เน็กซัส เผยผลวิจัยตลาดอสังหาริมทรัพย์ไตรมาสหนึ่งเติบโตอย่างมีเสถียรภาพมากขึ้นทั้งตลาดที่อยู่อาศัยและตลาดพื้นที่พาณิชยกรรม การเลือกตั้งที่ผ่านมาน่าจะส่งผลต่อความเชื่อมั่นของตลาดในระยะยาวในแง่ของการลงทุนและตลาดของผู้บริโภคที่ต้องการอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัยจริง

ตลาดคอนโดมิเนียม

นางนลินรัตน์ เจริญสุพงษ์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท เน็กซัส พรอพเพอร์ตี้ มาร์เก็ตติ้ง จำกัด (Mrs. Nalinrat Chareonsuphong, Managing Director of Nexus Property Marketing Company Limited)  เผยว่า ผลสำรวจตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพช่วงไตรมาสที่  1  ของปี 2562 พบว่ามีอุปทานคอนโดมิเนียมเกิดใหม่ในตลาดทั้งสิ้น 11,300 หน่วย จาก 30 โครงการ ลดลงจากช่วงเดียวกันของปีที่แล้วประมาณ 20% โดยทำเลที่มีการเปิดตัวของคอนโดมิเนียมมากที่สุดยังคงเป็นพระโขนง สวนหลวง แบริ่ง (2,400 หน่วย, 21%) รองลงมาเป็น พญาไท รัชดาภิเษก (1,938 หน่วย, 17%) และอันดับสามคือ ลาดพร้าว วังทองหลาง (1,580 หน่วย, 14%)  ทั้งนี้ ภาพรวมตลาดมีการเปลี่ยนแปลงที่เห็นได้ชัดหลายประการ  เช่น คอนโดมิเนียมที่เกิดใหม่ไตรมาสนี้ ส่วนใหญ่จะเป็นคอนโดมิเนียมกลุ่มซิตี้คอนโด ที่มีราคาต่อตารางเมตรไม่เกิน 75,000 บาท และ ตลาดกลาง หรือ mid market ที่มีราคาต่อตารางเมตรไม่เกิน 100,000 บาทรวมกันมากถึง 75% ของจำนวนหน่วยที่เปิดใหม่ทั้งหมด (ประมาณ 8,500 หน่วย) จะเห็นได้ว่าผู้ประกอบการเริ่มปรับตัวในการพัฒนาสินค้าเพื่อตอบรับกับตลาดที่มีความต้องการแท้จริงมากขึ้น นอกจากนี้ ในส่วนของผู้ประกอบการเอง ความเชื่อมั่นในตลาดสำหรับผู้ประกอบการใหม่ก็ยังคงมีอยู่อย่างต่อเนื่อง โดยบางรายเป็นผู้ประกอบการรายเล็กที่เข้ามาเริ่มทำโครงการเป็นครั้งแรก เห็นได้จากสัดส่วนของผู้ประกอบการใหม่ที่ไม่ได้อยู่ในตลาดหลักทรัพย์มีถึง 47% ซึ่งโดยปรกติแล้วจะอยู่ในสัดส่วนประมาณ 30% เท่านั้น

และจากภาพรวมอุปทานที่เปิดใหม่ในตลาดในช่วงไตรมาสที่ 1 มีการเปลี่ยนแปลงในรูปแบบของสินค้าที่เน้นตลาดกลางมากขึ้น ราคาคอนโดมิเนียมเฉลี่ยในกรุงเทพในตลาดอยู่ในอัตราที่ปรับตัวลงเล็กน้อยประมาณ 1% อยู่ที่ 139,400 บาทต่อตารางเมตร เมื่อเทียบกับปลายปีที่แล้วอยู่ที่ 140,600 บาทต่อตารางเมตร ทั้งนี้ ราคาเฉลี่ยคอนโดมิเนียมในทุกๆ ทำเลได้มีการปรับตัวลงเล็กน้อยเช่นเดียวกัน อย่างไรก็ตาม การปรับตัวลงนี้ไม่ได้ส่งผลต่อภาพรวมราคาของตลาดอย่างมีนัยสำคัญอย่างไร เนื่องจากคอนโดมิเนียมใหม่ที่เกิดขึ้นอยู่ในทำเลที่ไกลออกไปเท่านั้น

