ในโลกการเงินของสหรัฐฯ กำลังเกิดปรากฏการณ์ที่เรียกว่า Underwater Housing หรือภาวะ “หนี้ท่วมบ้าน” ซึ่งหมายถึงสถานการณ์ที่มูลค่าตลาดของบ้านลดลงต่ำกว่ายอดหนี้ที่เจ้าของยังคงติดธนาคารอยู่ กล่าวให้เข้าใจง่ายคือ บ้านที่เคยกู้ซื้อมาในวันที่ราคาสูง เมื่อเวลาผ่านไปกลับมีมูลค่าลดลงจนต่ำกว่ายอดหนี้คงค้าง หากตัดสินใจขายในวันนี้ เจ้าของบ้านไม่เพียงไม่ได้กำไร แต่ยังต้องควักเงินส่วนตัวมาโปะส่วนต่างเพื่อปิดบัญชีหนี้อีกด้วย

ข้อมูลล่าสุดในสหรัฐฯ ชี้ให้เห็นว่าจำนวนบ้านที่เข้าข่าย “หนี้ท่วมหนัก (Deeply Underwater)” เพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ บางพื้นที่แตะระดับหลักสิบเปอร์เซ็นต์ของตลาด ภาพนี้สะท้อนความเปราะบางของวัฏจักรอสังหาริมทรัพย์ได้อย่างชัดเจน เพราะเมื่อราคาสินทรัพย์ปรับตัวลงเร็วกว่าการลดลงของภาระหนี้ เจ้าของบ้านจำนวนไม่น้อยย่อมตกอยู่ในภาวะทางเลือกจำกัด จะถือครองต่อก็แบกรับภาระสูง จะขายก็ขาดทุนทันที

อย่างไรก็ตาม ในทุกวิกฤตย่อมมีช่องว่างสำหรับผู้ที่มองเกมขาด นักลงทุนมืออาชีพไม่ได้มองภาวะหนี้ท่วมบ้านเป็นเพียงข่าวร้าย แต่มือโปรทั้งหลายจะตีความว่าเป็นเทศกาลทรัพย์เปลี่ยนมือที่หอมหวาน เพราะเจ้าของบ้านที่ยอดหนี้สูงกว่ามูลค่าทรัพย์มักกลายเป็นผู้ขายที่มีแรงจูงใจสูง (Motivated Seller) หลายรายยอมเจรจาเงื่อนไขที่ยืดหยุ่น เพียงเพื่อรักษาประวัติเครดิตหรือหลีกเลี่ยงการถูกยึดทรัพย์ เมื่อสถานการณ์เลวร้ายลง บ้านจำนวนหนึ่งจะไหลเข้าสู่กระบวนการทรัพย์ NPA ทรัพย์รอการขายหรือการยึดทรัพย์ ซึ่งเปิดโอกาสให้นักลงทุนที่มีสภาพคล่องเข้าซื้อในราคาต่ำกว่ามูลค่าพื้นฐาน

เมื่อหันกลับมามองตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย แม้จะไม่มีตัวเลข “Underwater Housingหรือหนี้ท่วมบ้าน” ที่ถูกประกาศอย่างเป็นทางการในระดับเดียวกับสหรัฐฯ แต่สัญญาณของทรัพย์ที่มูลค่าตลาดต่ำกว่ายอดหนี้เริ่มปรากฏชัด โดยเฉพาะในกลุ่มคอนโดมิเนียมที่เคยเปิดพรีเซลล์ในช่วงราคาพุ่งสูงเกินพื้นฐาน พอถึงวันโอนกรรมสิทธิ์ ราคาตลาดกลับไม่สอดคล้องกับราคาประเมินในสัญญาเดิม นอกจากนี้บ้านมือสองในทำเลที่อุปทานล้นตลาดก็เผชิญแรงกดดันจากภาระหนี้ที่กู้เต็มวงเงิน บวกสินเชื่อเพิ่มเติม จนยอดหนี้พองเกินกว่ามูลค่าตลาดจริง และยังมีอีกกรณีคือคอนโดมิเนียมที่เคยฮิตขายรูปแบบ “คอนโดเงินเหลือ” ในอดีตไม่กี่ปีที่ผ่านมา ปัจจุบันปัญหาทางการเงินของคนที่เคยซื้อคอนโดเงินเหลือก็เริ่มได้เวลา เริ่มจะพากันปล่อยให้ทรัพย์โดนธนาคารยึด เปรียบเหมือนมะม่วงสุกหลุดขั้วตกพื้นแตกรอให้นักลงทุนมือโปรไปเก็บเม็ดไปปลูกต่อในราคาแสนถูก

ในบริบทเช่นนี้ โอกาสมักตกอยู่กับผู้ที่มีเงินเย็น มีเครดิตพร้อม และเข้าใจกลไกตลาด การติดตามทรัพย์หลุดจำนองจากธนาคาร กรมบังคับคดี หรือบริษัทบริหารสินทรัพย์ อาจนำไปสู่ดีลที่มีส่วนลดลึกกว่าปกติ ตลาดซื้อขายต่อ (resale) อย่างเอเจนซี่อสังหาฯ ก็เปิดพื้นที่ให้เจรจากับเจ้าของที่ต้องการปลดภาระอย่างเร่งด่วน ขณะที่บางกรณี การเข้าไปมีบทบาทช่วยเจรจาปรับโครงสร้างหนี้ก่อนถูกยึดทรัพย์ อาจสร้างมูลค่าเพิ่มจากส่วนต่างราคาที่ต่อรองได้ด้วย

บทเรียนสำคัญจากภาวะ Underwater Housing หนี้ท่วมบ้านจึงไม่ใช่เพียงเรื่องความเสี่ยงของการกู้เกินตัว หากแต่สะท้อนธรรมชาติของวัฏจักรเศรษฐกิจและราคาสินทรัพย์อย่างชัดเจน เมื่อกระแสเงินทุนตึงตัวและราคาปรับฐาน ผู้ที่ขาดสภาพคล่องมักถูกบีบให้ขาย ขณะที่ผู้ถือเงินสดและมีความรู้การเงินการลงทุนเพียงพอจะสามารถคัดเลือกสินทรัพย์คุณภาพในราคาที่หาไม่ได้ในช่วงขาขึ้น

ท้ายที่สุด ภาวะ “Underwater Housing หนี้ท่วมบ้าน” ไม่ได้หมายถึงจุดจบของตลาด หากคือฤดูกาลผลัดใบของอสังหาริมทรัพย์ เป็นช่วงเวลาที่โครงสร้างความเป็นเจ้าของเปลี่ยนมือจากผู้ที่รับความเสี่ยงไม่ไหว ไปสู่ผู้ที่เตรียมพร้อมรอจังหวะอย่างอดทน คำถามจึงไม่ใช่ว่าวิกฤตกำลังจะมาหรือไม่ แต่อยู่ที่ว่า เมื่อโอกาสมาถึง เราเตรียมตัวพร้อมจะมองเห็นคุณค่าในสินทรัพย์ที่คนอื่นมองว่าเป็นภาระแล้วหรือยัง?

ชอบบทความแบบนี้ กดติดตาม www.propholic.com ส่งต่อให้เพื่อน ๆ ของคุณ

Source: https://www.biggerpockets.com/blog/americas-most-underwater-housing-markets-present-a-golden-opportunity-for-investors