อย่างไรก็ตามเรามองว่าฮ่องกงก็ยังคงเป็นตลาดอสังหาที่น่าลงทุนมากแห่งหนึ่งในเอเชียตะวันออก ด้วย 5 เหตุผลเด็ดนี้
1. มหาวิทยาลัยทุกแห่งที่นี่ติดอันดับโลกทั้งหมด จัดอันดับโดย QS World University Ranking
2. สภาพอากาศน่าอยู่ ไม่มีภัยพิบัติ
3. ผังเมืองคมนาคมดี เดินทางได้สะดวกสบาย
4. การเงินและการบริหารมั่นคง มีเสถียรภาพสูง
5. มูลค่าที่ดินพุ่งสูงติดอันดับโลกอย่างต่อเนื่อง
เมื่อตลาดอสังหาฯระดับโลกอย่างฮ่องกงต้องแก้สถานการณ์สู้ COVID-19
เพิ่งจะผ่านม็อบเรียกร้องการแยกตัวออกจากแผ่นดินใหญ่ไม่เท่าไร ก็ต้องเจอกับอีกหนึ่งปัญหาสุดโหดจากการแพร่ระบาด COVID-19 ที่ถาโถมเข้ามาแบบแทบตั้งตัวไม่ทัน ทำให้ทางการฮ่องกงต้องเจอกับอีกหนึ่งบททดสอบของผู้นำหญิงคนแรกของฮ่องกง นางแคร์รี่ หล่ำ ที่ต้องกัดฟันสู้ต่อไป
นางแคร์รี่ หล่ำ ผู้บริหารสูงสุดเขตปกครองพิเศษฮ่องกง
ภาพจาก scmp.com/news/hong-kong/politics/article/3074380/coronavirus-hong-kong-planning-extend-travel-restrictions
มาตราการพื้นฐานสำหรับกลุ่มอสังหาฯ คือ การเพิ่มการทำความสะอาดพื้นที่ของตนเองให้ปลอดเชื้อมากที่สุดจากเดิมเป็น 2 เท่า และการสำรวจประวัติความเสี่ยงการเกิดติดเชื้อ COVID-19 จากเจ้าหน้าที่ทุกคน แต่ความซวยตกมาอยู่ที่ Hang Lung Properties เพราะมีการลงทุนโครงการใหญ่ที่เมืองอู่ฮั่นคาดการว่าจะเปิดกลางปี 2020 นี้ อาจจะต้องสะดุดไป เพราะจำเป็นต้องหยุดงานหรือการรวมตัวกันในอู่ฮั่นจนกว่าสถานการณ์การแพร่ระบาดจะดีขึ้น ซึ่งน่าจะทำให้รายได้ของบริษัทไม่เข้าเป้า ศูนย์การค้าต่างๆในฮ่องกงที่เคยคึกคักก็เงียบเหงาอย่างชัดเจน ทั้งหมดนี้ส่งผลให้หุ้น Wharf REIC, Wharf REIC และ Hang Lung ที่เป็นหุ้นอสังหาฯใหญ่ร่วงลงทันที
กลยุทธที่นำมาใช้ต่อกรกับวิกฤตครั้งนี้ คือ การลดราคาขายอสังหาฯที่เพิ่งเปิดตัวใหม่ลงไป 14% ส่งผลให้มียอดขายเพิ่มขึ้นบ้าง แต่ก็ไม่ได้หวือหวาเหมือนที่ผ่านมาที่คนฮ่องกงและชาวต่างชาติมักเข้ามาต่อคิวเพื่อแย่งกันซื้ออสังหาฯ สำหรับไอเดียนี้เป็นของ China Evergrande ที่ขายห้องชุดได้ 49/ 141 โครงการ Emerald Bay ในเขต Tuen Mun ซึ่งถึงแม้จะช่วยกู้สถานการณ์ได้บ้าง แต่ยอดขายก็ลดลง 7.6% เมื่อเทียบกับยอดขายเดือนพฤษภาคม 2019 ที่ฮ่องกงมีม๊อบใหญ่และสงครามการค้าระหว่างจีนและ USA
ด้าน นายเนลสัน หว่อง หัวหน้าฝ่ายวิจัยบริษัท JLL จีนและฮ่องกง ได้วิเคราะห์สถานการณ์ครั้งนี้ว่า “สำหรับต้นปี 2020 นี่คือจุดเริ่มต้นของ down cycle ต่างจากวิกฤตเมื่อปี 2003 ซึ่งเขาได้หวังไว้ว่าราคาตลาดอสังหาฯจะไม่ตกลงไปมากกว่า 10-15% (Kathleen Magramo. scmp.com. มีนาคม 11, 2020.)”
