โปรดทำความเข้าใจก่อนว่า Propholic.com คือชุมชนอสังหาฯ และบทความนี้ไม่ใช่บทความการเมือง กรุณางดดราม่าเรื่องการเมือง บทความนี้เป็นการรวบรวมและวิเคราะห์ด้านอสังหาที่อาจมีผลจากการเมืองระดับชาติ เพื่อให้ผู้อ่านมองภาพการไหลของเม็ดเงินภาครัฐที่ “อาจจะเกิดขึ้นหรืออาจจะมีความเป็นไปได้” และบทความนี้ไม่ขอรับผิดชอบผลทั้งดีหรือเสียแต่อย่างใด ผู้อ่านจงใช้วิจารณญาณของตนเองอย่างเต็มที่

https://unsplash.com/photos/thai-flag-waving-outside-a-window-with-ornate-frame-MNVZ_X33pdw

การดูอสังหาริมทรัพย์ในยุคนี้ ถ้ายังดูแค่กำลังซื้อหรือจำนวนประชากร อาจพลาดบางอย่างที่สำคัญกว่านั้นไป นั่นคือ “ทิศทางของเงินรัฐ” เพราะในหลายจังหวัดของประเทศไทย เมืองไม่ได้โตจากตลาดเสรีเพียงอย่างเดียว แต่โตจากการที่งบประมาณถูกส่งลงมาอย่างต่อเนื่อง ผ่านโครงสร้างอำนาจทางการเมืองที่ฝังรากอยู่ในพื้นที่

ถ้าเราลองมองไปที่รายชื่อ Party List หรือบัญชีรายชื่อลำดับต้นๆ ของพรรคการเมืองภูมิใจไทย พบว่ามีจุดแข็งเรื่องพื้นที่ Local อย่างชัดเจน จะเห็นภาพบางอย่างที่คนอสังหาควรหยิบมาคิดต่อ พรรคนี้ไม่ได้ประกอบด้วยกลุ่มทุนอุตสาหกรรมขนาดใหญ่ ไม่ได้เต็มไปด้วยเจ้าของกิจการพลังงานหรือการเงิน แต่กลับเต็มไปด้วย Political Dynasty และ Local Power Base ของคนที่มีรากอยู่ในจังหวัด มีความสัมพันธ์แน่นกับองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่น และมีอิทธิพลจริงในระดับเมือง

ภาพรวมที่ปรากฏพรรคภูมิใจไทยคือ พรรคของ “เมืองรอง” อย่างแท้จริง และเมื่อเป็นพรรคของเมืองรอง เงินงบประมาณก็ย่อมไหลไปในทิศทางเดียวกัน

ฐานอำนาจที่ชัดที่สุดเริ่มจากภาคอีสานตอนล่าง โดยเฉพาะจังหวัดอย่าง บุรีรัมย์ ซึ่งเป็นตัวอย่างของเมืองที่ไม่ได้เติบโตเองตามกลไกตลาด แต่ถูกออกแบบให้เติบโตผ่านการจัดสรรงบประมาณอย่างต่อเนื่อง เมืองลักษณะนี้จะเห็นการลงทุนซ้ำในโครงสร้างพื้นฐาน สนามกีฬา ศูนย์จัดกิจกรรม และสาธารณูปโภคขนาดใหญ่ สิ่งที่ตามมาคือความต้องการที่อยู่อาศัยของแรงงานบริการ โรงแรมระดับกลาง โครงการ mixed-use และอสังหาริมทรัพย์ที่รองรับกิจกรรมขนาดเมือง ไม่ใช่คอนโดหรู แต่เป็นอสังหาที่ “ใช้จริง”

ขยับมาทางภาคใต้ จะเห็นฐานอำนาจการเมืองที่โยงกับจังหวัดท่องเที่ยวและเมืองเศรษฐกิจชายแดน จังหวัดอย่าง กระบี่ และ สงขลา มีลักษณะร่วมกันคือ รัฐและท้องถิ่นไปในทิศทางเดียวกัน เมืองไม่ได้ถูกปล่อยให้โตแบบกระจัดกระจาย แต่มุ่งไปสู่ท่องเที่ยวเชิงคุณภาพ สุขภาพ และการพำนักระยะยาว งบประมาณด้านท่องเที่ยว โครงสร้างพื้นฐาน และการพัฒนาเมืองลงมาอย่างสม่ำเสมอ สำหรับคนอสังหา เมืองแบบนี้ไม่เหมาะกับการทำโครงการ mass ราคาถูก แต่เหมาะกับโรงแรมที่มีธีม Wellness ที่พักระยะยาว บ้านพักสำหรับผู้สูงอายุ หรือโครงการที่ผูกกับการแพทย์และการฟื้นฟูสุขภาพ

