ซีบีอาร์อี ประเทศไทย บริษัทที่ปรึกษาอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำระดับโลก เผยว่า “การบริหารสินทรัพย์โรงแรม” (Hotel Asset Management) กำลังมีความสำคัญเพิ่มมากขึ้นอย่างต่อเนื่อง เป็นผลมาจากการที่เจ้าของโรงแรมต้องเผชิญกับพฤติกรรมผู้เข้าพักที่เปลี่ยนแปลงไปและการแข่งขันที่รุนแรงขึ้นในตลาดโรงแรมและธุรกิจบริการในประเทศไทย

ในขณะที่ภาคอสังหาริมทรัพย์อื่นชะลอตัวลงจากการที่นักลงทุนมีความระมัดระวังมากขึ้น แต่ภาคธุรกิจบริการยังคงมีการพัฒนาต่อเนื่องท่ามกลางรูปแบบการเดินทางที่เปลี่ยนไป ความไม่แน่นอนทางเศรษฐกิจ รวมถึงจำนวนโรงแรมใหม่ระดับอัปสเกลและลักซ์ชัวรี่ที่เพิ่มขึ้น  ซึ่งปัจจัยเหล่านี้ส่งผลให้เกิดความกดดันในกลุ่มโรงแรมที่ก่อตั้งมานาน และผลักดันให้เจ้าของต้องนำกลยุทธ์การบริหารสินทรัพย์ที่เป็นระบบและยึดข้อมูลเป็นพื้นฐานเข้ามาใช้ เพื่อรักษาผลการดำเนินงานในระยะยาว

นายเคียราน ชีวมงคล รองผู้อำนวยการ แผนกธุรกิจโรงแรม ซีบีอาร์อี ประเทศไทย กล่าวว่า “การบริหารสินทรัพย์โรงแรมไม่ใช่เพียงการแก้ปัญหาเฉพาะหน้าอีกต่อไป แต่เป็นกลยุทธ์หลักที่จะช่วยสนับสนุนเจ้าของโรงแรมในการเพิ่มขีดความสามารถทางการแข่งขันและสร้างมูลค่าเพิ่มในระยะยาว  โดยปัจจุบัน เจ้าของโรงแรมมีการประเมินผลการดำเนินงานบ่อยขึ้น และตัดสินใจบนพื้นฐานของข้อมูลเชิงลึกด้านการดำเนินงานรวมถึงสภาวะของตลาด รวมถึงการจัดลำดับความสำคัญในการลงทุนที่ชัดเจน”

แรงกดดันต่อโรงแรมที่ก่อตั้งมานานนั้นเห็นได้จากสถิติการท่องเที่ยวของประเทศไทย โดยในปี 2568 ประเทศไทยมีนักท่องเที่ยวต่างชาติสะสม 32.9 ล้านคน ลดลง 7.2% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า ซึ่งแม้นักท่องเที่ยวจากเอเชียใต้และตะวันออกกลางจะเพิ่มขึ้น แต่นักท่องเที่ยวจีนที่เป็นกลุ่มนักท่องเที่ยวหลักของไทยกลับลดลงถึง 33.6% เนื่องจากนักท่องเที่ยวจีนเลือกที่จะเดินทางไปยังประเทศอื่น ๆ ในภูมิภาคเอเชียตะวันออกแทน

นอกจากนี้ ปริมาณโรงแรมในกรุงเทพฯ ยังขยายตัวอย่างรวดเร็ว โดยในปี 2568 โรงแรมเปิดใหม่ในย่านใจกลางธุรกิจของกรุงเทพฯ มีจำนวนรวมกันมากกว่า 3,000 ห้อง อาทิ อมัน นายเลิศ กรุงเทพฯ (Aman Nai Lert Bangkok), ครอโม แบงคอก, คิวริโอ คอลเล็กชัน บาย ฮิลตัน (KROMO Bangkok, Curio Collection by Hilton) และแกรนด์ เซนเตอร์ พอยต์ ลุมพินี (Grande Centre Point Lumphini) ส่งผลให้ปัจจุบันมีจำนวนห้องพักรวมกว่า 83,000 ห้อง เจ้าของโรงแรมจึงต่างกำลังทบทวนว่า โรงแรมของตนเองยังตอบโจทย์ความต้องการของตลาดอยู่หรือไม่ (Product Relevance) ตลอดจนพิจารณาความน่าสนใจของโรงแรมต่อกลุ่มผู้เข้าพัก และการวางตำแหน่งทางการแข่งขัน เนื่องจากเครือโรงแรม (Hotel Operators) ต่างพากันยกระดับมาตรฐานการบริการและงานออกแบบให้สูงขึ้น

