สมาคมอาคารชุดไทยได้มีกำหนดจัดการประชุมใหญ่สามัญประจำปี 2561 ขึ้น และยังมีการจัดบรรยายพิเศษเกี่ยวกับ “สถานการณ์และแนวโน้มการซื้อขายห้องชุดในไทยของคนจีน” โดยได้รับเกียรติจากวิทยากรชาวจีน คือ Mr. Lee Rong ประธานสมาคมการค้าตัวแทนขายอสังหาริมทรัพย์ไทย-จีน ที่จะมาร่วมพูดคุยถึงปัจจัยต่างๆ ที่เกี่ยวกับคนจีนที่เข้ามาซื้อห้องชุดในไทย

โดยการบรรยายในเรื่องสถานการณ์และแนวโน้มการซื้อขายห้องชุดในไทยของคนจีน มีหัวข้อใหญ่ๆ ที่จะให้ได้ทำความเข้าใจต่อชาวจีนที่เข้ามาซื้อและเช่าอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย มีดังนี้

ปัจจัยของการเดินทางออกนอกประเทศของคนจีน

จุดประสงค์ของคนจีนที่เดินทางออกนอกแระเทศ หลักๆ ก็จะเป็นเพื่อการลงทุน , ท่องเที่ยว และย้ายที่อยู่อาศัย ซึ่งเปอร์เซ็นของการลงทุนนั้นมีมากถึง 80% ทีเดียว และที่เราเห็นตามสถานที่ท่องเที่ยวต่างๆ รอบๆ กรุงเทพฯ ก็ถือได้ว่าเป็นส่วนน้อย เพราะส่วนใหญ่เข้ามาเพื่อทำธุรกิจทั้งนั้น โดยชาวจีนซื้ออสังหาฯ ในไทยติด 1 ใน 10 ของโลกเลยทีเดียว และเหตุผลหลักที่ชาวจีนเข้ามาซื้ออสังหาฯ ในไทย ก็จะเป็น ราคาของอสังหาฯ ในไทยถูกกว่าประเทศอื่น, ลงทุนง่ายไม่ซับซ้อน, ใช้เงินดาวน์ต่ากว่าซื้ออสังหาฯ ในจีน, มีวัฒนธรรม ความเป็นอยู่ใกล้เคียงกัน, การถือครองแบบ Free hold, ผลตอบแทนไม่ต่ากว่า 5%, เปิดประเทศเสรีต้อนรับนักลงทุนต่างชาติ และเปิดกว้างต่อกลุ่ม LGBT ที่มีกำลังซื้ออันดับ 3 ของโลก

และลักษณะคอนโดที่ชาวจีนมองหา ก็จะเป็นโครงการที่ติดกับระบบขนส่งสาธารณะที่สามารถเดินทางได้สะดวกและรวดเร็ว พร้อมใกล้แหล่งท่องเที่ยวที่สามารถเที่ยว ช้อปปิ้ง และรายล้อมไปด้วยร้านอาหาร โดยโครงการต้อง After Service ที่ดี ไม่ว่าจะเป็นด้านของการปล่อยเช่า แม่บ้านทำความสะอาด และ Financial Service รวมถึงการก่อสร้างของโครงการที่ได้มาตรฐานและมีราคาเฉลี่ยอยู่ที่ 3-5 ล้านบาท

โดยทำเลสุดฮิตที่มีคนจีนแวะเวียนเข้ามาพักอาศัยก็จะเป็น พระราม 9, รัชดา/ลาดพร้าว, สุขุมวิท, สีลม และสาทร นั่นเอง

อสังหาริมทรัพย์ไทยได้รับความสนใจ จากผู้ซื้อชาวจีนเป็นอันดับ 1 ในปี 2561 รองลงมาเป็น ชาวออสเตรเลีย สหรัฐอเมริกา แคนนาดา อังกฤษ มาเลเซีย นิวซีแลนด์ กรีซ ญี่ปุ่น และเยอรมนี ตามลำดับ

Trend ที่น่าจับตามองอีกเรื่องหนึ่งก็คือ เรื่องของการศึกษา ที่ปัจจุบันคนจีนส่งลูกหลานเข้ามาเรียนในไทยเพิ่มมากขึ้น โดยนักศึกษาจีนในไทยเพิ่มขึ้นมากกว่า 20,000คน เพิ่มจาก 10 ปีที่ผ่านมาซึ่งมีประมาณ 10,000 คน เนื่องจาก มหาวิทยาลัยในจีนรองรับเด็กได้เพียง 2 – 2.5 2.5 ล้านคน จากเด็กทั้งหมด 6 – 7 ล้านคนต่อปี และครอบครัวที่มีฐานะปานกลางมักส่งบุตรมาเรียนที่ไทยเพราะค่าเล่าเรียนที่ต่ำกว่าและขอวีซ่าง่ายกว่าฝั่งยุโรป ปัจจัยสำคัญอีกข้อหนึ่งก็คือครอบครัวย้ายถิ่นฐานและเข้ามาทาธุรกิจในไทย

