ปีนี้เป็นปีที่ตลาดหลักทรัพย์อาจให้ผลตอบแทนที่ไม่ดีนัก อัตราดอกเบี้ยเงินฝากก็ต่ำติดดิน ทำให้การลงทุนในกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ (Property Fund), ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (REIT), และกองทุนรวมโครงสร้างพื้นฐาน (Infrastructure Fund) เป็นทางเลือกที่น่าสนใจมาก เนื่องจากให้ผลตอบแทนที่สูง อาจมากถึง 6-8% ต่อปี โดยจ่ายเป็นปันผลที่ค่อนข้างสม่ำเสมอเนื่องจากส่วนใหญ่กองทุนรวมเหล่านี้มีรายได้ที่ค่อนข้างแน่นอน อีกทั้งยังใช้เงินลงทุนไม่มาก สามารถกระจายความเสี่ยงโดยซื้อหลายๆ กองได้ และมีมืออาชีพบริหารทรัพย์สินให้เรา ต่างจากการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เองโดยตรง

วันนี้ผมนำกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ตัวหนึ่ง คือกองทุนรวม TLHPF มารีวิวให้ดูกัน ผมจะพยายามเขียนในภาษาที่เข้าใจง่าย เผื่อใครที่ไม่เคยคิดลงทุนทางนี้จะได้หันมาลองศึกษาและมีทางเลือกในการลงทุนเพิ่มมากขึ้นครับ

Overview

• บริษัทจัดการ (บลจ.) เสนอขายหน่วยลงทุนครั้งแรกกับผู้ลงทุน และนำเงินที่ได้ไปลงทุนใน “กรรมสิทธิ์” ที่ดิน, อาคาร และทรัพย์สินอื่นๆที่เกี่ยวข้อง (เช่น พวกเฟอร์นิเจอร์ อุปกรณ์ต่างๆ) ของโรงแรมพีพี ฮอลิเดย์ อินน์ รีสอร์ท
• กองทุนรวมปล่อยเช่าเหมาทั้งโครงการให้กับผู้เช่า (บริษัท พีพี ฮอลิเดย์ จำกัด)
• กองทุนรวมมีรายได้ในรูปของค่าเช่า ซึ่งคงที่และแน่นอน และนำเงินส่วนนี้จ่ายปันผลให้ผู้ถือหน่วยลงทุน
• ผู้เช่าแสวงหาผลประโยชน์และบริหารโครงการ โดยจ้าง Holiday Inn เป็นผู้บริหารโรงแรม

ทรัพย์สินที่กองทุนรวมจะเข้าไปลงทุน

โรงแรมพีพี ฮอลิเดย์ อินน์ รีสอร์ท เป็นโรงแรมระดับ 4 ดาว ตั้งอยู่ที่เกาะพีพี จังหวัดกระบี่ บนที่ดินขนาด 31-2-22 ไร่ ประกอบด้วยอาคารขนาด 1-2 ชั้น จำนวน 85 อาคาร มีห้องพักทั้งหมด 128 ห้อง ซึ่งในอนาคตสามารถขยายได้ถึง 133 ห้องตามใบอนุญาตประกอบธุรกิจโรงแรมที่มีอยู่

อาคารของโรงแรม

อาคารของโรงแรม

ห้องพัก

ที่ดินของโรงแรมตั้งอยู่ทางตอนเหนือของเกาะพีพี ติดหาดแหลมตง อยู่ไกลจากบริเวณอ่าวต้นไทรพอสมควร ซึ่งบริเวณอ่าวต้นไทรนั้นเป็นเหมือนจุดศูนย์กลางและตัวเมืองของเกาะ ตัวโรงแรมนั้นไม่ติดถนน จึงต้องเข้าออกทางเรือบริเวณด้านหน้าโรงแรมซึ่งติดหาดเท่านั้น ถ้าเดินทางโดยเรือ Speed Boat จากกระบี่หรือภูเก็ตจะใช้เวลาประมาณ 45 นาที จุดเด่นที่สำคัญคือที่ดินของโรงแรมติดหาดทรายยาวถึง 500 เมตร

ด้านหน้าของโรงแรมซึ่งติดหาด

ตำแหน่งโรงแรมบนเกาะพีพี

ขอบเขตที่ดินของโรงแรม

กองทุนรวมเข้าลงทุนในลักษณะ “ซื้อ” กรรมสิทธิ์ในที่ดิน อาคาร และทรัพย์สินในการดำเนินงานโรงแรมที่เกี่ยวข้องทั้งหมด เราจึงเรียกกองทุนรวมนี้ว่าเป็นกองทุนรวมแบบ Freehold ครับ โดยซื้อทรัพย์สินทั้งหมดนี้ในราคารวม 1,718 ล้านบาท
ข้อมูลเพิ่มเติมเกี่ยวกับโรงแรมสามารถดูได้ที่เว็บไซต์ของโรงแรม http://www.phiphi.holidayinn.com/ และดูข้อมูลเพิ่มเติมเกี่ยวกับที่ดินและทรัพย์สินอย่างละเอียดในหนังสือชี้ชวนของกองทุนรวม