เพื่อตอบรับกับความท้าทายนี้ เจ้าของโรงแรมจำนวนมากเริ่มดำเนินการพัฒนาปรับปรุง (Renovation) ปรับเปลี่ยนแบรนด์ (Rebranding) และอัปเกรดส่วนต่าง ๆ เพื่อสร้างมูลค่าเพิ่มให้แก่สินทรัพย์ของตนเอง ตัวอย่างโครงการที่น่าสนใจในประเทศไทย ได้แก่:

– โรงแรมนารายณ์ สีลม: เตรียมกลับมาเปิดให้บริการในปี 2571 ในฐานะโรงแรมสุดหรูที่มีเอกลักษณ์ทางประวัติศาสตร์ภายใต้แบรนด์ The Unbound Collection by Hyatt

– โรงแรมอนันตรา สยาม กรุงเทพฯ: อยู่ระหว่างการปรับปรุงครั้งใหญ่ด้วยงบประมาณ 1,600 ล้านบาท ครอบคลุมทั้งห้องพัก เลานจ์ และสิ่งอำนวยความสะดวกด้านเวลเนส

– โรงแรมและรีสอร์ทในเครือเซ็นทารา (CHR): เซ็นทาราทุ่มงบ 1.5 หมื่นล้านบาทในระยะเวลา 3 ปี เพื่อปรับปรุงและพัฒนาโครงการใหม่ รวมถึงการอัปเกรดเซ็นทารา แกรนด์ บีช รีสอร์ทและวิลลา หัวหิน และการขยายโรงแรมภายใต้แบรนด์ The Centara Collection และ Centara Life

– เซ็นทารา แกรนด์ บีช รีสอร์ทและวิลลา กระบี่: เตรียมปรับโฉมและเปลี่ยนแบรนด์เป็น Centara Reserve Krabi

– ออนิกซ์ ฮอสพิทาลิตี้ กรุ๊ป: พัฒนาโรงแรมภายใต้แบรนด์อมารี 3 แห่ง (ดอนเมือง บุรีรัมย์ และภูเก็ต) โดยนำเสนอคอนเซปต์ห้องอาหารใหม่และการปรับปรุงห้องพัก

“สิ่งเหล่านี้แสดงให้เห็นว่าการพัฒนาปรับปรุงที่ตรงจุดสามารถช่วยสินทรัพย์ที่มีอยู่เดิม (Legacy Asset) ให้ตอบโจทย์ความต้องการของตลาดได้ดียิ่งขึ้น  ด้วยการผสมผสานข้อมูลตลาด การวางแผนสินทรัพย์ รวมถึงการดูแลและตรวจสอบการปฏิบัติงาน ซีบีอาร์อีช่วยให้เจ้าของโรงแรมสามารถตัดสินใจได้อย่างแม่นยำเพื่อให้โรงแรมยังคงแข่งขันได้ท่ามกลางความคาดหวังของผู้เข้าพักและพฤติกรรมการท่องเที่ยวที่เปลี่ยนแปลงไป” นายเคียราน กล่าวเสริม

สำหรับแนวโน้มในอนาคต ภาคโรงแรมและธุรกิจบริการของไทยคาดว่าจะยังคงพัฒนาอย่างต่อเนื่องจากการเปิดตัวโครงการใหม่และการปรับปรุงครั้งใหญ่ โดยคาดว่าจะมีห้องพักอีกประมาณ 751 ห้องเปิดให้บริการในกรุงเทพฯ ภายในสิ้นปี 2568  และแม้จะมีความท้าทายต่าง ๆ ที่ต่อเนื่อง แต่ตลาดยังคงมีมุมมองเชิงบวกต่อจำนวนนักท่องเที่ยวที่จะเพิ่มขึ้นในช่วงฤดูกาลท่องเที่ยว (High Season)

ซีบีอาร์อี ประเทศไทย แนะนำว่า เจ้าของโรงแรมที่ตรวจสอบดัชนีวัดผลการดำเนินงานต่าง ๆ รวมถึงสภาพของสินทรัพย์ และความทันสมัยของแบรนด์อย่างสม่ำเสมอ จะมีความพร้อมมากกว่าในการรับมือกับความต้องการที่เปลี่ยนแปลงไปและแรงกดดันต่อการดำเนินงาน ซึ่งแนวทางที่มั่นคงนี้จะช่วยให้การตัดสินใจมีประสิทธิภาพ วางแผนการลงทุนใหม่ (Reinvestment) ได้อย่างตรงเป้าหมาย และสร้างมูลค่าสินทรัพย์ที่แข็งแกร่งในระยะยาว