เสร็จสิ้นไปอีกหนึ่งงานกับงานสัมมนาที่ให้ได้ให้ความรู้และยังถือได้ว่าเป็นการแลกเปลี่ยนความคิดเห็นเกี่ยวกับเรื่องของทิศทางธุรกิจคอนโดมิเนียมในปี 2019 ว่าจะมีทิศทางเป็นอย่างไรในภาวะที่เศรษฐกิจภายในประเทศยังไม่ฟื้นตัวมากนัก และดีเวลลอปเปอร์รวมถึงหน่วยงานอื่นๆ ที่เกี่ยวข้อง จะมีความคิดเห็นและหาทางแก้ไขปัญหาในเรื่องต่างๆ เหล่านี้ยังไง ผ่านการสัมมนาในหัวข้อ “ผ่ากลยุทธ์ธุรกิจคอนโดมิเนียมปี 2019”

โดยภายในงานสัมมนามีข้อหัวหลักๆ ที่จะให้ความรู้แก่ผู้ร่วมเข้าฟังภายในงาน คือ ปาฐกถาพิเศษ เรื่อง “อนาคตของการขนส่งระบบรางในกรุงเทพมหานครและปริมณฑล”, สัมมนา เรื่อง “ผังเมืองใหม่กับผลกระทบต่อธุรกิจคอนโดมิเนียม” และสัมมนา เรื่อง “ผ่ากลยุทธ์ธุรกิจคอนโดมิเนียม ปี 2019”

ซึ่งปาฐกถาพิเศษ เรื่อง “อนาคตของการขนส่งระบบรางในกรุงเทพมหานครและปริมณฑล” ได้รับเกียรติจาก คุณสรพงศ์ ไพฑูรย์พงษ์ รองอธิบดีกรมการขนส่งทางราง กระทรวงคมนาคม มาให้ข้อมูลในเรื่องนี้ โดยมีหัวข้อหลักๆ คือ สภาพการจราจรในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑลปัจจุบัน, แผนแม่บทระบบขนส่งมวลชนทางรางในกรุงเทพฯ และปริมณฑล (M-MAP : ปี 2553-2572), แผนแม่บทระบบขนส่งมวลชนทางรางในกรุงเทพฯ และปริมณฑล ระยะที่ 2 (M-MAP 2) และสถานีกลางบางซื่อศูนย์รวมการเดินทางระบบรางของประเทศ

กรุงเทพฯ ติดอันดับ 8 ของโลกในเรื่องของรถติดมากที่สุดในปี 2561 เนื่องมาจากประชากรในประเทศหันมาใช้รถส่วนตัวมากกว่าขนส่งสาธารณะ เนื่องจากความสะดวกสบายในการเดินทางและมีความเป็นส่วนตัวมากกว่าขนส่งสาธารณะ คิดได้เป็น 82% ของคนที่ใช้รถส่วนตัวนั่นเอง

โดยแผนแม่บทระบบขนส่งมวลชนทางรางในกรุงเทพฯ และปริมณฑล (M-MAP : ปี 2553-2572) นั้นจะเป็นการวางแผนและการดำเนินการก่อสร้างการขนส่งระบบรางให้แล้วเสร็จและพร้อมเปิดให้ประชาชนสามารถใช้บริการได้ทุกสาย ทุกสถานี และมีเป้าหมายของการพัฒนาระบบขนส่งที่มีความสะดวก ตรงเวลา ปลอดภัย รวมถึงมีราคาที่สมเหตุสมผลเช่นกัน เพื่อเป็นการกระตุ้นให้ประชาชนหันมาใช้ขนส่งมวลชนกันมากขึ้น

ภายในปี 2572 จะมีการเปิดใช้บริการของระบบขนส่งทางรางรวม 557.56 กม. แบ่งเป็น 351 สถานี และอีก 56 สถานีเชื่อมต่อ เรียกได้ว่าเป็นการพัฒนาแบบก้าวกระโดดเลยทีเดียว

