“ปีนี้ประเทศไทยเหมือนถูกสาป” นี่คือบทสรุปสั้นๆของปี 2025 ซึ่งเป็นปีที่ธุรกิจอสังหาฯยังคงจมอยู่ในห้วงเหวลึก ที่ด้านล่างเต็มไปด้วยวังวนกระแสน้ำที่ไหลเชี่ยวกราก โดยที่ไม่ได้มีอุปกรณ์หนักใดๆมาฉุดขึ้นมาจากเหวเลย ลำพังแค่ต้องเผชิญกับมหันตภัยทางเศรษฐกิจที่ลุกลามไปทุกระดับก็ว่าแย่แล้ว แต่นี่ยังต้องมาเผชิญกับสารพัดมหันภัยที่ไม่เคยคาดคิดมาก่อนว่าจะต้องมาเจอตั้งแต่ต้นปีกับแผ่นดินไหว ภัยการเมือง ธุรกิจสีเทา แกงค์สแกมเมอร์ ข้อพิพาทตามแนวชายแดน สงครามการค้าที่สร้าง Reciprocal Tax ขนาดมหึมา มาจนถึงอุทกภัยภาคใต้ ก็ทำเอาคนไทยส่วนใหญ่แทบจะไม่มีกำลังเงิน และกำลังใจในการสู้ชีวิตเพื่อเดินหน้าต่ออีกแล้ว เมื่อรวมกับความก้าวหน้าทางเทคโนโลยี AI ที่พัฒนาแบบก้าวกระโดด และได้ถูกนำมาใช้ในแบบ Daily Usage จากหลายภาคส่วนธุรกิจ บนโจทย์ของควาามต้องการในการลดต้นทุน ก็ยิ่งทำให้วงจรทางเศรษฐกิจเหมือนถูกทุบซ้ำ โดยเฉพาะในด้านการจ้างงานและการบริโภค เพราะเมื่อคนจำนวนมากตกงาน พวกเขาจะขาดรายได้ประจำ และอำนาจการซื้อจะลดลงอย่างรุนแรง โดยเฉพาะสินค้าฟุ่มเฟือยหรือสินค้าที่ไม่จำเป็น บริษัทต่างๆ แม้จะประหยัดต้นทุนการผลิตด้วย AI ได้ แต่ก็จะขายสินค้าได้น้อยลง เนื่องจากตลาดหดตัวมีแต่ผู้ผลิต ไม่มีผู้บริโภค โดยผลกำไรจากการใช้ AI จะไปกระจุกตัวอยู่ที่เจ้าของเทคโนโลยีและผู้ถือหุ้นของบริษัทเท่านั้น ในขณะที่คนทำงานส่วนใหญ่กลายเป็นผู้สูญเสีย ทำให้เกิดช่องว่างระหว่างคนรวยและคนจนที่กว้างขึ้น และเป็นสถานการณ์ที่เรียกได้ว่า “Paradox of Progress” หรือ “ความย้อนแย้งของความก้าวหน้า” หากไม่มีการปรับตัวทั้งในเชิงโครงสร้างทางเศรษฐกิจของประเทศ การลงทุนในระดับ Mega Project เพิ่มเติมจากภาครัฐ และในเชิงพัฒนาทักษะแรงงานให้สามารถทำงานร่วมกับ AI หรือย้ายไปทำงานในอุตสาหกรรมใหม่ๆที่ AI ยังไม่สามารถทำได้ ตลอดจนการจัดเก็บภาษีเพิ่มเติมจากผลกำไรของการนำ AI มาใช้งาน เชื่อแน่นอนว่าอาจจะนำมาซึ่งภาวะเศรษฐกิจถดถอย (Recession) หรือ ภาวะซบเซาทางเศรษฐกิจ (Stagnation) ที่รุนแรงยิ่งกว่าเดิมในไม่ช้า

ในส่วนของภาคอสังหาฯไทย ต้องบอกว่าจากเดิมต้นปีที่เหมือนจะเริ่มติดเครื่องยนต์ใหม่ด้วยความหวังจากการลงทุนของรัฐบาลในการทุ่มทุนพัฒนาทั้งระบบสาธารณูปโภค เครื่อข่ายคมนาคม โครงการ Mega Project ทั้ง Landbridge และ Entertainment Complex ไปจนถึงการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยราคาถูกในระดับสเกลรวมกว่าแสนยูนิต บนพื้นที่การรถไฟแห่งประเทศไทย (รฟท.) ที่นอกจากจะช่วยเพิ่ม supply บ้านราคาถูกให้กับตลาดแล้ว ยังช่วยเพิ่มแรงจูงใจให้ดีเวลลอปเปอร์หันมาแข่งกันทำของดีในราคาที่คุ้มค่ามากขึ้น แต่เครื่องยนต์ใหม่ทั้งหมดนี้กลับถูกลักพาตัวให้หายไปเฉยๆเหลือเพียงแค่ข่าว PR เพียงแค่ให้จดจำเท่านั้น หันไปทางมุมไหนก็ไม่มีเรื่องราวดีๆได้เลย โดยข้อมูลจาก ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) เรื่อง “สถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยกรุงเทพฯ – ปริมณฑล ไตรมาส  2 ปี 2568 และครึ่งแรกปี 2568” พบว่า ภาพรวมตลาดที่อยู่อาศัยยังคงชะลอตัวทั้งด้านอุปสงค์และอุปทาน เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน (YoY) โดยการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยในไตรมาสนี้ลดลงทั้งหน่วยและมูลค่า สะท้อนให้เห็นถึงแนวโน้มที่ผู้ประกอบการเลือกชะลอการลงทุนในโครงการใหม่ เนื่องจากได้รับผลกระทบจากเศรษฐกิจที่ชะลอตัวและความไม่แน่นอนของกำลังซื้อ

ยกเว้นจังหวัดภูเก็ต ที่เติบโตมีกินมีใช้สวนทางกับทั่วประเทศ จนหลายคนให้นิยามว่าเป็นประเทศภูเก็ตไปแล้ว ทั้งๆที่ยังไม่ได้เป็นเขตเศรษฐกิจพิเศษด้วยซ้ำไป โดยตั้งแต่ต้นปีถึงกันยายน 2568 ท่าอากาศยานนานาชาติภูเก็ตมีผู้โดยสารเข้าเกาะรวม 6.3 ล้านคน แบ่งเป็นนักท่องเที่ยวต่างชาติ 3.8 ล้านคน และในประเทศ 2.4 ล้านคน เติบโต 0.7% จากปีก่อนหน้า และเพิ่มขึ้นถึง 9.2% ในไตรมาสแรก จากดีมานด์ต่างชาติที่ยังคงแข็งแกร่ง ในด้านอสังหาริมทรัพย์ ปัจจุบันมีที่อยู่อาศัยตลาด primary 43,481 ยูนิต และจะมีโรงแรมใหม่อีก 5,208 ห้อง เปิดตั้งแต่ปี 2569–2572 ทำให้จำนวนห้องพักรวมเพิ่มเป็น 102,109 ห้องภายใน 4 ปี สะท้อนให้เห็นว่า ภูเก็ตกำลังก้าวขึ้นเป็นจุดหมายปลายทางด้านไลฟ์สไตล์ระดับลักชูรีและการลงทุนที่โดดเด่นของเอเชีย แม้ว่าหลายฝ่ายจะยังคงกังวลอยู่กับปัญหาในด้านของเครือข่ายสาธารณูปโภคพื้นฐานที่ขาดการพัฒนาให้สอดคล้องกับความเติบโตแบบก้าวกระโดด อาทิ การเดินหน้าพัฒนาระบบระบายน้ำ การขยายระบบประปา ถนนและทางด่วนสายใหม่ การจัดการขยะ และแผนขยายสนามบิน เพื่่อให้ ภูเก็ต ได้ก้าวข้ามภาพลักษณ์ของเมืองท่องเที่ยวระยะสั้น สู่การเป็นศูนย์กลางระดับโลกที่อยู่สบายได้ตลอดทั้งปีในแบบยั่งยืน

