ช่วงนี้ใครทำธุรกิจอสังหา หรือโรงแรม คงเริ่มได้ยินข่าวเรื่อง การแก้ไขเพิ่มเติม “ร่าง พ.ร.บ. การพัฒนาและส่งเสริมพลังงาน” กันบ้างแล้วใช่ไหมครับ? กฎหมายฉบับนี้ดูเหมือนเป็นเรื่องของพลังงาน แต่จริง ๆ แล้วมันอาจเปลี่ยนเกมทั้งวงการอสังหาริมทรัพย์เลยก็ว่าได้

เพราะนี่คือการอัปเดตกฎหมายเดิมที่ใช้มาตั้งแต่ปี พ.ศ. 2535 ให้ทันโลกยุคใหม่ที่ทุกอย่างพูดถึงคำว่า “ยั่งยืน (Sustainability)” และ “พลังงานสะอาด” พูดง่าย ๆ คือ ประเทศไทยกำลังยกเครื่องระบบพลังงานทั้งระบบ เพื่อเปิดทางให้เอกชนเข้ามามีบทบาทมากขึ้น โดยเฉพาะในเรื่องการใช้พลังงานหมุนเวียน เช่น โซลาร์รูฟท็อป หรือระบบพลังงานสะอาดต่าง ๆ

https://unsplash.com/photos/time-lapse-photography-of-square-containers-at-night-ahi73ZN5P0Y

ร่าง พ.ร.บ. การพัฒนาและส่งเสริมพลังงาน นี้มีอะไรใหม่?

หัวใจสำคัญคือ “รัฐจะไม่ทำคนเดียวอีกต่อไป” ตอนนี้เปิดโอกาสให้เอกชนเข้ามาตรวจสอบ รับรอง หรือแม้แต่ผลิตพลังงานสะอาดได้มากขึ้น และมีการปรับบทบาทหน่วยงานรัฐให้ยืดหยุ่น ทันเทคโนโลยี

การเปลี่ยนแปลงกฎหมายด้านพลังงานไม่ได้มีเพียงร่าง พ.ร.บ. การพัฒนาและส่งเสริมพลังงานฉบับใหม่เท่านั้น แต่ยังรวมถึงกฎหมายและกฎกระทรวงอื่น ๆ ที่ออกมาเพื่อส่งเสริมการอนุรักษ์พลังงานและการใช้พลังงานทดแทน ซึ่งมีสาระสำคัญที่ส่งผลโดยตรงต่อภาคอสังหาริมทรัพย์และโรงแรมเช่นกัน

ทาง Propholic.com ขอสรุปกฎหมายที่เกี่ยวข้องแบบสั้นๆ มาให้ดูศึกษาเพิ่มเติมกันต่อเอง เพราะออกตัวก่อนว่าไม่ได้ถนัดเรื่องกฎหมายมากนัก หากผิดพลาดประการใดรบกวนผู้รู้ชี้แนะโดยการพิมพ์ความคิดเห็นที่ด้านล่างได้เลย

กฎกระทรวง BEC (Building Energy Code) ปี 2563

กฎหมายฉบับนี้เป็นการบังคับให้อาคารใหม่และอาคารดัดแปลงขนาด 2,000 ตร.ม. ขึ้นไป ต้องออกแบบให้ “อนุรักษ์พลังงาน” ตั้งแต่โครงสร้าง ผนัง หลังคา ไปจนถึงระบบไฟและแอร์

กฎกระทรวง พ.ร.บ. โรงงาน ปี 2567

ฉบับนี้ถือว่า ปลดล็อกครั้งใหญ่ สำหรับโซลาร์รูฟท็อป (Solar Rooftop) เพราะต่อไปนี้จะไม่ถูกนับเป็น “โรงงาน” แล้ว นั่นหมายความว่า ใครอยากติดตั้งโซลาร์บนหลังคาอาคาร ไม่ต้องขอใบอนุญาตโรงงาน (รง.4) อีกต่อไป!

แล้วกฎหมายพลังงานมันกระทบกับธุรกิจอสังหาอย่างไร?

ถ้าจะพูดให้เข้าใจง่าย ๆ  นี่คือทั้งโอกาส และความท้าทายในเวลาเดียวกัน

โอกาสทองจากโซลาร์รูฟท็อป เรื่องนี้พูดได้เต็มปากเลยว่า “ใครทำก่อน ได้เปรียบก่อน” เมื่อกฎหมายผ่อนคลายแบบนี้ ต้นทุนในการติดตั้งโซลาร์ลดลงทันที เหล่าบรรดาโรงแรม อาคารสำนักงาน หรือคอนโดที่ใช้ไฟหนัก ๆ ตอนกลางวัน จะได้ประโยชน์เต็ม ๆ เพราะเป็นช่วงที่แสงแดดแรงที่สุด