และต่อด้วยแผนแม่บทระบบขนส่งมวลชนทางรางในกรุงเทพฯ และปริมณฑล ระยะที่ 2 (M-MAP 2) ขยายเส้นทางระบบขนส่งทางรางให้กว้างขวางมากยิ่งขึ้น เพื่อความสะดวกของประชาชนที่อยู่แถวปริมณฑลให้สามารถเดินทางเข้าเมืองได้อย่างรวดเร็ว และจะขยายรัศมีการศึกษาออกไปอีก 20 กม. เป็น 40 กม. ครอบคลุมพื้นที่ จ.นครปฐม, จ.นนทบุรี, จ.ปทุมธานี, จ.สมุทรปราการ, จ.สมุทรสงคราม, จ.อยุธยา และ จ.ฉะเชิงเทรา

โดยมีโครงข่ายรถไฟฟ้าสายใหม่เพิ่มเติม 5 สาย ระยะทางรวมกว่า 131 กม. ในอนาคตประเทศไทยจะกลายเป็นมหานครแห่งระบบรางติดอันดับ 3 ของโลก

สถานีกลางบางซื่อศูนย์รวมการเดินทางระบบรางของประเทศ ซึ่งเป็นสถานีกลางของรถไฟทางไกล ที่จะใช้แทนสถานีหัวลำโพงเพื่อลดจำนวนของรถไฟให้เข้าไปยังสถานีหัวลำโพงให้น้อยที่สุด ซึ่งภายในจะมีชานชาลา 26 แห่ง เชื่อมโยงกับระบบรถไฟฟ้าหลายสาย เช่น รถไฟใต้ดิน, รถไฟฟ้าสายสีแดงอ่อนและแดงเข้ม และรถไฟฟ้าแอร์พอร์ตเรลลิงก์ สะดวกสบายเพิ่มขึ้นอีกหลายเท่า และรถไฟฟ้าสายสีเขียว ช่วงหมอชิต-สะพานใหม่-คูคต ที่จะมาเพิ่มความสะดวกในการเดินทางเชื่อมต่อจากย่านปทุมธานีเข้าสู่ใจกลางเมือง มีระยะทางประมาณ 19 กม. คาดจะเปิดให้ใช้บริการภายในปี 2563

และการสัมมนา เรื่อง “ผังเมืองใหม่กับผลกระทบต่อธุรกิจคอนโดมิเนียม” ที่มีคุณชูขวัญ นิลศิริ ผู้อำนวยการสำนักงานวางผังเมือง สำนักการวางผังและพัฒนาเมือง กรุงเทพมหานคร รับหน้าที่ในการให้ข้อมูล ในหัวข้อ ผังเมืองใหม่มีการเปลี่ยนแปลงอย่างไร, ผังเมืองใหม่ทำให้เมืองขยายตัวไปในทิศทางใด และผังเมืองใหม่มีผลกระทบต่อธุรกิจคอนโดมิเนียมหรือไม่อย่างไร

โดยการประเมินผลผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร พ.ศ. 2556 ระเบียบคณะกรรมการผังเมืองว่าด้วยการจัดทำรายงานการประเมินผลการเปลี่ยนแปลงสภาพการณ์ และสิ่งแวดล้อมการใช้บังคับผังเมืองรวม พ.ศ. 2558 ข้อ 5 รายงานการประเมินผล ตามข้อ 3 ให้แสดงข้อเท็จจริงให้ปรากฏในเรื่องการเปลี่ยนแปลง ดังต่อไปนี้ การใช้ประโยชน์ที่ดิน ความหนาแน่นของประชากร นโยบายหรือโครงการของรัฐบาล สภาวการณ์ทางเศรษฐกิจ สังคม และสิ่งแวดล้อม การคมนาคมและขนส่ง การป้องกันการเกิดภัยพิบัติ ความมั่นคงของประเทศ และปัจจัยอื่นที่เกี่ยวข้องกับการผังเมืองและให้คำนึงถึงการมีส่วนร่วมของประชาชน

