วิวเมืองกรุงเทพฯในวันที่ท้องฟ้าแจ่มใส ภาพจาก Bhubeth Bhajanavorakul / Shutterstock.com

คงไม่มีใครปฏิเสธได้ว่า บ้านคือหนึ่งในปัจจัยหลักของมนุษย์ แต่กลับกลายเป็นสิ่งที่จับต้องได้ยากขึ้นสำหรับคนรายได้น้อยโดยเฉพาะในเมืองใหญ่หลายๆแห่งทั่วโลก แม้ว่าการลงทุนด้านอสังหาฯจากเหล่า Developer เพิ่มสูงขึ้นอย่างต่อเนื่องมาหลายปีสวนทางก็สถิติคนไร้บ้านที่เพิ่มสูงอย่างต่อเนื่องโดยไม่มีทีท่าว่าจะมีใครเข้ามาช่วยแก้ปัญหาความเหลื่อมล้ำนี้ได้ บวกกับโครงการรถไฟฟ้าสายใหม่ที่กำลังเร่งสร้างอยู่ส่งผลให้ที่ดินมีมูลค่าเพิ่มสูงขึ้นอย่างเห็นได้ชัด แต่สวนทางกับเศรษฐกิจที่ยังไม่มีวิธีแก้ปัญหาระยะยาว ทำได้เพียงกระตุ้นการใช้จ่ายและการท่องเที่ยว จึงทำให้การมีที่อยู่อาศัยเป็นเรื่องยากขึ้นสำหรับกลุ่มคนรายได้น้อย หรือพูดให้เข้าใจง่ายๆนั่นก็คือกลุ่มแรงงานที่กำลังอยู่ในสถานการณ์ลำบากจากค่าครองชีพที่เพิ่มขึ้น แต่ค่าแรงเท่าเดิม โดยเฉพาะแรงงานที่มาจากต่างจังหวัดจนนำไปสู่ปัญหาคนไร้บ้านใจกลางมหานคร

เมื่อรถไฟฟ้าเข้ามาเปลี่ยนแปลงอสังหาฯในกรุงเทพฯไปตลอดกาล

ภาพจาก DDproperty.com

ต้นตอของเรื่องทั้งหมดเริ่มต้นจากการเปิดให้บริการรถไฟฟ้า BTS ค.ศ. 1999 และ MRT ค.ศ. 2004 สายแรกของกรุงเทพฯที่หลายๆคนคาดหวังไว้ว่าจะแก้ปัญหาการจราจรที่แสนจะหนาแน่นของเมืองหลวงแห่งนี้ให้มีความคล่องตัวมากขึ้น ทำให้มุมมองอสังหาฯกรุงเทพฯเปลี่ยนไปตลอดกาล เพราะนับตั้งแต่มีรถไฟฟ้าทั้ง 2 สายแรกนี้ก็ทำให้ผู้คนมากมายสนใจจะลงทุนตามแนวรถไฟฟ้าฟ้านี้อย่างล้นหลามไม่เว้นแม้แต่นักลงทุนชาวต่างชาติที่เข้ามาลงทุนในกรุงเทพฯ เมื่อสปอตไลท์ส่องทุกหย่อมหญ้าที่รถไฟฟ้าทั้ง 2 สายนี้ผ่านก็ย่อมทำให้มูลค่าที่ดินละแวกนั้นเพิ่มสูงขึ้นหลายเท่าตัว ยกตัวอย่างเช่น  BTS บางนา ที่ก่อนที่จะมีรถไฟฟ้าก็เป็นเพียงแค่ทุ่งนาสมชื่อเขตบางนานั่นแหละ จากท้องนาที่เคยราคาต่ำเตี้ยเรี่ยดินจนไม่มีใครเหลี่ยวแลก็กลับกลายเป็นพื้นที่ที่มีมูลค่าขึ้นมาทันทีหลังจากโครงการ BTS เข้าถึง

ตามด้วยโครงการบ้านหลังแรกจากรัฐบาล ปี 2558-2559 ที่พยายามกระตุ้นเศรษฐกิจด้วยวิธีนี้และเพิ่มโอกาสให้คนรุ่นใหม่ที่ยังไม่เคยมีบ้านเป็นของตัวเองให้สามารถกู้ยืมเงินจากธนาคารได้ง่ายขึ้นกว่าเมื่อก่อนที่ยิ่งกระตุ้นให้ Developers สร้างโปรเจคเพิ่มขึ้นจากเดิมในขณะที่บางโครงการเก่าๆก็ยังคงขายไม่ออกบ้างโดยเฉพาะหมู่บ้านไฮเอนด์ที่แค่ราคาเริ่มต้นก็สูงมากแล้ว