ผลลัพธ์คือ…ค่าไฟลดลงอย่างเห็นได้ชัด นอกจากนี้ต้นทุนคงที่มากขึ้น ไม่ต้องกลัวค่าไฟขึ้นอีก และยังได้ภาพลักษณ์ของโครงการดู “เขียว” และ “ทันสมัย” อีกด้วยและถ้าอาคารได้รับการรับรอง Green Building มูลค่าทรัพย์สินจะเพิ่มขึ้นได้

อีกอย่างหนึ่งที่คนมักมองข้ามคือ “ความมั่นคงทางพลังงาน” เราจะมีไฟใช้แน่ ๆ  แม้ไฟดับจากระบบใหญ่ เพราะผลิตไฟฟ้าเองได้ แถมพื้นที่หลังคาที่เคยว่างเปล่า ก็กลายเป็นสินทรัพย์สร้างรายได้ทางอ้อมทันที

https://unsplash.com/photos/solar-panels-on-the-roof-of-a-building-eNzotIHdUsY

ความท้าทายจากเกณฑ์ BEC

ในทางกลับกัน กฎกระทรวง BEC ก็ทำให้ผู้ประกอบการต้องทำ “อาคารหลังใหม่ต้อง smart มากขึ้น” เช่น อาคารขนาด 2,000 ตร.ม. ขึ้นไป ทั้งสร้างใหม่หรือรีโนเวต ต้องผ่านเกณฑ์ต่างๆ  เช่น

1. การออกแบบผนังและหลังคาที่กันความร้อนได้ดี

2. ใช้ไฟและแอร์ที่มีประสิทธิภาพสูง

3. มีระบบผลิตน้ำร้อนประหยัดพลังงาน

4. ใช้พลังงานหมุนเวียนในอาคาร

พูดง่าย ๆ คือ ตอนสร้างอาคาร เราต้อง “คิดเรื่องพลังงาน” ตั้งแต่วันแรก ต้นทุนอาจสูงขึ้นในช่วงเริ่มต้น แต่ระยะยาวช่วยประหยัดค่าใช้จ่ายได้เยอะมาก CBRE เคยวิเคราะห์ไว้ว่า อาคารที่ทำตามเกณฑ์พวกนี้จะมีค่าดำเนินการต่ำกว่า และอายุการใช้งานยาวกว่าด้วย

แล้วคนอสังหาควรปรับตัวยังไง?

ถ้าจะให้แนะนำ เรามองว่ามีอยู่ 4 เรื่องที่ควรเริ่มลงมือเลยครับ

1. ศึกษาและติดตามกฎหมายให้ดี ๆ อย่ามัวรอให้ร่าง พ.ร.บ. ผ่านก่อนถึงค่อยคิด เพราะการวางแผนล่วงหน้าจะช่วยประหยัดเวลาและต้นทุนได้มาก

2. ติดตั้งโซลาร์รูฟท็อปถ้ามีพื้นที่พร้อม ณ ตอนนี้เป็นจังหวะทอง ต้นทุนถูก กฎหมายเปิด และเทคโนโลยีพัฒนาเร็วมาก ถ้าโรงแรมหรืออาคารที่ทำตอนนี้จะได้เปรียบคู่แข่งในอีกไม่กี่ปีข้างหน้าแน่นอน

3. ออกแบบอาคารโดยคิดเรื่องพลังงานตั้งแต่ต้น ไม่ว่าจะสร้างใหม่หรือรีโนเวต อย่ามองแค่ความสวย แต่ต้องคิดถึงค่าไฟและค่าดูแลในอนาคตด้วย นอกจากนี้การใช้วัสดุที่ช่วยลดความร้อน หรือแสงไฟประหยัดพลังงาน จะคืนทุนได้เร็วกว่าที่คิด

4. หาที่ปรึกษามืออาชีพด้านพลังงานและสิ่งแวดล้อม เรื่องเทคนิคพวกนี้มีรายละเอียดเยอะมาก การใช้ผู้เชี่ยวชาญจะช่วยให้ไม่พลาด และยังสามารถขอรับรองมาตรฐานอาคารเขียวได้ง่ายขึ้น

ร่าง พ.ร.บ. พลังงานฉบับใหม่นี้ ไม่ใช่แค่เรื่องของสิ่งแวดล้อม แต่มันคือ “เรื่องของธุรกิจ”

เพราะใครที่เข้าใจก่อนและปรับตัวได้เร็ว จะได้ทั้งลดต้นทุน สร้างภาพลักษณ์ และเพิ่มมูลค่าทรัพย์สินในคราวเดียว

พูดได้เลยว่า “พลังงานสะอาดไม่ใช่ทางเลือก แต่มันคือทางรอดของธุรกิจอสังหาในอนาคต”

แหล่งข้อมูล

– เกี่ยวกับ BEC https://bec.dede.go.th/

– เกี่ยวกับการเปิดรับฟังความคิดเห็นต่อร่าง พ.ร.บ. การพัฒนาและส่งเสริมพลังงาน https://law.go.th/listeningDetail?survey_id=NTY2M0RHQV9MQVdfRlJPTlRFTkQ=