มาถึงปัจจัยท้าทายอสังหาริมทรัพย์ปี 2562-2563 คือ กำลังซื้อภาคอสังหาริมทรัพย์ที่อ่อนไหว จากสถานการณ์เศรษฐกิจโลก สงครามการค้าจีน-สหรัฐฯ ที่ยังไม่คลี่คลาย ส่งผลถึงการเติบโตของเศรษฐกิจไทย ทำให้สถานการณ์ตลาดที่มีดีมานด์ชะลอ ซัพพลายใหม่ลดจำนวนลงและมูลค่าโครงการยังสูง เป็นเหตุให้ภาระหนี้ครัวเรือนต่อ GDP ของคนไทยสูงและมีแนวโน้มสูงขึ้นอีก จึงมีมาตรการควบคุมสินเชื่อเกิดใหม่ คือ มาตรการควบคุมสัดส่วนการให้สินเชื่อบ้านต่อมูลค่าหลักประกันบ้าน (LTV) รวมถึงพระราชบัญญัติภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ. 2562 สุดท้ายคือ ภาพรวมของตลาดที่อยูอาศัยในปี 2562 อยู่ในภาวะชะลอตัวลง ประเมินทั้งปี ติดลบประมาณ 7% โดยตลาดคอนโดมิเนียมอาจติดลบที่ประมาณ 14%

ซึ่งได้มีการร่างผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครฉบับใหม่กับธุรกิจคอนโดมิเนียมขึ้น ดังนี้

และมีมาตรการทางผังเมืองใหม่ ที่เป็นข้อกำหนดสำหรับโครงการพัฒนาที่มีขนาดใหญ่ โดยสามารถแบ่งประเภทได้ดังนี้ การใช้ประโยชน์ที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย ไม่ต่ำกว่า 100 ไร่, การใช้ประโยชน์ที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาปานกลาง ไม่ต่ำกว่า 50 ไร่, การใช้ประโยชน์ที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นมาก ไม่ต่ำกว่า 20 ไร่ และการใช้ประโยชน์ที่ดินประเภทพาณิชยกรรม ไม่ต่ำกว่า 20 ไร่ เพื่อไม่ให้เกิดเป็นการกระจุกตัวของโครงการขนาดใหญ่มากเกิดไป

ไม่เพียงเท่านั้นยังได้มีการวางมาตรการโอนสิทธิการพัฒนา หรือ TDR ที่สามารถโอนสิทธิการพัฒนาระหว่างแปลงที่ดินภายในบริเวณการใช้ประโยชน์ที่ดิน และโอนสิทธิการพัฒนาที่ดินจากไปยังอีกแปลงที่อยู่ในระยะ 500 ม. รอบสถานีรถไฟฟ้าในบริเวณที่ดินประเภท พ.5 และ พ.6 หรือไปยังที่ดินประเภท พ.7 หรือ พ.8 ได้ โดยเป็นการโอนจากแปลงที่ดินที่มีอาคารประวัติศาสตร์หรือตึกเก่าแก่ควรแก่การอนุรักษ์ตามประกาศของ กทม. และการโอนจากแปลงที่ดินเพื่อการอนุรักษ์เกษตรกรรม

โดยการสัมมนาในเรื่องสุดท้ายของงาน คือ เรื่อง “ผ่ากลยุทธ์ธุรกิจคอนโดมิเนียม ปี 2019” ที่รวมเอาเจ้าแห่งวงการอสังหาฯ มานั่งพูดคุยแลกเปลี่ยนความคิดเห็นในเรื่องของสถานการณ์อสังหาฯ ในปัจจุบันนี้ ซึ่งได้แก่ คุณประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร กลุ่มธุรกิจพฤกษาเรียลเอสเตท-พรีเมี่ยม บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด (มหาชน) คุณพีระพงศ์ จรูญเอก ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) คุณอัษฎา แก้วเขียว ประธานผู้อำนวยการ-แบรนด์วิสซ์ดอม บริษัท แมกโนเลีย ควอลิตี้ ดีเวล็อปเม้นต์ คอร์ปอเรชั่น จำกัด และคุณอลิวัสสา พัฒนถาบุตร กรรมการผู้จัดการ บริษัท ซีบีอาร์อี (ประเทศไทย) จำกัด ในหัวข้อ ภาวะตลาดคอนโดมิเนียมในปัจจุบันและแนวโน้ม การปรับกลยุทธ์เพื่อกระตุ้นตลาดคอนโดมิเนียมในแต่ละกลุ่มของผู้นำตลาดในปัจจุบัน และการปรับตัวของผู้ประกอบการในภาวะเศรษฐกิจในปัจจุบัน

คุณประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร กลุ่มธุรกิจพฤกษาเรียลเอสเตท-พรีเมี่ยม บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด (มหาชน)

“มาตรการ LTV คือมาตรการที่ดี แต่ใช้ผิดเวลา” ข้อมูลที่ออกมาจากธนาคารแห่งประเทศไทยมองแค่ในยอดโอนซึ่งโตขึ้น 1% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน แต่นั่นคือยอดโอนที่ Unit ส่วนใหญ่คือขายมาตั้งแต่ปลายปีที่แล้วก่อนบังคับใช้มาตรการ ในทางกลับกันยอดขายติดลบหมดทั้งตลาดในกรุงเทพฯ และต่างจังหวัด และตอนนี้คอนโดไม่ใช่บ้านหลังที่สองอีกแล้ว แต่เป็นบ้านที่จำเป็นกว่าบ้านที่เราเคยอยู่กันมาแต่แรก ผู้ซื้อหลายคนพอลองมาซื้อคอนโดในเมืองสักพัก ได้มีคุณภาพชีวิตที่ดีขึ้น ก็เกิดเบื่อบ้านที่ต้องดูแลรักษา จนต้องประกาศขายบ้านเพื่อมาอยู่คอนโด

และยังได้มีข้อเสนอแนะให้ 2 ข้อ แต่เป็นสองข้อที่ไม่ต้องใช้งบประมาณอัดฉีดเลยคือ 1.เลื่อนมาตรการ LTV ไปเลย 2.พยายามมองสินเชื่อที่อยู่อาศัยว่าเป็นการออม

คุณพีระพงศ์ จรูญเอก ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน)

“มองว่ามาตรการ LTV ก็ดีแต่มันไม่แฟร์กับ Developer ที่แบกต้นทุนซื้อที่ดินมาแล้ว และต้องมาปรับแผนกันวุ่นวาย โดยส่วนตัวมองว่ายังไงก็ต้องมีมาตรการอัดฉีดอสังหาฯ ออกมา เพราะธนาคารแห่งประเทศไทยคงไม่เลิก LTV ง่ายๆ เร็วๆ นี้แน่นอน ทั้งนี้อย่าเพิ่งเปิดอะไรเยอะใน Q4 และบอกเลยตอนนี้ยิ่งสต๊อกเหลือเยอะยิ่งเหนื่อยมาก เพราะคนไม่กล้าควักเงินซื้อมากนัก หากจะเปิดอะไรก็ต้องเปิดที่มันถูกกว่าตลาดที่กำลังทำการแข่งขันกันอยู่”

คุณอัษฎา แก้วเขียว ประธานผู้อำนวยการ-แบรนด์วิสซ์ดอม บริษัท แมกโนเลีย ควอลิตี้ ดีเวล็อปเม้นต์ คอร์ปอเรชั่น จำกัด

“ไลฟ์สไตล์ของคนเมืองทุกวันนี้เปลี่ยนไปเยอะ เทคโนโลยีมีผลกับชีวิตมากขึ้น และการพัฒนาโครงการในปัจจุบันต้องเป็นการพัฒนาเพื่อความต้องการของลูกค้าและกลุ่มเป้าหมายเป็นหลัก และเหตุที่ MQDC พัฒนาโครงการมิกซ์ยูสนั้น ก็เพื่อตอบสนองความต้องการของคน Gen Y ที่ต้องการใช้ชีวิตประจำวันอย่างสะดวกสบาย ไม่ว่าจะเป็นโครงการที่ใกล้กับเส้นทางเดินรถไฟฟ้าต่างๆ หรือสิ่งอำนวยความสะดวกภายในโครงการที่มีอย่างครบครัน ที่สามารถตอบโจทย์กับคนทุกวัยและทุกอาชีพให้สามารถใช้ประโยชน์จากสิ่งที่ทางโครงการมีให้ได้”