การลดดอกเบี้ยให้ต่ำลงมาอีกหลังจากที่เศรษฐกิจของปี 2562 ก็คงเป็นสิ่งที่ยืนยันได้อย่างชัดเจนว่าสถานการณ์ตลาดอสังหาฯและภาพรวมเศรษฐกิจที่ยังคงฝืดสุดๆ  ไม่ว่าจะเป็นการปรับลดดอกเบี้ย ลดค่าโอน-จดจำนอง ลดหย่อนภาษี และลดการผ่อนดาวน์ เพื่อเอื้อให้มีการจับจ่ายใช้สอยในตลาดมากขึ้น แต่จะประสบผลสำเร็จในระยะยาวหรือไม่ก็ต้องขึ้นอยู่กับปัจจัยหลายๆอย่างรวมกันที่จะส่งผลกระทบต่อการตัดสินใจลงทุน แถมช่วงนี้มีไวรัสระบาด COVIT-19 ที่ส่งผลกระทบต่อการตัดสินใจจากนักลงทุนชาวจีนเป็นอย่งมาก

เกิดอะไรขึ้น เมื่ออสังหาฯในกรุงเทพฯเริ่ม Oversupply

ภาพจาก www.thansettakij.com

เปิดตลาดอสังหาฯปีหนู 2020 นี้เพิ่มขึ้นจากปีที่แล้วอย่างต่อเนื่องพร้อมๆกับการแข่งขันที่ขับเคี่ยวกันมาในช่วงเวลาที่เศรษฐกิจฝืดตัวลง สาเหตุหลักนั่นก็คือ การเปลี่ยนเปลี่ยนแปลงในย่านตัวเมืองที่เร่งกันแก่งแย่งลูกค้าหลากหลายระดับไม่ว่าจะเป็นคนทั่วไป นักเรียน นักศึกษา นักและเหล่าลงทุนทั้งหลาย ซึ่งแต่ละโครงการก็พยายามอย่างหนักเพื่อเอาชนะใจกลุ่มเป้าหมายหลักของตัวเอง แต่ความยากก็อยู่ที่ตัวเลือกมันมีมากจนอาจจะเรียกได้ว่า ตัวเลือกล้นตลาด จนส่งผลให้ผู้บริโภคหลายรายเปลี่ยนใจไปซื้อโครงการอื่นบ้าง ปล่อยให้หลุดดาวน์บ้าง และบางรายก็อาจจะใช้เวลาตัดสินใจนานขึ้นกว่าจะลงทุนกับบ้านในฝันของพวกเขาจริงๆ สิ่งนี้นี่เองที่เรียกว่า Oversupply หรือสินค้าล้นตลาด เมื่อมีตัวเลือกมากก็ย่อมส่งผลให้การแข่งขันในตลาดสูงขึ้นคลอกันไปกับราคาแพงลิบลิ่ว โดยเฉพาะในย่านเศรษฐกิจของกรุงเทพฯที่เป็นแหล่งรวมคอนโดมิเนียมไฮไรส์ที่มีทั้งสถานศึกษาชื่อดัง โรงแรมหรู ห้างสรรพสินค้าไฮเอนด์ และออฟฟิศน้อยใหญ่ที่คนทำงานสิงสถิตอยู่เป็นจำนวนมาก นี่ยังไม่นับสถานีรถไฟฟ้าที่อยู่ระหว่างการก่อสร้างแผ่ขยายไปจนถึงขอบเมืองกรุงเทพฯให้ทั่วถึงฝั่งตะวันออกและฝั่งตะวันตก ด้วยปัจจัยทั้งหมดเหล่านี้นี่เองที่ทำให้โครงการที่อยู่อาศัยเพิ่มไปตามแนวสถานีรถไฟฟ้า

ในแง่ของผู้บริโภค การแข่งขันในตลาดที่เพิ่มสูงขึ้นส่งผลดีต่อคนอยากมีบ้านน่นอน แล้วยิ่งในช่วงเวลาที่เศรษฐกิจกำลังฝืนแบบนี้ยิ่งทำให้ธนาคารปล่อยกู้ง่ายขึ้น โครงการอสังหาฯด้านที่อยู่อาศัยหลายๆแห่งก็จัดโปรโมชั่นมาแข่งขันกันอย่างบ้าคลั่งและดูท่าว่าน่าจะได้รับกระแสตอบรับที่ดีต่อคนมีกำลังมองหาการลงทุนที่คุ้มค่าที่เหมาะกับตัวเองมากที่สุด

คนไร้บ้าน ปัญหาสังคม ปัญหาของใคร?

