ในวันที่รัฐประกาศ “เปิดรับฟังความคิดเห็น” ต่อร่างพระราชบัญญัติสถานที่พักแรม พ.ศ. … (ครั้งที่ 2)

วันนี้วันสุดท้าย (3 ธ.ค. 2568) คลิกแสดงความเห็นที่นี่ https://law.go.th/listeningDetail?survey_id=Nj E1MURHQV9MQVdfRlJPTlRFTkQ=

หลายคนอาจคิดว่านี่เป็นเพียงขั้นตอนปกติของการออกกฎหมาย แต่ความจริงคือ นี่อาจเป็นหนึ่งในกฎหมายที่ส่งผลต่อชีวิตประจำวันของคนเมืองและผู้อยู่อาศัยคอนโดมากที่สุด โดยเฉพาะในยุคที่ OTA อย่าง booking agoda trip  Airbnb รวมถึงแพลตฟอร์มเช่าระยะสั้นก็เติบโตอย่างรวดเร็ว ทั้งที่กฎหมายไทยยังไม่ได้จัดการปัญหานี้อย่างเป็นระบบ

การเปิดรับฟังความคิดเห็นครั้งนี้ ซึ่งกำหนดวันสุดท้ายไว้ในวันที่ 3 ธันวาคม 2568 จึงเป็นเหมือนการ “เร่งผ่าน” อีกก้าวหนึ่งท่ามกลางความกังวลว่า กฎหมายฉบับนี้กำลังสร้างความชอบธรรมให้โมเดลเช่าระยะสั้น โดยที่คนอยู่คอนโดและผู้ประกอบการรายย่อยกลับเป็นฝ่ายต้องรับภาระตามมา

https://unsplash.com/photos/graphical-user-interface-application-zq0K6AVDtu8

คอนโดมิเนียมทั้งหลายกำลังถูกดันเข้าสู่ธุรกิจ Airbnb โดยไม่ถามความสมัครใจ

หนึ่งในประเด็นสำคัญของร่างกฎหมายฉบับแก้ไขคือ การตัด “คอนโดมิเนียมและหมู่บ้านจัดสรร” ออกจากสถานที่พักขนาดกลาง ซึ่งเดิมถูกกำกับดูแลใกล้เคียงกับโรงแรม การตัดออกครั้งนี้ทำให้สภาพเหมือนรัฐกำลังบอกเป็นนัยอนาคตว่า “ถ้ากฎหมายอาคารชุดอนุญาต ก็ให้ปล่อยเช่าระยะสั้นได้แบบไม่มีใครควบคุมอีกต่อไป” ทั้งที่การตีความตามกฎหมายอาคารชุดในปัจจุบันระบุชัดว่า อาคารชุดมีวัตถุประสงค์เพื่ออยู่อาศัย ไม่ใช่เชิงพาณิชย์แบบโรงแรม ความคลุมเครือนี้ทำให้อนาคตคอนโดจำนวนมากเสี่ยงถูกแปรสภาพเป็นพื้นที่รับแขกแบบรายวันโดยที่คนส่วนใหญ่ในอาคารไม่ได้เห็นด้วย ส่งผลให้ชุมชนที่เคยสงบต้องเผชิญกับคนแปลกหน้าที่เข้าออกทุกวัน ความปลอดภัยที่เคยมีเริ่มถูกบั่นทอน ความเป็นส่วนตัวลดลง และผู้พักอาศัยถาวรกลายเป็นคนส่วนน้อยที่ไม่มีเสียงในพื้นที่ที่ตนเองจ่ายค่าบำรุงสาธารณะทุกเดือน

ความรุนแรงของปัญหาไม่ได้อยู่ที่เสียงรบกวนหรือพฤติกรรมของนักท่องเที่ยวเพียงอย่างเดียว แต่รวมถึงภาระส่วนกลางที่เพิ่มขึ้นอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้ ลิฟต์ที่สึกหรอเร็วขึ้น พื้นที่ส่วนกลางที่ถูกใช้งานหนักโดยคนที่ไม่จ่ายค่าส่วนกลาง และค่าซ่อมแซมที่ส่งตรงกลับมาหาผู้อยู่อาศัยในรูปของเงินในกระเป๋าที่หายไปทีละน้อย นี่ไม่ใช่เพียงความไม่สะดวก แต่คือการบิดเบือนหลักการสิทธิ์ซึ่งคอนโดกำลังกลายเป็นเหยื่อของโมเดลเช่าระยะสั้นที่ไม่ได้ถูกออกแบบมาให้ตั้งอยู่บนพื้นที่อยู่อาศัยแต่แรก

https://pixabay.com/th/photos/airbnb-อากาศ-bnb-อพารทเมน-ใหเชา-3399753

ผลกระทบต่อผู้ประกอบการรายย่อย รัฐอ้างว่าเปิดโอกาส แต่จริง ๆ กำลังทำให้รายเล็กล้ม ก่อนรายใหญ่และทุนต่างชาติจะเข้ามายึดตลาด

ไม่ใช่แค่เฉพาะเรื่องคอนโดมิเนียม ร่างกฎหมายใหม่มีการจัดประเภทสถานที่พักออกเป็นสามระดับ ขนาดเล็ก ขนาดกลาง และขนาดใหญ่ พร้อมแนวคิด “ใบอนุญาตหลัก” หรือ Super License ซึ่งดูเหมือนจะเป็นการสร้างมาตรฐานใหม่ แต่ในความเป็นจริงกลับสร้างภาระให้ผู้ประกอบการรายย่อยอย่างเห็นได้ชัด การประกาศว่าที่พักขนาดเล็กต้อง “จดแจ้ง” ก่อนเปิดให้บริการ ฟังดูเหมือนไม่ยุ่งยาก แต่เมื่อพิจารณาบทลงโทษที่ระบุไว้ ค่าปรับสูงสุดถึงห้าแสนบาทพร้อมค่าปรับรายวัน ก็ทำให้เห็นชัดทันทีว่า นี่คือความเสี่ยงที่เกินกำลังของผู้ประกอบการตัวเล็ก ซึ่งอาจพลาดหรือตีความไม่ถูกต้องเพียงครั้งเดียวก็หมดตัวได้