ทั้งนี้ข้อมูลจากธนาคารเกียรตินาคินภัทร [KKP] เผยให้เห็นว่า แนวโน้มสถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 69 ยังมีแนวโน้มที่ชะลอตัวต่อเนื่องจากปี 68 แต่อัตราการชะลอตัวอาจลดลง หรือติดลบราว 6% โดยตลาดยังอยู่ในช่วงปรับฐาน ไม่สามารถสร้างยอดขายเหมือนอดีตได้ ตลาดที่อยู่อาศัยในปัจจุบันอยู่ในภาวะชะลอตัว และไม่สามารถสร้างยอดขายได้ตามที่เคยเป็นในอดีต โดยคาดว่าภาวะชะลอตัวนี้จะยังคงต่อเนื่องไปอีก 2-3 ปีข้างหน้า แนวโน้มความต้องการที่อยู่อาศัยยังคงได้รับแรงกดดันจากปัจจัยทางเศรษฐกิจที่สำคัญหลายประการ โดยเฉพาะภาระหนี้ครัวเรือนและค่าใช้จ่ายที่ยังคงอยู่ในระดับสูง ซึ่งส่งผลกระทบโดยตรงต่อการตัดสินใจในการซื้อที่อยู่อาศัยของประชาชนอย่างชัดเจน สถานการณ์ยอดโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยทั่วประเทศแสดงให้เห็นถึงการลดลงอย่างต่อเนื่อง โดยหนึ่งในปัจจัยสำคัญที่ส่งผลให้เกิดการลดลงนี้ คือ การที่สถาบันการเงินมีการปล่อยสินเชื่อที่มีความเข้มงวดมากขึ้น โดยในปี2568 ยอดโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยทั่วประเทศลดลง 6% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปี2567 ซึ่งเป็นการลดลงต่อเนื่องจากปี2566 ที่ลดลง 15% พร้อมทั้งจะอยู่ในระดับต่ำสุดในรอบ 7 ปีอันเนื่องมาจากภาวะเศรษฐกิจที่ยังคงชะลอตัวและภัยธรรมชาติที่เกิดขึ้นในหลายพื้นที่

ในปี 2568 ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในกรุงเทพมหานครและปริมณฑลที่เปิดตัวใหม่มีแนวโน้มหดตัวลงอย่างมีนัยสำคัญ เนื่องจากผู้ประกอบการต้องเผชิญกับการเปลี่ยนแปลงในพฤติกรรมของผู้บริโภค และการใช้จ่ายเกินตัว ซึ่งทำให้ความต้องการซื้อบ้านลดลงอย่างมาก จากปัญหาการปฏิเสธสินเชื่อที่เพิ่มขึ้น ส่งผลให้มีการนำบ้านกลับมาขายใหม่แทนยอดเดิมที่ไม่ผ่านการอนุมัติสินเชื่อ โครงการคอนโดมิเนียมยังคงมีการเปิดตัวลดลงเล็กน้อยในช่วง 3 ไตรมาสแรกของปี 2568 เมื่อเปรียบเทียบกับช่วงเดียวกันในไตรมาส 3 ปี2567 ขณะที่โครงการบ้านแนวราบ (บ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮ้าส์) กลับแสดงสัญญาณการชะลอตัวที่ชัดเจนยิ่งกว่า เนื่องจากตลาดแนวราบต้องเผชิญกับความท้าทายที่เพิ่มขึ้น โดยเฉพาะเรื่องการเข้าถึงสินเชื่อและอุปทานที่เหลือขายในระดับสูง

คาดการณ์ว่าในปี2568 จำนวนยูนิตที่เปิดตัวใหม่จะอยู่ที่ 41,160 ยูนิต ซึ่งลดลงประมาณ 20,000 ยูนิต หรือคิดเป็นการลดลง 33% และมูลค่าโครงการจะอยู่ที่ 2.4 แสนล้านบาท ลดลง 1.78 แสนล้านบาท (จาก 4.18 แสนล้านบาทในปี 2567) ซึ่งการลดลงนี้ส่งผลกระทบอย่างมากต่อธุรกิจที่เกี่ยวเนื่องหลายประเภท ไม่ว่าจะเป็นธุรกิจเฟอร์นิเจอร์เครื่องใช้ไฟฟ้า การก่อสร้าง และการจ้างงาน

แม้ว่าธุรกิจอสังหาฯยังคงต้องเผชิญกับปัญหาบนความท้าทายรอบด้านไปอีกนานจนกว่าที่จะมีการเปลี่ยนแปลงขนานใหญ่ แต่ก็ต้องขอชมเชยให้กับดีเวลลอปเปอร์ภาคเอกชนรายใหญ่ทุกรายที่ได้มีการปรับตัว ปรับเปลี่ยนรูปแบบโมเดลในการทำธุรกิจ เพื่อให้สอดรับกับกำลังซื้อที่ยังคงมีอยู่ในปัจจุบัน เพราะมันก็เถียงไม่ได้ว่ายังไงความต้องการในที่อยู่อาศัยก็ยังคงมีอยู่อย่างต่อเนื่องอยู่แล้ว หากมีงบประมาณเหลืออยู่ใครๆก็อยากได้บ้าน เปลี่ยนบ้าน เปลี่ยนโหมดชีวิตไปสู่สิ่งที่ดีกว่าในช่วงเวลานั้นๆ เพียงแต่ว่าที่ผ่านมาก็คือคนส่วนใหญ่ยังไม่พร้อมที่จะซื้อ และก็ไม่มีสถาบันการเงินที่เข้ามาสนับสนุนสินเชื่อได้อย่างทั่วถึง และเท่าเทียมในแบบที่ควรจะเป็นก็เท่านั้นเอง และต่อไปนี้คือปรากฎการณ์ที่เราเชื่อว่าน่าจะได้เห็นเพิ่มมากขึ้นในปี 2026 นี้และปีถัดๆไปแน่นอนครับ

1. บริการในรูปแบบ Concierge Services จะเป็น New Normal สำหรับกลุ่มตลาดคอนโดไฮเอนด์ขึ้นไป เพื่อตอบโจทย์ทั้งฝั่งดีเวลลอปเปอร์ในการสร้าง Recurring Income สำหรับกลุ่มลุกค้าปัจุบัน และตอบสนองความต้องการในแบบ 24/7 ของลูกบ้าน

ตลอดทั้งปีนี้ Concierge Services กลายเป็น Buzz Word ที่สำคัญพอๆกับ Sustainability เวลาที่มีการเปิดตัวโครงการใหม่ๆโดยเฉพาะในระดับ High-End ไปจนถึงกลุ่ม Ultra – Luxury เมื่อมองเผินๆแล้วการให้บริการในแบบผู้ช่วยส่วนตัว (Concierge) ก็เหมือนกับเป็นอีกหนึ่งการยกระดับประสบการณ์การพักอาศัยที่คอนโดให้ทัดเทียมกับการอยู่โรงแรม ไม่ว่าจะเป็นในเรื่องของ Basis Services อย่าง ทำความสะอาดห้อง ซักรีด รับพัสดุ ผู้ช่วยเหลือประจำในแบบ 24/7 แม่บ้าน หรือ A La cart Services ที่ต้องเสียค่าบริการเพิ่มในแบบ Personalization ก็ล้วนแต่เป็นหนึ่งใน Software ที่ช่วยสร้าง Value Creation ให้กับตัวโครงการได้เป็นอย่างดี Concierge Services อาจเป็นเรี่อง Standard สำหรับคอนโดในกลุ่ม Branded Residences ที่มีการบริหารจัดการ และให้บริการตามแบบฉบับของเชนโรงแรมนั้นๆ แต่สำหรับกลุ่มที่เป็น Non Branded Residences ที่ยังคงปักป้ายโครงการในนามของดีเวลลอปเปอร์ Concierge Services นั้นเป็นมากกว่าแค่การบริการ แต่เป็น องค์ประกอบเชิงกลยุทธ์ ที่เชื่อมโยงระหว่างผลประโยชน์ทางธุรกิจของดีเวลอปเปอร์ ในมุมมองของ Recurring Income และ Brand Value กับความต้องการด้านไลฟ์สไตล์ในแบบ 24/7 Convenience ของลูกบ้าน