นายเนลสัน หว่อง หัวหน้าฝ่ายวิจัยบริษัท JLL จีนและฮ่องกง ภาพจาก britcham.com
สิงคโปร์จะแก้เกมส์อย่างไรเมื่อ COVID-19 ทำพิษ
สิงคโปร์ คือ อีกหนึ่งประเทศต้นแบบที่น่าจับตามองทั้งเรื่องการรับมือกับ COVID-19 และตลาดอสังหาฯที่น่าลงทุนเป็นอันดับต้นๆของโลก และแน่นอนว่าผู้นำของสิงคโปร์อย่าง นายกลี เซียนลุง ได้ออกนโยบายการแก้ป้องกันและแก้ไขอย่างทันท่วงที “แบ่งเป็น 3 หัวข้อก็ คือ การแพทย์ เศรษฐกิจ และจิตวิทยา หลังจากองค์การอนามัยโลก หรือ WHO ได้ประกาศยกระดับไวรัส COVID-19 เป็นการระบาดทั่วโลก (Techsauce Team. techsauce.co. มีนาคม 13, 2020.)” ด้วยเหตุนี้เองทำให้ผู้คนเป็นจำนวนมากตื่นตระหนกกันยกใหญ่ แต่ภายใต้การตั้งรับสถานการณ์นี้เริ่มต้นด้วยการให้ความรู้เกี่ยวกับ COVID-19 ก่อนเป็นสิ่งที่สำคัญที่สุด สำหรับการตัดสินใจของนายกฯท่านนี้ได้รับการยกย่องจาก WHO และจากนานาประเทศว่า นโยบายของเขามีประโยชน์และประสบความสำเร็จในหลายๆด้าน จนกลายเป็นผู้นำตัวอย่างของโลก
นายกลี เซียนลุง นายกฯประเทศสิงคโปร์ ภาพจาก blognone.com
อสังหาฯสิงคโปร์ สู้สุดใจต่อกร COVID-19
เมืองสิงคโปร์ ภาพจาก propertyguru.com.sg
แน่นอนว่าการแพร่ระบาด COVID-19 กระทบเศรษฐกิจสิงคโปร์เข้าอย่างจัง และยังไม่มีทีท่าว่าการแพร่ระบาดจะหายไปภายในเร็วๆนี้ ผลพวงจากการแพร่ระบาดของโรคนี้ก็คือ มาตราการ Social Distance ที่ทางภาครัฐหลายๆประเทศพยายามให้ประชาชนอยู่บ้านและออกจากบ้านเมื่อจำเป็นเท่านั้น จึงส่งผลกระทบต่อโรงแรมและการท่องเที่ยวจากที่เคยทำกำไรได้ก็ชลอตัวลง ส่วนการลงทุนด้านอสังหาฯโปรเจคใหม่ๆ ก็ขายออกได้ช้าลง ไม่ต่างอะไรจากฮ่องกงนัก “รัฐบาลจึงออกมาตรการการช่วยที่ต้องใช้เงินมากถึง 4 พันล้านเหรียญสหรัฐ เพื่อเพิ่มเสถียรภาพและช่วยเหลือธุรกิจต่างๆ มาตรการเหล่านี้ก็อาจจะยังไม่เพียงพอในอุตสาหกรรมที่ได้รับผลกระทบโดยตรงเช่น ธุรกิจโรงแรม การบิน การแพทย์ และฟรีแลนซ์ รัฐบาลจึงได้กำลังเตรียมมาตรการใหม่ที่จะช่วยธุรกิจต่างๆ ในด้านของต้นทุนและกระแสเงิน (cost and cash flow) ให้ผ่านวิกฤติเศรษฐกิจนี้ไปได้ รวมถึงการรักษางานของพนักงานไว้ (Techsauce Team. techsauce.co. มีนาคม 13, 2020.)”
