RE2022 พร้อมเดินหน้ารับปีแห่งความหวัง กับ 5 เทรนด์การตลาดที่อาจพบได้ในปีนี้

เกริก บุณยโยธิน 10 January, 2022 at 12.28 pm

As long as I’m here living and breathing, I’m going to be moving.

Andrew Whitworth

 

ก่อนอื่นขอปรบมือดังๆให้กับเพื่อนๆชาวอสังหาฯทุกคนที่ยังคงยืนหยัดอย่างมีความหวังถึงวันฟ้าสดใส ท่ามกลางสถานการณ์อันย่ำแย่ที่ใส่เข้ามาเป็นระยะๆตลอดช่วง 2 ปีที่ผ่านมาครับ ถ้าใครที่ยังคงทำทุกอย่างอย่างเต็มความสามารถตลอดช่วงปีที่ผ่านมาโดยเอา Passion เป็นที่ตั้งและตัวเลขกำไรขาดทุนไว้ทีหลัง…คุณคือเผ่าพันธุ์ “ยอดนักรบ- Warrior” เป็นขุนศึกผู้กล้าหาญไร้ซึ่งความกลัว และพร้อมจะประจัญบานในทุกสมรภูมิโดยแท้จริงครับ

 

เมื่อพูดถึง DNA ของความเป็น Warrior ตัวละครตัวแรกที่ผมมักจะคิดถึงก็คือ Spartacus ขุนศึกทาสชาว Thrace ที่เป็นผู้นำของในการก่อการกบฎของเหล่านักรบ Gladiator และทาสจำนวนนับแสนคน ในยุค Roman Republic (สาธารณรัฐโรมัน) หรือที่รู้จักกันในชื่อเหตุการณ์ว่า The Third Servile War ซึ่งแม้จะมีจำนวนคนที่น้อยกว่าทหารโรมันหลายเท่าตัว แต่ก็มีอยู่หลายศึกที่สามารถเอาชนะทัพโรมันได้ด้วยกลยุทธ์การรบแบบกองโจร แม้สุดท้ายแล้วตัว Spartacus และกองทัพกบฎจะถูกบดขยี้อย่างราบคาบ โดนฆ่าตายเรียบด้วยการนำทัพของขุนศึกมหาเศรษฐีอย่าง Marcus Licinius Crassus และ Pompey แต่เรื่องราวของ Spartacus ก็ยังคงถ่ายทอดออกมาแรงบันดาลอันยิ่งใหญ่ของหลายๆอีเว้นท์ในประวัติศาสตร์ของมวลมนุษยชาติ…ใครที่สนใจในเรื่องราวของ Spartacus ก็ลองไปดูซีรีย์ในแบบ 20+ เรื่องเดียวกันนี้ได้ในหลายๆช่องทางครับ

Credit ภาพ: https://www.starz.com/us/en/series/spartacus/5972

 

ด้วยการที่ DNA ของความเป็น Warrior นั้นเป็นเรื่องราวของความอึด ทน แข็งแกร่ง บู๊ล้างผลาญ ในทุกสถานการณ์ ดังนั้นเมื่อไหร่ก็ตามที่เรารู้สึกท้อแท้ สิ้นหวัง ก็ให้เราลองสวมวิญญาณของ Warrior ดูครับ เพราะ Warrior นั้นไม่เหมือนกับ Hero ที่จะต้องเป็นผู้ชนะในทุกครั้ง แต่ความเป็น Warrior นั้นจะช่วยปลุกความเป็นนักสู้ที่ไม่ย่อท้อของคุณออกมา บนความเชื่อที่ว่าทุกอุปสรรคคือความท้าทายที่ต้องผ่านไปให้ได้ แม้ว่าจะจบลงที่การเป็นผู้แพ้ก็ตาม แต่สิ่งที่ได้กลับคืนมาแน่ๆก็คือความมั่นใจในการทำงานครับ

 

สำหรับในปี 2021 ที่ผ่านมานั้นแม้ข้อมูลในเรื่องของจำนวนการเปิดตัวโครงการจะมีจำนวนที่น้อยมากที่สุดในรอบหลายปี แต่ถ้ามองในแง่ดีก็คือ ปีนี้ก็น่าจะเป็นปีที่มีทั้ง “Supply Shortage” และ “Pent up Demand” อันเนื่องมาจากการเปิดตัวโครงการน้อยในปีที่แล้วและของพร้อมอยู่ที่มีอยู่ในตลาดก็เหลือขายน้อยลงจนขาดไปแล้วสำหรับในบางกลุ่มเซกเมนท์ราคาครับ โดยที่ฝั่งดีเวลลอปเปอร์ก็มองข้ามซ๊อต ไม่สนใจในเรื่องของแนวโน้มของ Pandemic แล้วแต่ไปเน้นพัฒนาโครงการให้ผู้อยู่อาศัยสามารถอยู่ได้ท่ามกลางสถานการณ์ปัจจุบันต่อเนื่องในอนาคตมากกว่า ส่วนฝั่งผู้บริโภคที่มีกำลังซื้อสูงก็มีความเชื่อมั่น กล้าที่จะจับจ่ายมากยิ่งขึ้น โดยเฉพาะกับการซื้อสินค้าที่มีราคาสูงแต่ช่วยตอบสนองความต้องการในการใช้ชีวิตที่ดีขึ้นกว่าเดิมในแบบฉับพลันได้

 

ช่วงสิ้นปีที่ผ่านมานั้นมีข้อมูลสถิติจากหลายๆสำนักวิจัยออกมาว่าธุรกิจอสังหาฯผ่านจุดต่ำสุด (Bottomed Out) แล้วเพราะดีเวลลอปเปอร์เอามีการปรับตัว ปรับฐาน ปรับรูปแบบการพัฒนาโครงการกันเกือบทั้งหมด เพื่อให้สอดรับกับดีมานท์ที่ยังคงมีเหลืออยู่ และดีมานท์ที่กำลังลังเลว่าจะซื้อดีไหม โดยมีปัจจัยหนุนจากทางฝั่งรัฐบาลเป็นยาเข็ม Booster เพิ่มเข้ามาเพื่ออัดฉีดกำลังซื้อในตลาดด้วยส่วนหนึ่ง ไม่ว่าจะเป็นการปลดล็อค LTV ต่ออายุมาตรการด้านภาษี การเร่งฉีดวัคซีน ตลอดจนการพัฒนาโครงการพื้นฐานอย่างรถไฟฟ้า ฯลฯ เรามาเริ่ม Wrapped Up ข้อมูลที่น่าสนใจในปีที่ผ่านมากันก่อนดีกว่าครับ

 

จากข้อมูลของบริษัท ลุมพินี วิสดอม แอนด์ โซลูชั่น จำกัด (LPN Wisdom หรือ LWS) บริษัทวิจัยและที่ปรึกษาในการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในเครือบริษัท แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) (LPN) มีการคาดการณ์ว่า การเปิดตัวโครงการที่อยู่อาศัยในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล ในปี 2564 มีการเปิดตัวน้อยลงเยอะ แต่คาดตลาดในปีนี้มีแนวโน้มเติบโต 15-20%

โดยปีที่ผ่านมามีการเปิดตัวโครงการ อยู่ที่ประมาณ  53,000-55,000 หน่วย คิดเป็นมูลค่าประมาณ 265,000-300,000 ล้านบาท เป็นส่วนของแนวราบทั้งบ้านเดี่ยว ทาวน์เฮาส์ บ้านแฝด ประมาณ 33,000-35,000 หน่วย คิดเป็นมูลค่า 166,000-188,000 ล้านบาท ลดลงจากปี 2563 ประมาณ 10%-20% และเป็นส่วนของการเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียม คาดว่าจะมีหน่วยเปิดตัวใหม่ในปี 2564 ประมาณ 20,000-22,000 หน่วย คิดเป็นมูลค่า 99,000-112,000 ล้านบาท ลดลงจากปี 2564 16%-23%  โดยตัวเลขการเปิดตัวโครงการใหม่ในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ในเดือน มกราคม-พฤศจิกายน 2564 มีจำนวน 52,171 หน่วย ลดลง 23% เมื่อเทียบกับระยะเดียวกันของปี 2563 เป็นการเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียม 20,295 หน่วย มีอัตราการขายเฉลี่ยอยู่ที่ 23% และการเปิดตัวโครงการแนวราบ 31,876 หน่วย อัตราการขายเฉลี่ยอยู่ที่ 13% โดยในเดือนพฤศจิกายน 2564 มีการเปิดตัวโครงการใหม่สูงสุดของปี 2564 โดยมีการเปิดตัวโครงการใหม่ในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑล 11,648 หน่วย มูลค่า 52,185 ล้านบาท   (คิดเป็นสัดส่วน 22.32% ของจำนวนหน่วยเปิดตัวทั้งหมดในเดือนมกราคม-พฤศจิกายน 2564)

 

ด้านความต้องการที่อยู่อาศัยในปี 2564 ที่อยู่อาศัยในแนวราบยังเป็นกลุ่มที่ทำยอดขายสูง โดยเฉพาะ ทาวน์เฮาส์ ในระดับราคาขายต่อหน่วย 2-5 ล้านบาท และบ้านเดี่ยว ราคาขายมากกว่า 10 ล้านบาทขึ้นไป เพราะสอดคล้องกับเทรนด์การใช้ชีวิตและทำงานในแบบ WFA และความต้องการใน Space ที่เป็นพื้นที่ส่วนตัวมากกว่า โดยมียอดขายเปิดตัวเฉลี่ยอยู่ที่ 14% และ 22% ตามลำดับ ขณะที่คอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ระดับราคาขายต่ำกว่า 3 ล้านบาทต่อยูนิต ได้รับการตอบรับที่ดีจากตลาดโดยมียอดขายเปิดตัวเฉลี่ยอยู่ที่ 27% ซึ่งดีมานท์แนวราบนี้น่าจะยังคงพุ่งขึ้นอย่างต่อเนื่องในปีนี้ควบคู่ไปกับการเปิดตัวโครงการแนวราบที่น่าจะเพิ่มประมาณ 40-50% เมื่อเทียบกับปี 2564 โดยประเมินว่าหน่วยเปิดตัวบ้านพักอาศัยจะอยู่ที่ ประมาณ 46,800-54,000 หน่วย คิดเป็นมูลค่าประมาณ 183,000-190,800 ล้านบาท

ในขณะที่แนวโน้มการเปิดตัวคอนโดมิเนียมในปี 2565 มีแนวโน้มที่เพิ่มขึ้น 10-15%จากปี 2564 เช่นกัน เนื่องจากในช่วงที่ผ่านมาผู้ประกอบการอสังหาฯ ชะลอแผนการเปิดตัวคอนโดมิเนียม และเร่งขายคอนโดมิเนียมที่คงค้างอยู่ออกมาเป็นจำนวนมาก ทำให้มีจำนวนหน่วยเหลือขายคอนโดมิเนียมในตลาดลดลง  ณ ไตรมาส 3 ปี 2564 หน่วยเหลือขายคอนโดมิเนียมในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล มีจำนวน 83,914 หน่วย ลดลง 7.6% จาก ณ สิ้นปี 2563 ที่มีหน่วยเหลือขายในตลาดอยู่ที่ 90,841 หน่วย ทั้งนี้ตัวเลขการเปิดตัวในปีนี้จะมากหรือน้อยตามความคาดการณ์ ก็ล้วนขึ้นอยู่กับปัจจัยภายนอกอย่างโอมิครอน ว่าจะสามารถรับมือได้ดีมากแค่ไหน และมาตรการในการรับมือนั้นส่งผลกระทบในแง่บวก หรือลบต่อการดำเนินกิจกรรมทางธุรกิจอย่างไร

 