คุณอลิวัสสา พัฒนถาบุตร กรรมการผู้จัดการ บริษัท ซีบีอาร์อี (ประเทศไทย) จำกัด

“มองว่า ความไม่แน่นอนของเศรษฐกิจทำให้คนหยุดใช้เงิน และมาตรการ LTV กระทบกับคนทุกระดับและไม่อยากทำการกู้เงินจากที่เคยขอกู้ได้ ซึ่งในปีหน้าคือการเคลียร์ยูนิตในสต็อกที่คงค้างอยู่ให้ระบายออกไป เพราะในอีก 2 ปีข้างหน้าจะมีซัพพลายโตขึ้นอีก กลุ่มคนเช่าอาคาร สำนักงาน จะมีลูกค้าใหม่ๆ คือ Start Up เนื่องจากบริษัทเหล่านี้ไม่เคยมีสำนักงานมาก่อน เป็นการเพิ่มดีมานด์ของกลุ่มอาคาร สำนักงานที่เหลืออยู่ 200,000 ตร.ม. และตลาดที่เติบโตที่สุดในตอนนี้ก็คือ ตลาดธุรกิจท่องเที่ยวที่มีนักท่องเที่ยวเพิ่มขึ้นจากปีที่แล้วถึง 1.3 ล้านคน ถึงแม้กลุ่มนักท่องเที่ยวจีนจะลดลงก็ตาม”

จากงานสัมมนาจะเห็นว่าปัจจัยลบที่รุมเร้าธุรกิจอสังหาฯ ในปีนี้ล้วนมาจากในเรื่องของมาตรการ LTV รวมถึงการขาดมาตรการเชิงรุกจากทางภาครัฐในการอัดฉีดให้กับธุรกิจอสังหาฯ อย่างเป็นรูปธรรม ดีเวลลอปเปอร์ที่ประสบความสำเร็จส่วนใหญ่มักจะเป็นดีเวลลอปเปอร์ที่รู้จักปรับเปลี่ยนมุมมองในการทำธุรกิจ ให้เข้ากับสภาวะการณ์ปัจจุบัน และกลุ่มเป้าหมายใหม่ๆ ทั้งนี้ปัจจัยบวกที่จะส่งผลกระทบในเชิงบวกต่อภาคอสังหาฯ ก็เห็นจะมีแต่การขยายเส้นทางเครือข่ายคมนาคมทางรางให้ครอบคุลมและเสร็จตามกรอบเวลาให้เร็วขึ้น

รวมถึงการแก้ผังเมืองให้สามารถสร้างประโยชน์ของการใช้งานในแต่ละที่ให้ได้มากที่สุด เพื่อที่ราคาที่ดินจะได้ไม่แพงจนเกินไป แต่ดูเหมือนว่าทั้งหมดจะต้องอาศัยระยะเวลาที่ค่อนข้างนานกว่าจะเห็นผลเป็นรูปธรรม ดังที่จะเห็นได้จากในหลายๆ ทำเลที่แม้ว่าจะมีเส้นทางรถไฟฟ้าเปิดใหม่ใช้งานแล้ว แต่ดีมานท์ในการซื้อที่อยู่อาศัยก็ไม่ได้เพิ่มขึ้นมากตาม Traffic การใช้รถไฟฟ้า ทั้งนี้เนื่องจากผู้บริโภคส่วนใหญ่ของไทยยังคงติดปัญหาในเรื่องของหนี้ครัวเรือนที่มากเกินไป โดยที่ราคาที่ดินที่เป็นต้นเหตุหลักที่ทำให้ราคาคอนโดพุ่งสูงขึ้นก็ไม่ได้มีท่าทีที่จะลดราคาลงแต่อย่างใด เพราะเดี๋ยวนี้สามารถหาแหล่งเงินทุนในการซื้อที่ดินแพงๆ ได้ไม่ยาก คงต้องจับตาดูต่อไปว่านับจากนี้ไปจนถึงปีหน้าเมื่อทุกสิ่งทุกอย่างเริ่มกลับสู่จุดสมดุลตามที่หลายฝ่ายคาดการณ์แล้ว จะมีดีเวลลอปเปอร์รายไหนที่สามารถยืนระยะได้มากที่สุด และท้ายสุดแล้วตลาดจะสวิงไปทางไหน