อีกกลุ่มจังหวัดที่น่าสนใจคือเมืองที่มีฐานอำนาจการเมืองท้องถิ่นแข็งแรงแต่ยังไม่ถูกจับตามองมาก เช่น ศรีสะเกษ จังหวัดลักษณะนี้งบประมาณรัฐจะไม่ลงมาเป็นเมกะโปรเจกต์ใหญ่ แต่จะลงมาแบบค่อยเป็นค่อยไป ผ่านถนน ศูนย์ราชการ โรงพยาบาล และโครงการพัฒนาเมืองระดับจังหวัด เมืองจะไม่โตหวือหวา แต่จะโตจริง เหมาะกับที่อยู่อาศัยแนวราบ โครงการเชิงพาณิชย์ขนาดกลาง และการถือครองที่ดินระยะกลางถึงยาว

ในขณะที่จังหวัดรอยต่อเมืองใหญ่ เช่น ปทุมธานี จะมีลักษณะเฉพาะ เงินงบประมาณไม่ได้ลงมาเพื่อสร้างแลนด์มาร์ก แต่ลงมาเพื่อเสริมระบบ เมืองแบบนี้จะได้ประโยชน์จากโครงสร้างพื้นฐาน โลจิสติกส์ และการขยายตัวของที่อยู่อาศัยระดับกลาง เหมาะกับคลังสินค้า บ้านแนวราบ และโครงการที่พึ่งพาความต่อเนื่องของเมืองมากกว่าการเก็งกำไรระยะสั้น

ถ้ามองให้ลึกลงไปอีก จะเห็นว่ากลุ่มอุตสาหกรรมที่สอดคล้องกับฐานอำนาจของกลุ่มบัญชีรายชื่อเหล่านี้ ไม่ใช่อุตสาหกรรมหนัก แต่เป็นธุรกิจที่ผูกกับชีวิตผู้คนในพื้นที่ ไม่ว่าจะเป็นท่องเที่ยวเชิงคุณภาพ สุขภาพและ Wellness โครงสร้างพื้นฐานท้องถิ่น และที่อยู่อาศัยสำหรับชนชั้นกลางที่ทำงานกับรัฐหรือภาคบริการ เม็ดเงินรัฐจึงไม่ได้ไหลไปหาคอนโดหรูใจกลางเมืองใหญ่ แต่ไหลไปสร้าง “ความสมบูรณ์ของเมืองรอง”

สิ่งที่คนทำอสังหาควรเข้าใจจากภาพนี้คือ อย่ามองจังหวัดจาก GDP หรือจำนวนประชากรเพียงอย่างเดียว แต่ให้มองว่าเมืองไหนมีการจัดสรรงบประมาณซ้ำ เมืองไหนรัฐกับท้องถิ่นไม่ชนกัน และเมืองไหนมีความต่อเนื่องเชิงอำนาจ เมื่อเห็นสามอย่างนี้พร้อมกัน เมืองนั้นมักจะมีดีมานด์จริง ไม่หวือหวา แต่มั่นคง

รายชื่อบัญชีรายชื่อคนแรกๆ ของพรรคนี้ จึงไม่ได้บอกเราว่าใครจะเป็นรัฐมนตรี แต่กำลังบอกเราว่า “เมืองไหนจะถูกพัฒนา” และสำหรับคนในวงการอสังหาริมทรัพย์ นี่ไม่ใช่เรื่องการเมือง แต่มันคือแผนที่การไหลของเงินงบประมาณรัฐ ใครอ่านออกก่อน ย่อมได้เปรียบก่อนเสมอ

ชอบบทความแบบนี้ กรุณาติดตาม Propholic.com และแชร์ให้เพื่อนตอนนี้เลย