ในขณะที่ผู้เล่นรายใหญ่ ทุนต่างชาติ หรือธุรกิจบริหารอสังหาริมทรัพย์สามารถตั้งทีมกฎหมาย ทีมวิศวกร และทีม compliance มาจัดการเอกสารได้อย่างไม่ลำบาก ผู้ประกอบการรายย่อยกลับต้องรับมือกับเอกสาร ระบบราชการ และบทลงโทษที่รุนแรงจนแทบไม่หลงเหลือพื้นที่ให้แข่งขันได้อย่างเท่าเทียม ผลลัพธ์คือรายเล็กอาจต้องถอนตัว ขณะที่แพลตฟอร์มหรือผู้เล่นขนาดใหญ่กลายเป็นผู้ได้ประโยชน์เต็ม ๆ ซึ่งสวนทางอย่างยิ่งกับวาทกรรม “สนับสนุนเศรษฐกิจชุมชนและผู้ประกอบการรายย่อย” ที่ภาครัฐมักกล่าวอ้าง

กฎหมายที่บอกว่า “คุ้มครองผู้ใช้บริการ” แต่อาจทำร้ายผู้อยู่อาศัยและสร้างตลาดผูกขาด

ในหมวดใหม่ของร่างกฎหมายมีการเขียนว่าเพื่อ “คุ้มครองผู้ใช้บริการสถานที่พักแรม” โดยบังคับให้แสดงราคาและเงื่อนไขอย่างถูกต้อง แม้เจตนาจะดี แต่ความจริงคือกฎหมายกำลังคุ้มครอง “นักท่องเที่ยว” มากกว่าคุ้มครอง “ผู้อยู่อาศัย” และ “ผู้ประกอบการรายย่อย” การลืมมองผู้พักอาศัยถาวรในคอนโดเทียบเท่ากับลืมมองคนที่ได้รับผลกระทบจริงที่สุด ขณะที่แพลตฟอร์มระดับโลกกลับได้ประโยชน์จากความชัดเจนทางกฎหมายที่เหมือนเปิดเส้นทางให้เติบโตแบบไร้อุปสรรคในประเทศไทย

ระบบใบอนุญาตแบบรวมศูนย์ยังเปิดช่องให้รายใหญ่เข้าซื้อทรัพย์สินจำนวนมากเพื่อปล่อยเช่าเป็นธุรกิจเต็มรูปแบบ กลายเป็น shadow hotel ภายใต้รูปแบบคอนโดมิเนียม ซึ่งสุดท้ายแล้วจะทำให้ตลาดที่พักระยะสั้นในไทยเป็นของไม่กี่เจ้าแทนที่จะเป็นพื้นที่สำหรับคนท้องถิ่นทั่วไป นี่ไม่ใช่การสร้างการแข่งขันแบบเสรี แต่เป็นการจัดโครงสร้างตลาดใหม่ให้ผู้แข็งแรงเท่านั้นที่รอดและเติบโต

วันนี้คือวันสุดท้าย ถ้าไม่ส่งเสียงตอนนี้ ต่อให้เดือดร้อนทีหลังก็อาจไม่มีใครได้ยิน

ร่างกฎหมายฉบับนี้กำลังเปิดรับฟังความคิดเห็นถึงแค่วันนี้ (3 ธันวาคม 2568) ผ่านระบบของสำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา นี่เป็นช่วงเวลาสั้น ๆ ที่ประชาชน ผู้อยู่อาศัยคอนโด นิติบุคคลอาคารชุด และผู้ประกอบการรายย่อย ควรต้องร่วมแสดงความเห็นก่อนที่กฎหมายจะถูกผลักดันไปสู่ขั้นตอนถัดไป เพราะเมื่อกฎหมายประกาศใช้แล้ว ชีวิตประจำวันของเราจะเป็นผู้รับผลกระทบโดยตรง ไม่ใช่แพลตฟอร์มขนาดใหญ่ และไม่ใช่ผู้กำหนดนโยบาย

นี่ไม่ใช่การต่อต้านการท่องเที่ยว แต่นี่คือการเรียกร้องให้กฎหมายคำนึงถึงความเป็นธรรม ความปลอดภัย และคุณภาพชีวิตของผู้คนที่อยู่อาศัยจริง รวมถึงความสามารถของผู้ประกอบการรายย่อยที่อยากทำธุรกิจอย่างถูกต้องตามกฎหมายโดยไม่ถูกบดขยี้ตั้งแต่ยังไม่เริ่มต้น การส่งเสียงในวันนี้อาจเป็นสิ่งเดียวที่จะป้องกันไม่ให้กฎหมายนี้กลายเป็นอีกหนึ่งเครื่องมือที่ทำให้ชุมชนถูกทำลายและตลาดเช่าระยะสั้นถูกครอบงำโดยไม่กี่เจ้า

ด่วน! คลิกแสดงความคิดเห็นต่อร่างกฎหมายช่องทางนี้
https://law.go.th/listeningDetail?survey_id=Nj E1MURHQV9MQVdfRlJPTlRFTkQ=