คนไร้บ้านที่ร่างกายผิดปกติ ภาพจาก kyotoreview.org

คนไร้บ้านที่สถานีรถไฟหัวลำโพง ภาพจาก khaosodenglish.com

เริ่มจากทำความเข้าใจความหมาย “คนไร้บ้าน” คือ ผู้ที่ไม่มีที่อยู่อาศัยเป็นหลักเป็นแหล่ง ใช้ชีวิตไปเรื่อยๆตามที่สาธารณะโดยเฉพาะในเมืองใหญ่ๆที่มีประชากรหนาแน่นสูง ค่าครองชีพสูง เชื่อว่าหลายคนคงเคยเห็นคนไร้บ้านเตร็ดเตร่ตามท้องถนนในกรุงเทพฯกันชนวะชินตาไปแล้ว ซึ่งก็หมายความว่าปัญหาคนไร้บ้านก้ไม่ได้อยู่ไกลตัวพวกเราเลย แต่ปัญหากลับเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องจนกลายเป็นปัญหาเรื้อรังที่อาจจะแก้ยากขึ้นในอนาคตได้ เพราะจากผลสำรวจสถิติจำนวนคนไร้บ้านเพิ่มขึ้นจากปีที่แล้ว

ผลสำรวจผู้ใช้ชีวิตในที่สาธารณะหรือคนไร้บ้านทั้งหมด ภาพจาก มูลนิธิอิสรชน

สัญญาณจำนวนคนเร่ร่อนส่อแววเพิ่มจำนวนขึ้นตั้งแต่ “หลังจากปี 2560 เป็นอย่างมากเฉลี่ย 5.1%, 10% และ 10% ตามลำดับ แสดงให้เห็นว่าในช่วง 3 ปีหลังที่ผ่านมา เศรษฐกิจของประเทศไทยถดถอยลง ทำให้คนเร่ร่อนเพิ่มขึ้นอย่างเห็นเด่นชัด (BLT BANGKOK. Homeless กลางเมืองกรุง!! จากปัญหาครอบครัวสู่ภาวะสังคม. thai.ac. )”  นอกจากกรุงเทพฯแล้วก็ยังมีคนเร่ร่อนจำนวนมากที่ใช้ชีวิตเร่ร่อนในจังหวัดพระนครศรีอยุธยาและจังหวัดสมุทรสาครอีกรวมแล้วจังหวัดละร้อยกว่าคน โดยกรุงเทพฯมีจำนวนคนเร่ร่อนสูงที่สุดในประเทศกว่า 4,000คนเลยทีเดียวจากปีที่แล้ว และมีแนวโน้มจะเพิ่มสูงขึ้นในปีนี้อีก 10% ซึ่งก็ถือว่าสูงอยู่พอสมควรที่น่าจะเป็นผลกระทบจากพิษเศรษฐกิจไทย ความเหลื่อมล้ำในสังคมที่มีผลกระทบต่อคุณภาพชีวิตของคนไร้บ้านเต็มๆ

สาเหตุปัญหาคนไร้บ้าน

1. ปัญหาครอบครัว เมื่อสถาบันครอบครัวมีปัญหาก็ย่อมส่งผลกรทบต่อปัญหาสังคมที่สามารถลุกลามไปได้กว้าง ครอบครัวไม่อบอุ่น โดนไล่ออกจากบ้านบ้าง ครอบครัวแตกแยกบ้าง ไม่ได้รับการยอมรับจากครอบครัวบ้าง

2. ปัญหาเศรษฐกิจ ความเหลื่อมล้ำในสังคมกรุงเทพฯ ค่าครองชีพที่เพิ่มสูงขึ้น แต่เศรษฐกิจฝืด คนไม่ค่อยใช้จ่ายกัน การเลิกจ้างแรงงาน มีหนี้สิน ไม่สามารถซื้อหรือเช่าบ้านได้ ขาดรายได้ หรือบางคนก็โดนโกง

3. ปัญหาสุขภาพ คนไร้บ้านบางส่วนมีอาการวิกลจริต ติดยา ติดเหล้าจนส่งผลเสียต่อสุขภาพแต่ไม่มีเงินรักษาให้หายขาด ขาดความรู้ความเข้าใจด้านสุขอนามัย จนในที่สุดก็ไม่ได้รับความช่วยเหลือหรือการยอมรับในสังคม