หากโครงการไหนนำเอา Concierge Services เข้ามาเป็นส่วนหนึ่งของโครงการ แน่นอนว่าโครงการนั้นจะถูกจัดลำดับ Brand Positioning ให้เป็น Serviced Residences ที่มีศักดิ์ศรีในเรื่องของงานบริการเกือบจะเทียบเท่า Brand Residences เลยทีเดียว ในมุมมองของผู้เช่าคอนโดก็เรียกว่าได้รับประสบการณ์ที่ไม่ได้แตกต่างอะไรกับการไปเช่า Serviced Apartment ที่แสนสะดวกสบาย มีแม่บ้านมาช่วยทำความสะอาด ซักผ้ารีดผ้าให้ ห้องมีปัญหาก็เรียกช่างเทคนิคของโครงการมาซ่อมได้ตลอดเวลา ไม่ต้องเสียเวลาติดต่อไปที่ owner เพื่อให้ owner นัดช่างภายนอกเข้ามาดู เพราะสำหรับกลุ่มลูกค้าไฮเอนด์ เวลาคือสิ่งที่มีค่าที่สุด และความคาดหวังในการบริการก็อยู่ในระดับสูงเทียบเท่ากับการพักอาศัยในโรงแรมห้าดาว การมี Concierge Services ที่ทำหน้าที่เป็น ผู้ช่วยส่วนตัว ที่ดูแลจัดการเรื่องจิปาถะในชีวิตประจำวัน ตั้งแต่เรื่องพื้นฐาน (เช่น รับพัสดุ ซักรีด) ไปจนถึงเรื่องซับซ้อน (เช่น การจองตั๋วเครื่องบินส่วนตัว การประสานงานกับช่างและผู้รับเหมา) ช่วยให้เจ้าของบ้านบ้านมีเวลาไปโฟกัสกับเรื่องงานหรือชีวิตส่วนตัวได้มากขึ้น

เหนือสิ่งอื่นใดบริการในรูปแบบ Concierge Services ยังสามารถสร้างคุณค่าในแบบยั่งยืนให้กับผู้พัฒนาโครงการได้ในหลายมิติ ไม่ว่าจะเป็น

การสร้างรายได้หมุนเวียน (Recurring Income):

โดยบริการ Concierge ที่ครบวงจรและมีคุณภาพสามารถสร้างรายได้เพิ่มเติมให้กับ Developer ผ่านการคิดค่าบริการรายเดือนหรือรายปี (Management Fee) ที่สูงกว่าคอนโดทั่วไป การนำเสนอ “บริการเสริม” (Value-Added Services) แบบ On-demand เช่น บริการแม่บ้านระดับพรีเมียม การจัดเลี้ยงส่วนตัว การซักรีดด่วน การรับฝากสัตว์เลี้ยง อาบน้ำ ตัดขน บริการด้านอาหารและเครื่องดื่ม จัดอีเว้นท์พิเศษ เทรนเนอร์ส่วนตัว สปาและซาลอนส่วนตัว บริการขนย้าย หรือการจัดการเดินทาง สามารถสร้างรายได้จากค่าธรรมเนียมการให้บริการ ให่เกิดขึ้นอย่างเป็นรูปธรรมอย่างต่อเนื่องได้

บริการพิเศษอย่างซักรีด ดูแลสัตว์เลี้ยง และบริการ Comfort Food ที่โครงการภายใต้แบรนด์ SCOPE นั้นสามารถสร้างรายได้อย่างสม่ำเสมอให้กับนิติฯโครงการได้เป็นอย่างดีครับ แว่วๆมาว่าได้กำไรปีละหลักหลายล้านบาทเลยทีเดียว นี่ขนาดว่ามีจำนวนยูนิตไม่มากนะครับ

การสร้างความแตกต่างและเพิ่มคุณค่าของแบรนด์ (Brand Value & Differentiation):

ในตลาดไฮเอนด์ที่สิ่งอำนวยความสะดวกพื้นฐาน และพื้นที่ส่วนกลาง ไม่สามารถสร้างความแตกต่างได้อีกต่อไป “บริการ” คือจุดขายที่สำคัญที่สุด Concierge Services ที่เป็นเลิศจะช่วยให้โครงการมีความโดดเด่นเหนือคู่แข่ง และสร้างความภักดีในระยะยาว บริการที่ตอบสนองความต้องการเฉพาะบุคคล (Personalized Service) ทำให้ลูกบ้านรู้สึกถึงความเป็นคนพิเศษ (Exclusivity) ซึ่งเป็นปัจจัยสำคัญในการตัดสินใจซื้อสำหรับตลาดนี้

การรักษาและเพิ่มมูลค่าทรัพย์สิน (Asset Preservation):

การดูแลอาคารและลูกบ้านในระดับ Concierge Services มักจะควบคู่ไปกับการบำรุงรักษาอาคารในระดับสูง จากทีมช่างที่มีประสบการณ์และความเชี่ยวชาญ ซึ่งก็ส่งผลโดยตรงต่อมูลค่าของโครงการที่มักจะทำราคาขายสูงกว่าคอนโดแห่งอื่นๆเมื่อเวลาผ่านพ้นไป

ในปัจจุบันบริษัทผู้ให้บริการงานต้านนิติบุคคลหลายๆแห่งได้ยกระดับการบริการเพื่อเจาะกลุ่มตลาดลูกค้าในระดับไฮเอนด์ รวมถึงกลุ่ม Expat มากขึ้นด้วย Concierge และ On-Demand Services ยกตัวอย่างเช่น พลัส พร็อพเพอร์ตี้ ที่เริ่มจากโครงการในกลุ่ม Sansiri Luxury Collection ก่อนที่จะเข้ามารุกตลาดภูเก็ต, SC Able กับโครงการในระดับ Ultra-Luxury ที่เป็น One of a Kind Brand หรือ S KLAS Management จาก Singha Estate เป็นต้น

แต่การต่อยอดรูปแบบ Concierge Services ที่น่าจับตามองก็คือ การร่วมมือกับผู้ประกอบการแบรนด์โรงแรมชั้นนำที่เป็นที่รู้จักในระดับประเทศ หรือ Regional เพื่อสร้างขีดความสามารถในการแข่งขันในตลาด Mass-Tige (Mass + Prestige) ได้ดียิ่งขึ้น แม้จะยังไม่ถึงขนาดเทียบเท่า Branded Residences ในตลาด Super Luxury แต่ก็มีแต้มต่อในเรื่องของการเข้าถึงกลุ่มลูกค้า “มหาชนคนมีระดับ” ที่ต้องการความพรีเมียมที่เข้าถึงได้ ซึ่งแน่นอนว่าย่อมมีจำนวนมากกว่าลูกค้าในกลุ่ม HNWIs ครับ

โดยแบรนด์ที่กำลังปูพรมต่อยอด Concierge Services ที่โดดเด่นในตลาดคอนโดตอนนี้ก็จะมีทั้ง อนันดา กับแบรนด์ Culture ที่ได้ร่วมมือกับ The Ascott Limited และ COCO Parc ที่ได้ร่วมมือกับดุสิตฯในการบริหารจัดการอาคาร บริการ รวมถึงงานนิติบุคคล

และอีกรายที่กำลังเริ่มทำตลาด แต่มาพร้อมกับข้อได้เปรียบในเรื่องของการมี Port Folio คอนโดพร้อมปล่อยเช่า และคอนโดในแบบรูปแบบ Rent to Own ที่ต้องการบริการหลังการขายเยอะก็คือ บริษัท เสนาดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) ELITE Services บริการระดับโรงแรม ที่ร่วมมือกับออนิกซ์ ฮอสพิทาลิตี้ กรุ๊ป (ONYX Hospitality Group) บริษัทชั้นนำในภูมิภาคเอเชียตะวันออกเฉียงใต้ ด้านการบริหารจัดการโรงแรม รีสอร์ต เซอร์วิส อพาร์ตเมนต์ และที่พักอาศัยระดับหรู ทั้งในส่วนของการรุกตลาดเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ในประเทศไทย และการนำ Concierge Services เข้ามาใส่ในโครงการใหม่ๆ

โดย ออนิกซ์ ฮอสพิทาลิตี้ กรุ๊ป และ บริษัท เสนา เอชเอชพี 6 จำกัด (บริษัทร่วมทุนระหว่างเสนาดีเวลลอปเม้นท์ และพันธมิตรเชิงกลยุทธ์จากญี่ปุ่น ฮันคิว ฮันชิน พร็อพเพอร์ตี้) ได้ลงนามความร่วมมืออย่างเป็นทางการในการปรับปรุงห้องพักจำนวน 86 ห้องในโครงการ “ปีติ สุขุมวิท 101” (Piti Sukhumvit 101) หนึ่งในโครงการศักยภาพจาก SENA Development ให้เป็นเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ระดับพรีเมียมภายใต้แบรนด์ “ชามา สุขุมวิท 101” (Shama Sukhumvit 101) ซึ่งนับว่าเป็นการสร้าง Recurring Income เพิ่มให้กับเสนาฯได้เป็นอย่างดี