สถานการณ์และแนวโน้มของนักลงทุนจีนในการซื้อขายคอนโดมิเนียมในประเทศไทย

สถานการณ์พื้นฐานในการซื้อขายคอนโดมิเนียมในประเทศไทยของลูกค้าชาวจีน มีปัจจัยในการเลือกคอนโดฯ ของชาวจีนมีด้วยกัน 3 ระยะ ดังนี้ ระยะแรกเริ่ม คือ การวิเคราะห์ถึงความต้องการของลูกค้าที่จะตอบสนองความต้องในการพักอยู่อาศัยระยะยาว เดินทางสะดวก สิ่งอำนวยความสะดวกครบถ้วนและประหยัดค่าครองชีพ ซึ่งเน้นห้องขนาดเล็กและขนาดกลางเป็นหลัก สิ่งอำนวยความสะดวกระดับปานกลางสามารถตอบสนองความต้องการในการใช้ชีวิตประจำวัน และจำนวนผู้ซื้อห้องแบบนี้ประมาณ 10,000 ห้อง ส่วนใหญ่อยู่ที่กรุงเทพ ส่วนน้อยอยู่ที่เชียงใหม่ พัทยาและระยอง

ระยะสำรวจเบื้องต้น เป็นการสำรวจจากนักท่องเที่ยวและนักลงทุน ที่ต้องการเป็นบ้านพักตากอากาศ และลงทุนเป็นหลัก มุ่นเน้นเมืองท่องเที่ยวและเมืองที่มีศักยภาพในการเติบโตของราคาห้องพัก ส่วนใหญ่อยู่ที่กรุงเทพ พัทยาและภูเก็ตเป็นต้น ช่วงหลังขยายไปถึงเชียงใหม่และหัวหินเป็นต้น เน้นทรัพยากรภูมิทัศน์ชุมชนโดยรอบและการออกแบบของชุมชนเป็นหลัก เน้นห้องขนาดเล็กและขนาดกลางเป็นหลัก สะดวกปล่อยเช่าและขายต่อ

และระยะการพัฒนาอย่างรวดเร็ว สำรวจจากลูกค้า หลากหลายกลุ่ม ทั้งนักท่องเที่ยว นักลงทุนและผู้ที่ซื้อไว้อยู่เอง ความต้องการของลูกค้า คือ เพื่อท่องเที่ยวพักตากอากาศและเพื่อการลงทุนได้เพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง เพื่ออาศัยอยู่ตอนชรา เพื่อการศึกษา เพื่อทำงาน และซื้อไว้อาศัยอยู่เองเป็นต้น ก็เพิ่มขึ้นเรื่อยๆเช่นกัน และจะเน้นที่ใกล้กับโครงการรถไฟฟ้า สถาบันการศึกษา ห้างสรรพสินค้า โรงพยาบาล และสิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆ ลูกค้าในกลุ่มนี้ต้องการห้องขนาดใหญ่เพิ่มมากขึ้น ห้องครัวแยกต่างหาก Duplex TYPE และห้องที่แยกส่วนการใช้งานที่ชัดเชนได้รับความนิยมอย่างสูง ทำเล Hot city ไม่จำกัดแต่เพียงกรุงเทพฯ พัทยา เชียงใหม่ ภูเก็ต และสมุย เท่านั้น แต่ขยายไปยังระยอง สุราษฎร์ธานี จังหวัดพังงา เมืองอุตสาหกรรมใหม่ และแหล่งท่องเที่ยวอื่นๆ

การวิเคราะห์แนวโน้มในการซื้อขายคอนโดมิเนียมในประเทศไทยของนักลงทุนชาวจีน

โครงการอสังหาริมทรัพย์ของประเทศไทยเป็นที่นิยมของลูกค้าต่างชาติมากขึ้น ตามรายงานการวิจัยจากเว็บไซต์ต่างประเทศ การค้นหาอสังหาริมทรัพย์ไทยทั่วโลกมีการเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง ซึ่งในปี 2018 เพิ่มขึ้น 2 ลำดับ เป็นลำดับที่ 4 คิดเป็น 3.61% ของการค้นหาอสังหาริมทรัพย์ทั่วโลก

