“ทิศทางในอนาคตต่อจากนี้คาดว่าจะทยอยฟื้นตัวอย่างช้าๆ แต่ยังอยู่ในระดับที่ต่ำกว่าก่อนเกิดโควิด อสังหาฯเป็นปัจจัยสี่ ทำให้มันมีเสน่ห์ตรงที่เมื่อไหร่ก็ตามที่คนเริ่มมีกำลังซื้อ ดีมานท์ก็จะค่อยๆกลับมา แต่ในขณะที่ทุกอย่างกลับมาก็มีบางสิ่งที่ไม่เหมือนเดิม โดยเฉพาะในเรื่องของความสามารถในการกู้แบงค์ของคนส่วนใหญ่ ซึ่งธนาคารก็ล้วนมี cautious level ในการดูกิจการต่างๆว่ามีความสามารถในการกลับมาได้รึเปล่า การกลับมาขออสังหาเชื่อว่าจะช้ากว่านั้น ไม่ใช่ว่าเปิดประเทศปุป กลับมาปั๊บ มันต้องลุ้นหลายๆอย่าง เราเคยอยู่ใน Level ที่การท่องเที่ยวพีคที่สุดในโลก ถ้าเราต้องการกลับไปจุดนั้นเราก็ต้องได้ Level คนท่องเที่ยวที่ 40 ล้านคนต่อปีในปี 2019 เราคาดว่าจะได้แบบนั้นหรือเปล่า?” ดร.ยุ้ย ผศ.ดร.เกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์ เปิดนำด้วยคำถามที่ท้าทายทุกภาคส่วนของหน่วยงานที่ทำหน้าที่ในการกำหนดทิศทางและบริหารประเทศ ในงานพบปะสื่อมวลชนที่จัดขึ้นมาอีกครั้งเมื่อเช้านี้ ภายใต้หัวข้อ “แนวคิดและมุมมองในธุรกิจยุคโควิด จุดไหน คือ เป้าหมาย โอกาส อนาคต” ซึ่งใน Session นี้เราได้สรุปประเด็นสำคัญมาให้อ่านดังนี้ครับ

จากข้อมูลที่ดร.ยุ้ย มานำเสนอเราในวันนี้เราเห็นตัวเลขหน่วยเหลือขายสะสมที่ค่อนข้างน่าตกใจก็คือ จำนวนเหลือขายสะสมของคอนโดค่อยๆลงมาพอๆกับทาวน์โฮมแล้ว เนื่องจากในปีที่ผ่านมาคอนโดเปิดตัวน้อยลง และมีการลดราคาแรงๆจนขายไปได้เยอะ ในขณะที่หลายๆดีเวลลอปเปอร์มีการเปิดตัวโครงการทาวน์โฮมมากยิ่งขึ้น ซึ่งนี่แสดงให้เห็นถึงความสามารถในการปรับตัวของดีเวลอปเปอร์ส่วนใหญ่

BTS ยกเลิกบัตรโดยสารประเภท 30 วัน คือ Challenge ใหม่ที่ทุกดีเวลลอปเปอร์ต้องไปหามุมคิดใหม่ในการพัฒนาโครงการ? เนื่องจากเมื่อก่อนคนส่วนใหญ่อาจจะมองว่าเราใช้รถไฟฟ้าเดินทางไปได้รอบเมืองในเวลาที่รวดเร็ว และกำหนดค่าโดยสารได้ โครงการหลายๆโครงการจึงใช้ Key Message ประเภท 10 สถานีจากอโศก ซึ่งมันโดนใจกลุ่มลูกค้าที่ทำงานที่อโศกที่มีงบประมาณแค่ 2-3 ล้านบาท เค้าจึงยอมเลือกโครงการชานเมืองอย่างแพรกษา ที่ได้ห้องใหญ่กว่า ราคาถูกกว่า โดยที่เอาเงินส่วนต่างมาจ่ายเป็นค่าโดยสาร BTS แทน ซึ่งการยกเลิกตัวเดือนนี้มี Effect มากสำหรับคนที่ถือตัวเดือนในแบบ Fix Rate ส่งผลให้ราคาค่าเดินทางเพิ่มขึ้นถึง 100 กว่าเปอร์เซนต์…ในมุมมองของดร.มองว่า รัศมีในการขายจะแคบลง ไม่เหมือนเมื่อก่อนที่สุดสาย ก็ขายคนทำงานปลายสายได้  แต่พอมาแบบนี้วงรอบของการเดินทางมันก็จะมีแค่ 5 สถานี ซึ่งมันส่งผลดีต่อการเปลี่ยนแปลงตลาดของคอนโด ที่น่าจะยังคงได้รับการตอบรับที่ดีอยู่