สำหรับกลุ่มดีมานท์นักลงทุนและนักเก็งกำไรก็ต้องบอกว่าในปีที่ผ่านมาค่อนข้างจะคึกคักกว่าปี 2020 นิดหน่อย เนื่องจากมีการเปิดตัวโครงการน้อยมาก และปกติแล้วพฤติกรรมในการซื้อของนักลงทุนก็มักจะเลือกซื้อโดย Based จากฝั่งของซัพพลาย และจำนวนเงินลงทุนในกระเป๋าที่ยังเหลืออยู่เป็นหลัก หากซัพพลายไหนมีจุดเด่นและมีจำนวนที่ค่อนข้างจำกัด มีการพัฒนาโครงการที่ตอบโจทย์กำลังซื้อที่มีอยู่จริงได้ก็ไม่มีเหตุผลอะไรที่จะต้องรอ แต่ข้อสังเกตุที่ผมเห็นก็คือตลาดการซื้อเพื่อลงทุนจะมีอยู่ 2 กลุ่มสินค้าที่พอจะดึงดูดเม็ดเงินลงทุนได้ก็คือ 1. กลุ่มคอนโดประเภทการันตีผลตอบแทนในแบบ Rental Pool Investment Program ที่นำเสนอความแน่นอนในการรับผลตอบแทน ที่ไม่ได้หวือหวามากแต่ได้ชัวร์ และ 2. กลุ่มคอนโดที่เน้นกลุ่มผู้พักอาศัยในแบบเฉพาะ (Niche Market) ไม่ว่าจะเป็นกลุ่มใกล้มหาวิทยาลัย กลุ่มแพทย์ กลุ่มคนงานใกล้นิคมอุตสาหกรรมฯ กลุ่มผู้สูงวัย หรือกลุ่มคนรักสัตว์

 

ซึ่งก็เป็นไปตามที่ผมได้เคยคาดการณ์มาแล้วในช่วงเดียวกันของปี 2021 ว่า การซื้อของทุกอย่างในโลกนี้ล้วนเกิดจาก Emotional Drive มากกว่าเหตุผลในเชิงตรรกะทั้งนั้น ดังนั้นแม้ว่าตามตรรกะของการลงทุนซื้อคอนโดในช่วงปีที่ผ่านมามันดูจะไม่เหมาะสมเลย แต่ก็มีนักลงทุนจำนวนไม่น้อยเลยที่มุ่งซื้อโครงการเปิดตัวใหม่หลายต่อหลายตัว ด้วย Consumption Trigger ในเชิง Emotional ว่าเป็นการซื่อเพราะสัญชาติญานเป็น Gut Feeling ล้วนๆว่าโครงการนี้ฉันถนัด ฉันชอบ เพราะฉันเคยซื้อและประสบความสำเร็จในการทำกำไรจากโครงการแนวนี้มาแล้ว พูดง่ายๆก็คือสุขใจเมื่อได้ซื้อ ซึ่งเป็น Trigger ในเชิง Progressive Hedonism มากๆครับ

 

คลิกเพื่ออ่าน RE2021 ยืนหยัดอย่างฮีโร่เพื่อความอยู่รอด พร้อมแนะไอเดียการตลาดที่น่าสนใจในปีนี้

Source: Adaptation from Brandscape’s Tool

 

ทีนี้เราลองมา Recap เรื่องราว เหตุการณ์สำคัญๆในรอบปีที่ผ่านมาดูบ้างว่ามีประเด็นฮอตประเด็นไหน ที่น่าจดจำ และมีความสำคัญพอที่จะขยายวงออกมาเป็นเทรนด์ในการทำงานของปี 2022 กันบ้างครับ

 

คลิกเพื่ออ่าน สรุป 12 ประเด็นเด็ดของวงการอสังหาฯ ในปี 2021

 

1. สว. ที่ไม่ใช่สูงวัย แต่เป็นสุขเว่อร์ เมื่อกลุ่มตลาดผู้สูงอายุกำลังมาแรงขึ้นเรื่อยๆ เกี่ยวกับตลาด Elderly & Wellness Residences หรือกลุ่มอสังหาฯ เพื่อคนสูงวัย ว่ามีการเปิดตัวเยอะมากที่สุดในรอบหลายปี จากเทรนด์ประชากรผู้สูงอายุที่มากขึ้นในประเทศไทย

 

เนื่องจากประเทศไทยกำลังจะเข้าสู่สังคมผู้สูงอายุ ที่มีอัตราการเกิดลดลง เนื่องจากสภาพเศรษฐกิจในปัจจุบัน และการเปลี่ยนแปลงของสังคมในยุคปัจจุบัน ดังนั้นในวัยผู้สูงอายุบางคนต้องการแยกที่พักอาศัยออกมาส่วนตัว ที่มีบริการและการดูแลที่ครอบคลุมในทุกด้าน ทั้งในเรื่องส่วนตัวรวมไปถึงเรื่องของสุขภาพ จึงมีดีเวลลอปเปอร์หลายเจ้าที่มองเห็นถึงความสำคัญในเรื่องนี้และได้พัฒนาต่อยอดออกมาเป็นสารพัดโครงการ Wellness Residence และ Living Solution ต่างๆ ไม่ว่าจะเป็นค่ายออริจิ้น กับโครงการ Origin Wellness Residence คอนโดมิเนียมพักอาศัย พร้อมบริการเสริมสร้างสุขภาพ และดูแลคุณภาพชีวิตยามเกษียณสำหรับผู้สูงวัย (Silver Age) ที่เจาะตลาดวัยเก๋ารับเมกะเทรนด์ Aging Society นำร่อง 2 คอนโดใหม่ “ออริจิ้น เวลเนส เรสซิเดนซ์ สุขุมวิท 107” และ “ออริจิ้น เวลเนส เรสซิเดนซ์ รามอินทรา” รวมมูลค่ากว่า 995 ล้านบาท

 

จุดแข็งของแบรนด์ออริจิ้น เวลเนส เรสซิเดนซ์ คือการนำความรู้ความเข้าใจถึงพฤติกรรมผู้บริโภค (Customer Insight) และความต้องการของกลุ่ม Silver Age มาสร้างสรรค์และพัฒนาเป็นรายละเอียดต่างๆ ในโครงการ อาทิ การออกแบบตามหลักอารยสถาปัตย์ (Universal Design) การออกแบบฟังก์ชันและดีไซน์ให้เหมาะกับผู้สูงวัย เช่น ตู้เสื้อแบบราวดึงปรับความสูง ราวจับและปุ่มเรียกพยาบาลกรณีฉุกเฉินภายในห้องน้ำ การเสริมบริการด้านการแพทย์ (Medical Service) ต่อยอดสู่โครงการที่อยู่อาศัยเพื่อผู้สูงวัยแบบครบวงจร โดยมีบริษัท ออริจิ้น เฮลแคร์ จำกัด (Origin Healthcare) เป็นผู้ให้บริการด้านสุขภาพแก่ลูกบ้าน เช่น การปรึกษาสุขภาพผ่าน Tele Consult นวดผ่อนคลาย Sleep Consult ตรวจสุขภาพการนอนหลับ โปรแกรมทรีทเม้นท์ปลอบประโลมผิว วิตามินบำบัด (IV Therapy) นอกจากนี้ ยังมีบริการจาก KIN Origin Healthcare ผู้พัฒนาธุรกิจบริการด้านสุขภาพเพื่อการดูแลด้านเวชศาสตร์การฟื้นฟูเฉพาะทาง และโรงพยาบาลพันธมิตรในบริเวณใกล้เคียงโครงการ ร่วมยกระดับศาสตร์การดูแลผู้สูงวัยให้ครอบคลุมทุกด้าน ทั้งบริการตรวจสุขภาพจากแพทย์ผู้เชี่ยวชาญ บริการรถพยาบาลฉุกเฉินตลอด 24 ชั่วโมง Health Conference บรรยายสุขภาพทุก 3 เดือน และส่วนลดพิเศษสำหรับลูกบ้าน เพื่อสร้างสภาพแวดล้อมที่ดี และมอบคุณภาพชีวิตที่เหนือระดับแก่ลูกบ้านตลอดการพักอาศัย

 

ออริจิ้น เวลเนส เรสซิเดนซ์ สุขุมวิท 107

ออริจิ้น เวลเนส เรสซิเดนซ์ รามอินทรา

หรือจะเป็นโครงการที่ผมชอบมากที่สุดในปีที่แล้วอย่าง ดิ แอสเพน ทรี (The Aspen Tree) โดย MQDC โครงการแบ่งอาคารที่พักอาศัยออกเป็น Active Living Condominiums จำนวน 3 อาคาร จำนวน 250 ยูนิต และแบบ Sky Villa Residences 2 อาคาร เพียง 40 ยูนิต บนพื้นที่ขนาด 23-2-26.5 ไร่ เป็นโครงการที่พักอาศัยพร้อมมอบบริการดูแลตลอดชีวิต สำหรับผู้ที่ต้องการวางแผนการใช้ชีวิตในระยะยาว ที่มีอายุตั้งแต่ 50 ปีขึ้นไป เน้นบริการและการดูแลสุขภาพเชิงป้องกัน ผสานโปรแกรม Health & Wellness โดยผ่านกิจกรรมระหว่างวันและสันทนาการต่างๆ ที่เหมาะกับไลฟ์สไตล์ผู้สูงวัย รวมถึงสิ่งอำนวยความสะดวกที่ครบครัน ที่สำคัญ โครงการดิ แอสเพน ทรี ยังถือเป็นโครงการแห่งแรกที่มุ่งเน้นด้านการดูแลตลอดชีวิต ใส่ใจด้วยทีมผู้เชี่ยวชาญด้านสุขภาพ โดยได้ร่วมทำงานกับ เบย์เครสต์ โกลบอล โซลูชั่น (Baycrest Global Solutions) องค์กรจากประเทศแคนาดาที่มีประสบการณ์มากกว่า 100 ปี และเป็นผู้นำระดับโลกทางด้านการพัฒนาที่พักอาศัยสำหรับผู้สูงวัย

รวมถึงการใช้กลยุทธ์ Re-Development ที่มีการนำเอาโครงการเก่า และที่ดินที่มีอยู่แล้ว มาเปลี่ยนรูปแบบโครงการ อย่างเช่น นายา เรสซิเดนซ์ (NAYA Residence) โดย บริษัท นายณ์ เอสเตท จำกัด คอนโดเพื่อผู้สูงวัยแห่งแรกริมแม่น้ำเจ้าพระยา ที่ออกแบบเพื่อให้ทุกท่านใช้ชีวิตในแบบ Active Ageing ได้ยาวนานที่สุด ยกระดับคุณภาพชีวิตสัมผัสวิถีแห่งความอยู่ดีมีสุข ก้าวสู่วัยอิสระอย่างมีคุณภาพ ห้องพักดีไซน์ใหม่ สะดวก ปลอดภัย อุ่นใจ 24 ชั่วโมง ใส่ใจในทุกรายละเอียดของการออกแบบ ด้วยแนวคิด Universal Design รวมถึงการเลือกสรรวัสดุที่เหมาะสมกับการใช้งานผสานเทคโนโลยีความปลอดภัยที่ทันสมัย DoCare by SCG เพื่อสร้างมิติใหม่ของที่อยู่อาศัยเพื่อวัยอิสระ มีห้องให้เลือกด้วยกัน 2 แบบ คือ แบบ 1 ห้องนอน 1 ห้องน้ำ ขนาด 62 – 76 ตารางเมตร และ 2 ห้องนอน 2 ห้องน้ำ ขนาด 105 – 120 ตารางเมตร จะเป็นรูปแบบการให้เช่าในระยะยาว ทั้งนี้ขึ้นอยู่กับความต้องการว่าจะเช่าเต็มที่ 30 ปีหรือน้อยกว่า

2. ยกเลิก LTV ทุกระดับราคา ทุกสัญญา

ธนาคารแห่งประเทศไทย ปรับปรุงหลักเกณฑ์การกำกับดูแลสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย (LTV) สำหรับสัญญาที่ 1 และสัญญาที่ 2 สำหรับมูลค่าบ้านที่ต่ำกว่า 10 ล้านบาท และบ้านที่ระดับราคาสูงกว่า 10 ล้านบาท คาดว่าการผ่อนคลายเกณฑ์ดังกล่าว จะส่งผลให้สินเชื่อภาคอสังหาริมทรัพย์ทั้งระบบในปีนี้เติบโตเพิ่มขึ้น 5% จากปีก่อนที่เติบโต 10.8%