ปัญหาเหล่านี้เป็นหลักฐานชิ้นเด็ดที่สะท้อนให้เห็นว่า สังคมคนเมืองมีปัญหาใหญ่ที่จำเป็นต้องได้รับการแก้ไขอย่างเร่งด่วนที่สุด เพราะทั้ง 3 สาเหตุคือพื้นฐานคุณภาพชีวิตที่ทุกคนควรได้รับอย่างทั่วถึง เพื่อพัฒนามาตรฐานสังคมและลดความเหลื่อมล้ำให้น้อยลงโดยเฉพาะในกรุงเทพฯที่ตอนนี้มีประชากรรวม 5.6 ล้านคนเรียบร้อยแล้ว (ข้อมูลล่าสุดจากประกาศสำนักทะเบียนกลาง วันที่ 31 ม.ค. 2563)

กรุงเทพฯอีก 10 ปีข้างหน้าจะเป็นอย่างไร ?

วิวกรุงเทพฯ ภาพจาก jonesaroundtheworld.com

ในอีก 10 ปีข้างหน้า มูลค่ากรุงเทพฯที่ดินก็น่าจะยังคงเพิ่มสูงขึ้นเรื่อยๆ ตราบใดที่เหล่านักลงทุนอสังหาฯยักษ์ใหญ่และนักลงทุนรายย่อยยังคงเชื่อมั่นต่อเมืองหลวงที่ยังคงเต็มไปด้วยปัญหาสังคมที่เป็นเหมือนที่อาจจะไม่มีวันหายไปได้ ยิ่งมีการลงทุนในกรุงเทพฯมากขึ้นเท่าไร ยิ่งจะส่งผลต่อปัญหาคนไร้บ้านมากขึ้นเท่านั้น หากจะขยายความให้มองภาพง่ายๆก็ลองนึกถึงเมืองใหญ่ที่มีคนต่างจังหวัดและคนจากทั่วโลกเดินทางเข้ามาท่องเที่ยวและหางานทำอย่างไม่ขาดสาย ตลอดจนตั้งรกรากสร้างครอบครัวอยู่กันอย่างถาวรเลยก็มี เช่น มหานครนิวยอค โตเกียว ลอนดอน โซล ปักกิ่ง และอีกหลายเมืองใหญ่ทั่วโลก ดังนั้นกรุงเทพฯในอีก 10 ปีข้างหน้าจะยังคงกลายเป็นเสาหลักและฐานเศรษฐกิจของประเทศที่จะมีคนจากต่างจังหวัดและนักลงทุนจากต่างประเทศหลั่งไหลเข้ามา

สิ่งต่อไปที่มีความเป็นไปได้สูงว่าจะเกิดขึ้นตามมาจากการหลั่งไหลเข้ามาของมหาชนนั่นก็คือ กลุ่มคนไร้บ้านที่ไม่สามารถสู้ราคาค่าครองชีพที่มีแนวโน้มสูงขึ้นตามมูลค่าที่ดินใจกลางเมืองได้ ส่งผลให้ปมปัญหาคนไร้บ้านยุ่งเหยิงจนอาจจะสายเกินแก้ได้หากภาครัฐยังไม่มีนโยบายมารองรับการเปลี่ยนแปลงของสังคมกรุงเทพฯตั้งแต่ยังเนิ่นๆ เพราะปัญหาคนไร้บ้านจะมีผลกระทบต่อสังคมในอนาคตอย่างแน่นอน

