เมื่อ Event ล้มเหลว ไม่ได้กระทบแค่ผู้จัด แต่สะเทือนมูลค่าอสังหาริมทรัพย์
ต่อทอง ทองหล่อ
05 January, 2026 at 11.11 am
ปลายปี 2025 ผู้เขียนมีโอกาสเข้าร่วมการแสดงบัลเล่ต์ระดับนานาชาติรายการหนึ่งย่านใจกลางเมืองใกล้ประตูน้ำ ซึ่งคาดหวังตั้งใจว่าน่าจะเป็นงานแสดงวัฒนธรรมคุณภาพ แต่ผลลัพธ์กลับกลายเป็นกรณีศึกษาที่น่าสนใจอย่างยิ่งสำหรับวงการอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะผู้พัฒนาอาคารจัดงาน (Event Venue) และเจ้าของพื้นที่เชิงพาณิชย์
สิ่งที่เกิดขึ้นในคืนนั้น ไม่ใช่เพียงความล่าช้า หรือการบริหารงานอีเวนต์ที่ขาดประสิทธิภาพ หากแต่สะท้อนปัญหาเชิงโครงสร้าง การออกแบบพื้นที่ และการกำหนดมาตรฐานการใช้งานอาคาร ที่ส่งผลโดยตรงต่อความเชื่อมั่นของผู้ใช้งาน และในระยะยาวย่อมย้อนกลับมากระทบ มูลค่าอสังหาริมทรัพย์อย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้
บทความนี้จึงขอหยิบเหตุการณ์ดังกล่าวมาเรียบเรียงเป็นกรณีศึกษา เพื่อชวนผู้พัฒนา ผู้ถือครองพื้นที่ และผู้ลงทุน ได้ทบทวนบทบาทของอสังหาริมทรัพย์ในฐานะ Infrastructure of the experience หรือโครงสร้างพื้นฐานของประสบการณ์
https://unsplash.com/s/photos/event-safety
1. ความปลอดภัย คือ หัวใจของอสังหาริมทรัพย์ที่ไม่อาจมองข้าม
สิ่งแรกที่สร้างความกังวลให้กับผู้เข้าร่วมงาน คือการจัดผังพื้นที่บริเวณ Waiting area โถงรอและจุดลงทะเบียนซึ่งเชื่อมต่อโดยตรงกับลิฟต์ แต่ไม่สามารถมองเห็นบันไดสำหรับหนีไฟหรือเส้นทางอพยพได้อย่างชัดเจน ทางเดินภายในมีลักษณะแคบ และไม่สอดคล้องกับปริมาณผู้ใช้งานระดับหลักพันคน
ในเชิงอสังหาริมทรัพย์ นี่ไม่ใช่เรื่องความรู้สึก แต่คือประเด็นด้าน Fire & Life Safety Design ที่เป็นมาตรฐานสากลของอาคารสาธารณะ การออกแบบพื้นที่ที่ไม่เอื้อต่อการอพยพ ไม่เพียงเพิ่มความเสี่ยงด้านความปลอดภัย แต่ยังเปิดช่องให้เกิดความเสี่ยงทางกฎหมายและประกันภัยในอนาคต
2. เมื่อผู้ร่วมงานไม่รู้ว่าใครคือเจ้าของประสบการณ์
จากกรณีศึกษานี้ อีกหนึ่งประเด็นสำคัญคือ การไม่ปรากฏตัวของผู้รับผิดชอบหลักในงาน ผู้เข้าร่วมไม่สามารถทราบได้ว่าใครคือผู้ตัดสินใจหรือผู้มีอำนาจแก้ไขปัญหา ณ สถานการณ์จริง พนักงานหน้างานทำหน้าที่เพียงลงทะเบียน แต่ไม่สามารถตอบคำถามพื้นฐานเกี่ยวกับการจัดการพื้นที่หรือกำหนดการได้
สำหรับอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ นี่สะท้อนถึงปัญหา Operational Governance ของพื้นที่ให้เช่า การปล่อยให้ผู้ใช้งานเผชิญปัญหาโดยไม่มีตัวแทนของเจ้าของพื้นที่อยู่ในระบบบริหารจัดการ เท่ากับการปล่อยให้ชื่อเสียงของอาคารผูกติดกับความล้มเหลวของผู้อื่นอย่างผู้จัดงานโดยปริยาย
