ก่อนอื่นเรามาทราบกันก่อนว่า Campus Condo คืออะไร? ถ้าจะอธิบายให้เข้าใจได้ง่าย Campus Condo คือคอนโดมิเนียมที่ตั้งอยู่ในทำเลใกล้สถานศึกษา หรือ ใกล้มหาวิทยาลัย โดยเน้นเจาะกลุ่มตลาดที่เป็นกลุ่มนักเรียน นักศึกษา รวมถึงบุคลากรในมหาวิทยาลัย ซึ่งการพัฒนา Campus Condo ถือเป็นการพัฒนาที่เน้นตลาดในรูปแบบ Niche market ชนิดหนึ่ง ในปัจจุบันตลาด Niche market นั้นมีการเจาะกลุ่มเป้าหมายหลากหลายรูปแบบ ไม่ว่าจะเป็น กลุ่มนักเรียนนักศึกษา กลุ่มคนเลี้ยงสัตว์ กลุ่มแพทย์พยาบาล และ อื่นๆ เป็นต้น โดยตลาด Campus Condo เป็นการพัฒนาเพื่อเจาะกลุ่มตลาดในประเภทกลุ่มนักเรียนนักศึกษาโดยเฉพาะ ซึ่ง Campus Condo จะมีความแตกต่างกับตลาด Niche market ในรูปแบบอื่นๆ กล่าวคือ กลุ่ม Campus Condo เป็นกลุ่มที่ผู้ประกอบการสามารถเห็นถึงกลุ่มเป้าหมายและทำเลที่ตั้งของตัวโครงการค่อนข้างชัดเจน ว่ามี Demand อยู่ในพื้นที่เท่าไรหรือขอบเขตของการพัฒนาโครงการควรอยู่ในระยะรัศมีรอบมหาวิทยาลัยประมาณเท่าไร

ทำให้ตลาด Campus Condo เป็นตลาดที่ผู้ประกอบการไม่ว่าจะเป็นผู้ประกอบการรายใหญ่หรือผู้ประกอบการย่อยให้ความสนใจที่จะเข้ามาลงทุนพัฒนาโครงการ นอกจากนั้นด้วยตำแหน่งทางการตลาด(Segment) ของคอนโดมิเนียมในรูปแบบ Campus Condo มีระดับราคาจำหน่ายที่ไม่ค่อยสูงมากนักหรือเรียกว่าใกล้เคียงกับกลุ่ม Affordable ที่มีระดับราคาขายเริ่มต้นอยู่ที่ประมาณ 1 ล้านบาทต้นๆเท่านั้น ทำให้ผู้บริโภคสามารถเข้าถึงได้ง่ายและเหมาะสมกับกลุ่มนักเรียนนักศึกษาหรือบุคลากรมหาวิทยาลัย ที่อาจจะมีรายได้ไม่มากนักแต่ยังอยากอยู่ใกล้พื้นที่ทำงานหรือพื้นที่เรียน การพัฒนาคอนโดมิเนียมในลักษณะ Campus Condo จึงได้รับความสนใจ และ ได้ผลตอบรับที่ดีไม่ว่าจะจากกลุ่มผู้ต้องการอยู่อาศัยเอง หรือ นักลงทุน

ภาพ : URBAN TH

ถ้าเราลองมาดูภาพรวมตลาดคอนโดมิเนียมโดยรอบมหาวิทยาลัยในปัจจุบัน จะพบว่า ทำเลที่ผู้ประกอบการให้ความสนใจอันดับต้นๆ จะเป็นในบริเวณพื้นที่ที่มีมหาวิทยาลัยชั้นนำตั้งอยู่และมีนักศึกษาเรียนอยู่จำนวนมาก อ้างอิงการรวบรวมข้อมูลของ URBAN TH https://www.bangkokbiznews.com/social/ 941651 ในปีพ.ศ.2563 พื้นที่กรุงเทพและปริมณฑลมีมหาวิทยาลัยที่มีจำนวนนักศึกษาจากมากไปน้อยที่สุดจะประกอบไปด้วย จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย 38,409 คน มหาวิทยาลัยเกษตรศาสตร์ 35,699 คน มหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์รังสิต 30,734 คน มหาวิทยาลัยกรุงเทพ 29,547 คน และ มหาวิทยาลัยมหิดล 25,347 คน ตามลำดับ