 

สำหรับกลุ่มบ้านที่ระดับราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท หากเป็นกลุ่มผู้ซื้อบ้านหลังแรก เพื่ออยู่อาศัยจริง ยังคงเพดาน LTV 100% สำหรับสินเชื่อบ้าน แต่ผู้กู้สามารถกู้เพิ่มได้อีก 10% ของมูลค่าหลักประกันสำหรับค่าใช้จ่ายที่จำเป็นในการเข้าอยู่อาศัยจริง เช่น การตกแต่งบ้าน การซ่อมแซมหรือต่อเติม ซึ่งส่วนนี้เมื่อกลายเป็นหนี้ที่มีบ้านเป็นหลักประกันจะมีดอกเบี้ยต่ำกว่าการกู้แบบไม่มีหลักประกัน การปลดล็อกมาตรการ LTV ใหม่นี้ ส่งผลดีต่อที่อยู่อาศัยในทุกระดับราคา ทั้งโครงการมือหนึ่งและมือสอง ช่วยกระตุ้นทั้งกลุ่มเรียลดีมานด์ที่ต้องการซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง รวมทั้งกลุ่มนักลงทุนที่มีกำลังซื้อให้ตัดสินใจง่ายขึ้น

3. ดีเวลลอปเปอร์แห่สมัครเข้าโครงการ Elite Flexible One

Elite Flexible One เป็นอีกหนึ่งโปรแกรมพิเศษของ ไทยแลนด์ อีลิท ที่ได้รับความสนใจจากกลุ่มผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ไทยเข้าร่วมโครงการสูงเกือบกว่า 20 บริษัท เนื่องจากมองว่านี่คือโอกาสทางธุรกิจที่สำคัญในการขยายฐานลูกค้าชาวต่างชาติเพิ่มขึ้น และเป็นการตอบรับนโยบายกระตุ้นเศรษฐกิจ พร้อมจับมือสร้างความเชื่อมั่นทำให้แนวโน้มเศรษฐกิจไทยมีทิศทางดีขึ้น โดยปัจจุบันมีกลุ่มผู้พัฒนาอสังหาฯ ส่งโครงการเข้าร่วมโปรแกรม Elite Flexible One แล้วกว่า 50 โครงการ และอีกหลายโครงการที่อยู่ในช่วงการเตรียมความพร้อมรวมทั้งสิ้นเป็นจำนวนกว่า 80 โครงการ

 

โดยแต่ละกลุ่มผู้พัฒนาอสังหาฯ ต่างมีกลยุทธ์ในการทำตลาดเพื่อดึงดูดลูกค้าที่แตกต่างกันออกไป ไม่ว่าจะเป็นกิจกรรมการตลาดและการขายแบบเข้าถึงกลุ่มเป้าหมาย รวมทั้งแนะนำบัตร Elite Flexible Oneให้เป็นที่รู้จักผ่านการโฆษณาในสื่อต่างๆ ที่เข้าถึงกลุ่มลูกค้าระดับบนที่มีกำลังซื้อ

มีบริษัทที่เข้าร่วมโครงการ อาทิ บริษัท ไรมอน แลนด์ จำกัด (มหาชน) บริษัท เอพี (ไทยแลนด์) จำกัด บริษัท แสนสิริ จำกัด บริษัท ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) บริษัท อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) บริษัท ไซมิสแอสเสท จำกัด (มหาชน) บริษัท วรลักษณ์ พร๊อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) บริษัท เสนา ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) บริษัท Niche Pride Taopoon Interchange บริษัท 888 ทองหล่อ จำกัด บริษัท ชาญอิสสระ ดีเวล็อปเมนท์ จำกัด (มหาชน) บริษัท 1.6 ดีเวล็อปเม้นต์ คอร์ปอเรชั่น จำกัด   และอื่นๆอีกมากมายแทบจะทุกบริษัท แต่สุดท้ายแล้วจะสร้างยอดซื้อและยอดโอนให้กับแต่ละดีเวลลอปเปอร์มากน้อยแค่ไหน คงต้องดูหลังจากที่สถานการณ์โควิดคลี่คลายแล้วครับ

 

4. อนันดา และ Ashton Asoke

จากกรณีของแอชตัน อโศก คอนโดมิเนียมภายใต้การบริหารงานของ บริษัท อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) ที่กลายเป็น TALK OF THE TOWN ของวงการอสังหาฯ ที่ถูกคำพิพากษาศาลปกครองกลาง ให้เพิกถอนใบรับหนังสือแจ้งความประสงค์จะก่อสร้าง ดัดแปลง รื้อถอน หรือเคลื่อนย้ายอาคาร หรือเปลี่ยนการใช้อาคารโดยไม่ยื่นคำขอรับใบอนุญาต ตามมาตรา 39 ทวิ และมาตรา 39 ตรี แห่ง พ.ร.บ. ควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522 ที่ออกให้แก่บริษัท อนันดา เอ็มเอฟ เอเชีย อโศก จำกัด โดยให้มีผลย้อนหลังถึงวันที่ออกหนังสือแจ้งความประสงค์ดังกล่าวทุกฉบับ ร้อนถึงลูกบ้านภายในโครงการในขณะนั้นที่มีการโอนเข้าอยู่ไปแล้วถึง 85% ที่ยังหาคำตอบไม่ได้ว่าจะทำยังไงต่อไปดี

 

ซึ่งความคืบหน้าของคดีตอนนี้ก็คือ เพื่อปกป้องสิทธิประโยชน์ของเจ้าของห้องชุดโครงการแอชตัน อโศก ทางบริษัทร่วมค้า (บริษัท อนันดา เอ็มเอฟ เอเชีย อโศก จำกัด) พร้อมเจ้าของห้องชุด 297 ราย ได้ร่วมลงชื่อแนบท้ายคำร้อง ยื่นอุทธรณ์ต่อศาลปกครองสูงสุด เมื่อวันที่ 2 7 สิงหาคม 2564 (ในฐานะผู้ร้องสอด ไม่ใช่คู่ความโดยตรง) เพื่อคัดค้านคำพิพากษาของศาลปกครองกลาง ซึ่งปัจจุบันคดีอยู่ระหว่างศาลปกครองสูงสุดแสวงหาข้อเท็จจริง และคาดว่าศาลปกครองสูงสุดจะต้องใช้เวลาแสวงหาข้อเท็จจริงอีกระยะหนึ่ง โดยในระหว่างนี้ ทางโครงการฯ ได้ช่วยประสานงานกับสถาบันการเงิน ในกรณีที่ลูกบ้านต้องการ Retention หรือรีไฟแนนซ์ เพื่อให้มีภาระในการผ่อนชำระน้อยลงนั่นเอง  โดยทางอนันดาได้มีคำตอบเกี่ยวกับประเด็นคำถามต่างๆดังนี้

ที่มาของภาพ: https://www.facebook.com/stockjournoey/photos/1046127155958708

 

5. เสนา กับการรุกลงทุนในแบบ Shortcut ที่มากที่สุดในรอบหลายปี

ปีที่ผ่านมาเสนาฯเป็นบริษัทที่เข้าลงทุนในโครงการที่ยังอยู่ในระหว่างการก่อสร้างและเตรียมโอนมากที่สุด เพื่อสร้างรายได้ในแบบฉับพลันจากยอดโอน ในขณะที่ผู้เล่นในตลาดรายอื่นๆก็ยังคงลังเลไม่แม้แต่คิดจะเปิดตัวโครงการ โดย เสนาฯ ได้มีการเข้าซื้อโครงการที่สร้างค้างไปแล้ว 3 ทำเล ประกอบด้วย 1.ย่านรัตนาธิเบศร์ 2.ย่านเจริญนคร 3.ย่านบางซื่อ-เตาปูน โดยทั้ง 3 โครงการพัฒนาภายใต้แบรนด์ใหม่ “เฟล็กซี่ (FLEXI)” เจาะกลุ่มคนรุ่นใหม่ Gen Y & Gen Z โดย “เฟล็กซี่ (FLEXI)” จะถูกนำมาใช้กับโปรเจกต์แรก เฟล็กซี่ (FLEXI) รัตนาธิเบศร์ ขณะเดียวกันอยู่ระหว่างเจรจาอีก 3 โครงการ มูลค่าซื้อ-ขาย ทั้งหมดคือ 6 โครงการ ในปี 2564 ราว 4 พันล้านบาท โดยในช่วงก่อนหน้านั้นเสนาฯ ก็ได้เข้าลงทุนใน บริษัท ภัทรนันท์ แอสเซท จำกัด ในสัดส่วน 100% ของจำนวนหุ้นที่ออกและชำระแล้วของ บริษัท ภัทรนันท์ แอสเซท จำกัด ในมูลค่าเงินลงทุนรวม 385 ล้านบาท ทำให้ บริษัท ภัทรนันท์ แอสเซท จำกัด มีสถานะเป็นบริษัทย่อยของเสนาฯ โดยดำเนินธุรกิจพัฒนาโครงการอสังหาฯ รูปแบบคอนโดฯ โลว์ไรส์ 1 โครงการ ไฮป์ สาทร-ธนบุรี จำนวน 914 ยูนิต บนที่ดินประมาณ 7 ไร่

 

และล่าสุดปิดท้ายปีด้วยการเข้าลงทุนในหุ้นสามัญของบมจ.เจ. เอส. พี. พร็อพเพอร์ดี้ (JSP) จำนวน 1,014,600,000 หุ้น หรือ คิดเป็น 24.16% ของจำนวนหุ้นที่ออกและชำระแล้วของ JSP ในราคา 0.50 บาทต่อหุ้น คิดเป็นมูลค่าเงินลงทุนรวม 507,300,000 บาท เตรียมต่อจิ๊กซอว์ครั้งสำคัญปี 65 ดาวกระจายพัฒนาโครงการรอบทิศกทม.- ปริมณฑล จนถึงต่างจังหวัด ต่อยอดจากพอร์ตสุดแกร่งในกลุ่มตลาด Super Economy ย่านชานเมืองของ JSP ซึ่งการไล่ซื้อโครงการและหุ้นต่างบริษัทฯที่เยอะขนาดนี้ก็น่าจะเป็นหลักประกันที่ดีในระดับหนึ่งว่าอย่างน้อยที่สุดปี 2022 นี้ทางเสนามีโครงการคอนโดให้โอน มียอดรอรับรู้รายได้เข้ามาเรื่อยๆแทบจะทุกไตรมาสแน่ๆครับ

 

6. อสังหาฯ ไทยเริ่มตื่นตัวกับ Metaverse

Metaverse เป็นอีกหนึ่งเทรนด์ที่น่าจับตามมองในปีหน้า ในกลุ่มผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ เพราะโลกของการลงทุนในอนาคตนั้นไม่จำเป็นที่จะต้องลงทุนในสินทรัพย์ที่จับต้องได้ หรือมีโฉนดที่ดินรับรองเพียงอย่างเดียว แต่การลงทุนในสินทรัพย์ดิจิทัลได้ดึงดูดนักลงทุนรุ่นใหม่ให้เข้ามาในโลกเสมือนมากยิ่งขึ้น บนประสบการณ์ที่แตกต่างไปจากเดิม ทำให้หลายบริษัทหันมาให้ความสนใจกันเป็นอย่างมาก ไม่ว่าจะเป็น

 

บริษัท อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน)

พร้อมก้าวสู่โลก Metaverse โลกเสมือนจริง ที่สร้างสภาพแวดล้อมของโลกแห่งความจริงและเทคโนโลยีเข้าด้วยกัน ซึ่งมีการนำเทคโนโลยี AI มาใช้ในการพัฒนาสิ่งต่างๆ มากขึ้น ล่าสุด เปิดตัว “น้องวันนี้” อินฟลูเอนเซอร์เสมือนจริง (Virtual human Presenter) คนใหม่ของอนันดาฯ จะเป็นตัวแทนในการแบ่งปันประสบการณ์และสื่อสารกับกลุ่มผู้บริโภคคนเมืองยุคใหม่ (Gen C) ซึ่งเป็นกลุ่มเป้าหมายหลักของอนันดาฯ ที่เปิดรับสื่อใหม่ๆ และพร้อมเปลี่ยนแปลงไปตามโลกที่นับวันจะยิ่งหมุนเร็วยิ่งขึ้น หวังสร้างฐานลูกค้าของอนันดาฯ ในอนาคตต่อไป

บริษัท แมกโนเลีย ควอลิตี้ ดีเวล็อปเม้นต์ คอร์ปอเรชั่น จำกัด

MQDC จะเป็น Property Developer รายแรกที่จะเข้ามาจับจองพื้นที่ใน Translucia และพัฒนาเมืองขึ้นมาในโลกเสมือน โดยเตรียมที่จะสร้างหน่วยงานใหม่ขึ้นมา คือ MQDC Metaverse เพื่อรับผิดชอบในการพัฒนาเมืองและโครงการอสังหาริมทรัพย์เหนือจินตนาการแห่งนี้

 

และเชื่อมั่นว่า “Metaverse” จะมาขับเคลื่อน และพลิกโฉมธุรกิจในทุกอุตสาหกรรมในทุกวงการอย่างสิ้นเชิง ไม่ว่าจะเป็นธุรกิจ Entertainment ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ธุรกิจรีเทล หรือแม้กระทั่งธุรกิจ Healthcare โดยอุตสาหกรรมและธุรกิจต่างๆ จะสามารถใช้ “Metaverse” เป็นเครื่องมือที่จะสร้าง Division ธุรกิจใหม่ๆ สร้างมูลค่าเพิ่มทางการตลาด และสร้างโซลูชั่นต่างๆ ในทุกมิติรวมไปถึงการสร้างสรรค์สังคมที่ดี

7. ใช้คริปโตซื้ออสังหาฯ

กลายเป็นกระแสที่มาแรงในช่วงที่ผ่านมากับ คริปโทเคอร์เรนซี (Cryptocurrency) จนทำให้ภาคธุรกิจต้องหันมาใช้เป็นตัวกลาง ในการแลกเปลี่ยนสินค้า และบริการ ล่าสุดได้มาถึงภาคอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งในส่วนของบริษัทอสังหาฯ จะสามารถเพิ่มทางเลือกในการชำระค่าจอง ค่าซื้อโครงการอสังหาฯ ค่าส่วนกลาง สำหรับผู้ที่มีคริปโทเคอร์เรนซีอยู่กับตัวเป็นจำนวนมาก หรือชาวต่างชาติ ก็สามารถโอนมาชำระได้ง่าย ส่วนผลทางอ้อมก็คือการได้พื้นที่ข่าว และราคาหุ้นที่เพิ่มขึ้นจากการเก็งกำไร รวมถึงอาจได้ในเรื่องของการหากลุ่มลูกค้าใหม่ๆ อีกด้วย โดยมีดีเวลลอปเปอร์นับสิบรายที่ประกาศนำ คริปโทเคอร์เรนซี มาใช้ในการซื้อขายโครงการอสังหาฯ ไม่ว่าจะเป็น แสนสิริ อนันดา เอสซีแอสเสท ออริจิ้น เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ บมจ. บ้านราชประสงค์ Richmont’s Christie’s International Real Estate ชาญอิสระ แอสเซสไวส์ แกรนด์ แอสเสท เจ้าพระยามหาคร สิงห์ เอสเตท ฯลฯ

 

8. ต่อมาตรการลดค่าโอนและจดจำนอง สำหรับบ้านราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท ไปอีก 1 ปี

 

เพื่อกระตุ้นเศรษฐกิจ ปี 2565 รัฐบาลจะมีการขยายระยะเวลามาตรการอสังหาฯ ลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนอง ที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท โดยมีการลดค่าจดทะเบียนการโอนอสังหาริมทรัพย์ จากเดิม 2% และค่าจดทะเบียนการจำนองอสังหาริมทรัพย์ อันเนื่องมาจากการจดทะเบียนการโอนอสังหาริมทรัพย์ดังกล่าว ในคราวเดียวกัน จากเดิม 1% เหลือ 0.01% สำหรับการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ประเภท อาคารที่อยู่อาศัย ประเภทบ้านเดี่ยว บ้านแฝด และบ้านแถว หรืออาคารพาณิชย์ หรือที่ดินพร้อมอาคาร หรือ ห้องชุดที่จดทะเบียนอาคารชุด โดยราคาซื้อขายและราคาประเมินทุนทรัพย์ไม่เกิน 3 ล้านบาท และวงเงินจำนองไม่เกิน 3 ล้านบาท จากระยะเวลาที่จะหมดอายุลงวันที่ 31 ธันวาคมนี้ ออกไปอีก 1 ปี ไปจนถึงวันที่ 31 ธันวาคม 2565 ซึ่งมาตรการดังกล่าวแม้จะมีเสียงตอบรับจากหลายฝ่ายว่าน่าจะเพิ่ม Gap ให้เป็น 5 ล้านบาท เพราะจะครอบคลุมฐานกว้างมากกว่านี้ เพราะกลุ่มตลาดต่ำสามล้านปัญหาก็คือการโดนแบงค์รีเจค มากกว่าการได้โปรโมชั่นเป็นลดค่าโอน นอกจากนี้โปรฯโอนส่วนใหญ่ทางดีเวลลอปเปอร์ก็มีอัดฉีดให้อยู่แล้ว หากฐานคนซื้อกลุ่มนี้ไม่สามารถขอสินเชื่อได้ ก็ไม่มีใครสามารถโอนได้อยู่ดี

จะเห็นได้ว่าแม้ปีที่ผ่านมาจะไม่มีเรื่องราวหวือหวาของการเปิดตัวคอนโดใหม่เลย แต่ในแง่ของ Strategic Movement ของบริษัทฯชั้นนำในตลาดฯนี่มีสารพัดเรื่องราวมากมาย ให้ต้องมานั่งขบคิดต่อยอดกันในระยะยาวมากทีเดียวครับเราไปดูกันเลยดีกว่าว่าในมุมมองของผมนั้นจะมีเทรนด์การตลาดอะไรที่น่าจับตามองในปีนี้บ้างครับ

 

1. ธุรกิจอสังหาเริ่มทำ Asset Tokenization มากขึ้น

สำหรับธุรกิจอสังหาฯในรอบปีที่ผ่านมานับว่าค่อนข้างจะ Engage กับวงการสินทรัพย์ดิจิทัล (Digital Asset) ค่อนข้างมาก โดยเฉพาะในส่วนของการเปิดรับชำระเงินและแลกเปลี่ยนสินค้า และบริการด้วยสกุลเงินดิจิทัลที่เป็น Stable Coins ผ่าน Transaction Protocol ของบรรดาเหล่าตลาด Exchange ของนายหน้าสินทรัพย์ดิจิทัลชั้นนำต่างๆ แม้ว่าในความเป็นจริงนั้นตัวดีเวลลอปเปอร์เองจะไม่สามารถรับประโยชน์จากมูลค่าที่สูงขึ้นของเหรียญต่างๆได้เลย เพราะเกือบทั้งหมดได้ใช้เทคโนโลยีในการแปลงอัตราแลกเปลี่ยนจากคริปโตมาเป็นเงินบาทแบบเรียลไทม์ อีกทั้งกฎหมายไทยก็ยังไม่ได้รองรับสกุลเงินดิจิทัล เข้ามาบันทึกในบัญชีบริษัทฯเหมือนกับสินทรัพย์อื่นๆ แต่สิ่งที่ได้แน่ๆคือ “โอกาส” ครับทั้งจาก จำนวนฐานลูกค้าใหม่ๆที่ได้มาจากการทำการตลาดในแบบ Cross Segment ที่มุ่งจับกลุ่มคนที่มีกำไรมาจากการลงทุนในสินทรัพย์ดิจิทัล ให้มาซื้ออสังหาฯซึ่งเป็นสินทรัพย์ที่มีความเสี่ยงน้อยกว่า ปลอดภัยกว่า มีมูลค่าในแบบยั่งยืนมากกว่า แม้ว่าจะมีสภาพคล่องต่ำกว่าหลายเท่าตัว และที่ได้อีกข้อก็คือการได้เกาะติดเทรนด์ที่กำลังจะกลายเป็นหนึ่งในเมกะเทรนด์ในการลงทุนของกลุ่มคนรุ่นใหม่ ซึ่งในอีกไม่นานนี้บัญชีผู้ซื้อขายสินทรัพย์ดิจิทัลในประเทศไทยน่าจะมีจำนวนที่แซงหน้าบัญชีซื้อขายหุ้นในตลาดหลักทรัพย์ฯแน่นอน

 

โดยจากข้อมูลของสำนักงานคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ (ก.ล.ต.) ได้เปิดเผยว่าจำนวนบัญชีซื้อขายหุ้นสิ้นเดือน ต.ค. 64 มีจำนวนทั้งหมด 5,047,821 บัญชี ซึ่งตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย (ตลท.) เปิดทำการซื้อขายครั้งแรกเมื่อปี 2518 อย่างไรก็ตาม สถิติการเปิดบัญชีซื้อขายหุ้นใหม่ในช่วงเดือน ม.ค.-มิ.ย. 64 พบว่ามียอดอยู่ที่ 1,156,290 บัญชี เพิ่มขึ้น 188.04% ขณะที่บัญชีผู้ซื้อขายสินทรัพย์ดิจิทัลพบว่า ในเดือน ม.ค. 64 อยู่ที่ 4.7 แสนบัญชี และเพิ่มขึ้นเป็น 1.979 ล้านบัญชี ในเดือน พ.ย. 64 โดยคาดว่าถึงสิ้นปี 2564 จะแตะ 2 ล้านบัญชี ซึ่งสะท้อนให้เห็นพฤติกรรมของนักลงทุนรุ่นใหม่ที่ชอบรูปแบบการลงทุนออนไลน์ด้วยตัวเองในแบบที่ไม่ต้องใช้เงินลงทุนสูง…หากเราคิดง่ายๆว่าถ้ามีนักลงทุนสัก 100,000 คนที่ทำกำไรจากการเทรดสินทรัพย์ดิจิทัลได้มากเกินปีละ 10 ล้านบาท คนเหล่านี้ก็น่าจะเป็นกลุ่มเป้าหมายที่มีศักยภาพมากๆในการซื้ออสังหาฯโดยที่ไม่ต้องมากู้แบงค์ให้วุ่นวายเลย อีกทั้งตัวนักลงทุนเองก็ยังได้กระจายความเสี่ยงจากพอร์ตสินทรัพย์ดิจิทัลมาสู่อสังหาฯด้วย ด้วยจำนวนขนาดนี้เรียกได้ว่ามากกว่าปริมาณยูนิตคอนโดทั้งหมดของกรุงเทพฯที่มีเหลือขายอยู่ตอนนี้ด้วยซ้ำไป!

 

แต่แน่นอนว่าธุรกิจอสังหาฯไม่หยุดอยู่แค่การซื้อขายด้วยคริปโตแค่นี้หรอกครับ เท่าที่ผมสังเกตุดูมีอยู่หลายรายมากที่พยายามทำให้มัน Larger Than Life มากไปกว่านี้ โดยเป็นการต่อยอดพัฒนาสินค้าและบริการของตัวเองให้เกิดเป็น Asset Tokenization พูดง่ายๆก็คือมีความพยายามในการแปลงสินทรัพย์แบบจับต้องได้ที่ตัวเองมีอยู่ มาเป็น Digital Token บน Block Chain Technology เพราะ Digital Infrastructure เหล่านี้มันทำให้เกิดการซื้อขายที่สะดวกมากกว่า รวดเร็วกว่า ซื้อในหน่วยลงทุนที่น้อยกว่า และประหยัดค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานมากกว่า

 

ไม่ว่าจะเป็นการแปลงเป็นสินทรัพย์ดิจิทัลประเภท NFT อย่าง ZillaSpace สินทรัพย์ที่มีคุณสมบัติเฉพาะตัวในการเข้าใช้พื้นที่ Co-Working Space

 

โดยตอนนี้ก็ได้เห็นบิทคับทำอยู่กับอนันดา ภายใต้ชื่อว่า ZillaSpace Protocol ที่สร้างขึ้นมาเพื่อแก้ไขปัญหาทรัพยากรเหลือใช้แบบไร้ตัวกลาง (Decentralized Real Estate Sharing Platform) ด้วยเทคโนโลยีบล็อกเชน (Blockchain) เพื่อแบ่งปันพื้นที่สำนักงานที่เจ้าของอสังหาฯ ทุกคนสามารถเข้าร่วมได้และไม่จำกัดแค่อสังหาฯ ในเครืออนันดาฯ เท่านั้น แต่เป็นใครก็ได้ที่มีพื้นที่เหลือ และต้องการใช้ประโยชน์จากพื้นที่เหล่านั้น ด้วยการนำ ZillaSpace NFT มาแลกเปลี่ยนการเข้าใช้งาน โดยอนันดาฯ ได้เริ่มโปรเจกต์ด้วยการเปิดให้ใช้พื้นที่ Co-working Space ของ อนันดาฯ เพื่อสร้างประโยชน์ให้กับบล็อกเชนคอมมูนิตี้ และในอนาคตมุ่งหวังที่จะขยายผลไปสู่คอมมูนิตี้อื่นด้วยเช่นกัน

สำหรับการทำงานของ ZillaSpace Protocol ในเฟสแรก ZillaSpace NFT ในกระเป๋า Bitkub NEXT จะเป็นเหมือนบัตร Founding Member (Whitelist) และเป็นสิทธิประโยชน์เบื้องต้นที่ผู้ถือสามารถ Redeem เพื่อขอใช้พื้นที่ตามคุณสมบัติของ NFT นั้นๆ เช่น Co-working space ห้องประชุม ห้องStudio และ พื้นที่จัดอีเวนท์ เป็นต้น โดย ZillaSpace NFT ชุดแรกได้ถูกแจกจ่ายให้กับผู้เข้าร่วมงาน Blockchain Block Party ผ่านทาง Airdrop เมื่อวันที่ 1 ธันวาคม พ.ศ. 2564

 

หรือการออก Utility Token เพื่อใช้งานภายในองค์กร

โดยทั่วไปแล้วการทำ Asset Tokenization จะแบ่ง Digital Token ออกเป็น 2 ประเภทคือ Investment Token หรือโทเคนเพื่อการลงทุนที่คนที่ถือเหรียญโทเคนอยู่จะได้สิทธิ หรือผลตอบแทนที่ได้มาจากกำไรจาการลงทุนของเจ้าของโครงการที่ออกโทเคนตามสัดส่วนที่ตัวเองถือเหรียญโทเคนอยู่ และ Utility Token หรือโทเคนเพื่อการใช้ประโยชน์ ซึ่งมักจะเป็นการแจกให้กับลูกค้า คู่ค้าและพนักงาน ให้ฟรีโดยไม่มีการเสนอขายระดมทุน เพื่อนำไปใช้แลกสิทธิประโยชน์ต่างๆ ใช้เป็นส่วนลดในการเข้าใช้บริการ ขึ้นรถไฟฟ้า ส่วนลดค่าที่พัก โรงแรม ซื้ออาหาร แม้กระทั่งส่วนลดค่าซื้อคอนโด และอื่นๆตามข้อตกลงของผู้ที่ออกโทเคนนั้นๆ

 

โดยในปัจจุบันเราได้เห็นบริษัทอสังหาออก Utility Token มาแล้ว 3 รายคือ SC Asset กับ SC Token ที่แจกให้เฉพาะพนักงาน และกำลังจะถูกต่อยอดพัฒนาเป็น SC Morning Coin เพื่อแจกให้กับพนักงาน ลูกค้า และคู่ค้า รวมถึงนักลงทุน ที่เป็น Stakeholders ของ SC Asset

หรือ Ananda Coin ที่ใช้แลกเป็นบัตรโดยสารรถไฟฟ้า และคูปองอาหาร และ P Coin จากค่ายออริจิ้น โดยกลุ่มบริษัท Primo Service Solution สามารถนำมาใช้ชำระสินค้าและบริการต่างๆ ภายในเครือของบริษัท โดยในอนาคต P Coin จะสามารถไปลิงค์กับ JFin Coin ของเจ มาร์ท ได้ด้วย นับว่าเป็นการเชื่อมโยง Ecosystem ของออริจิ้นกรุ๊ปให้เข้ากับเจ มาร์ทกรุ๊ป

การที่ Utility Token สามารถซื้อขายแลกเปลี่ยนได้บนตลาด Exchange หรือ Broker ก็ยิ่งทำให้ผู้ที่ถือ Token ได้รับประโยชน์จากราคาที่เพิ่มขึ้นจากการซื้อขายเปลี่ยนมือได้เช่นเดียวกัน

 

ทั้งนี้ในส่วนของ Investment Token นั้นนับว่าเข้าทางกับธุรกิจอสังหาฯมากๆ เนื่องจากมูลค่าของอสังหาฯนั้นค่อนข้างสูง และในอดีตที่ผ่านมาสิทธิ์ในการเป็นเจ้าของนั้นส่วนใหญ่จะเป็นแค่หนึ่งกรรมสิทธิ์ต่อหนึ่งหน่วยเท่านั้น แต่การเปลี่ยนให้เป็น Asset Tokenization จะช่วยให้เกิดการลงทุนในแบบ Fractional ที่ไม่ต้องลงทุนทีละเยอะๆ แต่แตกเป็นหน่วยโทเคนย่อยที่กระจายไปตามสัดส่วนของผู้ลงทุนได้ ทำให้สินทรัพย์นั้นๆขายได้ง่ายมากขึ้น โดยที่ผู้ถือ Investment Token ก็จะได้รับสิทธิจาก Revenue Sharing หรือผลกำไรจากการลงทุนของเจ้าของโทเคน คล้ายๆกับกอง REIT แต่ใช้เงินลงทุนที่น้อยกว่า และมี Liquidity ที่สูงกว่า

 

โดยการระดมทุนเพื่อออก ICO ของ Investment Token นั้น ต้องทำโดยผู้ให้บริการระบบเสนอขายโทเคนดิจิทัล (ICO Portal) ที่ได้รับใบอนุญาตจากสำนักงาน ก.ล.ต.เท่านั้น และสามารถทำได้ทั้ง Project Base คือระดมทุนเพื่อสร้างโครงการ และ Asset Back ซึ่งก็คือการออก Investment Token โดยที่มี Asset ที่เป็นโครงการอสังหาฯที่มีมูลค่ามาหนุนหลังอยู่ ซึ่งในกรณี Asset Back นี้จะเข้ากับกรอบของการทำ Asset Tokenization มากกว่าเพราะเป็นการแปลงสินทรัพย์ดั้งเดิมอย่างโครงการอสังหาฯที่มีอยู่แล้วมาเป็นสินทรัพย์ดิจิทัลเลย อีกทั้งยังสามารถรับรู้ถึงมูลค่าที่แท้จริงของโครงการได้ทันที เพื่อทำไปกระจายโทเคนได้ตามสัดส่วนได้ง่ายกว่า

 

แต่สำหรับดีเวลลอปเปอร์รายไหนที่คิดจะออก Investment Token ในแบบ คอนโดหรือบ้าน 1 ยูนิตเป็นเจ้าของได้หลายคน และขายขาดเลย ก็ต้องบอกว่ายังคงทำไม่ได้ เนื่องจาก ปัจจุบัน ก.ล.ต.ได้มีการปรับเกณฑ์การระดมทุนแบบ ICO ในส่วนของการเสนอขาย Real Estate – Backed Token ดังนี้

(1) เพิ่มสิทธิการเช่าในอสังหาริมทรัพย์ให้เป็นทรัพย์สินอ้างอิง จากเดิมที่มีเพียงอสังหาริมทรัพย์และหุ้นของนิติบุคคลเฉพาะกิจ (SPV) ที่ถือครองอสังหาริมทรัพย์ไม่น้อยกว่าร้อยละ 75 ของสิทธิออกเสียงของ SPV นั้น

 

(2) ปรับปรุงจำนวนหรือมูลค่าการลงทุนให้ยืดหยุ่นขึ้น โดยเพิ่มทางเลือกเป็นไม่น้อยกว่าร้อยละ 80 ของทั้งโครงการ หรือไม่น้อยกว่า 500 ล้านบาท จากเดิมที่กำหนดเฉพาะด้านสัดส่วนของการลงทุน

 

(3) กำหนดให้ผู้ออกเสนอขายโทเคนดิจิทัล (issuer) มีหน้าที่เพิ่มเติมในการบริหารจัดการทรัพย์สิน และต้องมีกลไกคุ้มครองสิทธิของผู้ลงทุน เช่น มีความพร้อมด้านบุคลากรและระบบงานเกี่ยวกับการปฏิบัติหน้าที่ และมีมาตรการป้องกันและการจัดการความขัดแย้งทางผลประโยชน์ได้อย่างมีประสิทธิภาพ เป็นต้น

 

(4) กำหนดให้ทรัสตีมีหน้าที่เพิ่มเติม เช่น ติดตามดูแลการบริหารจัดการทรัพย์สินของ issuer ให้เป็นไปตามที่กำหนด โดยทรัสตีต้องมีความพร้อมและเป็นอิสระในการปฏิบัติหน้าที่ รวมทั้งมีมาตรการจัดการความขัดแย้งทางผลประโยชน์ เป็นต้น

 

โดย Investment Token สำหรับกลุ่มตลาดอสังหาที่เราได้เห็นในปีที่ผ่านมาคือ “โทเคนดิจิทัลเพื่อการลงทุนสิริฮับ” (SiriHub Investment Token) ซึ่งเป็น Real Estate-backed ICO ตัวแรกของไทยที่อยู่ภายใต้การกำกับดูแลของสำนักงาน ก.ล.ต.

“สิริฮับ” โทเคนดิจิทัลเพื่อการลงทุนตัวแรกของไทย ที่ให้ส่วนแบ่งรายได้รายไตรมาสสูงถึง 4.5% และ 8% ต่อปี1 ตามแต่ละกลุ่มของโทเคนดิจิทัล เพิ่มความเชื่อมั่นแก่นักลงทุนเพราะเป็นโทเคนดิจิทัลเพื่อการลงทุนที่อ้างอิงกระแสรายรับจากอสังหาริมทรัพย์ (Real Estate-backed ICO) นับเป็นหน้าประวัติศาสตร์ใหม่ในตลาดสินทรัพย์ดิจิทัลไทยที่เปิดโอกาสให้นักลงทุนทุกระดับสามารถลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ศักยภาพสูงอย่างโครงการ “สิริ แคมปัส” ซึ่งเป็นโครงการอาคารสำนักงานที่มีกระแสรายรับอย่างต่อเนื่องนานถึง 12 ปี ตั้งอยู่บนโครงการ T77 เป็นหนึ่งในทำเลแห่งอนาคตของกรุงเทพมหานครที่มีอัตราการเติบโตอย่างต่อเนื่อง”

 

โดยสามารถเริ่มต้นจากเงินลงทุนจำนวนน้อยด้วยมูลค่าจองซื้อขั้นต่ำเพียง 10 บาท (1 โทเคน) ซึ่งสามารถเลือกได้จากโทเคนดิจิทัล 2 กลุ่ม คือ  (1) สิริฮับ A (SiriHubA) เสนอขายจำนวน 160 ล้านโทเคน มูลค่า 1,600 ล้านบาท (2) สิริฮับ B (SiriHubB) เสนอขาย 80 ล้านโทเคน มูลค่า 800 ล้านบาท รวมมูลค่าการเสนอขาย 2,400 ล้านบาท

 

ผู้ถือสิริฮับ A จะได้รับส่วนแบ่งรายได้รายไตรมาส 4.5% ต่อปี และได้รับส่วนแบ่งรายได้จากการจำหน่ายทรัพย์สินเมื่อสิ้นสุดอายุโครงการจำนวนไม่เกิน 1,600 ล้านบาท ขณะที่ผู้ถือสิริฮับ B จะได้รับส่วนแบ่งรายได้สูงถึง 8% ต่อปี1 และยังได้รับส่วนแบ่งรายได้จากการจำหน่ายทรัพย์สินโครงการเมื่อสิ้นสุดอายุโครงการเฉพาะส่วนเกิน 1,600 ล้านบาทเป็นต้นไป

 

ทั้งนี้การทำ Asset Tokenization ที่ดีนั้น จำเป็นที่จะต้องมีการออกแบบเศรษฐศาสตร์โทเคน (Tokenomics) ที่สามารถนำมาต่อยอดใช้งานในเชิงเศรษฐกิจกันได้ทั้ง Ecosystem จริง ไม่ว่าเป็นในเรื่องของการกำหนดจำนวน Token ที่ชัดเจน การจัดสรรอย่างเหมาะสม การนำไปใช้แลกเปลี่ยนสินค้าและบริการ การปล่อยโทเคนตามไทม์ไลน์ และอาจรวมไปถึงการเผา Token เพื่อให้เกิดสมดุลกันระหว่างดีมานท์และซัพพลายของผู้ใช้งาน

 

โดยผมมองว่าสิริฮับ โทเคน เค้าก็มีการวางแผนมาค่อนข้างดีนะครับ ล่าสุดเห็นว่ามีการเพิ่มมูลค่าของเหรียญในตลาดรองด้วย การเปิดรับจองกับซือบ้านด้วยสิริฮับ โทเคน และก็เตรียมร่วมกับหลายพันธมิตรในการที่จะนำเอาสิริฮับ โทเคน มาใช้จ่ายได้จริง เหมือนกับเหรียญคริปโตดังๆเลย..ต้องติดตามกันต่อไปว่าจะมีดีเวลลอปเปอร์รายไหนที่จะก้าวเข้ามารุกจริงจังกับการทำ Asset Tokenization อีกครับ

2. More External Collaboration Engagement: สร้างความสัมพันธ์ข้ามสายธุรกิจให้มากกว่าเดิม

ตามหลักการตลาดแล้ว เมื่อ Product Life Cycle ยังไม่ถึงทางตัน และก็ยังไม่ถึงเวลาที่จะออกผลิตภัณฑ์ประเภทใหม่เข้าสู่ตลาด หนึ่งในวิธีที่จะทำให้สินค้าขายได้ก็คือการมองหาฐานลูกค้าใหม่ๆ ไม่ว่าจะเป็นกลุ่ม Late Majority หรือกลุ่ม Laggard ที่ศึกษาหาความรู้และสนใจในตัวผลิตภัณฑ์มาสักพักแล้ว แต่ก็ยังคงมองหาโอกาสที่ดีที่สุดในการซื้ออยู่ ซึ่งก็ต้องบอกว่าสำหรับกลุ่มธุรกิจอสังหาฯในปีที่ผ่านมาค่อนข้างได้ลูกค้าจากกลุ่มนี้มากพอควรเลย ประเภทที่ว่าที่ผ่านมาอยากได้บ้านที่มี Space มากกว่าเดิม แต่ก็ยังคิดว่ามันคุ้มไหมกับการที่ต้องออกไปอยู่นอกเมืองก็เลยรีรอ มองว่ายังไม่จำเป็นต้องซื้อ แต่พอมีวิกฤตโควิดปุป และเริ่มส่งผลกระทบต่อคนรอบข้างของตัวเองจนวงแคบเข้ามาเรื่อยๆ ก็เลยมีการมองหาบ้านชานเมือง หรือบ้านตากอากาศโดยที่ตัดสินใจซื้อในแบบ Impulse Purchasing เลย

 

แต่อย่างไรก็ตามแม้เราจะได้ลูกค้าจากกลุ่มผู้บริโภคเหล่านี้เข้ามาก็ต้องบอกว่ามันยังไม่เพียงพอต่อการทำการตลาดในยุคที่มีแต่คู่แข่งที่ล้วนแต่มีความต้องการในการขายของครับ การพยายามในการหาลูกค้าข้าม Business Category น่าจะเป็นคำตอบที่ยั่งยืนมากกว่า ด้วยความใหม่ สดของลูกค้าที่ยังไม่เคยได้ลองซื้อสินค้าประเภทอสังหาฯมาก่อน แต่กับดักสำคัญของการวางแทคติคเพื่อตอบโจทย์กลยุทธ์นี้ก็คือ นักการตลาดส่วนใหญ่มักจะมองว่าเรื่องนี้เป็นแค่เรื่องของการซื้อสื่อ แค่วางแผนสื่อไปลงในสื่อที่เน้น Target ที่เราต้องการก็จบ เน้นการเข้าถึงและยอดวิวเป็นหลัก แต่ไม่ได้คำนึงถึงการสร้าง Valued Content ที่จะช่วยสื่อสารถึงคุณประโยชน์ของสินค้าเราไปสู่กลุ่มที่มองว่าเป็น Prospect Buyer สุดท้ายแล้วแบรนด์เราก็ไม่ได้มีอะไรที่จับใจลูกค้า ไม่เกิดแม้กระทั่ง Product Trials

 

ซึ่งกลยุทธ์ External Collaboration Engagement ได้ถูกนำมาใช้เป็นอีกหนึ่งกลยุทธ์สำคัญในการพัฒนา Brand Touchpoint ที่ช่วยสร้างเสน่ห์ ความประทับใจ ประสบการณ์ใหม่ๆอันแตกต่างและน่าจดจำ จนนำมาซึ่งการตัดสินใจซื้อในท้ายที่สุด มากกว่า Brand Touchpoint ในแบบเดิมๆที่เจ้าของแบรนด์ดูเหมือนจะ Push คุณลักษณะของสินค้าไปให้ลูกค้าได้รับทราบในแบบยัดเยียดจนเกินไป จนลืมอธิบายไปเลยว่าสินค้านั้นๆมันมีอะไรที่เป็นจุดเชื่อมโยงกับความต้องการในใจของลูกค้า ณ ขณะนั้น …การหาจุดเชื่อมโยงแบรนด์กับผู้บริโภคที่มากกว่า Brand Touchpoint ของตัวเองจะทำให้ผู้บริโภคที่ไม่ได้คิดมาก่อนเลยว่าฉันจะต้องซื้อสินค้าประเภทนี้ เกิดสนใจที่จะซื้อขึ้นมา ด้วย Brand Touchpoint ที่ถูกสร้างขึ้นมาเพื่อให้ลูกค้าได้สัมผัสกับประสบการณ์ของแบรนด์นั้นๆในทุกมิติ จนผู้บริโภคสามารถจำได้ แม้คนเหล่านั้นจะไม่เคยได้พบเจอกับแบรนด์นี้ด้วยตัวเอง ไม่เคยเห็นโฆษณา ไม่เคยคิดอยากจะซื้อ แต่กลับสนใจที่จะทดลองเข้าไปดู หรือหาข้อมูลเพิ่มเติม…อาจกล่าวได้ว่า นี่คือแนวทางในการหาลูกค้าใหม่ในแบบ Cross Sell Strategy ที่ไม่ได้มีการขายของในแบบซึ่งหน้าครับ

 

ในปีที่ผ่านมานั้นผมเห็นมีดีเวลลอปเปอร์เพียงแค่ไม่กี่รายที่ใส่ใจในการทำ External Collaboration Engagement อย่างจริงจัง ซึ่งหนึ่งในนั้นก็คือแสนสิริครับ กับ 2 แคมเปญที่เน้นเจาะกลุ่มไปที่สินค้าประเภทของกินที่เข้าถึงได้ง่ายทุกคน อย่างแคมเปญ แสนสิริ x บาร์บีคิวพลาซ่า กระจายความสุข และล่าสุดกับ Freeze the Moment ภายใต้ความร่วมมือกับฮาเก้น-ดาส ไอศกรีมแบรนด์ดังพรีเมี่ยมระดับโลก ที่ต้องบอกว่าได้ทั้งในส่วนของ Awareness และ Recognition ในหมู่กลุ่มลูกค้าสายกินเป็นอย่างมาก

3. Redevelopment เปลี่ยนรูปแบบโครงการใหม่บนพื้นที่เดิมให้มีความหลากหลายมากขึ้น

ในมหานครใหญ่ทั่วโลกนั้น คอนเซปท์ที่เรียกว่า Urban Redevelopment ถูกนำมาใช้อย่างแพร่หลาย เนื่องจากข้อจำกัดในเรื่องของพื้นที่ว่างที่เหลือน้อยลง และผลกระทบที่ตามมาจากการปล่อยอาคารหรือสถานที่บางแห่งให้ถูกทิ้งร้างมานาน จนกลายสภาพเป็นแหล่งเสื่อมโทรม ไม่สามารถนำมาใช้ประโยชนได้อย่างเต็มที่ ในเมืองอย่างสิงค์โปร์ หรือฮ่องกง หน่วยงาน Urban Redevelopment จะมีหน้าที่สำคัญในการทำงานร่วมกับการเคหะแห่งชาติในการกำหนดทิศทางของ Urbanization ให้ตอบเทรนด์ปัจจุบันที่เน้นในเรื่องของการรักษาธรรมชาติ เพิ่มพื้นที่สีเขียวที่เป็นสาธารณะ ควบคู่ไปกับการดูแลปรับปรุงโครงการ และอาคารเก่าๆให้สามารถใช้ประโยชน์เพื่อชุมชนได้อย่างเต็มที่ หรือไม่ก็มอบหมายให้เอกชนไปดูแลพัฒนาโครงการต่อ ซึ่งคอนเซปท์ดังกล่าวไม่ได้นำมาถูกปรับใช้เพียงแค่การพัฒนาเมืองเท่านั้น แต่ยังมีนักพัฒนาอสังหาฯหลายรายมากที่เน้นในเรื่องของการนำเอาโครงการเก่ามา Renovated และพัฒนาเพื่อขายใหม่ ส่วนในประเทศไทยเองต้องบอกว่าดีเวลลอปเปอร์ที่เป็นหนึ่งในเรื่องแบบนี้ก็คือกลุ่ม TCC โดยบริษัท Frasers Property Thailand และ AWC ที่ทุ่มไม่อั้นในการเข้าซื้อ เข้าประมูล เช่าสิทธิ์ในการพัฒนาระยะยาว บนพื้นที่โครงการที่เป็น Prime Area แต่ถูกละเลยในการพัฒนา

 

จริงอยู่ที่การทำ Redevelopment นั้นต้องใช้เงินทุนมหาศาลมากกว่าการที่จะไปหาที่ดินเปล่า บนทำเลที่ไกลออกไปและพัฒนาเป็นโครงการใหม่ แต่ส่วนตัวแล้วผมก็ยังคิดว่ามีอาคาร หรือโครงการคอนโด หอพักมากมายในกรุงเทพฯที่อยู่ในสภาพที่เสื่อมโทรมจนไม่สามารถเข้ากับยุคสมัย การใช้งานในปัจจุบันแล้ว แต่ดีเวลลอปเปอร์ส่วนใหญ่ยังยึดติดอยู่กับโมเดลการพัฒนาแล้วขายเพื่อ Exit เป็นหลัก ซึ่งก็ไม่แน่ว่าจากเทรนด์การไม่ชอบถือครองอสังหาริมทรัพย์ของกลุ่มคนวัยมิลเลนเนียล จะมีอิทธิพลมากน้อยแค่ไหนกับแนวทางในการพัฒนาโครงการในช่วง 2-3 ปีข้างหน้านี้ครับ

 

ทั้งนี้การ Redevelopment สามารถเลือกที่จะทำในแบบที่เป็นสเกลเล็กๆได้เช่นเดียวกัน โดยการ Utilize Space ที่เหลืออยู่ในแต่ละโครงการ โดยเฉพาะโครงการแนวราบขนาดใหญ่ ที่มักจะเก็บพื้นที่บางส่วนไว้เพื่อทำ Phase 2 และ Phase 3 ที่สุดท้ายแล้วไม่ว่าจะเป็น Phase ไหนหน้าตาบ้านส่วนใหญ่ก็ออกมาคล้ายกับแบบเดิมๆที่ขายอยู่เกือบทั้งหมด ซึ่งในมุมมองผมคิดว่ามันค่อนข้างจะเสียโอกาสในการพัฒนาโครงการให้ตอบโจทย์ Potential Customers มาก ยกตัวอย่างเช่น ใน 1 ปีคุณอาจจะมีลูกค้าที่ Walk in เข้ามาดูโครงการแล้วแต่ไม่ชอบในแบบบ้าน หรือติดในเรื่องงบประมาณถึง 500 ราย แต่ทุกรายชอบในทำเลนี้มากๆ แบบนี้เท่ากับว่าคุณเสียลูกค้าทั้ง 500 รายไปให้โครงการอื่นที่อยู่ในทำเลเดียวกันทันที ทั้งๆที่คุณมีแปลงเหลือขายเกินกว่าครึ่ง ซึ่งผมว่ามันคงจะดีไม่น้อยถ้าจะนำเอา Customer Insight เหล่านี้มาพัฒนาต่อยอดให้เกิดเป็น Product ใหม่ ที่โดนใจลูกค้ากลุ่มนี้จริงๆ

 

ในตลาดแนวราบผมเห็นมีดีเวลลอปเปอร์ที่ใช้กลยุทธ์ One Location Fit All อยู่ไม่กี่รายครับ กล่าวคือ เค้ารู้ว่าบนทำเลนี้มีดีมานท์สูงมาก แต่ในขณะเดียวกันกำลังซื้อก็มีความแตกต่างกันมากก็เลยพัฒนาโครงการที่มีทุกระดับราคาบนพื้นที่เดียวกันไปเลย ประมาณว่างบประมาณไม่พอก็แวะเขาไปดูโครงการอื่นได้ เพราะเป็นบริษัทเดียวกัน ซึ่งดีเวลลอปเปอร์ที่ดูจะถนัดมากเป็นพิเศษในสายตาผมก็คือเอพี ครับ สังเกตุดูว่าในหลายๆทำเลเค้าจะมีการพัฒนาโครงการอยู่ติดกันในแบบรั้วชนรั้ว และมีพื้นที่เป็น Main Gate Avenue ใหญ่ๆอยู่ตรงกลางเลย เราจึงได้เห็นตั้งแต่โครงการทาวน์โฮมระดับ Economy อย่าง Pleno อยู่ร่วมกับโครงการ บ้านกลางเมือง และบ้านกลางเมือง The Edition บนพื้นที่เดียวกัน เพื่อเป็น Choice ให้ลูกค้าเลือก และก็เป็นการ Cross ฐานลูกค้ากันด้วยครับ อย่างประสบการณ์ของผมเองโครงการอย่าง Centro และ The City นี่ ถ้าวัดกันที่ระดับราคา บ้านขนาดที่ใหญ่ที่สุดของ Centro มักจะมีราคาพอๆกับบ้านราคาเริ่มต้นของ The City ครับ เมื่อเป็นแบบนี้ลูกค้าที่มีงบประมาณถึงก็จะถึงจุดที่ต้องเปรียบเทียบทันทีว่าในงบประมาณเดียวกันเค้าชอบดีไซน์แบบบ้านที่ไหนมากกว่า อยากจะอยู่แบบเป็นใหญ่ในที่เล็กๆ หรือเป็นส่วนเล็กในที่ใหญ่ๆ ก็แล้วแต่การตัดสินใจของแต่ละคนครับ

หรือจะเป็นโครงการ “บ้านคนโสด” และ “บ้านเดียวกัน” จากเอสซี แอสเสท ที่นำ Insight ของกลุ่มผู้ซื้อ เพื่อนำมาพัฒนาโครงการที่มอบ Space & Function ที่สะท้อนถึงความเป็นตัวตนของเจ้าของบ้านได้มากที่สุด โดยที่ไม่จำเป็นที่จะต้องไปซื้อที่ดินแปลงใหม่ๆเพื่อพัฒนา แต่อาจจะเป็นการ Utilized จากโครงการที่กำลังขายอยู่แต่ยังไม่ได้ก่อสร้าง จึงเป็นที่มาของการพัฒนาบ้านเดี่ยวในรูปแบบ Limited Edition ในโครงการปัจจุบันอย่างที่ Venue Rama 9

และที่ฮอตมากๆไม่พูดถึงไม่ได้ก็คือโครงการ โนเบิล เกเบิล วัชรพล ที่โครงการในเฟสแรกขายมายาวนาน 5 ปีก็ไม่หมดสักที แต่พอเปิดเฟสสองที่นำเอา Insight ลูกค้ามาปรับปรุงพัฒนาใหม่ เปลี่ยนแบบใหม่ ให้ตอบเทรนด์มากกว่าเดิม กลับขายดีจนสร้างไม่ทันขายไปซะแล้ว

4. Sustainable Living คือจุดขายที่สำคัญกว่าความหรูหรา และ Cost Leadership

นักพัฒนาอสังหาฯส่วนใหญ่ล้วนรู้ดีกว่า ด้วยความแพร่หลายของเทคโนโลยีในปัจจุบัน การพัฒนาโครงการให้มีความหรูหรามากขึ้นด้วยความความก้าวหน้าในทางการออกแบบ วัสดุชั้นยอด รวมไปถึงการสรรหาพันธมิตรมาช่วยในส่วนของบริการหลังการขาย ไม่ใช่เรื่องยาก เพราะเป็นเรื่องที่สามารถ Add Cost Plus เข้าไปในราคาขายได้ เช่นเดียวกับการก่อสร้างที่ในปัจจุบันมีสารพัด Tools มากมายจากเหล่า Construction Tech ที่จะช่วยให้ต้นทุนในการก่อสร้างถูกลง และประหยัดเวลามากได้ในแบบที่ไม่เคยคาดคิดมาก่อนหากเป็นเมื่อ 5 ปีที่แล้ว ทั้งหมดนี้ล้วนเป็นปัจจัยสำคัญที่ทำให้ผู้บริโภคไม่ได้รู้สึกถึงความแตกต่างที่ชัดเจนในแต่ละโครงการ เพราะทุกโครงการล้วนตอบสนองความต้องการในการใช้ชีวิตแบบหรูหรา หรือแบบประหยัดได้หมด แต่นับจากการที่สังคมเราเกิดวิกฤตซ้ำแล้วซ้ำเล่า ไม่ว่าจะเป็นในเรื่องของมลพิษทางสิ่งแวดล้อม ความแออัดของเมืองที่มากขึ้น คุณภาพชีวิตที่ลดต่ำลง ไปจนถึงโรคระบาด ส่งผลให้พฤติกรรมการมองหาที่อยู่อาศัยเปลี่ยนแปลงไป เช่นเดียวกับปัจจัยที่ส่งอิทธิพลต่อการซื้อก็เปลี่ยนไป คนจำนวนไม่น้อยล้วนโหยหาความสุขในการใช้ชีวิตที่แท้จริง ไม่ว่าจะเป็นที่อยู่อาศัยที่ปลอดภัย มีสุขอนามัย เอื้อต่อการสร้างเสริมสุขภาพที่ดี สะดวกสบาย และตอบการใช้งานที่หลากหลาย ขณะเดียวกันก็คำนึงถึงการประหยัดพลังงาน ความเป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อม และความยั่งยืนเพิ่มขึ้น มากกว่าในเรื่องของการอยู่เพื่อแสดงออกซึ่งสถานะ

 

ยิ่งหากพิจารณาในแง่ของการทำการตลาด เราก็จะพบว่าผู้บริโภคเกือบทั้งหมดรู้เท่าทัน นักการตลาดหมดเเล้วว่างวดนี้จะมาไม้ไหน เพราะทุกรายลงโฆษณาในแบบชู Benefits แบบเดียวกันหมด ไม่ว่าจะเป็น Superior Quality, Competitive Pricing, Worry Free Payment ไปจนถึง Emotional Communication นักการตลาดจึงต้องมองหาจุดขายใหม่ๆที่นำเสนอความเป็น Healing Benefits ต่อตัวผู้ใช้งานและคนรอบข้าง ไม่ใช่เพียงแค่ Product Benefits ที่ผู้บริโภคไม่รู้สึกอินกับมันอีกแล้ว ในยุคโรคระบาดทุกคนล้วนแต่ต้องการการบำบัด และแบรนด์ก็เช่นเดียวกัน

 

จึงเป็นที่มาของการเกิด Megatrend ในส่วนของ Sustainable Living โดยผู้บริโภคหลายรายหันมาใส่ใจและเลือกใช้วัสดุก่อสร้างที่มอบความยั่งยืน ทั้งด้านเป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อม ประหยัดทรัพยากร ประหยัดพลังงาน และปลอดภัยต่อผู้อาศัย และสังคมโดยรวม จึงมองหาบ้านที่มาพร้อมฟังก์ชั่นประหยัดพลังงานและรักษ์โลก ข้อมูลจากผลสำรวจ DDproperty’s Thailand Consumer Sentiment Study รอบล่าสุด เผยว่า คนไทยกว่า 9 ใน 10 (93%) ให้ความสำคัญกับการอยู่อาศัยแบบยั่งยืน โดยมากกว่าครึ่ง (62%) ต้องการบ้าน/คอนโดฯ ที่มีระบบหลังคาโซล่าเซลล์ (Solar Rooftop) เพื่อสร้างพลังงานทางเลือกทดแทนการใช้ไฟฟ้า ตามมาด้วยบ้านที่มีระบบระบายความร้อน (58%) และฟังก์ชั่นดูดซับมลพิษภายในบ้าน (48%) นอกจากนี้หลายโครงการยังได้เพิ่มจุดบริการชาร์จรถยนต์ไฟฟ้าในพื้นที่ส่วนกลาง รองรับเทรนด์รถยนต์ไฟฟ้าที่กำลังมาแรง

ผลสำรวจของ Deloitte Development LLC ที่เปิดเผยให้เห็นว่าผู้บริโภคส่วนใหญ่ไม่ได้มองปัจจัยในเรื่องของราคา และคุณภาพเป็นหลักอีกต่อไป แต่มองในเชิงของความยั่งยืน และความเสมอภาคทางสังคมมากกว่า

 

เช่นเดียวกับการมองหาโครงการที่ตอบโจทย์ Health & Well-Being ที่มาพร้อมนวัตกรรมที่ช่วยปรับบ้านให้อยู่สบาย ปลอดภัย ไร้กังวล อาทิ ระบบ Active AIRflow™ System นวัตกรรมถ่ายเทอากาศที่ช่วยลดการสะสมเชื้อโรค ความอับชื้นภายในบ้าน และช่วยยกระดับคุณภาพอากาศภายในบ้านให้สะอาดขึ้น ระบบ Active AIR Quality นวัตกรรมจัดการคุณภาพอากาศ ป้องกันฝุ่นควัน กรองอากาศดีเข้าบ้าน ช่วยแก้ปัญหามลภาวะในบ้านอย่างยั่งยืน รวมถึงสุขภัณฑ์และกระเบื้องยับยั้งแบคทีเรียและลดการสัมผัส กลุ่ม Hygienic Tile และ Health and Clean Tile เป็นต้น

5. One Stop Smart Home Solution Platform

เทคโนโลยี Smart Home เป็นเทคโนโลยีที่เรียกได้ว่าเริ่มจากการเป็น Extra Benefit เพื่อเพิ่มจุดขายให้กับแต่ละโครงการ ที่ได้นำเอาสารพัดอุปกรณ์ Smart Home เเข้ามาเป็นส่วนหนึ่งในการออกแบบบ้าน หรือใช้สั่งเปิด-ปิด และควบคุมอุปกรณ์ต่างๆ ภายในบ้าน และอาคาร เพื่อเพิ่มความสะดวกสบาย ปลอดภัย และประหยัดพลังงานมากยิ่งขึ้น เช่น ระบบ IP Camera ระบบตรวจจับความเคลื่อนไหว ควบคุมการถ่ายเทอากาศ อุปกรณ์ Smart Mirror สารพัดเครื่องใช้ไฟฟ้าภายในบ้านแนว IOT ต่างๆ ระบบสั่งการด้วยเสียง รวมไปถึงดิจิทัลแพลตฟอร์มที่มีไว้ใช้สั่งซื้อสินค้า สั่งอาหาร และบริการต่างๆ

 

แต่พอเวลาผ่านพ้นไปเมื่อถึงเวลาโอน กลับกลายเป็นว่า Solution ที่ดีเวลลอปเปอร์เลือกใช้ ณ วันนั้นๆกลับกลายเป็นเทคโนโลยีที่ล้าสมัยไปแล้ว อีกทั้งในหลายๆกรณีแม้ตัว Software หรือระบบปฎิบัติการณ์จะยังคงใช้ได้ แต่ตัวอุปกรณ์หรือ Hardware ก็กลับตกรุ่นไป ไม่สามารถหาอะไหล่ทดแทนได้ ส่งผลให้ในปัจจุบันมีหลายโครงการมากที่ตัดเอาระบบ Smart Home และ IOT ที่ไม่จำเป็นและยุ่งยากต่อการใช้งานในชีวิตประจำวันออก เหลือเพียงแค่ระบบพื้นฐานที่เกี่ยวข้องกับระบบรักษาความปลอดภัย และการใช้งานระบบเปิดปิดไฟเท่านั้น ส่วนระบบที่ใช้เชื่อมต่อการสั่งการด้วยเสียงก็มักจะเป็นเทคโนโลยีของเจ้าดังที่มีกาอัพเดทซอฟท์แวร์อยู่ตลอดเวลาก็เลยไม่ค่อยจะมีปัญหาอะไร

 

ซึ่งในมุมมองของผม Key Success Factors ของ Smart Home Platform นั้นควรจะประกอบด้วยปัจจัยดังนี้ 1. มีการใช้งานที่สอดประสานกันดีทั้ง Software และ Hardware อย่างอุปกรณ์ IOT 2. มี Hardware ที่ครบครอบคลุมทุก Daily Usage ของผู้ใช้งาน 3. มีบริการหลังการขายที่ดี และสามารถหาอุปกรณ์ IOT อื่นมาทดแทนกันได้เมื่อมีเทคโนโลยีที่ล้ำสมัยกว่าเข้ามา 4. ต้องเป็น Platform ที่มีความเป็น Dynamic พัฒนาต่อเนื่องได้เรื่อยๆไม่ต่างกับระบบปฎิบัติการณ์โทรศัพท์มือถือ ซึ่งหากเป็นแบบนี้บริษัทที่ Deliver ได้ดีที่สุด ก็น่าจะเป็นบริษัทที่เป็นผู้ผลิตรายใหญ่แบรนด์ดังของโลก ที่มีเทคโนโลยีและกำลังในการผลิตสารพัดเครื่องใช้ไฟฟ้าแนว IOT มากกว่าบริษัทผู้ที่ผลิต Software ที่ไปเน้นในเรื่องของฟังก์ชั่นการใช้งาน Application โดยที่ยังต้องพึ่งอุปกรณ์ IOT จาก Third Party ครับ ผมเชื่อว่าในอนาคต Smart Home Platform ต่างๆจะหายไปจากตลาดมากทีเดียว และจะเหลือเพียงแค่ผู้เล่นรายใหญ่เพียงไม่กี่รายครับ

 

Samsung Home Hub โฮมโซลูชันในรูปแบบแท็บเล็ตหน้าจอสัมผัส ขับเคลื่อนด้วยเทคโนโลยี AI บนแอปพลิเคชันSmartThings สร้างประสบการณ์การเชื่อมต่อภายในบ้านที่คุณสามารถควบคุมได้สำหรับทั้งครอบครัว จะเริ่มออกวางขายที่เกาหลีใต้ในเดือนมีนาคมนี้แล้วครับ

โดย Samsung Home Hub สามารถเชื่อมต่อกับเครื่องใช้ไฟฟ้าอัจฉริยะได้มากขึ้น และใช้ AI กับ SmartThings เพื่อทำความเข้าใจความต้องการของผู้ใช้ พร้อมกับนำเสนอโซลูชันที่ถูกต้อง  นขณะเดียวกันก็ช่วยให้ผู้ใช้สามารถจัดการงานบ้านและกิจกรรมอื่นๆ ได้อย่างสะดวกสบายบนดีไวซ์ที่ทุกคนภายในบ้านสามารถใช้ได้ร่วมกัน

 

นับเป็นครั้งแรกที่แอปพลิเคชัน SmartThings ของหลายดีไวซ์ถูกรวมไว้บน Samsung Home Hub เพียงแพลตฟอร์มเดียว โดยได้รวมบริการจากหลายหมวดหมู่ ไม่ว่าจะเป็น Cooking, Clothing Care, Pet, Air, Energy และ Home Care Wizard

 

การทำอาหารจะง่ายขึ้นเพราะ SmartThings Cooking จะช่วยคุณค้นหาเมนู ซื้อวัตถุดิบ และเตรียมการทำอาหาร อย่างง่ายดายทุกสัปดาห์ ผ่านหน้าจอบนตู้เย็น Family Hub (แฟมิลี่ ฮับ) เมื่อถึงเวลาต้องซักผ้า SmartThings Clothing Care จะเชื่อมต่อกับดีไวซ์อย่าง เครื่องซักผ้าและเครื่องอบผ้า Bespoke รวมถึง Bespoke AirDresser (แอร์เดรสเซอร์) เพื่อแนะนำวิธีการซักที่ดีที่สุดสำหรับชนิดของผ้าที่ต้องการทำความสะอาด และยังอ้างอิงคำแนะนำจากรูปแบบการใช้งานและฤดูกาลอีกด้วย นอกจากนี้ SmartThings Pet จะช่วยให้คุณสามารถดูแลสัตว์เลี้ยงของคุณได้ด้วยกล้องอัจฉริยะในเครื่องดูดฝุ่น Bespoke Jet Bot™ AI+ ที่สามารถเชื่อมต่อกับเครืองปรับอากาศเพื่อปรับอุณหภูมิให้เหมาะสมอยู่เสมอ

 

สำหรับบรรยากาศภายในบ้าน SmartThings Air สามารถลดความชื้นในบ้านโดยอัตโนมัติ และเชื่อมต่อกับเครื่องปรับอากาศและเครื่องฟอกอากาศเพื่อควบคุมคุณภาพอากาศในบ้านตามที่คุณต้องการ โดยที่คุณไม่จำเป็นต้องกังวลเรื่องค่าไฟ เพราะ SmartThings Energy บน Samsung Home Hub สามารถวิเคราะห์พฤติกรรมการใช้งานของคุณ และใช้โหมดประหยัดพลังงานที่มาพร้อมกับเทคโนโลยี AI เพื่อช่วยคุณประหยัดพลังงาน

Smart Home Solution ที่ดีจะต้องช่วยสร้างให้บ้านกลายเป็นพื้นที่แห่งความสุข มีการผสมผสานทั้งความเป็นดิจิทัลและไลฟ์สไตล์เข้าไว้ด้วยกัน เพื่อช่วยให้ทุกๆพื้นที่ภายในบ้านสามารถใช้งานในแบบยืดหยุ่น มีความเป็นเอนกประสงค์สำหรับทุกคนในครอบครัวมากที่สุด ซึ่งผมว่า Solution จากผู้ผลิต Home Appliances รายใหญ่นี่ตอบโจทย์มากที่สุดแล้วครับ

 

นอกจากทั้ง 5 เทรนด์ดังกล่าวแล้ว ในธุรกิจอสังหาฯยังคงมีเทรนด์อื่นๆที่น่าสนใจที่เราได้เห็นดีเวลลอปเปอร์หลายรายทำกันเป็น Business As Usual ไปแล้ว ไม่ว่าจะเป็นเทคโนโลยีในการบริหารงานนิติบุคคล การพัฒนาโครงการเพื่อผู้สูงอายุ การพัฒนาโครงการในแบบ Pet Friendly การใช้ดิจิทัลแพลตฟอร์มในการนำเสนอประสบการณ์ในการขายให้กับลูกค้า และ Construction Transformation ซึ่งในอนาคตอันใกล้ทั้งหมดนี้ก็น่าจะกลายเป็นองค์ประกอบพื้นฐานที่ทุกแบรนด์ต้องมีแล้วครับ ส่วนปรากฎการณ์ที่เป็น Megatrend อย่าง Metaverse นี้ผมเชื่อว่าตอนนี้ผู้ใช้งานในส่วนอุตสาหกรรมอสังหาส่วนใหญ่ยังคงเป็นกลุ่ม Innovators ซึ่งยังจำกัดวงแคบอยู่ อีกทั้งอุปกรณ์ที่ใช้ในการเชื่อมต่อโลกเสมือนก็ยังคงมีราคาที่สูงอยู่พอสมควร ซึ่งน่าจะใช้เวลาในการศึกษาพัฒนาต่อยอดอีกสัก 2 ปีโดย Benchmark ความเป็นไปได้ในการนำมาใช้งานจากอุตสาหกรรมอื่นอย่างเกมออนไลน์แนว Play to Earn, Social Media และอุตสาหกรรมบันเทิงไปก่อนครับ…พบกันใหม่โอกาสหน้านะครับ และขอกล่าวสวัสดีปีใหม่ 2022 อีกครั้งครับ

แว่น VR รุ่นใหม่ล่าสุดจาก Shiftall ซึ่งเป็นอีกหนึ่งอุปกรณ์สำคัญในการเข้าสู่โลก Metaverse

เครดิตภาพ: https://news.yahoo.co.jp/

เกริก บุณยโยธิน

ผู้ก่อตั้งเวปไซต์แบ่งปันความรู้ด้านการตลาด และการสร้างแบรนด์ในวงการอสังหาฯ พร็อพฮอลิค ดอทคอม..หลังจากที่ใช้เวลามากกว่า 10 ปี ในการวนเวียน เข้าๆออกๆ ในสายงานด้านการตลาด และวางแผนกลยุทธ์การสร้างแบรนด์ ของบริษัทอสังหาฯ และเอเยนซีโฆษณาชั้นนำหลายแห่ง (โดยที่ไม่รู้ว่าทำไมต้องจับสลากเจอลูกค้าสายอสังหาฯทุกที)...จนถูกครอบงำโดยจิตใต้สำนึก ให้ถีบตัวเองออกจากกรอบการทำงานแบบเดิมๆ เพื่อออกมาจุดประกายความคิดที่ถูกต้อง และนำเสนอมุมมองใหม่ๆ ให้กับกลุ่มคนที่สนใจในธุรกิจอสังหาฯ

เว็บไซต์

นิว โนเบิล คูคต สเตชั่น

เดอะ รีเซิร์ฟ สาทร

ศุภาลัย ไลท์ ท่าพระ - วงเวียนใหญ่

ย่านฝั่งธนฯ นับว่าเป็นย่านชุมชนเก่าแก่ที่เปี่ยมไปด้ว...

19 April, 2022

เดอะ ทรี พัฒนาการ – เอกมัย

นอกจากทำเลดีงามติดถนนใหญ่แล้ว อีกเหตุผลที่ทำให้ลูกบ้...

23 March, 2022

แลนด์มาร์ค แอท เกษตรศาสตร์ ทุ่งสองห้อง สเตชั่น

ทุ่งสองห้องเป็นทำเลรถไฟฟ้าเกิดใหม่ อาจจะยังไม่ค่อยคุ...

22 March, 2022

เดอะ เนสท์ สุขุมวิท 71

ซอยสุขุมวิท 71 หรือซอยปรีดี พนมยงค์ คือส่วนหนึ่งของย...

21 March, 2022