The Summary Highlight of 1H 2023

– ครึ่งปีแรก 2566 มีอุปทานคอนมิเนียมระดับซุปเปอร์ไพร์มเปิดมาเพียง 1 โครงการ เท่านั้น และมีจำนวนหน่วยอยู่ที่ 180 หน่วย ในขณะที่คอนโดมิเนียมระดับไพร์ม ไม่มีอุปทานเกิดขึ้นใหม่

– อัตราการขายเฉลี่ยของคอนโดมิเนียมระดับซุปเปอร์ไพร์มและไพร์มอยู่ที่ร้อยละ 80

– การกลับมาของกลุ่มชาวจีนส่งผลให้ตลาดมีความคึกคักและปัจจัยเพิ่มเติมที่ใช้ในการเลือกโครงการคืออยู่ในทำเลใกล้โรงเรียนนานาชาติ

ภาพรวมตลาด (Market Overview)

การขยายตัวของตลาดคอนโดมิเนียมระดับซุปเปอร์ไพร์มและไพร์มยังคงเติบโตอย่างสม่ำเสมอ แม้ว่าที่ดินในการพัฒนาจะน้อยลง แต่ความต้องการในตลาดกลุ่มนี้ยังมีระดับสูงในกลุ่มผู้ซื้อชาวไทยและชาวต่างชาติ โดยทำเลยังเป็นปัจจัยหลักที่จะทำให้กลุ่มผู้ซื้อตัดสินใจลงทุนคอนโดมิเนียมในกลุ่มนี้เป็นกลุ่มที่มีมูลค่าเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องทำให้กลุ่มผู้ซื้อจึงยังคงนิยมในการซื้อคอนโดมิเนียมเหล่านี้ไว้เพื่อขายต่อในอนาคตเพราะเชื่อว่ายังสามารถทำราคาได้ดี แม้จะเป็นคอนโดมิเนียมมือสองเนื่องจากศักยภาพของที่ดินในทำเล Prime area ที่ยังคงได้รับความนิยมตลอดเวลา ในขณะที่คอนโดมิเนียมที่อยู่ใกล้โรงเรียนนานาชาติในย่าน CBD เริ่มมีบทบาทมากขึ้นและเป็นกลุ่มที่กลุ่มชาวต่างชาติ (โดยเฉพาะชาวจีน) ให้ความสนใจอยู่ไม่น้อยเช่นกัน

อุปทาน (Supply)

อุปทานคอนโดมิเนียมระดับซุปเปอร์ไพร์ม ณ กลางปี 2566 มีอุปทานทั้งสิ้น 5,194 หน่วย โดยในช่วงเดือนมกราคม ถึงเดือน มิถุนายนที่ผ่านมา พบว่ามีอุปทานคอนโดมิเนียมระดับนี้เปิดขายใหม่อยู่ที่ 180 หน่วย จำนวน 1 โครงการ โดยคอนโดมิเนียมระดับซุปเปอร์ไพร์มส่วนใหญ่ยังคงมีสถานที่ตั้งอยู่บริเวณสุขุมวิท คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 46 รองลงมาได้แก่บริเวณลุมพินี คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 22 ในส่วนบริเวณริมแม่น้ำเจ้าพระยาและบริเวณสาทร/สีลม คิดเป็นสัดส่วนที่เท่ากันคือร้อยละ 16  

อุปทานคอนโดมิเนียมระดับไพร์ม ณ กลางปี 2566 มีอุปทานทั้งสิ้น 5,271 หน่วย และยังไม่มีอุปทานเปิดในในช่วงครึ่งปีแรกนี้และส่วนใหญ่มีสถานที่ตั้งอยู่บริเวณสุขุมวิท คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 39 รองลงมาได้แก่บริเวณสาทร/สีลม และลุมพินี คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 30 และ 24 ตามลำดับ บริเวณริมแม่น้ำเจ้าพระยา มีคอนโดมิเนียมระดับไพร์มเพียงร้อยละ 7

อุปสงค์ )Demand)