คาดการณ์สถานการณ์อุปทานใหม่ในช่วงปีนี้ เทรนด์ยังคงเป็นตลาดกลุ่มซิตี้คอนโด และตลาดกลาง หรือ mid market มากขึ้น แต่อย่างไรก็ตาม ยังคงเห็นคอนโดมิเนียมในตลาดไฮเอนด์และลักซูรี่ที่น่าสนใจ เกิดขึ้นอีกหลายโครงการจากผู้ประกอบการในตลาดหลักทรัพย์ที่ได้ซื้อที่ดินไปแล้วตั้งแต่ช่วงปีที่แล้ว ทั้งนี้ สินค้าในกลุ่มนี้คงน่าสนใจในแง่การพัฒนาความหรูหราแนวใหม่ที่ตอบรับกับไลฟ์สไตล์ลักซูรี่ที่มีการเปลี่ยนแปลงตลอดเวลา โดยจะมุ่งเน้นประสบการณ์และเทคโนโลยีมากขึ้น และจากปัจจัยทางด้านความต้องการคอนโดมิเนียมในปีนี้ ที่คาดการณ์ว่าดีมานด์ส่วนใหญ่จะมาจากผู้อยู่อาศัยจริง เนื่องจากมาตรการ LTV และการปล่อยสินเชื่อที่เข้มงวดมากขึ้น และตลาดผู้อยู่อาศัยจริงสำหรับคนกรุงเทพก็ยังคงเป็นตลาด mid market และตลาดซิตี้คอนโดนั่นเอง ในขณะที่ตลาดไฮเอนด์ปีนี้ จะเป็นตลาดที่ต้องระมัดระวังเนื่องจากกลุ่มนักลงทุนชาวไทยน่าจะลดลงไป ทั้งนี้ จากปัจจัยดังกล่าวราคาเฉลี่ยคอนโดมิเนียมในตลาดปรับตัวสูงขึ้นไม่น่าจะเกิน 5-6% คอนโดมิเนียมให้เช่าระยะยาวก็จะเริ่มพัฒนามากขึ้นในทำเลที่เป็นที่ดินของรัฐบาลที่ปล่อยให้เช่าระยะยาวและที่ดินเอกชนแปลงสวยๆ

ที่มา: Nexus Research, April 2019

หากจะกล่าวถึงการปรับตัวของตลาดหลังจากมีการจัดตั้งรัฐบาลใหม่ในช่วงหลายปีที่ผ่านมา พบว่า การปรับตัวของราคายังคงปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง ปัจจัยที่มีผลกระทบต่อตลาดมากกว่าในแต่ละช่วงเวลาจะเป็นนโยบายของรัฐบาลที่จะกระตุ้นธุรกิจหรือลดความร้อนแรงของธุรกิจมากกว่า อย่างไรก็ตามหลังจากการเลือกตั้ง ความเชื่อมั่นของนักลงทุนสถาบันต่างชาติน่าจะมีมากขึ้น น่าจะเห็นการลงทุนจากต่างชาติเพิ่มขึ้น ผลจากภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่จะทำให้มีการกำหนดราคาประเมินคอนโดมิเนียมใหม่ในปีหน้า น่าจะทำให้ตลาดมีความคึกคักมากขึ้นในแง่ของคอนโดมิเนียมมือสอง หากรัฐบาลมีการทบทวนภาษีการโอนและภาษีธุรกิจเฉพาะเพื่อเอื้อให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์มือสองมากขึ้น เพื่อกระตุ้นให้มีการหมุนเวียนของการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ในตลาด ก็จะช่วยให้ตลาดการลงทุนในคอนโดมิเนียมเติบโตอย่างมีเสถียรภาพมากขึ้น

ในส่วนของตลาดพื้นที่พาณิชยกรรม (Commercial real estate) นายธีระวิทย์ ลิ้มทองสกุล กรรมการผู้จัดการ บริษัท เน็กซัส เรียลเอสเตท แอ็ดไวเซอรี่ จำกัด (Mr. Teerawit  Limthongsakul, Managing Director of Nexus Real Estate Advisory) ให้ความเห็นว่า ตลาดพื้นที่พาณิชยกรรม หรือในที่นี้คือตลาดพื้นที่สำนักงาน และตลาดพื้นที่ศูนย์การค้า น่าจะได้รับผลกระทบจากการเลือกตั้งน้อย โดยการเลือกตั้งเป็นปัจจัยเชิงบวกให้ตลาดอสังหาฯ เดินหน้าอย่างมีเสถียรภาพมากยิ่งขึ้น

ตลาดพื้นที่สำนักงาน

ตลาดพื้นที่สำนักงานได้รับปัจจัยลบน้อยที่สุดเมื่อเทียบกับตลาดอื่นๆ ในตลาดพื้นที่พาณิชยกรรม เนื่องด้วยตลาดพื้นที่สำนักงานมีความแข็งแรงอยู่แล้ว ด้วยอัตราการเช่า (Occupancy rate) ที่มากกว่า 90% และค่าเช่ายังคงเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องเฉลี่ยที่ 4-5% ต่อปีในระยะเวลา 10 ปีที่ผ่านมา