พิกัดสถานที่ตั้งโรงแรมคือ 7.776047, 98.763316 (Copy เลขนี้ใส่ใน Google Map)

รายได้กองทุน

หลังจากที่กองทุนรวมนำเงินจากผู้ลงทุนไปซื้อที่ดิน อาคารและทรัพย์สินที่เกี่ยวข้องของโรงแรมแล้ว จะปล่อยเช่าเหมาทั้งโครงการให้กับผู้เช่ารายเดียว (บริษัท พีพี ฮอลิเดย์ จำกัด ซึ่งคือเจ้าของทรัพย์สินเดิม) ไปบริหารจัดการทรัพย์สินเอง โดยยังคงมี Holiday Inns (Thailand) Ltd. เป็นผู้บริหารโรงแรม ซึ่งมีสัญญาบริหารโรงแรมถึงปี 2567 (อีกประมาณ 8 ปี)

ดังนั้นจะเห็นได้ว่ากองทุนรวมจะมีรายได้ที่แน่นอนจากค่าเช่าเหมา รายได้จะไม่ได้ผันผวนไปตามผลประกอบการของโรงแรม
สัญญาเช่ามีระยะเวลา 3 ปี ต่อสัญญาได้ 4 ครั้ง ครั้งละอีก 3 ปี รวมระยะเวลาเช่าทั้งหมดเท่ากับ 15 ปี
สำหรับอัตราค่าเช่า จะคงที่ปีที่ 1-3 อยู่ที่ 136 ล้านบาทต่อปี แล้วจะปรับขึ้นทุก 3 ปี ปีละ 6 ล้านบาท จนถึงปีสุดท้ายจะอยู่ที่ 160 ล้านบาท ผู้เช่าจ่ายค่าเช่าเป็นรายเดือน

แต่ว่าการที่กองทุนรวมมีรายได้หลักจากผู้เช่าเพียงรายเดียว ก็ถือเป็นความเสี่ยงหากผู้เช่าไม่สามารถจ่ายค่าเช่าได้ แต่ว่ามีการป้องกันความเสี่ยงไว้ดังนี้ครับ
1. ผู้เช่าวางเงินมัดจำ 70 ล้านบาทตลอดอายุการเช่า ซึ่งกองทุนมีสิทธิ์หักเงินหากผู้เช่าผิดสัญญา
2. หนังสือค้ำประกันออกโดยธนาคารเป็นรายปี โดยมีวงเงินค้ำประกันเท่ากับค่าเช่ารวมทั้งปีในปีนั้น ตลอดระยะเวลา 6 ปีแรก

ซึ่งถ้าผู้เช่าผิดสัญญา กองทุนรวมก็สามารถหักเงินจากทั้ง 2 ข้อได้ และยกเลิกสัญญา หาผู้เช่ารายใหม่ ซึ่งระหว่างหาผู้เช่ารายใหม่โรงแรมก็เปิดดำเนินการได้ตามปกติเพราะมีสัญญากับ Holiday Inn เป็นผู้บริหารโรงแรม

ผลประกอบการโรงแรม
ถึงแม้ผลประกอบการของโรงแรมจะไม่มีผลต่อรายได้ของกองทุนรวมโดยตรง เพราะกองทุนรวมมีรายได้จากค่าเช่าซึ่งปล่อยเช่าเหมาทั้งโครงการให้ผู้เช่า แต่ผลประกอบการโรงแรมอาจมีผลต่อมูลค่าทรัพย์สินในอนาคตเนื่องจากเป็นกองทุนรวมแบบ Freehold และถ้าผลประกอบการไม่ดีอาจกระทบสถานะทางการเงินของผู้เช่าทำให้ไม่สามารถจ่ายค่าเช่าได้ ดังนั้นเรามาดูผลประกอบการโรงแรมคร่าวๆ กันซักนิดดีกว่าครับ