สำหรับประเด็นที่ต้องจับตามองอื่นๆทางดร.คิดว่าเรื่อง Oversupply น่าห่วงน้อยที่สุด เพราะตั้งแต่อยู่ในวงการมาคำศัพท์นี้เกิดขึ้นมาตลอดแต่ท้ายที่สุดก็ได้รับการดูดซับทั้งหมด แต่สำหรับดร.มองว่าเป็นในเรื่องของจำนวนคอนโดหยุดการขายที่มีมากถึง 70% ในปี 2564 ซึ่งทางเสนาเองก็มีโครงการแบบนี้เช่นเดียวกัน ซึ่งในบางกรณีก็เป็นเรื่องที่ยอมรับได้ และเป็นปกติทั่วไป หากโครงการนั้นไม่ได้รับการตอบรับที่ดี ขายไม่ได้ ก็หยุดสร้าง หยุดขาย แล้วมาคิดพิจารณากันว่าจะทำอย่างไรใหม่ดีกว่า ยิ่งเป็นตึกสูง 30 ชั้นนี่ถ้าไม่ไหวยิ่งต้องหยุดเลย เพราะมันใช้เวลาในการสร้างนานมาก

สำหรับ Business Direction ของเสนาในช่วงต่อไปนี้คือ

1. การมองโลเคชั่นใหม่ โดยการโฟกัสพัฒนาโครงการคอนโดที่อยู่อาศัยที่ใกล้แหล่งงานที่มีดีมานท์ และสอดรับกับกำลังซื้อของคนในย่านนั้นๆ มากกว่าการพัฒนาโครงการใกล้รถไฟฟ้า

2. ลดความเสี่ยงให้น้อยที่สุดด้วยการเข้าซื้อโครงการ จากสารพัดสาเหตุที่เป็นอุปสรรคต่อการพัฒนาโครงการอสังหาฯเมืองไทย ทั้งในเรื่องการขอ EIA ที่ยากขึ้น ค่าก่อสร้างแพงขึ้น และค่าที่ดินไม่ลดเลย ทำให้เสนาเลือกใช้วิธี Short Cut ด้วยการเข้า take over โครงการ ที่จะทำให้ประหยัดเวลา และได้ราคาที่ดีมากหากเราเลือกซื้อโครงการที่เจ้าของโครงการรู้สึกว่าขี้เกียจทำแล้ว แต่ไม่ว่าเราจะซื้อมาช่วงไหน สร้างไหนแล้ว แต่ก็ต้องเป็นไปตามมาตรฐานของเสนา เราต้องใส่ After Sale Service, Geo Fit, Made From Her เข้าไป ซึ่งจะทำให้ผู้ซื้อไม่รู้สึกว่านี่ไม่ใช่โครงการเสนา

โดยปัจจุบันทางเสนาเข้าซื้อโครงการแล้ว 3 ทำเล ใช้งบประมาณ 2,000 ล้านบาท ประกอบด้วย 1.ย่านรัตนาธิเบศร์ (โครงการ The Estes เดิม) 2.ย่านเจริญนคร (โครงการ HYPE สาทร – ธนบุรี เดิม) 3.ย่านบางซื่อ – เตาปูน (ยังไม่เปิดเผยรายละเอียด) โดยทั้ง 3 โครงการ พัฒนาภายใต้แบรนด์ใหม่ “เฟล็กซี่ (FLEXI)” แบรนด์ที่สะท้อนความเป็นตัวตนของคนรุ่นใหม่ Gen Y & Gen Z และคนรุ่นใหม่ที่มีความหลากหลายในการใช้ชีวิตและสามารถปรับเปลี่ยนตัวเองและพร้อมยืดหยุ่นได้ตลอดเวลา  นอกจากนี้ยังอยู่ระหว่างพิจารณาอีก 3 ทำเลที่จะเข้าไปซื้อโครงการมาพัฒนาต่อด้วย (รวมติวานนท์)