โดยมีเงินทุนของจีนไหลเข้าสู่ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของไทย มีแนวโน้มเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว ในปี 2018 เงินทุนเข้าที่จากประเทศจีนสูงสุดถึง 2,300,000,000 เหรียญสหรัฐ นอกจากมูลค่าสุทธิที่สูงขึ้นในอดีต ความต้องการในการย้ายถิ่นฐานไปต่างประเทศหรือพิจารณาซื้ออสังหาริมทรัพย์ในเมืองใหญ่ของประเทศที่พัฒนาแล้ว สิ่งที่แตกต่างคือ ความต้องการการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยมักจะเชื่อมโยงกับวัตถุประสงค์ในการแสวงหาค่าตอบแทนในการปล่อยเช่า อยู่อาศัยตอนสูงอายุ ท่องเที่ยวตากอากาศ และเพื่อการศึกษาของลูกหลาน

ในช่วงห้าปีที่ผ่านมานี้ ราคาเฉลี่ยของอสังหาริมทรัพย์ไทยอยู่ที่ 9% ต่อปี ราคาขายคอนโดฯ ของในกรุงเทพฯ เฉลี่ยเพิ่มขึ้น 12% ในปีที่แล้ว ราคาคอนโดฯในใจกลางเมืองเฉลี่ยอยู่ที่ 210,700 บาทต่อตารางเมตร ซึ่งราคาคอนโดฯ ในเขตราชเทวี และปทุมวัน(Siam Square) เพิ่มขึ้นสูงสุดถึง 16% หรือ 230,400 บาท

ทำอย่างไรถึงจะดึงดูดชาวจีนมาลงทุนคอนโดฯ ในประเทศไทยได้มากขึ้น

จากปีที่แล้วที่ผู้ประกอบการหลายๆ ธุรกิจ ได้รับผลกระทบจากการที่มีนักท่องเที่ยวจีนเข้ามาเที่ยวในประเทศไทยลดลง อาจทำให้บางธุรกิจขาดทุนไป ทางประธานสมาคมการค้าตัวแทนขายอสังหาริมทรัพย์ไทย-จีน จึงได้มีการสำรวจและสอบถามความเห็นจากหลายๆ ฝ่าย จึงสรุปได้เป็นการปรับปรุงนโยบาย คือ ควรเพิ่มสัดส่วนของชาวต่างชาติที่ถือครองได้ตามความเหมาะสม และลดขั้นตอนในการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ของชาวต่างชาติ ปล่อยให้ชาวต่างชาติถือครองกรรมสิทธิ์ในที่ดิน แต่เพิ่มข้อจำกัดในการซื้อขาย และขยายระยะในการเช่าคอนโดฯ บ้านเดี่ยว ห้างสรรพสินค้าและโรงแรม จาก 20 ปี เป็น 50 ปี อนุญาตให้ชาวจีนที่ทำงานประจำอยู่ในประเทศไทยในระยะยาวมีสิทธิ์ขอสินเชื่อบ้าน ภายใต้เงื่อนไขที่เหมาะสม

และการจัดการและการประสานงาน เพื่อเสริมสร้างความร่วมมือ ปรับพฤติกรรมทางการตลาดให้เป็นระเบียบมาตรฐาน กำหนดเงื่อนไขการเข้ามีส่วนร่วมของตัวแทน และสร้างกฏระเบียบที่ดีทางการตลาด เสริมสร้างความเชื่อมโยงซึ่งกันและกัน เพื่อสื่อสารข้อมูลอย่างราบรื่น คุ้มครองสิทธิและผลประโยชน์ของเจ้าของโครงการและผู้บริโภคอย่างเต็มที่

นอกจากนี้คือการแบ่งส่วนแบ่งตลาด ศึกษาลักษณะส่วนบุคคลและครอบครัวของลูกค้าชาวจีน เพื่อทำความเข้าใจกับราคาคอนโดฯ ทำเลที่ตั้ง ลักษณะอาคารก่อสร้าง แบรนด์และชื่อเสียงที่ชาวจีนติดตามอยู่ และออกแบบคอนโดฯ ตามที่ต้องการ กำหนดกลยุทธ์ทางการตลาดที่ตรงเป้าหมาย ตอบสนองความต้องการในการซื้ออสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยของลูกค้าชาวจีน เพื่อความพอใจและเกิดประโยชน์สูงสุดของทั้งสองฝ่าย