และในปีถัดๆมาในปีพ.ศ.2564 และปีพ.ศ.2565 ก็ยังมีนักศึกษาเข้าศึกษาอย่างต่อเนื่อง จากข้อมูล กรข. https://thaiedunews.net/rank/ ในปีพ.ศ.2565 ม.เกษตรศาสตร์มีจำนวนนักศึกษา 65,541 คน ม.ธรรมศาสตร์ 41,534 คน จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย 37,280 คน ม.กรุงเทพ 32,985 คน และ ม.มหิดล 30,305 คน ซึ่งจำนวนข้างต้นยังไม่นับรวมบุคลากรในมหาวิทยาลัยและคนทำงานใกล้เคียง จากข้อมูลจำนวนนักศึกษาทำให้สามารถพบเห็นพื้นที่รอบมหาวิทยาลัยที่กล่าวมาข้างต้น มีการพัฒนาคอนโดมิเนียมในรูปแบบ Campus Condo อยู่จำนวนมาก ทั้งจากผู้ประกอบการชั้นนำและผู้ประกอบการท้องถิ่น เช่น Asset Wise, Sansiri, Property Perfect, Menam Development เป็นต้น โดยโครงการที่ตั้งอยู่ในย่านรังสิตก็จะมีโครงการ D Condo Campus Dome Rangsit (PhaseI,II), Kave TU, Fahdome Condo, Zoom Condo Place Rangsit, Plum Condo Park Rangsit, Common TU หรือในโซนศาลายา ก็จะมีโครงการ I condo ศาลายา, เคฟ ศาลายา ,อีลิท ศาลายา, วีคอนโด ศาลายา และ Salaya One เป็นต้น

โดยย่านและทำเลที่ตั้ง ที่ผู้เขียนอยากหยิบยกขึ้นมาพูดถึงเพิ่มเติม คือพื้นที่ในย่านโซนรังสิตซึ่งความน่าสนใจของทำเลที่ตั้งในพื้นที่โซนรังสิตที่ทำให้ผู้ประกอบการมีความสนใจและพบว่ามีผู้ประกอบการรายเดียวกันพัฒนาโครงการมากกว่า 1 โครงการ นอกจากในพื้นที่ย่านจะมีมหาวิทยาลัยชั้นนำขนาดใหญ่ตั้งอยู่ถึง 2 แห่งคือ มหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์รังสิตและมหาวิทยาลัยกรุงเทพฯรังสิต ทำเลในบริเวณนี้ยังมีสิ่งอำนวยความสะดวกครบครับไม่ว่าจะเป็นห้างสรรพสินค้า Zpell, Future Park รังสิตและ Zeer รังสิต รวมไปถึงโครงการMega Project อื่นๆที่กำลังจะเกิดขึ้นในอนาคต นอกจากนั้นพื้นที่บริเวณนี้ยังเป็นพื้นที่โซนชานเมืองทำให้มีต้นทุนของตัวที่ดินที่ต่ำกว่าคอนโดมีเนียมรอบมหาวิทยาลัยอื่นๆที่ตั้งอยู่ใจกลางเมือง และที่สำคัญพื้นที่โซนรังสิตนี้ยังมีการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานทางรางอย่างรถไฟฟ้าสายสีแดงเข้ม สถานีกลางบางซื่อ-รังสิต ที่จะเข้ามาเพิ่มความสะดวกให้กับการเดินทางของคนในย่าน โดยในส่วนต่อขยายถึงมหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์ คาดว่าจะแล้วเสร็จภายในปี พ.ศ.2569