อัตราการเข้าพัก (Occupancy Rate) เฉลี่ยต่อปี ย้อนหลัง 6 ปี อยู่ที่มากกว่า 80% ซึ่งถือว่าค่อนข้างสูงเลยทีเดียว อย่าลืมว่าอัตรานี้จะถูกเฉลี่ยทั้งปีซึ่งมีทั้งช่วง High-Season (4 เดือน คือ พ.ย. – ก.พ.) และ Low-Season (8 เดือน คือ มี.ค. – ต.ค.) ส่วนอัตราค่าห้องพัก (Room Rates) เฉลี่ยก็เติบโตทุกปี ตลอด 6 ปีที่ผ่านมา เฉลี่ยที่ 5% ต่อปี

อัตราเข้าพักเฉลี่ยต่อปี (Occupancy Rate)

อัตราค่าห้องพักเฉลี่ยต่อปี (Average Room Rate)

ผลการดำเนินงานของโรงแรมย้อนหลัง

กำไรและผลตอบแทน

รายรับของกองทุนมีรายการเดียวคือค่าเช่า ส่วนรายจ่ายของกองทุนรวมจะมีเพียงค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้องกับการดำเนินงานกองทุนรวมเท่านั้น เช่น ค่าใช้จ่ายผู้จัดการกองทุน, นายทะเบียนกองทุน, ผู้ดูแลผลประโยชน์กองทุน และค่าจ้างนักบัญชี เป็นต้น ค่าใช้จ่ายอื่นๆ ทั้งหมดในการบริหารรวมทั้งเบี้ยประกันภัย ผู้เช่ารับผิดชอบทั้งหมด ดังนั้นส่วนต่างหลังจากหักค่าใช้จ่ายแล้วก็จะจ่ายเป็นปันผลให้ผู้ถือหน่วยลงทุน โดยจะจ่ายเงินปันผลให้ผู้ถือหน่วยไม่น้อยกว่า 90% ของกำไรในรอบบัญชีนั้น
หลังจากเสนอขายหน่วยลงทุนครั้งแรก (IPO) แล้ว จะมีการนำหน่วยลงทุนไปจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ ทำให้สามารถซื้อขายเปลี่ยนมือหน่วยลงทุนได้เหมือนกับการซื้อขายหุ้นตัวหนึ่ง ราคาของหน่วยลงทุนจึงอาจผันผวนขึ้นลงตามตลาด แต่ถ้ามูลค่าทรัพย์สินของกองทุนเพิ่มขึ้น เนื่องจากเป็นกองทุน Freehold ราคาหน่วยลงทุนก็มีโอกาสเพิ่มสูงขึ้นในระยะยาวด้วย ซึ่งผู้ถือหน่วยก็อาจมีกำไรจากส่วนนี้

การซื้อขายกองทุนรวม

เสนอขายครั้งแรก (IPO) วันที่ 9-27 ต.ค. 2558 ที่ราคาหน่วยละ 10 บาท มูลค่าขั้นต่ำในการจองซื้อ 10,000 บาท และเพิ่มเป็นทวีคูณของ 1,000 บาท สอบถามข้อมูลเพิ่มเติมที่ บลจ.วรรณ www.one-asset.com
การซื้อขายหน่วยลงทุนหลังจาก IPO และจัดตั้งกองทุนรวมเรียบร้อยแล้ว โดยทั่วไปประมาณ 1 เดือน บริษัทจัดการก็จะนำหน่วยลงทุนไปจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ ผู้ถือหน่วยก็จะสามารถซื้อหรือขายหน่วยลงทุนผ่านตลาดหลักทรัพย์ โดยซื้อขายได้เหมือนกับหุ้นตัวหนึ่ง ดังนั้นหากใครซื้อไม่ทันก็สามารถรอซื้อในตลาดรองได้ครับ

จบด้วยประโยคสุดฮิต… การลงทุนมีความเสี่ยง ผู้ลงทุนควรศึกษาข้อมูลก่อนตัดสินใจลงทุนนะครับ…ควรเข้าไปอ่านหนังสือชี้ชวนของกองทุนรวมอย่างละเอียดอีกครั้ง และอย่าลืมศึกษากองทุนรวมอื่นๆ เพื่อเปรียบเทียบตัดสินใจด้วยครับ

Disclaimer
บทความฉบับนี้จัดทำขึ้นโดยข้อมูลเท่าที่ปรากฏและเชื่อว่าเป็นที่น่าเชื่อถือได้แต่ไม่ถือเป็นการยืนยันความถูกต้องและความสมบูรณ์ของข้อมูลนั้นๆ โดยมีวัตถุประสงค์เพื่อใช้ประกอบการตัดสินใจของนักลงทุน โดยไม่ได้เป็นการชี้นำหรือชักชวนให้นักลงทุนทำการซื้อหรือขาย หลักทรัพย์ หรือตราสารทางการเงินใดๆ ที่ปรากฏในบทความ