ตลาดอสังหาฯ ลอนดอน เป้าหมายสำคัญของนักลงทุนทั้วชาวไทยและชาวจีน
ถนนแห่งหนึ่งในลอนดอนหลังจากรัฐบาลประกาศให้มี Social Distancing ภาพจาก edition.cnn.com
แม้แต่ประเทศที่พัฒนาแล้วอย่างอังกฤษก็ไม่อาจจะต้านทานการแพร่ระบาดระดับโลกครั้งนี้ได้ เพราะตอนนี้ก็มีผู้ติดเชื้อเพิ่มขึ้นทุกๆวัน เมืองลอนดอนที่เป็นแหล่งขุมทรัพย์สุดล้ำค่าและยังเป็นเป้าหมายของเหล่าชาวไทยและชาวจีนที่มีรายได้สูงก็ยังได้รับผลกระทบจากการแพร่ระบาดของไวรัสตัวร้ายครั้งนี้ด้วยเช่นกัน
อาจารย์และนักเรียนของ Brighton College ภาพจาก oldbrightonians.com
บัณฑิตในชุดครุยของมหาวิทยาลัย LSE ภาพจาก london.ac.uk
ก่อนหน้านี้ธุรกิจอสังหาฯของลอนดอนเติบโตได้อย่างสวยงาม เพราะลอนดอนขึ้นชื่อว่าเป็นหนึ่งในเมืองที่น่าอยู่ที่สุดของโลก มีการคมนาคมที่ดีมากๆ โดยเฉพาะขนส่งสาธารณะของที่นี่ก็ก้าวหน้าและราคาไม่แพง ทำให้การเดินทางสะดวกสะบายกว่าที่กรุงเทพฯและที่จีนมากๆ อีกหนึ่งสิ่งที่ดึงดูดนักลงทุนได้ดี คือ ตลาดการศึกษาของประเทศอังกฤษที่เป็นแหล่งรวมสถาบันการศึกษาขึ้นแท่นระดับต้นๆของโลกเสมอมาและยังเป็นรายได้สำตัญของประเทศอีกด้วย จึงไม่แปลกที่จะมีนักเรียนต่างชาติที่ข้ามน้ำข้ามทะเลมาเรียนกับอาจารย์ระดับโลกถึงที่นี่ ที่เด็ดไปกว่านั้นก็ คือ การเข้ามาทำงานของชาวต่างชาติที่นับวันก็ยิ่งเพิ่มสูงขึ้นเรื่อยๆ ดังนั้นเมื่อมีประชากรที่หนาแน่นขึ้นก็ทำให้ตลาดอสังหาฯของที่นี่ขยายตัวได้อย่างน่าทึ่งตามไปด้วย ซึ่งสอดคล้องกับความต้องการที่อยู่อาศัยที่เพิ่มขึ้นตามประชากรผู้อยู่อาศัยในลอนดอน นี่จึงเป็นโอกาสทำกำไรของนักลงทุนยื่นข้อเสนอปล่อยเช่าบ้าน คอนโดฯ และอพาร์ทเม้นท์ทั่วลอนดอนให้แก่กลุ่มลูกค้าเหล่านี้นั่นเอง ซึ่งอสังหาฯที่มีมูลค่าสูง คือ ใจกลางเมืองลอนดอนหรือเข้าใจง่ายๆว่าตัวเมืองชั้นในที่มีมูลค่าเพิ่มขึ้นรายปีเลยทีเดียว แล้วยิ่งช่วงหลังๆมานี้ค่าเงินปอนด์ก็ไม่มีทีท่าว่าจะแข็งค่าขึ้นแต่อย่างใดทำให้การเข้าไปศึกษาที่เมืองผู้ดีแห่งนี้เนื้อหอมขึ้นไปอีก
ภาพจาก แผนกวิจัย ซีบีอาร์อี
สาเหตุการชลอตัวของตลาดอสังหาฯมาจากนโยบายการอยู่บ้าน ไม่ออกไปไหนนี่แหละที่มีผลกระทบต่อเศรษฐกิจภาพรวมอย่างชัดเจน เพราะหากยิ่งกักตัวนานเท่าไร ก็จะส่งผลระยะยาวมากเท่านั้น ดังนั้นเหล่านักลงทุนจึงชลอการซื้ออสังหาฯไว้ชั่วคราวนั่นเอง อย่างไรก็ตามทางผู้ให้บริการจำนองบ้านต่างๆรวมไปถึงธนาคารที่ปล่อยกู้บ้านก็ได้ออกยโยบายยืดเวลาการชำระหนี้สินออกไปถึง 3 เดือนให้แก่ลูกหน้าที่เซ็นสัญญาจองบ้านไปแล้วเพื่อให้เกิดความคล่องตัวของเศรษฐกิจมากขึ้น ยิ่งไปกว่านั้นนโยบายนี้จะช่วยดึงดูดนักลงทุนและลูกค้ารายใหม่ๆเข้ามาได้อีกด้วย แต่สำหรับการทำการตลาดออนไลน์ของที่นี่ดูท่าว่าจะไม่ได้ดุเดือนเผ็ดร้อนเหมือนที่กรุงเทพฯ แถมยังไม่ได้ออกโปรโมชั่นแรงๆอย่างการลดราคาลงไปอีก 20-30%, fully finished furniture ในราคาที่ย่อมเยาว์ลง, ข้อเสนอของแถมอีกมากมายนับไม่ถ้วน และรวมไปถึงการขายออนไลน์ที่เห็นกันบ่อยๆตามสื่อโซเชี่ยวมีเดีย เช่น เฟสบุ๊คและอินสตาแกรม