ภาพ : thansettakij.com

และจากข้อมูล REIC ตลาดคอนโดรอบมหาวิทยาลัย ย่านรังสิต มีจำนวนพุ่งสูงขึ้นถึง 1.5 หมื่นยูนิต คุณสุรเชษฐ กองชีพ กรรมการผู้จัดการ บริษัท พร็อพเพอร์ตี้ ดีเอ็นเอ จำกัด กล่าวว่า ในพื้นที่โดยรอบมหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์รังสิต และมหาวิทยาลัยกรุงเทพรังสิต เป็นพื้นที่ที่ได้รับความนิยมสูง นักลงทุนนิยมปล่อยเช่าระยะยาว โดยอัตราการขายพื้นที่ธรรมศาสตร์สามารถขายไปได้กว่า 85% และในโซนมหาวิทยาลัยกรุงเทพฯ รังสิต มีอัตราการขายถึง 90% โดยจะมีราคาขายเฉลี่ยอยู่ที่ประมาณ 70,000-80,000 บาทต่อตร.ม.

นอกจากด้านทำเลที่ตั้งแล้วอีกสิ่งหนึ่งที่เป็นจุดเด่นสำคัญของ Campus Condo ที่ไม่พูดถึงไม่ได้ คือ รูปแบบพื้นที่และฟังก์ชั่นการใช้งานของ Campus Condo ที่ถูกออกแบบมาเพื่อตอบโจทย์กลุ่มนักเรียนนักศึกษาหรือบุคคลากรของมหาวิทยาลัยโดยเฉพาะ พบว่าความแตกต่างของ Campus Condo กับ คอนโดมีเนียมอื่นๆโดยทั่วไป คือ 1) รูปแบบห้อง Campus Condo จะมีการออกแบบวาง layout ห้องพักให้หน้าแคบยาวเพื่อให้เกิดการใช้งานได้ประโยชน์สูงสุดในพื้นที่จำกัด เพราะห้องจะมีขนาดเริ่มต้นอยู่ที่ประมาณ 21.00 ตร.ม.เป็นต้นไป การออกแบบพื้นที่ก็จะแบ่งให้ใช้งานได้หลายฟังก์ชั่น ยกตัวอย่างเช่น โครงการ Common TU ที่จะมีการออกแบบห้อง Studio ให้พื้นที่ภายในเชื่อมโยงถึงกันทุกฟังก์ชั่น อย่างพื้นที่นั่งทานข้าวก็สามารถปรับเปลี่ยนเป็นพื้นที่นั่งทำงานได้ หรือ พื้นที่ห้องรับแขกดูทีวีอาจจะไม่จำเป็นมากนักกับกลุ่มเป้าหมายกลุ่มนี้ก็จะมีการลดพื้นที่ให้เล็กลงได้และเพิ่มพื้นที่ในส่วนของที่นอนและส่วนระเบียงแทน

2) Campus Condo มีการออกแบบพื้นที่ส่วนกลางที่สามารถรองรับการใช้งานกับกลุ่มเป้าหมายจริง ยกตัวอย่างเช่น การใส่ฟังก์ชั่นพื้นที่ห้องสมุด, Co-working Space, workshop room, silent room, meeting room, Vending Machine รวมถึง พื้นที่ทำงานตลอด 24 ชั่วโมง ซึ่งการออกแบบเหล่านี้เกิดจากการศึกษาของกลุ่มเป้าหมายที่จะต้องมีการทำงานรวมกัน อ่านหนังสือ ติวหนังสือ และเป็นพื้นที่ส่วนกลางที่จะไม่ค่อยพบเห็นในคอนโดมีเนียมโดยทั่วไปที่จะมีใส่ฟังก์ชั่นพื้นที่ในลักษณะแบบนี้

ตัวอย่างอีก 1 โครงการที่ผู้เขียนมองว่ามีความน่าสนใจ คือ โครงการ KAVE AVA โครงการนี้เป็นโครงการ Low-Rise 8 ชั้น มีจำนวนยูนิต 1,291 ยูนิตแบ่งเป็นที่พักอาศัย 1,278 ยูนิต และ ร้านค้า 13 ยูนิต นอกจากรูปแบบห้องที่มีให้เลือกตั้งแต่ Studio และ One Bed ขนาด 21.70 – 35.45 ตร.ม. พื้นที่ส่วนกลางของโครงการนี้ยังมีความน่าสนใจนอกจากพื้นที่ Facilities ที่เป็นมาตรฐานของคอนโดมิเนียมปกติทั่วไปแล้ว

โครงการ KAVE AVA ยังมีพื้นทีประเภท Co-working space, E-Sport Room, Weight training, Yoga studio และ Creative & Entertainment Lounge ซึ่งมีความพิเศษและไม่ค่อยได้พบเจอกับโครงการที่มีระดับราคาเริ่มต้นประมาณ 1 ล้านบาทกลางๆ

แต่มีข้อสังเกต สำหรับคนที่จะเลือกซื้อหรือเลือกลงทุน Campus Condo ซึ่ง Campus Condo ในปัจจุบันมีหลากหลายทำเลนอกจากย่านรังสิต ยังมีย่านศาลายา ย่านลาดพร้าว จากข้อมูล CBRE เปิดเผยว่า โครงการ Common TU ปัจจุบันมีลูกค้าซื้อเพื่ออยู่เองและเพื่อปล่อยลงทุน ในอัตราส่วน 60 : 40 โดยในส่วน 40% ของนักลงทุน พบว่ามีอัตราค่าเช่า 1 ห้องนอน อยู่ประมาณ 14,000 -17,000 บาทต่อเดือน หรือ Yield 5-6% ต่อปี ทำให้นักลงทุนที่อาจจะเคยมองการลงทุนแต่พื้นที่ใจกลางเมืองเริ่มมีความสนใจในการลงทุนคอนโดมิเนียมรอบมหาวิทยาลัยกันมากขึ้น

ในส่วนของย่านปทุมวัน-จุฬา ค่อนข้างมีความแตกต่างกับคอนโดรอบมหาวิทยาลัยอื่นเพราะเป็นพื้นที่อยู่ในย่านใจกลางเมือง ราคาขายเฉลี่ยมากกว่า 220,000 บาทต่อตร.ม. แต่ในพื้นที่สามย่าน-จุฬาเกือบทั้งหมดเป็นพื้นที่ สำนักงานทรัพย์สินจุฬา ซึ่งทางจุฬาก็จะมีการพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียม Leasehold ของตนเอง เช่น โครงการ Chamchuri Residence, โครงการ CU Terrace, โครงการ CU I House ที่ปล่อยเช่าให้กับนิสิต บุคลากรเท่านั้น และ โครงการอื่นๆที่จุฬาฯกำลังจะพัฒนาให้เป็น Chula Smart City แต่ประเด็นที่น่าสนใจของการพัฒนา Campus Condo ในบริเวณพื้นที่ย่านปทุมวัน-จุฬา คือ การพัฒนาบนพื้นที่ดินของสำนักงานทรัพย์สินจุฬา ซึ่งจะเป็นการปล่อยสิทธิการเช่า Leasehold 30 ปี เป็นประเด็นที่น่าสนใจและน่าจะแยกเป็นอีกบทความเพื่ออธิบายข้อแตกต่างระหว่าง Leasehold กับ Freehold

โดยสรุปการพัฒนา Campus Condo นอกจากจะต้องเลือกทำเลที่ตั้งที่ถูกต้องแล้วการเข้าใจถึงความต้องการของกลุ่มเป้าหมายมีความสำคัญมากสำหรับตลาด Niche market ถ้าผู้ประกอบการมีกลยุทธ์ที่สามารถตอบโจทย์การใช้ชีวิต(Lifestyle) ของกลุ่มเป้าหมายที่มีความต้องการเหล่านี้ได้ก็จะทำให้โครงการมีความสนใจมากยิ่งขึ้น ซึ่งตลาด Campus Condo เป็นตลาดที่มี Demand ค่อนข้างชัดเจนจึงทำให้เป็นตลาดที่ได้รับความนิยมอย่างต่อเนื่อง

อ้างอิงอื่นๆ :

– ASW แนะลงทุนอสังหาฯ ให้เช่าสู้ภาวะเงินเฟ้อ โชว์ Campus Condo แบรนด์ KAVE ให้ผลตอบแทนเฉลี่ย 8-10% ต่อปี – มิติหุ้น | ชี้ชัดทุกการลงทุน (com)

– Campus Condo คอนโดที่เหมาะกับการลงทุนมากที่สุดในเวลานี้ | Brand Inside