อย่างทำเลเจริญนคร เป็นทำเลที่ทางดร.ยุ้ยค่อนข้างชอบอยู่แล้ว และเป็นตัวอย่างชัดเจนของทำเลที่ไม่จำเป็นต้องติดรถไฟฟ้าก็ได้ เพราะมันมีทั้งห้าง ร้านอาหาร แม่น้ำ แถมอัตราการขายสูงถึง 98.4%

ในขณะที่ทำเลติวานนท์ (ทางดร. ไม่ได้บอกว่าที่ไหน แต่หลุดออกมาจากตอนแรกที่คาดว่าจะมีแค่เส้นรัตนธิเบศร์) ผมคาดว่าจะเป็นแถวๆ AMBER ที่ทางดร.ยุ้ยเล็งเห็นความสำคัญของสายสีชมพูที่มาตัดกับสายสีม่วงมากกว่า ซึ่งน่าจะเป็นโอกาสในการไปทำงานด้านแจ้งวัฒนะได้สะดวก ซึ่งข้อดีก็คือคนไม่ค่อยทำกันเพราะเป็นเส้นปราบเซียน ส่วนทำเลบางซื่อ – เตาปูน ก็เป็นทำเลที่ทางเสนาถนัดอยู่แล้วเหมือนกัน แต่ที่ผ่านๆมายังหาที่ดินราคาเหมาะสมในการพัฒนาโครงการให้มีราคาไม่แพงได้ ซึ่งโครงการที่ Take มานี้คิดว่าน่าจะทำราคาออกมาพอใช้ได้ ถูกกว่าที่อื่นๆ

โดยจะเริ่มเปิด 3 โครงการก่อน ภายใต้ชื่อ “เฟล็กซี่ (FLEXI)” ที่ตอยสนองการอยู่อาศัยของกลุ่มรุ่นใหม่ และมีระดับราคา 1.5 – 2.5 ลบ.

ที่รัตนาธิเบศร์ โครงการ The Estes ของ AQ เดิมเป็นห้องเพดานสูง เคยเปิดขายเมื่อ 8 ปีที่แล้ว ในราคาเริ่มต้น 2 ล้านบาท แต่เสนาเปิดใหม่ครั้งนี้ขายเริ่ม 1.89 ลบ*เท่านั้น ส่วนที่เจริญนคร ตอน Hype สาทร – ธนบุรี เคยขายเริ่มต้นที่ 1.79 ลบ. มาครั้งนี้เสนาขอปรับขึ้นนิดนึงเป็น 2.19 ลบ* โดยโครงการนี้ซื้อมาปุป โอนได้ปั๊ปเลย จะโอนสิ้นปีนี้แล้ว

ดร.ยุ้ยทิ้งท้ายด้วยการขอบคุณทางฮันคิว และธนาคารพาณิชย์ที่มีส่วนสำคัญอย่างมากในการช่วยสนับสนุนเงินในการเข้า take โครงการ ทั้งนี้เหล่าผู้ถือหุ้นก็ไม่ต้องกังวลไปเพราะเสนายังมี D/E Ratio อยู่ที่ 1.5 นิดๆ และมีกระแสเงินสดที่ Cover การดำเนินการอยู่เสมอ โดยแผนในการลงเล่นการเมืองหลังจากเปิดตัวเข้าร่วมคณะทำงานกับคุณชัชชาติ ในการลงสมัครเลือกตั้งผู้ว่ากทม.ว่าการเมืองจริงๆแล้วก็เป็นเรื่องของทุกคน และก็คงปฎิเสธไม่ได้ว่าเกี่ยวข้อง แต่ไม่ขอเรียกว่าเล่นการเมือง แค่ขอเขาไปมีบทบาทในการช่วยคิดและหวังว่าจะไปปฎิบัติจริงในยุคต่อไป