จากการสำรวจพบว่าในไตรมาสแรกที่ผ่านมา พื้นที่สำนักงานเกรดเอ และเกรดบี ในกรุงเทพฯ มีพื้นที่ทั้งหมดประมาณ 4.20 ล้านตารางเมตร ซึ่งปัจจุบัน พื้นที่สำนักงานเกรด เอ มีค่าเช่าเฉลี่ยอยู่ที่ประมาณ 980 บาท/ตารางเมตร/เดือน และเกรดบี เฉลี่ยที่ 700 บาท/ตารางเมตร/เดือน โดยราคาค่าเช่าเฉลี่ยทั้งตลาดมีการปรับขึ้นอยู่ที่ 810 บาท/ตารางเมตร/เดือน เพิ่มขึ้น 8% จากปีที่แล้ว ณ เวลาเดียวกัน (YoY)

ที่มา: Nexus Research, April 2019

เมื่อพิจารณารายพื้นที่ จะพบว่าในไตรมาสนี้ บางพื้นที่ในย่านศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) เช่น บริเวณถนนพระรามที่ 1 – เพลินจิต มีอัตราการเช่าสูงถึงประมาณ 99% โดยอัตราค่าเช่าเฉลี่ยในบริเวณดังกล่าวสูงกว่า 1,000 บาท/ตารางเมตร/เดือน ซึ่งพื้นที่สำนักงานในย่านศูนย์กลางธุรกิจ มีอัตราการเช่าที่ดีมาโดยตลอดระยะเวลา 10 ปีที่ผ่านมา อีกทั้งค่าเช่าเฉลี่ยยังเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องในทุกไตรมาส

ที่มา: Nexus Research, April 2019

ทั้งนี้ การเลือกตั้งเป็นปัจจัยหนึ่งที่ทำให้ตลาดเดินหน้าอย่างมีเสถียรภาพต่อไป โดยเมื่อมองย้อนหลังไปในหลายเหตุการณ์สำคัญที่ผ่านมาตั้งแต่ปี 2550 ตลาดอาคารสำนักงานให้เช่าไม่ค่อยได้รับผลกระทบจากการเลือกตั้งมากนักและตลาดมีเสถียรภาพในตัวมันเองอยู่แล้ว ซึ่งเห็นได้จากการเติบโตอย่างต่อเนื่องของทั้งอัตราการเช่าและอัตราค่าเช่าจากกระยะก่อนและหลังการมีรัฐบาลใหม่ในแต่ละครั้งที่ผ่านมา เน็กซัสฯ คาดว่าตลาดพื้นที่สำนักงานยังคงมีทิศทางที่ดีอย่างต่อเนื่องและจะยังมีแนวโน้มการเติบโตของตลาดที่ดีต่อไป

ตลาดพื้นที่ศูนย์การค้า

ในส่วนของตลาดพื้นที่ศูนย์การค้าก็ได้รับปัจจัยเชิงบวกจากการเลือกตั้งเช่นกัน เนื่องจากปัจจัยหลักของตลาดพื้นที่ศูนย์การค้ามาจากความเชื่อมั่นของผู้บริโภคภายในประเทศ และรวมถึงนักท่องเที่ยวต่างชาติที่เดินทางเข้ามาจับจ่ายในประเทศไทย โดยเมื่อมีการจัดตั้งรัฐบาลเสร็จสิ้นแล้ว เชื่อว่าจะเรียกความเชื่อมั่นของผู้บริโภคทั้งภายในและภายนอกกลับมาอย่างแน่นอน ซึ่งปัจจุบัน ตลาดพื้นที่ศูนย์การค้าในไทยก็มีศักยภาพที่ดีอยู่แล้ว แม้จะเผชิญกับสภาวะการแข่งขันที่รุนแรงและตลาดอีคอมเมิร์ซที่เข้ามามีบทบาทในระบบค้าปลีกมากขึ้นก็ตาม