และกับโครงการ NICHE PRIDE EKKAMAI ที่มาพร้อม 24 Hours Concierge ให้คุณพบกับหลากหลายบริการระดับ Exclusive ที่มาพร้อมมาตรฐานระดับโรงแรม 5 ดาว อาทิ Concierge Services ที่จะยกระดับการอยู่อาศัยเสมือนมีผู้ช่วยส่วนตัวตลอด 24 ชั่วโมง และบริการอื่นๆ ระดับคุณภาพ เพื่อสร้างสรรค์ทุกสิ่งที่คุณต้องการ หรือบริการ Reception, Doorman & Bellboy ที่พร้อมต้อนรับและมอบความช่วยเหลือดูแลสัมภาระเมื่อคุณมาถึง คลายกังวลด้วยทีมช่างคุณภาพที่มาพร้อมความใส่ใจ และระบบรักษาความปลอดภัยที่หายห่วง พร้อม Package Premium 3 ปี ดูแลทำความสะอาดภายในห้องและตรวจเช็คอุปกรณ์ไฟฟ้าภายในห้องตามกำหนดของทางโครงการ

2. การปรับ Revenue Model ในการขายโครงการให้เป็นแบบ Hybrid

ในยุคปัจจุบันที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์เผชิญกับความท้าทายจากภาวะเศรษฐกิจซบเซา กำลังซื้อของผู้บริโภคลดลง และปัญหาการถูกปฏิเสธสินเชื่อสูงขึ้นอย่างมาก การปรับรูปแบบ Revenue Model หรือ โมเดลการสร้างรายได้ ของผู้พัฒนาโครงการจึงเป็นเรื่องที่จำเป็นและมีการนำมาใช้จริงเพิ่มขึ้นเรื่อยๆ โครงการในบางทำเลที่มีกลุ่มลูกค้าต่างชาติเยอะๆเราก็อาจจะได้เห็นการกันห้องเอาไว้ขายแบบ Leasehold มากขึ้น โดยที่ทำราคาให้ถูกลงมาอีกราว 30% เนื่องจากโควต้าต่างชาติในการซื้อคอนโดเต็ม 49% แล้ว หรือโครงการแนวราบประเภทพูลวิลล่าในเมืองตากอากาศก็มีตัวเลือกในการขายแบบสัญญาเช่าระยะยาวที่ช่วยให้ชาวต่างชาติสามารถตัดสินใจซื้อได้ง่ายกว่า

รูปแบบการขายแบบ “ขายขาด (Freehold) เพียงอย่างเดียว” เริ่มไม่ตอบโจทย์ความอยู่รอดของผู้ประกอบการอีกต่อไป ผู้พัฒนาโครงการจึงต้องหาโมเดลที่หลากหลายมากขึ้นเพื่อเพิ่มโอกาสในการขายและลดความเสี่ยงด้านการเงิน ซึ่งการปรับรูปแบบมีมากและหลากหลาย ดังนี้

การผสมผสานการขายขาดและการเช่าระยะยาว (Freehold + Leasehold)

ในทำเลยอดนิยมของชาวต่างชาติอย่างที่ภูเก็ต พัทยา และหัวหิน ที่การขายคนไทยด้วยกันเองเริ่มถึงทางตัน ก็ได้มีการขายด้วยรูปแบบนี้ในหลายๆโครงการ เพื่อเพิ่มฐานลูกค้าต่างชาติในแบบที่ไม่ต้องรอความช่วยเหลือจากรัฐบาลในเรื่องการแก้กม.การถือครองกรรมสิทธิ์ของชาวต่างชาติ ด้วยการเสนอสิทธิ์การเช่า Leasehold ระยะยาว 30 ปี ซึ่งราคาขายจะถูกกว่า Freehold ประมาณ 20-40% เมื่อครบสัญญาเช่า ผู้พัฒนาโครงการสามารถนำยูนิตนั้นกลับมาบริหารจัดการเพื่อสร้างรายได้ใหม่ได้อีกครั้ง

การขายแบบผ่อนตรงกับผู้พัฒนาโครงการ (Developer Financing/Installment)

เนื่องจากปัญหา Bank Reject สูง ผู้พัฒนาโครงการบางรายจึงเข้ามาทำหน้าที่เป็นสถาบันการเงินเอง ด้วยรูปแบบการผ่อนจ่ายที่ Flexible ขึ้น ไม่ว่าจะเป็น ผ่อนดาวน์นานพิเศษ: ยืดระยะเวลาผ่อนดาวน์เป็น 3-5 ปี หรือการจ่ายผ่อนดาวน์แบบบอลลูนเป็นบางงวด เพื่อให้ผู้ซื้อมีเวลาเตรียมตัวด้านการเงิน และผ่อนตรงโดยไม่ใช้ธนาคาร: ผู้ซื้อทำสัญญาและผ่อนชำระค่างวดกับโครงการโดยตรงเป็นระยะเวลาสั้น-ปานกลาง เช่น 5 ปี ในแบบที่ไม่มีดอกเบี้ย ก่อนที่จะโอนกรรมสิทธิ์ ซึ่งทั้ง 2 แบบนี้จะเหมาะกับผู้ซื้อที่มีศักยภาพในการจ่ายค่าผ่อนชำระได้ทุกงวด โปะปิดยอดครบได้เร็วในไม่กี่ปี แต่ดันมาโดน Bank Reject เพราะติดปัญหาเรื่องเอกสาร หรือคุณสมบัติบางประการ เช่น กลุ่มเจ้าของกิจการ หรือกลุ่มฟรีแลนซ์ รวมไปถึงกลุ่มพนักงานที่ทำงานในต่างประเทศ ซึ่งผู้พัฒนาโครงการต้องรับความเสี่ยงด้านการเงินและการผิดนัดชำระหนี้เอง ทั้งนี้มีข้อควรระวังสำหรับกลุ่มลูกค้าก็คือ ควรเลือกที่จะผ่อนตรงกับทางโครงการ หรือผู้ที่เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในทรัพย์นั้นๆเท่านั้น ไม่ควรเลือกที่จะผ่อนตรงกับพนักงานขาย หรือบริษัทเงินทุนใดๆที่ไม่ได้เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์โดยตรง และคิดอัตราดอกเบี้ยที่แพงจนเกินไป

โมเดลการเช่าเพื่อซื้อ (Rent-to-Own)

เป็นกลยุทธ์ที่ตอบโจทย์กำลังซื้อที่ยังไม่พร้อมในปัจจุบัน แต่มีศักยภาพในอนาคต โดยดีเวลอปเปอร์บางรายก็มองว่าผลิตภัณฑ์แนว Rent to own หรือเช่าระยะยาวเพื่อทดแทนการจ่ายค่าดาวน์จนกว่าจะกู้แบงค์ผ่านได้ก็เป็นทางเลือกที่ค่อนข้างจะตอบโจทย์สำหรับกลุ่ม First Jobber หรือคนวัยทำงานที่ต้องการสร้างประวัติทางการเงิน (Credit Score) และมีข้อดีคือเป็นการทดลองอยู่จริง และช่วยให้ผู้ซื้อสะสมเงินดาวน์ไปในตัว เป็นการลดภาระการขอสินเชื่อธนาคารในครั้งแรก

ซึ่งรูปแบบที่มักใช้กันก็คือ ผู้ซื้อเช่าที่อยู่อาศัยเป็นระยะเวลาหนึ่ง เช่น 1-3 ปี โดยที่ค่าเช่าส่วนหนึ่งจะถูกนำไปหักลบออกจากราคาขาย เมื่อครบกำหนดเช่า ผู้เช่ามีสิทธิ์ตัดสินใจซื้อได้ (Option to Buy) โดยแคมเปญที่เราคุ้นหน้าค้าตากันดีก็คือ เสนาฯ “LivNex เช่าออมบ้าน”

การปรับโมเดลเป็น Hybrid Property (สร้างรายได้หลายทาง)

เป็นการนำโครงการอสังหาฯ ที่ขายได้ยากมาสร้างรายได้หมุนเวียน (Recurring Income) จนกว่าจะขายได้ ด้วยรูปแบบการทำ Asset Management ที่ให้ความสำคัญกับการสร้างกระแสเงินสดในระยะยาวควบคู่ไปกับการขายขาด ด้วยการแบ่งพื้นที่บางส่วนของโครงการออกมาพัฒนาเชิงพาณิชย์เพื่อปล่อยเช่า โดยผู้พัฒนาโครงการอาจจะตั้งเป้าให้พื้นที่เชิงพาณิชย์สามารถสร้างรายได้หมุนเวียน คิดเป็น 10-15% ของรายได้รวมทั้งหมดของบริษัท เพื่อเป็นกันชนทางการเงินในช่วงที่ตลาดอสังหาฯ ผันผวน ไม่ว่าจะเป็น

ร้านค้าและพื้นที่ค้าปลีก (Retail Spaces): พื้นที่ชั้นล่างของอาคารคอนโดมิเนียม หรืออาคารพาณิชย์ที่สร้างแยกออกมาภายในโครงการ สำหรับร้านสะดวกซื้อ ร้านอาหาร คาเฟ่ ซาลอน หรือบริการต่าง ๆ

พื้นที่สำนักงาน/ Co-working Spaces: เปลี่ยนอาคารจอดรถบางส่วน หรือพื้นที่อาคารพาณิชย์ที่สร้างแยกออกมา ให้เป็นสำนักงานขนาดเล็ก (Small Office Home Office – SOHO) หรือพื้นที่ทำงานร่วมกัน เพื่อตอบโจทย์เทรนด์การทำงานแบบ Hybrid และดึงดูดกลุ่มคนทำงานอิสระหรือ Startups ให้เข้ามาอยู่ในโครงการ

พื้นที่เก็บของ/ Self-Storage: ในบางทำเล อาจมีการเปลี่ยนพื้นที่ที่ไม่ถูกใช้งานให้เป็นพื้นที่เก็บของให้เช่าสำหรับลูกบ้านหรือบุคคลภายนอก

Serviced Apartments / Co-Living: เปลี่ยนยูนิตที่เหลือขายมาบริหารจัดการเป็นห้องเช่าระยะสั้นหรือระยะยาวแบบมีบริการ โดยเฉพาะคอนโดมิเนียม

Airbnb Management / Short-term Rental: แยกจำนวนยูนิตออกมาเพื่อบริหารจัดการให้เช่ารายวัน/รายสัปดาห์ (ในโครงการที่ได้รับอนุญาต หรือเป็นโครงการแนว Investment Property ที่ให้ผลตอบแทนแบบ Rental Pool Program) เพื่อสร้างรายได้หมุนเวียนรอการขาย

ข้อได้เปรียบของโมเดล Hybrid Property มีหลายอย่างครับ ทั้งในเรื่องของ การลดการพึ่งพิงตลาดการขาย ที่หากยอดขายที่อยู่อาศัยชะลอตัว รายได้ค่าเช่าจากพื้นที่เชิงพาณิชย์ยังคงเป็นกระแสเงินสดหล่อเลี้ยงบริษัท / เพิ่มมูลค่าการขาย การมีร้านค้าและบริการครบครันภายในโครงการ (Amenity) ถือเป็นจุดขายสำคัญที่ช่วยให้ยูนิตที่อยู่อาศัยขายง่ายขึ้นในราคาที่สูงขึ้น / และเพิ่มความยืดหยุ่นทางการเงิน เพราะจะทำให้ผู้พัฒนาสามารถถือครองพื้นที่เชิงพาณิชย์ไว้ได้นาน เพื่อรอปล่อยเช่าในช่วงที่อัตราค่าเช่าสูงขึ้น หรือตัดสินใจขายพื้นที่เหล่านั้นออกไปในอนาคตเพื่อทำกำไรก้อนใหญ่ (En-bloc Sale)

ในมุมมองผม ดีเวลลอปเปอร์ที่โดดเด่นในด้านนี้คือ Siamese Asset ครับ โดยเฉพาะอย่างยิ่งกับโครงการ Landmark at MRTA Station ที่หลายๆคนมองว่าเรื่อง Branding อาจดูสับสน แต่เรื่องการหารายได้คือเฉียบมากครับ

3. เพิ่ม Investment Purpose ให้มากขึ้นสำหรับกลุ่มสินค้าแนวราบ

ตลาดแนวราบโดยเฉพาะกลุ่มระดับราคา 20 ล้านบาทขึ้นไปอาจจะดูเป็น “เดอะแบก” มาตลอดช่วง 5 ปีที่ผ่านมาสำหรับดีเวลลอปเปอร์ชั้นนำหลายราย จากกำลังซื้อมหาศาลของกลุ่ม YOLO และ Young Affluent รวมถึงดีมานด์ของชาวต่างชาติที่ต้องการย้ายมาพำนักในแบบถาวรที่ไทย (ส่วนจะซื้อโดยวิธีการอะไรก็อีกเรื่องหนึ่ง) การพัฒนาบ้านหรูราคาสูงกลายเป็นกลุ่ม “A Must Segment” สำหรับทุกดีเวลลอปเปอร์ที่ต้องการเกาะกระแสดีมานด์ที่กำลังขึ้นสู่จุดสูงสุด จนกลายเป็นว่าในปัจจุบันปริมาณซัพพลายกลับมีเติมเข้ามาอย่างมากล้น เกินกว่าจำนวนคนซื้อ เพราะต้องอย่าลืม Logic ที่สำคัญว่า ใครมันจะไปบ้าซื้อบ้านหรูเป็นร้อยล้านเพื่ออยู่เองได้ทีละหลายๆหลัง เพราะบ้านหรูต่างกับคอนโดหรูตรงที่มีดีมานด์ในการซื้อที่น้อยกว่า และมีทำเลที่เป็นรองกว่า อาจจะไม่เหมาะกับการซื้อเพื่อลงทุนปล่อยเช่าเท่าไหร่นัก โดยคนซื้อเกือบทั้งหมดล้วนแต่เป็น Real Demand ที่ต้องการอยู่อาศัยจริงในแบบทันที (ไม่รวมกลุ่มบ้านตากอากาศเพื่อการลงทุน) ในขณะที่คนซื้อเพื่อปล่อยเช่าคนต่างชาติที่สามารถจ่ายได้ในเดือนละหลายๆแสนก็มีอยู่จำกัดมากๆเพียงแค่บางทำเล ที่สำคัญก็คือมีคนไทยส่วนน้อยที่เลือกจ่ายค่าเช่าในหลักแสน สู้เอาเงินไปผ่อนแบงค์ได้เป็นเจ้าของเองเลยไม่ดีกว่าหรือ ผลลัพธ์ก็คือตอนนี้ยอดขายในกลุ่มเซกเมนท์นี้เริ่มทรงตัว ไม่หวือหวาเหมือนในอดีต โดยที่มีจำนวนยูนิตเหลือขายสะสมเพิ่มเข้ามามากหลายพันยูนิต

อ้างอิงข้อมูลจากธนาคารเกียรตินาคินภัทร [KKP] พบว่ากลุ่มบ้านเดี่ยวราคาสูง 25-50 ลบ. มีจำนวนยูนิตเหลือขายเพิ่มขึ้นมามากในช่วง 1-2 ปีที่ผ่านมา และอยู่ในระดับสูงถึง 3,000 ยูนิต ที่ต้องใช้เวลา 5-6 ปี ในการขาย และในปี 2569 ผลกระทบจากภาคส่งออกและธุรกิจ เกี่ยวเนื่องจะกระทบกับผู้ประกอบการหลายรายในโซนอุตสาหกรรม และจะส่งผลต่อยอดขายบ้านราคาสูงด้วย โดยจากแผนผังแสดงสัดส่วนยูนิตขายได้ตามระดับราคา ที่ระดับราคา 1-2 ล้านบาท มีสัดส่วน 18% ระดับราคา 2-3 ล้านบาท 25% ระดับราคา 3-5 ล้านบาท 26% ดังนั้น ทั้ง 3 ระดับราคานี้จะมีสัดส่วนรวมอยู่ที่ 69% สะท้อนให้เห็นถึงรายได้ของผู้ซื้อบ้านส่วนใหญ่อยู่ที 20,000 – 100,000 บาท/เดือน/ครัวเรือน ส่วนบ้านระดับราคาตั้งแต่ 20 ล้านบาทขึ้นไป มีผู้ที่มีกาลังซื้อเพียง 4 % ของจำนวนบ้านที่ขายได้ทั้งหมด ซึ่งกลุ่มบ้านราคาสูงนี้เดิมไม่ได้รับผลกระทบเรื่องรายได้เท่าไร แต่ในปี 2568 เริ่มมีความชัดเจนของปัญหาที่เริ่มก่อตัวขึ้น ส่งผลต่อปริมาณบ้านราคาสูงเหลือขายในอนาคตได้

จากสถานการณ์ดังกล่าว บีบให้ผู้พัฒนาโครงการบ้านหรูไม่สามารถรอให้กลุ่ม Real Demand ซื้อบ้านหรูหลายหลังในแบบที่ขาย Resale ไม่ออกเลยเพื่อ “อยู่เอง” ได้อีกต่อไป แนวทางการแก้ปัญหาซัพพลายล้นตลาดจึงต้องเปลี่ยนบ้านหรูให้เป็น “Luxury Asset” ที่ดึงดูด “นักลงทุน” ที่ต้องการผลตอบแทนและมูลค่าเพิ่มของสินทรัพย์ ผ่านการปรับโมเดลโดยการผสมผสาน การบริหารจัดการแบบพรีเมียม เข้ากับ การรับประกันผลตอบแทน เพื่อเป็นกุญแจสำคัญในการระบายยูนิตเหลือขายและทำให้กลุ่มบ้านหรูแนวราบยังคงเป็น “The Must Segment” ที่ยั่งยืนต่อไปได้ ด้วยวิธีการต่อไปนี้ครับ

แบบแรกเหมือนจะทำกันเป็น Business as usual แล้วกับบ้านเดี่ยวบนทำเลโรงเรียนนานาชาติ ที่มีให้เลือกเยอะมาก ด้วยกลยุทธ์การพัฒนาโครงการบนทำเลที่ตอบโจทย์เฉพาะ (Niche Demand) เช่น เจาะทำเลใกล้โรงเรียนนานาชาติชั้นนำ (International Schools) หรือโรงพยาบาลระดับพรีเมียม เพื่อดึงดูดผู้บริหารต่างชาติที่มีครอบครัวและอยากได้คุณภาพชีวิตที่ดี

ไฮด์พาร์ค การ์เด้น บ้านเดี่ยวระดับลักซ์ชัวรี่แห่งเดียว ที่มีทางพิเศษเชื่อมกับประตูโรงเรียนนานาชาติ Harrow ได้เลย

แบบถัดมาก็คือเป็นการปิดข้อจำกัดในเรื่องของจำนวนผู้เช่าที่พร้อมจ่ายในหลักเดือนละหลายแสนบาทที่มีจำกัด ด้วยโมเดลการันตีผลตอบแทนและการบริหารจัดการ ซึ่งส่วนใหญ่แล้วเรามักจะเห็นเฉพาะกับโครงการบ้านเดี่ยวตากอากาศ สไตล์พูลวิลล่าที่เมืองท่องเที่ยวชั้นนำ ซึ่งมีผู้เข้าพักอยู่เป็นประจำครับ

แต่สำหรับบ้านในเขตกรุงเทพฯ ก็ควรที่จะปรับเปลี่ยนเป็น Cluster Serviced Villa ที่มีการบริหารจัดการการเช่าแบบมืออาชีพ (คล้ายโรงแรม/รีสอร์ท) โดยเน้นการเช่าระยะสั้นถึงกลางสำหรับผู้บริหารระดับสูง หรือการทำ Executive Relocation ที่ทำตลาดไปยังบริษัทหรือนิติบุคคล ซึ่งอาจจะซื้อไว้เป็นบ้านพักสวัสดิการของผู้บริหารระดับสูงที่เข้ามาทำงานในไทยครับ เหมือนกับที่ LH เคยทำมาแล้วกับ L&H Villa Sathorn ที่ร่วมทุนกับกองทุนจากสิงค์โปร์ เพื่อเจาะตลาดบ้านเช่าระดับบนสำหรับผู้บริหารระดับสูงของบริษัทต่างชาติที่เข้ามาทำงานในประเทศไทยโดยเฉพาะ โดยผู้ซื้อก็จะไม่ได้รับสิทธิ์ในการเข้าพักแต่จะได้รับผลตอบแทนกลับเป็นรายปีขึ้นอยู่กับผลประกอบการในการปล่อยเช่า

และอีกหนึ่งกลยุทธ์ที่น่าสนใจก็คือการเพิ่ม Commercial Usage ให้กับโครงการแนวราบราคาสูงในแบบที่ผู้ซื้อสามารถ อยู่เองได้ ทำธุรกิจพ่วงได้ และเก็บเกี่ยวผลตอบแทนจากการปล่อยเช่าได้ ในอาคารเดียว ซึ่งก็จะคล้ายๆกับการซื้อ Commercial Building ขนาดย่อม ที่ใหญ่กว่าการซื้อโฮมออฟฟิศ แต่สเกลเล็กกว่าการสร้างหอพัก หรือ Community Mall เองครับ หรือจะเรียกอีกอย่างหนึ่งว่า Lifestyle Mixed Use Residences ก็ได้เช่นกัน ซึ่งเป็นการต่อยอดการพัฒนาโครงการจากที่อยู่อาศัย ไปสู่ โครงการเชิงธุรกิจ เพื่อสร้างรายได้หมุนเวียน และเพิ่มมูลค่าให้กับที่ดินที่เคยซื้อไว้ ด้วยการสร้างอาคาร Mixed Use ขึ้นมา โดยที่ส่วนหนึ่งเก็บไว้อยู่อาศัยเอง และอีกส่วนจะเป็นพื้นที่ที่เจ้าของอาคารสามารถเก็บเกี่ยวรายได้ทั้งจากค่าเช่าพื้นที่ Commercial และจากการทำธุรกิจของตัวเอง หรือแม้กระทั่งการปล่อยเช่าระยะสั้น ที่นับว่าเป็นการสร้าง Asset Value ในระยะยาวได้เป็นอย่างดี

ปัจจุบันนี้เห็นทางบริษัท บริทาเนีย ภายใต้เครือออริจิ้น ที่กำลังปูพรมพัฒนาอยู่กับโครงการ THE BRILLIANT – A Curated Business Landscape ครับ จริงๆแล้วแนวคิดในการพัฒนาโครงการ THE BRILLIANT นี่คือได้ทั้งตอบโจทย์ในส่วนของบริทาเนียเองที่สามารถนำเอาแลนด์แบงค์ที่รอการพัฒนาอยู่ (ที่ดินในการสร้างแนวราบมักจะมีขนาดใหญ่ ใช้เวลาในการพัฒนาและขายค่อนข้างนาน) มาแบ่งพัฒนาเป็นพื้นที่เชิงพาณิชย์เพื่อสร้างกระแสเงินสดก่อนในช่วงที่ยังอาจจะหาลูกค้ามาซื้อยากอยู่ ด้วยการสร้าง Business Ecosystem ในชุมชนที่กำลังอยู่ระหว่างรอการพัฒนา (พี่เอ สิริพงศ์ ผู้บริหารของบริทาเนีย เรียกง่ายๆว่าเพื่อเปิดหน้าดินในโครงการให้เป็นที่รู้จักก่อนขยายไปพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยในรูปแบบของคอนโดมิเนียม หรือแนวราบบนที่แปลงเดียวกันในอนาคต) ผ่านโครงการ THE BRILLIANT ที่หากว่าทำสำเร็จ และมีลูกค้าตัดสินใจซื้อและเก็บเกี่ยวผลตอบแทนได้จริง ก็นับว่าเป็น Business Landscape ที่น่าสนใจ และยังช่วยเสริมภาพลักษณ์และเพิ่มมูลค่าการขายให้กับโครงการบ้านที่อยู่โดยรอบได้จริงๆครับ เห็นว่าจะปูพรมพัฒนาทั้งหมด 7 ทำเล ประกอบด้วย ราชพฤกษ์ รามคำแหง กรุงเทพฯ กรีฑา บางนา ลาซาล พระราม 2 และพระราม 5 ต้องบอกว่าจุดแข็งที่นอกจากทำเลแล้วก็คืองานดีไซน์ของอาคารที่ค่อนข้างทันสมัย โดยที่ลูกค้าสามารถที่จะ Customized ตามการใช้งานได้ครับ บางทำเลที่มีกลุ่มธุรกิจร้านอาหารเยอะ ก็อาจจะทำเป็น Community Space แนว Food Court หรือบางทำเลที่เป็น Medical District ก็อาจเลือกที่จะทำเป็น Wellness Center ก็ได้เช่นกัน

นอกจากกลุ่มสินค้าราคาสูงแล้ว ยังพบว่ากลุ่มสินค้าประเภททาวน์โฮมในกลุ่ม mass – mid ก็มีการปรับตัวที่น่าสนใจเช่นกัน จากการมองเห็นเทรนด์ในการซื้อทาวน์โฮมราคาไม่แพงเพื่อปล่อยเช่าในกลุ่มนักลงทุนมากขึ้น เพราะสร้างผลตอบแทนได้มากกว่าในขณะที่มูลค่าของ Capital Gain ในอนาคตก็ไม่ลดลงมาง่ายๆเหมือนกับกลุ่มคอนโด อย่างเช่น แบบบ้าน SOLO ภายใค้แบรนด์ PLENO และ PLENO TOWN จากเอพี ไทยแลนด์ ที่มาพร้อมกับ ‘ฟังก์ชันคู่’ และเจาะตลาด New Segment in Main Class ที่ไม่เคยมีมาก่อนในตลาดทาวน์โฮมราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท

SOLO ทาวน์โฮม 2 ชั้น ฟังก์ชันคู่ ครบจบในชั้นเดียว ทั้ง 2 ชั้น โมเดล SOLO ไม่ได้เป็นเพียงแค่การพัฒนาต่อยอดดีไซน์ แต่เป็นการสร้างหมวดหมู่ใหม่ในตลาดทาวน์โฮม 2 ชั้น โดยเอพีได้วางตำแหน่งสินค้าให้เป็นนวัตกรรมที่มาพร้อมกับ ‘ฟังก์ชันคู่’ และเจาะตลาด New Segment in Main Class ที่ไม่เคยมีมาก่อนในตลาดทาวน์โฮม โดยกลุ่มลูกค้าของ SOLO ทาวน์โฮมโมเดลใหม่ เน้นเจาะตลาดใน 3 กลุ่มหลัก ได้แก่ 1. ครอบครัวยุคใหม่ ที่ต้องการพื้นที่ใช้ชีวิตร่วมกัน และพื้นที่ส่วนตัวที่เป็นของตัวเองที่ชัดเจน (ความสมดุลและความเป็นส่วนตัว) 2. คู่เพื่อน (Shared Living) ที่ต้องการแชร์ค่าใช้จ่าย Cost-Effective Living แต่ยังคงมีพื้นที่ส่วนตัวและฟังก์ชันที่ครบถ้วนแยกจากกัน 3. นักลงทุนรุ่นใหม่ (Investors) ที่เล็งเห็นโอกาสในการลงทุนปล่อยเช่า Dual Income Potential โดยสามารถซื้อบ้านหลังเดียว แต่ใช้ศักยภาพของนวัตกรรม ‘ฟังก์ชันคู่ ครบจบในชั้นเดียว’ ซึ่งสร้างมูลค่าเพิ่มทางการตลาดและการลงทุน

4. การให้ความสำคัญกับแนวคิด Aging in Place มากกว่า Senior Residences เพื่อรับมือ Aging Society อย่างยั่งยืน

สิ่งที่เราเลี่ยงไม่ได้เลยก็คือการก้าวเข้าสู่สังคมสูงวัยระดับสุดยอด (Super Aged Society) อันส่งผลมาจากการเปลี่ยนแปลงทางทัศนคติ และรูปแบบการใช้ชีวิตของคนไทย ที่มีแนวโน้มเป็นโสด หรือไม่มีบุตรมากขึ้น โดยข้อมูลจากสำนักงานสถิติแห่งชาติ,สถาบันวิจัยเศรษฐกิจป๋วย อึ๊งภากรณ์ และสภาพัฒน์ ได้ให้ข้อมูลที่สอดคล้องกันว่า ประเทศไทยเป็นประเทศอันดับต้น ๆ ของโลก ที่กำลังเปลี่ยนผ่านเข้าสู่สังคมสูงวัยอย่างรวดเร็ว โดยในปี 2564 ประเทศไทยได้เข้าสู่สังคมสูงวัยอย่างสมบูรณ์ โดยจะมีประชากรอายุ 60 ปีขึ้นไป ถึง 20% ของประชากรทั้งหมด และเมื่อถึงปี 2574 ก็จะเป็นสังคมสูงวัยระดับสุดยอด ในขณะที่สัดส่วนของประชากรที่อายุ 65 ปีขึ้นไป จะเพิ่มขึ้นจาก 13% ในปี 2563 เป็น 26% ในปี 2583 โดยประเทศไทยใช้เวลาเข้าสู่สังคมผู้สูงอายุอย่างสมบูรณ์เพียง 17 ปี ในขณะที่ประเทศพัฒนาแล้วมีเวลาเตรียมการมากถึง 50-100 ปี

สิ่งที่เกิดขึ้นเป็นตัวแปรสำคัญในการกำหนดทิศทางของการพัฒนาเมืองที่คำนึงถึงชุมชน ความเป็นอยู่ของคนส่วนใหญ่ และสิ่งแวดล้อมในแบบยั่งยืน ซึ่งก็ต้องบอกว่าในปัจจุบันนี้แม้ว่าเราจะเห็นผู้พัฒนาโครงการอสังหาฯหลายรายเริ่มเข้ามาพัฒนาโครงการแนว Wellness Residences และ Elderly Care Residences กันมากขึ้นแล้ว ทั้งในส่วนของการเช่า และขายขาดโดยจากข้อมูลของ REIC ที่เปิดเผยกับกรุงเทพธุรกิจพบว่า “ในปี 2568 ตลาด Senior Residence ซัพพลายเพิ่มขึ้นเป็น 8,235 หน่วย เพิ่ม 51.9% ขณะที่ยอดขายกลับพุ่งแซง ด้วยจำนวน 6,753 หน่วย เพิ่ม 69.1% อัตราการเช่าเองก็ฟื้นกลับมาที่ 82% ทั้งหมดสะท้อนภาพเดียวกัน ตลาดโตตามดีมานด์ ในขณะที่ตลาดบ้านพักผู้สูงอายุให้เช่ามี 7,565 หน่วย เพิ่ม 15% แต่ดีมานด์กลับโตไวกว่าอย่างมีนัยสำคัญ คือ 7,118 หน่วย เพิ่ม 25.8% เหตุผลสำคัญมาจากพฤติกรรมใหม่ของผู้สูงวัยไทย ไม่ต้องการผูกพันกับสินทรัพย์ ครอบครัวอยากทดลองอยู่ก่อนซื้อจริง ต้องการลดภาระลูกหลาน ผลลัพธ์คือ อัตราเช่าเฉลี่ย ทะลุ 94% ในช่วง 2 ปี ที่ผ่านมา ตลาดที่ “ขาดแคลน”อยู่ที่ช่วงราคา 10,000-30,000 บาทต่อเดือน โดยเฉพาะ โครงการที่ออกแบบเป็น หมู่บ้านผู้สูงอายุ มีพื้นที่กิจกรรม ระบบดูแล และพยาบาล 24 ชั่วโมง ไม่ใช่บ้านจัดสรรหรือคอนโดมิเนียมทั่วไป”

นอกจากนี้ผลการศึกษาของศูนย์วิจัยกสิกรไทย ระบุว่า ในปี 2567 มูลค่าการใช้จ่ายของผู้สูงอายุอยู่ที่ประมาณ 1.7 ล้านล้านบาท เพิ่มขึ้น 3.8% เมื่อเทียบกับปี 2566 และ มีแนวโน้มที่จะเพิ่มขึ้นเป็น 2.2 ล้านล้านบาท ในปี 2572 ปีที่ประเทศไทยก้าวเข้าสู่สังคมผู้สูงอายุระดับสุดยอด จากจำนวนผุ้สูงอายุ 13.8 ล้านคนในปัจจุบัน ไปอยู่ที่ 18 ล้านคนในปี 2572 หรือมีมูลค่าตลาดเติบโตเฉลี่ยปีละ 5.3%

จากความต้องการการอยู่อาศัยที่เพิ่มสูงขึ้น บวกกับมูลค่าในการจับจ่ายของกลุ่มผู้สูงอายุก็พุ่งสูงขึ้นตามกัน จึงทำให้ธุรกิจที่เกี่ยวข้องกับการผลิตสินค้าและบริการ เพื่อตอบโจทย์กับวิถีชีวิตของผู้สูงอายุ เป็นธุรกิจที่มีโอกาสเติบโตในภาวะที่เศรษฐกิจมีความผันผวนและไม่แน่นอนสูง แต่คำถามที่ตามมาท่ามกลางความเปลี่ยนแปลงขนานใหญ่นี้ก็คือ “แล้วโครงการที่เจาะกลุ่ม Senior Residences มันขายได้จริงหรือ” ซึ่งความเห็นส่วนตัวของผมต้องบอกว่าโครงการที่ Focus ไปอย่างเจาะจงว่าเป็น Senior Residences เพื่อขายในไทยนั้นค่อนข้างขายยากถึงยากมากที่สุดครับ ใม่ว่าจะเป็นในกลุ่มของคอนโด หรือกลุ่มโครงการแนวราบ หากเทียบกับโครงการประเภทเช่า ด้วยสาเหตุที่สำคัญก็คือ

1. กลุ่มผู้สูงอายุคนไทยที่อยู่ในครอบครัวคนชั้นกลางขึ้นไปมักจะมีบ้านเป็นของตัวเองอยู่แล้ว ไม่ว่าจะอยู่คนเดียว หรืออยู่กับลูกหลาน ส่วนใหญ่แล้วก็ต้องการที่จะใช้ชีวิตในช่วงบั้นปลายที่ตัวเองคุ้นเคยอยู่แล้วทั้งนั้น ไม่อยากปรับเปลี่ยนเพื่อเริ่มชีวิตใหม่อีกแล้ว

2. โครงการประเภท Senior Residences ในแบบเต็มรูปแบบ จำเป็นต้องทุ่มทุนในการพัฒนาก่อสร้างที่ค่อนข้างสูงมาก ในเรื่องของการดีไซน์และเลือกวัสดุแบบ Universal เรื่องของพื้นที่ส่วนกลาง สิ่งอำนวยความสะดวก เรื่องของบุคคลากรทางการแพทย์ พยาบาล และการบริการ การจัดกิจกรรมหมุนเวียนสำหรับผู้สูงอายุ หลายๆแห่งจำเป็นที่จะต้องสร้างศูนยืสุขภาพเอาไว้ในโครงการด้วยซ้ำไป ซึ่งก็ทำให้โครงการประเภทนี้มีราคาขายที่ค่อนข้างสูงมากจนเกินไปสำหรับกลุ่ม Silver Age ส่วนใหญ่ ดังจะเห็นได้ว่ามีหลายโครงการดังได้ทยอยปรับเปลี่ยนจากรูปแบบการขายขาด หรือเช่าระยะยาว มาเป็นรูปแบบการเช่าปีต่อปี เหมือนกับ Nursing Home ทั่วไปเพื่อให้ตอบโจทย์กำลังซื้อมากยิ่งขึ้น

3. โครงการส่วนใหญ่ไม่ได้มีทำเลที่ดี ไม่ได้เดินทางสะดวก หลายๆที่อยู่ต่างจังหวัด ไกลจากบ้านที่ตัวเองอยู่ ซึ่งความไกลบ้าน ไกลลูกหลาน ไม่คุ้นชินทำเล ก็ไม่ได้ช่วยกระตุ้นการตัดสินใจซื้อของกลุ่มผู้ซื้อ ไม่ว่าจะเป็นกลุ่มคนสูงวัยเอง หรือกลุ่มลูกหลาน ได้มากเท่าที่ควร หากผู้สูงอายุต้องการพื้นที่ใหม่ๆตัวเลือกลำดับแรกๆก็ยังคงเป็นการเลือกซื้อบ้านที่อยู่ใกล้ทำเลเดิมมากกว่า ที่สำคัญก็คือมันยังไม่ค่อยสอดคล้องกับวัฒนธรรมการใช้ชีวิตของชาวไทยที่นิยมการอยู่ร่วมกันในแบบ Intergeneration มากกว่า การให้ผู้สูงอายุแยกออกไปอยู่คนเดียว

ทั้งนี้โครงการประเภท Senior Residences และ Nursing Home ดูจะเหมาะกับกลุ่มผู้สูงอายุที่ต้องการการดูแลเต็มรูปแบบ (Dependent Senior) ไม่ว่าจะเป็นผู้ป่วยติดเตียง, ผู้สูงอายุที่ต้องการการพยาบาลระยะยาว, และผู้ป่วยที่ต้องรับการดูแลทักษะเฉพาะมากกว่า ซึ่งจะเป็นกลุ่มตลาดที่ค่อนข้างทับซ้อนกับธุรกิจโรงพยาบาล ในขณะที่กลุ่มใหญ่ที่สุดก็จะเป็นผู้สูงอายุช่วงเตรียมเกษียณ (Early Senior, 60–69 ปี), ผู้สูงอายุพึ่งพาตนเองได้ (Independent Senior, 70+ ปี) และผู้สูงอายุที่ต้องการความช่วยเหลือบางส่วน (Assisted Senior) ที่ผมมองว่าเป็นกลุ่มตลาดที่สำคัญและมีกำลังซื้อ รวมถึงยังอยากซื้อมากที่สุดครับ ซึ่งบางทีคำตอบก็อาจจะไม่ใช่ Senior Residences เสมอไป แต่อาจจะเป็นการพัฒนาโครงการบนคอนเซปท์ Wellness Residences หรือการต่อยอดเฉพาะในส่วนของการขายสินค้าและบริการให้สอดรับกับคอนเซปท์ Aging in Place หรือการใช้ชีวิตในวัยสูงอายุที่บ้านเดิมของตัวเอง มากกว่า

โดยดีเวลลอปเปอร์ หรือธุรกิจที่เกี่ยวข้องก็อาจจะไม่จำเป็นต้องไปเฮโลทุ่มทุนพัฒนาโครงการแสนแพง แต่มีคนซื้อเพียงแค่หยิบมือ เพียงเพื่อต้องการทำตามกระแสครับ แต่อาจเป็นการช่วยกันเติมเต็มระบบนิเวศของ Elder Care Living เพื่อให้กลุ่มผู้สูงวัยสามารถใช้ชีวิตบั้นปลายในพื้นที่เดิมได้อย่างมีประสิทธิภาพมากขึ้น ทั้งในเรื่องของ การปรับเปลี่ยนที่อยู่อาศัยให้เหมาะสมกับผู้สูงอายุ (เช่น ติดตั้งราวจับ ทางลาด ห้องน้ำที่ปลอดภัย) พื้นลดแรงกระแทก ที่ออกแบบเฉพาะสำหรับป้องกันอุบัติเหตุการหกล้ม ระบบ Smart Living เช่น Sensor แจ้งเตือนการล้ม, SOS Emergency Button และ Active Airflow เพื่อสร้างสภาพแวดล้อมที่เหมาะสมกับสรีระศาสตร์ของผู้สูงวัย และเข้าถึงบริการที่จำเป็น (เช่น บริการดูแลสุขภาพที่บ้าน (Home Health Aide), บริการส่งอาหารเพื่อสุขภาพ, บริการขนส่งไปยังสถานพยาบาลประจำที่เอื้อต่อผู้สูงอายุ) รวมไปถึงการสร้างกิจกรรมหรือ Community เฉพาะสำหรับกลุ่มผู้สูงอายุที่อยู่ในโครงการนั้นๆ

หัวใจสำคัญของ Aging in Place ที่นอกเหนือจากราคาที่ “ถูกกว่า” ก็คือ การใช้ชีวิตในวัยสูงอายุที่บ้านของตัวเอง ช่วยให้คนได้รู้สึกถึงความอบอุ่นคุ้นเคยของสิ่งที่เรียกว่า ‘บ้าน’ ได้อยู่ในสภาพแวดล้อมเดิมที่เต็มไปด้วยความทรงจำ และสังคมรอบข้างที่คุ้นเคย ได้คงไว้ซึ่งอิสระในการใช้ชีวิตประจำวัน การตัดสินใจ และการควบคุมกิจวัตรส่วนตัว และเหนือสิ่งอื่นใด “การได้อยู่บ้านกับครอบครัวที่เรารัก” คือสิ่งที่เราทุกคนไม่ว่าอยู่ในวัยไหนต่างก็ต้องการครับ

แบบบ้านชั้นเดียวที่ ศุภวัฒนาลัย บางไทร ผมว่าทำแปลนออกมาค่อนข้างดีครับ ราคาก็ไม่แรงเลย แต่ติดตรงที่อยู่ต่างจังหวัด ผมเชื่อว่าถ้าดีเวลลอปเปอร์ไปเน้นที่การออกแบบพื้นที่ให้เป็น practical living สำหรับผู้สูงอายุ และไปหาพันธมิตรที่ช่วยปิด loop ecosystem ของกลุ่มผู้สูงวัยได้ ก็น่าจะมีคนสนใจซื้อพอสมควรครับ เช่นเดียวกับบริษัทสร้างบ้าน และรับ Renovate บ้านที่ควรที่จะช่วยกันรุกเซกเมนท์นี้ได้แล้ว

อ้อ เกือบลืมบอกไปเนื่องจากปีนี้เป็นปีที่มีโครงการใหม่เปิดตัวน้อยมากเกินไปจริงๆครับ บางโครงการที่เปิดตัวก็ไม่ได้เปิดเต็มรูปแบบแต่อย่างใด ไม่ได้มีห้องตัวอย่างหรือก่อสร้างเสร็จให้ได้สัมผัสถึงบรรยากาศจริงที่ได้รับ ผมก็เลยของดบทความ Propholic Best of 2025 ไปดีกว่าครับ พบกันใหม่ปีหน้าเลยครับ หวังว่าบรรยากาศและทิศทางเศรษฐกิจโดยรวมจะดีกว่านี้และช่วยกันภาวนาให้ประเทศเรามีเซอร์ไพร์สแบบดีๆครั้งใหญ่ที่จะช่วยให้ทุกฝ่ายได้ใส่เกียร์ติดสปีดเดินหน้าในทุกมิติสักทีครับ