ในครึ่งปีแรกอุปสงค์ตลาดคอนโดมิเนียมระดับซุปเปอร์ไพร์มและไพร์มยังคงมีความต้องการอย่างต่อเนื่อง จากการมีอุปทานใหม่เพิ่มเข้ามาส่งผลให้อัตราการขายลดลงเล็กน้อย โดย ณ ครึ่งปีแรก 2566 จำนวนหน่วยขายของคอนโดมิเนียมระดับซุปเปอร์ไพร์มขายไปได้ทั้งสิ้น 4,309 หน่วย จากจำนวนอุปทานทั้งสิ้น 5,194 หน่วย อัตราการขายอยู่ที่ร้อยละ 83.0 ลดลงจากสิ้นปีที่แล้วอยู่ที่ร้อย0.3 ส่วนอุปสงค์คอนโดมิเนียมระดับไพร์ม ณ ครึ่งปีแรก 2566 มีจำนวนหน่วยขายได้ทั้งสิ้น 4,216 หน่วย จากอุปทานทั้งสิ้น 5,271 หน่วย คิดเป็นอัตราการขายที่ร้อยละ 80.0 อัตราการขายเพิ่มขึ้นจากปีก่อนหน้าซึ่งอยู่ในอัตราร้อยละ 2.3 โดยกลุ่มผู้ซื้อยังคงเป็นชาวไทยที่มีฐานะมั่งคั่งและเป็นกลุ่มอยู่อาศัยจริงเป็นหลัก นอกจากนี้จะเริ่มเห็นกลุ่มชาวจีนกลับมาซื้อบ้างแล้วซึ่งสะท้อนได้จากยอดการโอนกรรมสิทธิ์ในช่วงที่ผ่านมาตั้งแต่ต้นปี และปัจจัยเพิ่มเติมที่ใช้ในการตัดสินใจคือเลือกโครงการที่อยู่ในทำเลใกล้โรงเรียนนานาชาติ

ราคาขาย (Asking Price)

ระดับราคาขายเฉลี่ยของคอนโดมิเนียมระดับซุปเปอร์ไพร์ม ณ กลางปี 2566 มีระดับราคาขายอยู่ที่ 378,600 บาท ต่อตารางเมตร ปรับตัวเพิ่มขึ้นจากสิ้นปี 2565 ในอัตราร้อยละ 0.87 ซึ่งราคาขายเฉลี่ยของคอนโดมิเนียมระดับซุปเปอร์ไพร์ม ณ สิ้นปี 2565 มีราคาขายเฉลี่ยอยู่ที่ 374,745 บาทต่อตารางเมตร ส่วนราคาขายเฉลี่ยของคอนโดมิเนียมระดับไพร์ม ณ กลางปี 2566 มีระดับราคาขายเฉลี่ยอยู่ที่ 273,000 บาทต่อตารางเมตร ปรับตัวเพิ่มขึ้นจากสิ้นปี 2565 ในอัตราร้อยละ 0.96  ทั้งนี้พบว่าอัตราการดูดซับของตลาดที่มีค่อนข้างสูงส่งผลให้ตลาดคอนโดมิเนียมระดับดังกล่าวมีจำนวนหน่วยเหลือขายเพียงร้อยละ 20 ทำให้ตลาดมีตัวเลือกที่ค่อนข้างเหลือน้อยและจำกัด

แนวโน้มตลาดคอนโดมิเนียมระดับซุปเปอร์ไพร์มและไพร์ม

ความต้องการของคอนโดมิเนียมกลุ่มนี้ยังคงมีอยู่อย่างต่อเนื่องเพราะเป็นกลุ่มอสังหาฯ ที่สามารถสร้างมูลค่าได้ค่อนข้างดีไม่ว่าจะปล่อยเช่าหรือขายต่อ หากแต่อุปทานที่เหลืออยู่กลับเริ่มน้อยลงรวมถึงการเกิดขึ้นใหม่ของอุปทานในอนาคตเช่นกัน  ซึ่งอาจทำให้แนวโน้มของราคาขายมีการปรับตัวสูงขึ้นในอนาคต ในขณะที่การพัฒนาของผู้ประกอบการอาจจะยังคงต้องอาศัยจังหวะ และพัฒนาโครงการเพื่อให้มีความตอบโจทย์การอยู่อาศัยรวมถึงการเลือกหาทำเลที่ดีในการพัฒนา โดยทำเลที่ดีจะเป็นปัจจัยบวกที่ทำให้โครงการยังได้รับความสนใจอย่างต่อเนื่อง เพราะความเป็นเอกลักษณ์ของทำเล ซึ่งอาจจะส่งผลให้ราคาขายจะมีมูลค่าที่สูงตามเช่นกัน นอกจากนี้การกลับมาของกลุ่มชาวเอเชีย โดยเฉพาะชาวจีนจะกลับมาเป็นกลุ่มกำลังซื้อหลักอีกครั้ง ซึ่งอาจจะทำให้ตลาดคอนโดมิเนียมในระดับนี้คึกคัก และคาดว่าอาจเป็นสัญญาณที่ดีที่จะให้ผู้ประกอบการหลายเจ้าที่เคยพับแผนที่จะพัฒนาโครงการในทำเลศักยภาพออกมาเตรียมความพร้อมเพื่อพัฒนาโครงการใหม่ เพื่อตอบรับกลุ่มเรียลดีมานด์และกลุ่มนักลงทุนทั้งชาวไทยและต่างชาติ