สานต่ออุดมการณ์ “บ้านของเรา ก้าวไปด้วยกัน” 2020

การเคหะแห่งชาติ(ก.ค.ช.)และกระทรวงการพัฒนาสังคมและความมั่นคงของมนุษย์(พม.) คือ องค์กรที่เป็นแรงขับเคลื่อนสำคัญจากฝั่งนัฐววิสาหกิจรัฐบาลที่ตั้งใจเข้ามาช่วยเหลือผู้มีรายได้น้อย-รายได้ปานกลางให้ได้มีบ้านในภายใต้แคมเปญ “เช่าทั่วไทย”และ“บ้านถูกทั่วไทย” เสนอราคาที่แสนถูกเริ่มต้นจ่ายเพียง 999 บาทต่อเดือนเท่านั้นสำหรับราคาเช่าเป็นจำนวน 10,000 หน่วย และราคาขายเริ่มต้น 250,000-420,000 บาท ราคาจองหลังละ 1,000 บาท โดยรวมแล้วแคมเปญทั้ง 2 จากฝั่งรัฐบาลนี้นับว่าเป็นการแก้ปัญหาได้ระดับหนึ่งเลยทีเดียว ยังมีอีกแคมเปญที่เพิ่งเปิดตัวไปนั่นคือ “บ้านเดี่ยวไซด์จิ๋ว” สำหรับผู้สูงวัยและกลุ่มคนมีรายได้น้อยใช้ชื่อ โครงการบ้านเอื้ออาธร ส่วนภาคเอกชนที่เด่นๆก็มีมูลนิธิอิสรชนที่เคยให้คำแนะนำและช่วยเหลือคนเร่ร่อนมาตลอดหลาย 10 ปีอย่างใกล้ชิด แต่สำหรับกลุ่มคนเร่ร่อนที่ไม่มีงานทำก็คงยังต้องเร่ร่อนตามถนนกันต่อไป อย่างไรก็ตามก็ยังคงไม่สามารถแก้ปัญหาคนเร่ร่อนที่ตกงานได้ เพราะพวกเขาไม่มีทั้งบ้านและงานให้ทำ อีกอย่างที่เป็นข้อจำกัดของโครงการของรัฐฯต่างๆที่กล่าวมายังคงต้องพึ่งพางบประมาณจากส่วนกลางอยู่ พูดง่ายๆคือโครงการเหล่านี้ไม่ได้มีอำนาจหรือเงินทุนเป็นของตัวเอง

นอกจากประเทศไทยแล้ว ประเทศพัฒนาแล้วอย่างสิงคโปร์ก็ยังคงมีปัญหาเรื่องที่อยู่อาศัย ค่าครองชีพสูง และประชากรที่หนาแน่นขึ้นเรื่อยๆเช่นกัน องค์กรที่รับผิดชอบเรื่องนี้ คือ Housing & Development Board (HDB) หรือการเคหะแห่งชาติสิงคโปร์ มีเป้าหมายพัฒนาคุณภาพชีวิตการอยู่อาศัยให้ดีขึ้นด้วยการสร้าง Flat สูงๆให้คนทั่วไปสามารถซื้อบ้านในราคาที่จับต้องได้ เนื่องจากมีประชากรหนาแน่นมีการอยู่อาศัยที่แออัด และมีสลัมเมื่อหลายสิบปีที่แล้ว จำนวน Flat คิดเป็น 80% ของที่อยู่อาศัยทั้งหมดของคนในเกาะสิงคโปร์ นั่นหมายความว่า โครงการ HDB ประสบความสำเร็จอย่างเหลือเชื่อ เพราะสามารถแก้ปัญหาได้ตรงจุด จึงกลายเป็นโมเดลระดับโลกที่นานาประเทศชื่นชมกัน

เราได้เห็นโมเดลของสิงคโปร์ที่น่าทึ่งไปแล้วก็คงจะเห็นความแตกต่างที่ชัดเจนของการบริหารโครงการพัฒนาที่อยู่อาศัยที่แตกต่างกัน ในขณะที่ HBD จับมือร่วมกับรัฐวิสาหกิจมากมายเพื่อร่วมกันสร้างประเทศในฝันให้เป็นจริงจนประสบความสำเร็จจนได้รับการยอมรับจากทั่วโลก เราเองก็น่าศึกษาและปรับการบริหารเข้ามาร่วมด้วยช่วยกันเพื่อลดความเหลื่อมล้ำของสังคมและให้หน่วยงานของรัฐฯเข้ามามีบทบาทด้านที่อยู่อาศัยอย่างจริงๆจังๆสักที หากทำได้แบบ HDB ก็เป็นไปได้ที่ชุมชนแออัดต่างๆในประเทศไทยจะหายไปจนหมด

จองสิทธิเพื่อเป็นเจ้าของบ้านได้ที่ https://999.co.th  

ผู้มีจิตอาสาสามารถร่วมบริจาคช่วยเหลือสังคมได้ที่ มูลนิธิอิสรชน (issarachon.org)

อัพเดตเพิ่มเติมเกี่ยวกับโครงการอสังหาฯใหม่ๆ 2020 ได้ที่ https://propholic.com/prop-talk/re2020

Resources

www.marketingoops.com

www.bangkokpost.com

www.thai.ac

www.area.co.th

www.kyotoreview.org