โดยในช่วงปลายปีที่ผ่านมา ตลาดพื้นที่ศูนย์การค้าในกรุงเทพกลับมาเป็นที่จับตามองอีกครั้ง สืบเนื่องจากการเปิดตัวของโครงการห้างยักษ์ใหญ่ริมแม่น้ำเจ้าพระยา ส่งผลให้การแข่งขันของตลาดพื้นที่ศูนย์การค้าที่ดุเดือดยิ่งทวีความเข้มขันมากขึ้น อีกทั้งจากสถิตินักท่องเที่ยวจำนวนมากขึ้นทุกปีที่เดินทางมายังกรุงเทพฯ ซึ่งเมื่อปีที่ผ่านมากรุงเทพฯ ได้รับการจัดอันดับให้เป็นเมืองที่น่ามาเยือนมากที่สุดแห่งหนึ่งของโลก เพราะนอกจากสถานที่ท่องเที่ยวต่างๆ แล้ว ห้างสรรพสินค้าต่างๆ ก็เป็นสถานที่ที่นักท่องเที่ยวให้ความสำคัญในการเข้าใช้บริการ โดยเฉพาะห้างสรรพสินค้าในบริเวณย่านศูนย์กลางทางการค้า คือพระรามที่ 1 ไป จนถึงแยกราชประสงค์ และบริเวณพร้อมพงศ์ ที่มีจำนวนคนทั้งชาวไทยและนักท่องเที่ยวต่างชาติเข้าใช้บริการมากกว่า 100,000 คนต่อวันในช่วงวันหยุด ส่งผลให้พื้นที่เช่าในบริเวณนี้มีอัตราการเช่าเฉลี่ยสูงถึงกว่า 95% และยังคงมีร้านค้าจำนวนมากที่อยู่ในรายชื่อที่รอพื้นที่ว่าง

ที่มา: Nexus Research, April 2019

จากการสำรวจของเน็กซัสฯ พบว่าพื้นที่ศูนย์การค้าที่เกิดขึ้นใหม่ของไตรมาสนี้ มาจาก 101 เดอะเธิร์ดเพลส เดอะมาร์เก็ต แบงคอก บาย แพลตินั่ม และ ดอง ดอง ดองกิ รวมพื้นที่เช่าทั้งสิ้นประมาณ 70,000 ตารางเมตร โดยในปีนี้คาดว่าจะมีพื้นที่ศูนย์การค้าเพิ่มขึ้นอีกกว่า 140,000 ตารางเมตร และยังมีพื้นที่ศูนย์การค้าที่อยู่ในช่วงก่อสร้างและอยู่ในระหว่างแผนการดำเนินงานอีกจำนวนมาก

ที่มา: Nexus Research, April 2019

ทั้งนี้ เน็กซัสฯ มองว่า นอกจากผู้ประกอบการจะให้ความสำคัญกับศักยภาพทำเลที่ตั้งโครงการ และความสะดวกในการเข้าถึงแล้ว ปัจจัยด้านการเมืองก็ส่งผลต่อการพัฒนาและการดำเนินการของพื้นที่ศูนย์การค้าเช่นกัน จากความไม่สงบทางการเมืองที่ผ่านมา ส่งผลกระทบให้นักท่องเที่ยวบางส่วนกังวลที่จะมาท่องเที่ยวในกรุงเทพฯ โดยเฉพาะอย่างยิ่งเหตุการณ์ความไม่สงบในย่านราชประสงค์ ซึ่งเป็นพื้นที่หัวใจสำคัญของพื้นที่ศูนย์กลางทางการค้าในกรุงเทพฯ ส่งผลให้ผู้ประกอบการณ์ไม่สามารถดำเนินกิจการได้เต็มที่หรือต้องปิดศูนย์การค้าชั่วคราว ทำให้ตลาดพื้นที่ค้าปลีกชะงักตัวและทำให้อัตราการเช่าหดตัวลงเล็กน้อย เนื่องจากผู้เช่าไม่สามารถดำเนินกิจการได้ แต่หลังจากเหตุการณ์สงบลง ตลาดพื้นที่ศูนย์การค้าของกรุงเทพฯ ก็ฟื้นตัวกลับมาอย่างรวดเร็ว ซึ่งเป็นข้อบ่งชี้ว่าตลาดพื้นที่ศูนย์การค้ายังคงมีเสถียรภาพและยังคงมีแนวโน้มเติบโตอย่างต่อเนื่อง

ในแง่ของอัตราราคาค่าเช่า ยังคงเติบโตอย่างต่อเนื่อง ถึงแม้จะมีเหตุการณ์ความไม่สงบทางการเมืองที่ผ่านมา ซึ่งในไตรมาสที่ผ่านมา อัตราค่าเช่ายังคงเพิ่มขึ้น แต่เพิ่มขึ้นในอัตราที่ช้าลงเล็กน้อย เนื่องจากค่าเช่าต่อตางรางเมตรในปัจจุบันมีราคาสูง โดยราคาค่าเช่าเฉลี่ยชั้น G ในย่านศูนย์กลางทางการค้าในไตรมาสที่ผ่านมาอยู่ที่ประมาณ 3,910 บาท/ตารางเมตร/เดือน โดยคาดว่าราคาค่าเช่าจะยังคงเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง