ช่วงไตรมาส 2 ปี 2025 ที่ผ่านมา ตลาดอสังหาริมทรัพย์กรุงเทพฯ ต้องยอมรับว่าบรรยากาศไม่ได้สดใสเหมือนที่เราคาดหวังกันไว้ สัญญาณจากหลายด้านสะท้อนให้เห็นว่าภาคธุรกิจนี้กำลังอยู่ในช่วงหัวเลี้ยวหัวต่อที่ต้องปรับตัวจริง ๆ

ทาง CBRE รายงานผลการศึกษาภาพรวมของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในกรุงเทพฯ ช่วงต้นปี 2025 ทาง Propholic เห็นว่าข้อมูลมีประโยชน์เลยจะขอนำมาเล่าในบรรยากาศสบาย ๆ เพื่อให้ทุกคนได้เห็นภาพรวม

เรามาเริ่มจากฝั่ง Residential ตลาดที่อยู่อาศัยในกรุงเทพ ภาพที่เห็นชัดคือความเชื่อมั่นของทั้งผู้ซื้อและผู้พัฒนา (developer) ลดลงไปพอสมควร หลายโครงการไม่กล้าเปิดตัวแรงเหมือนก่อน แต่จะใช้วิธี soft-launch เพื่อดูท่าทีตลาดก่อน เพราะกำลังซื้อหายไปไม่น้อย ไหนจะภาระหนี้ครัวเรือนที่ยังหนักอยู่ รวมถึงต้นทุนการกู้ที่สูงขึ้น ยิ่งทำให้การตัดสินใจซื้อชะลอตัวไปอีก ความรู้สึกของตลาดหรือ market sentiment คือ “คนน่ะอยากได้บ้านคอนโดนะ… แต่กังวลว่าจะผ่อนไหวไหม”

https://unsplash.com/photos/outdoor-lamps-turned-on-XbwHrt87mQ0

ขยับมาที่ตลาด Office สำนักงาน อันนี้ก็น่าคิด เพราะอัตราการเช่าลดลงต่ำกว่า 80% เป็นครั้งแรกในรอบเกือบยี่สิบปี อยู่ที่ประมาณ 79.3% เหตุผลหลักคือซัพพลายใหม่ทยอยเปิด ตึกใหม่ผุดขึ้น แต่ดีมานด์คนเช่าโตตามไม่ทัน อย่างไรก็ตามสิ่งที่น่าสนใจคือ net take-up ยังเป็นบวก หมายความว่ายังมีคนเข้ามาเช่าใหม่ เพียงแต่เจ้าของอาคารเก่า ๆ ต้องยอมปรับค่าเช่าลงเล็กน้อยเพื่อรักษาลูกค้า ในขณะที่ตึกออฟฟิศเกรด A ทำเลดี ๆ ยังพอไปได้ เพียงแต่อาจต้องมีสิ่งจูงใจเสริมบ้าง

https://unsplash.com/photos/photo-of-dining-table-and-chairs-inside-room-eHD8Y1Znfpk

ตลาด Retail ค้าปลีกเองก็ไม่ต่างกันมาก ความเชื่อมั่นของผู้บริโภคลดลงตามรายได้และสภาพเศรษฐกิจ ยอดขายร้านค้าไม่หวือหวาเหมือนเดิม ที่น่ากังวลคือยังมีโครงการใหม่ ๆ ในระหว่างก่อสร้างอีกกว่า 1 ล้านตารางเมตร! ถ้าเดินหน้าตามแผนทั้งหมด เราอาจเจอภาวะล้นตลาดได้ง่าย ๆ

https://unsplash.com/photos/person-walking-inside-building-near-glass-2TLREZi7BUg

ฝั่ง Hotel โรงแรมก็เจอบททดสอบหนักเช่นกัน ไตรมาสนี้เป็นช่วง Low season อยู่แล้ว บวกกับจำนวนนักท่องเที่ยวที่ไม่มากเท่าที่หวัง มาเจอะเจอกับปัญหาเงินบาทแข็งจัดอีก ทำให้ทุกตัวเลขไม่ว่าจะเป็นอัตราการเข้าพักหรือรายได้ต่อห้องก็ลดลงหมด ถือว่าเป็นช่วงที่ต้องกัดฟันรอการฟื้นตัวในอนาคต สู้ๆ นะ คนโรงแรมทั้งหลาย

https://unsplash.com/photos/white-bed-linen-with-throw-pillows-Yrxr3bsPdS0

แต่ถ้าไปดูในมุม Industrial and Logistics อุตสาหกรรมและโลจิสติกส์ กลับเป็นด้านที่ยังมีสัญญาณบวกสวนทางเพื่อนๆ ในวงการอสังหา Demand ความต้องการเช่าโรงงานและคลังสินค้ายังแน่น โดยเฉพาะพื้นที่ที่พร้อมใช้ได้เลย (Ready Built Factory) หรือโครงการที่เกี่ยวข้องกับระบบโลจิสติกส์และ E-commerce จุดนี้ถือว่าเป็นพระเอกของตลาดในเวลาที่เซกเตอร์อื่นกำลังเผชิญความท้าทาย

https://unsplash.com/photos/a-large-building-with-a-parking-lot-eBLqAXNLVp0

เมื่อมองเศรษฐกิจภาพรวม ธนาคารแห่งประเทศไทยก็ลดคาดการณ์ GDP ลงมาเหลือราว ๆ 2.3% จากที่เคยคิดว่าจะโตใกล้ 3% ตัวเลขนี้แม้จะไม่ใช่ข่าวดีนัก แต่ก็สะท้อนความจริงว่ากำลังซื้อในประเทศยังไม่ฟื้นเต็มที่ รอความหวังใหม่ๆ กันต่อไป

https://unsplash.com/photos/people-are-playing-a-game-of-chess-together-r9Rm96Di-l4

ปัญหาเหมือนเกม มีไว้เล่น มีไว้แก้ไข

ถ้าเรามานั่งแยกปัญหาที่กำลังเจอกันอยู่ให้ชัด จะเห็นว่ามันแบ่งได้เป็น 3 กลุ่มใหญ่ ๆ

กลุ่มแรกคือปัญหาที่เราควบคุมได้เอง เช่น การบริหารต้นทุน การออกแบบโครงการให้ยืดหยุ่นขึ้น หรือการปรับกลยุทธ์การตลาดและการขาย อันนี้อย่ารอช้า ควรลงมือแก้ทันทีเพราะอยู่ในอำนาจของเราเต็ม ๆ

ปัญหากลุ่มที่สองคือปัญหาที่ต้องอาศัยความร่วมมือกับคนอื่น ไม่ว่าจะเป็นการทำงานร่วมกับภาครัฐ การร่วมมือระหว่างผู้พัฒนา หรือการสร้างเครือข่ายพันธมิตรในอุตสาหกรรม สิ่งเหล่านี้ต้องใช้การผลักดัน การสื่อสาร และการสร้างกระแสความคิดใหม่ ๆ ให้ทุกคนเห็นเป้าหมายเดียวกันเพื่อก้าวไปพร้อมกัน

ส่วนปัญหากลุ่มสุดท้ายคือปัญหาที่เราแก้ไขไม่ได้ เช่น สิ่งที่เกิดขึ้นแล้วในอดีต หรือภาวะเศรษฐกิจโลกที่เกินอำนาจควบคุม สิ่งเหล่านี้ควรมองเป็นบทเรียน ให้รู้ว่าสายน้ำไม่เคยไหลย้อนกลับ แต่เราสามารถเรียนรู้จากมันเพื่อเตรียมรับมือความเสี่ยงที่อาจเกิดขึ้นในอนาคต

ทั้งหมดนี้อาจฟังดูเหมือนข่าวร้ายซ้อนกันหลายชั้น แต่สิ่งสำคัญคือเราต้องยอมรับว่าตลาดอสังหาฯ ไม่ได้อยู่ในยุคที่ขายอะไรก็ง่ายเหมือนเมื่อก่อนอีกต่อไป การแข่งขันวันนี้ไม่ใช่แค่ใครทำโครงการใหญ่หรือสวยกว่า แต่คือใครเข้าใจลูกค้ามากกว่า ใครยืดหยุ่นและปรับตัวได้เร็วกว่าคนอื่นต่างหาก

บางทีการทำโครงการที่เล็กลง แต่ตอบโจทย์ชัดเจน อาจจะไปได้ดีกว่าการลงทุนมหาศาลที่เสี่ยงจะเจอกำลังซื้อไม่พอ หรือในฝั่งสำนักงานและค้าปลีก การสร้าง value-add ที่ทำให้ผู้เช่าเห็นความคุ้มค่ามากกว่าค่าเช่าที่จ่ายไป ก็อาจเป็นปัจจัยความสำเร็จ

เชื่อว่าตลาดอสังหายังมีโอกาสเสมอ เพียงแต่อาจไม่ได้มาในรูปแบบที่เราคุ้นเคย อุตสาหกรรมกับโลจิสติกส์แสดงให้เห็นแล้วว่า ถ้าเจอกลุ่มลูกค้าที่ใช่ ดีมานด์ก็ยังแรง การมองหา segment ใหม่ ๆ อย่างตลาดผู้สูงอายุ คนทำงาน hybrid หรือแม้แต่นักท่องเที่ยวเชิงสุขภาพ ก็อาจเป็นคำตอบในอนาคต

ท้ายที่สุด อยากฝากกำลังใจให้เพื่อน ๆ ในวงการอสังหาฯ ทุกคน ตลาดนี้มีลงและก็มีขึ้นเสมอ สิ่งที่เราทำได้คือปรับกลยุทธ์ให้เหมาะกับรอบ cycle เศรษฐกิจนั้น ๆ

ความท้าทายตอนนี้อาจทำให้หลายคนเหนื่อย แต่ถ้าเรายังยืนหยัดอยู่ได้ บริหาร  cash flow ให้รอบคอบเพื่อรอดต่อไป แล้วเมื่อวันหนึ่งที่ตลาดกลับมาฟื้นตัว คนที่ปรับตัวทันจะเป็นคนที่ได้เปรียบ อยากบอกว่ามันคุ้มค่าที่จะสู้ต่อไป เพราะธุรกิจอสังหาฯ ยังเป็นเส้นเลือดใหญ่ของเศรษฐกิจไทย และถ้าเราร่วมกันรักษาคุณภาพ พัฒนาสินค้าและบริการอย่างจริงใจ ตลาดนี้ก็ยังมีอนาคตสดใสให้เราได้เห็นแน่นอน…อย่าทำอะไรด้วยแนวทางแบบเดิมๆ…ปรับเปลี่ยน…เพื่อเติบโตต่อไป

https://unsplash.com/photos/selective-focus-photography-of-brown-hamster-adK3Vu70DEQ

ขอปิดท้ายแบบอ้อน ๆ กันหน่อยนะครับ…Propholic เองก็เชื่อว่าธุรกิจอสังหามันเป็นวงการที่อยู่ได้ด้วยการ “จับมือ” มากกว่าการแข่งขันกันตายไปข้างหนึ่ง ยิ่งตอนนี้อะไร ๆ ก็ไม่ง่าย ทั้งดอกเบี้ย ทั้งค่าเงินบาท ทั้งพฤติกรรมผู้ซื้อที่เปลี่ยนเร็วกว่าเดิม ทุกคนต่างก็เหนื่อยและมองหาทางรอดเหมือนกันทั้งนั้น เพราะงั้นถ้าใครในแวดวงนี้อยากให้เราช่วยทำคอนเทนต์ ช่วยเล่าเรื่อง ช่วยผลักดันภาพลักษณ์ของโครงการ หรือแม้แต่แค่แลกเปลี่ยนมุมมองดี ๆ กัน Propholic ก็ยินดี ถือว่าได้ช่วยกันประคองอุตสาหกรรมนี้ให้ผ่านช่วงเวลายาก ๆ ไปด้วยกัน

ใครสนใจอยากจะให้ทีม Propholic เราผลิตคอนเทนต์ หรืออยากสนับสนุนงานเขียน งานสื่อสารของเรา ติดต่อมาได้เลยที่ email ที่แสดงด้านล่างของเว็บไซต์ www.propholic.com  เราจะพยายามช่วยเหลืออย่างเต็มที่ เพราะสุดท้ายแล้ว ความตั้งใจจริงของเราคืออยากให้ทุกคนรอดไปด้วยกันครับ

แหล่งข้อมูล

https://www.cbre.co.th/insights/figures/bangkok-overall-figures-q2-2025