เมืองลอนดอน ภาพจาก mansionglobal.com
ผู้นำ E-Commerce แสนสิริ อนันดา พฤกษา เอาชนะ Social Distancing
หันกลับมามองการปรับตัวของบ้านเรากันบ้าง หลายๆธุรกิจมีการปรับตัวจากผลกระทบการแพร่ระบาด COVID-19 กันมากพอสมควร ดูจากหลายๆธุรกิจก็ใช้ประโยชน์จาก e-commerce เพื่อให้ธุรกิจดำเนินต่อไปได้ และไม่ว่าอะไรจะเกิดขึ้น ทั้งแสนสิริ อนันดาและพฤกษาจะยังคงยืนหยัดต่อสู้ในสถานการณ์ที่ยากลำบากนี้ด้วยการใช้ e-commerce ให้เกิดประโยชน์สูงสุด Developer ทั้ง 3 เจ้าใหญ่ของไทยนี้สามารถปรับตัวให้เข้ากับสถานการณ์ได้ตรงจุด เพราะการทำตลาดออนไลน์ทำให้ลูกค้าหรือนักลงทุนไม่จำเป็นต้องก้าวออกจากบ้านให้เสี่ยงติดเชื้อจาก COVID-19 เลย แถมเจ้าหน้าที่โครงการก็ไม่เสี่ยงไปด้วย แต่กลับได้ยอดขายบ้านเพิ่มขึ้นซะอย่างนั้น ถือว่าเป็นการปรับตัวที่ได้รับชัยชนะอย่างสมศักดิ์ศรี นอกจากนั้นแล้วยังได้ออกโปโมชั่นสู้กันอย่างดุเดือดจนลูกค้าที่ใจแข็งๆยังต้องยอมควักเงินจ่ายให้ไปเลย ไม่ว่าจะลดราคามากกว่าเดิม ของแถมที่เพิ่มขึ้น บางโครงการถึงกับแจกของให้อีก
ในส่วนของหน้า Web Page ที่เข้าใจง่าย ทำให้ลูกค้าไม่สับสน เป็นวิ่งที่สำคัญมากพอๆกันกับกลยุทธที่ใช้เข้าถึงตัวผู้บริโภคก็เปรียบเสมือนอาวุธชิ้นสำคัญ และยังต้องเลือกแหล่งโฆษณาที่มีฐานลูกค้าที่สนใจตลาดอสังหาฯด้วยก็จะยิ่งถีบยอดขายเพิ่มสูงขึ้นอีก แต่ข้อเสียของการไม่ Walk In เข้าโครงการก็คือลูกค้าจะพลาดการเห็นบรรยากาศและวิ่งแวดล้อมรอบๆที่อยู่อาศัย ซึ่งภาพถ่าย วีดีโอ และอิโฟกราฟฟิคอาจจะยังไม่สามารถตอบโจทย์เหล่านี้ได้ 100% แต่ก็ยังใช้ประโยชน์เพื่อกระตุ้นให้เกิดความอยากได้อยากมีและสร้างกำไรให้ทุกๆโครงการของทั้ง 3 Developer นี้แน่นอน
อย่างไรก็ตามในสถานการณ์ที่จำเป็นต้องรักษาระยะห่าง(Social Distancing) การทำการค้าด้วย E-Commerce จึงเป็นตัวเลือกที่ดีที่สุดและเห็นผลมากที่สุดในปัจจุบัน
Web page หน้า online booking ของโครงการแสนสิริ ภาพจาก onlinebooking.sansiri.com
Web page หน้า online booking ของโครงการพฤกษา ภาพจาก pruksa.com/en/online-booking
Web page หน้า online booking ของโครงการอนันดา ภาพจาก onlinebooking.ananda.co.th/th
ศึกษาโครงการและลงทะเบียนออนไลน์ได้ที่
โครงการแสนสิริ onlinebooking.sansiri.com
โครงการอนันดา onlinebooking.ananda.co.th/th
โครงการพฤกษา pruksa.com/en/online-booking
Resource
Techsauce.co
Matichonweekly.com
Prachachat.net
coronavirus.gov.hk/eng/index.html
Ecdc.europa.eu
edition.cnn.com