แม้แต่รายละเอียดเล็ก ๆ เช่น ผนังบริเวณที่นั่ง ซึ่งเป็นผนังเบาและไม่ยึดกับโครงสร้างหลัก จนไม่สามารถใช้งานจริงได้ ผู้ใช้บริการพิงแล้วยวบ ก็สะท้อนให้เห็นถึงการเลือกใช้วัสดุและการออกแบบที่เน้นภาพลักษณ์มากกว่าการใช้งานจริงและความปลอดภัย
3. การบริหารฝูงชน (Crowd management) เรื่องเล็กที่กลายเป็นวิกฤตใหญ่
ความล่าช้าในการเริ่มงานการแสดงกว่า 40 นาที ประกอบกับพื้นที่ที่คับแคบแออัดและการจัดที่นั่งรอการแสดงที่ไม่เป็นระบบ ขาด register area และ waiting area ที่เหมาะสม ทำให้เกิดความตึงเครียดระหว่างผู้เข้าร่วมและพนักงาน จนลุกลามเป็นการโต้เถียงเสียงดังด้วยอารมณ์ในพื้นที่สาธารณะ
ในมุมอสังหาริมทรัพย์ นี่คือบทเรียนด้าน Crowd Management & Capacity Planning อาคารที่ออกแบบมาเพื่อรองรับกิจกรรมขนาดใหญ่ จำเป็นต้องมีทั้งพื้นที่สำรอง ระบบสื่อสาร และทีมบริหารที่สามารถควบคุมสถานการณ์ได้อย่างมืออาชีพ มิฉะนั้น ความอึดอัดทางกายภาพจะถูกแปรเปลี่ยนเป็นความไม่พอใจทางอารมณ์อย่างรวดเร็ว
4. Event Production ที่ด้อยค่า ทำให้ลดคุณค่าพื้นที่
แม้จะเป็นอาคารที่ตั้งใจรองรับงานแสดง แต่ระบบแสงกลับไม่สามารถสนับสนุนการแสดงได้อย่างเหมาะสม นักแสดงตกอยู่ในเงามืดในจังหวะสำคัญ ขณะที่สื่อภาพพื้นหลังซึ่งใช้เทคโนโลยีสมัยใหม่ Generative AI แต่กลับขาดคุณภาพที่ดี ไม่เหมาะสมกับงานศิลปะที่ต้องลงทุนกับความคิดสร้างสรรค์โดยมนุษย์
สิ่งเหล่านี้สะท้อนว่า อาคารที่ดีไม่ใช่แค่ “ให้เช่าได้” แต่ต้องยกระดับคุณค่าของกิจกรรมที่เกิดขึ้นภายใน หากพื้นที่ไม่สามารถส่งเสริมคุณภาพของงาน ผลลัพธ์คือการลดทอนภาพลักษณ์ของทั้งผู้จัดและสถานที่ไปพร้อมกัน
5. ประสบการณ์ผู้ใช้ คือ สินทรัพย์ที่ประเมินค่าเป็นเงินได้
ผู้เข้าร่วมงานจำนวนไม่น้อยลงทุนกับบัตรราคาสูงเริ่มต้น 1500 ไปจนถึงบัตรแบบ VIP 36,000บาท ด้วยความคาดหวังต่อประสบการณ์ระดับพรีเมียม แต่สิ่งที่ได้รับกลับไม่สอดคล้องกับราคา ความผิดหวังนี้ไม่ได้จบลงแค่คืนเดียว หากแต่ฝังอยู่ในความทรงจำ และส่งผลต่อการตัดสินใจในอนาคตว่าจะกลับมาใช้พื้นที่ venue นี้อีกหรือไม่
ในโลกอสังหาริมทรัพย์ยุคใหม่ ประสบการณ์ผู้ใช้งาน (User Experience) คือสินทรัพย์ที่มีมูลค่าไม่ต่างจากทำเลหรือสถาปัตยกรรม เพราะมันส่งผลโดยตรงต่ออัตราการกลับมาใช้ซ้ำ ความเต็มใจในการจ่าย และการบอกต่อในระยะยาว
