 

หันกลับมามองการปรับตัวของบ้านเรากันบ้าง หลายๆธุรกิจมีการปรับตัวจากผลกระทบการแพร่ระบาด COVID-19 กันมากพอสมควร ดูจากหลายๆธุรกิจก็ใช้ประโยชน์จาก e-commerce เพื่อให้ธุรกิจดำเนินต่อไปได้ และไม่ว่าอะไรจะเกิดขึ้น ทั้งแสนสิริ อนันดาและพฤกษาจะยังคงยืนหยัดต่อสู้ในสถานการณ์ที่ยากลำบากนี้ด้วยการใช้ e-commerce ให้เกิดประโยชน์สูงสุด Developer ทั้ง 3 เจ้าใหญ่ของไทยนี้สามารถปรับตัวให้เข้ากับสถานการณ์ได้ตรงจุด เพราะการทำตลาดออนไลน์ทำให้ลูกค้าหรือนักลงทุนไม่จำเป็นต้องก้าวออกจากบ้านให้เสี่ยงติดเชื้อจาก COVID-19 เลย แถมเจ้าหน้าที่โครงการก็ไม่เสี่ยงไปด้วย แต่กลับได้ยอดขายบ้านเพิ่มขึ้นซะอย่างนั้น ถือว่าเป็นการปรับตัวที่ได้รับชัยชนะอย่างสมศักดิ์ศรี นอกจากนั้นแล้วยังได้ออกโปโมชั่นสู้กันอย่างดุเดือดจนลูกค้าที่ใจแข็งๆยังต้องยอมควักเงินจ่ายให้ไปเลย ไม่ว่าจะลดราคามากกว่าเดิม ของแถมที่เพิ่มขึ้น บางโครงการถึงกับแจกของให้อีก

ในส่วนของหน้า Web Page ที่เข้าใจง่าย ทำให้ลูกค้าไม่สับสนเป็นวิ่งที่สำคัญมากพอๆกันกับกลยุทธที่ใช้เข้าถึงตัวผู้บริโภคก็เปรียบเสมือนอาวุธชิ้นสำคัญ และยังต้องเลือกแหล่งโฆษณาที่มีฐานลูกค้าที่สนใจตลาดอสังหาฯด้วยก็จะยิ่งถีบยอดขายเพิ่มสูงขึ้นอีก แต่ข้อเสียของการไม่ Walk In เข้าโครงการก็คือลูกค้าจะพลาดการเห็นบรรยากาศและวิ่งแวดล้อมรอบๆที่อยู่อาศัย ซึ่งภาพถ่าย วีดีโอ และอิโฟกราฟฟิคอาจจะยังไม่สามารถตอบโจทย์เหล่านี้ได้ 100% แต่ก็ยังใช้ประโยชน์เพื่อกระตุ้นให้เกิดความอยากได้อยากมีและสร้างกำไรให้ทุกๆโครงการของทั้ง 3 Developer นี้แน่นอน

อย่างไรก็ตามในสถานการณ์ที่จำเป็นต้องรักษาระยะห่าง(Social Distancing) การทำการค้าด้วย E-Commerce จึงเป็นตัวเลือกที่ดีที่สุดและเห็นผลมากที่สุดในปัจจุบัน

Web page หน้า online booking ของโครงการแสนสิริ ภาพจาก onlinebooking.sansiri.com

Web page หน้า online booking ของโครงการพฤกษา ภาพจาก pruksa.com/en/online-booking  

Web page หน้า online booking ของโครงการอนันดา ภาพจาก onlinebooking.ananda.co.th/th

ศึกษาโครงการและลงทะเบียนออนไลน์ได้ที่ 

โครงการแสนสิริ onlinebooking.sansiri.com

โครงการอนันดา onlinebooking.ananda.co.th/th

โครงการพฤกษา pruksa.com/en/online-booking

Resource

Techsauce.co

Matichonweekly.com

Prachachat.net

coronavirus.gov.hk/eng/index.html

Ecdc.europa.eu

edition.cnn.com