ผมรู้สึกว่าคนไทยส่วนใหญ่ไม่ได้มีความเข้าใจที่ถูกต้องนัก ในเรื่องของ “ทำเล” เมื่อซื้อโครงการอสังหาเหมือนกับคนจีนส่วนใหญ่ที่ถูกปลูกฝังมายาวนานหลายทศวรรษ เช่นเดียวกับตัวผมเองที่ได้มีโอกาสเห็นตลาดอสังหาในจีนเฟื่องฟูเป็นอย่างมาก ผมจึงอยากแบ่งปันความคิดเห็นของผมในวันนี้ ซึ่งความเห็นของผมนั้นอาจจะขัดใจคนไทยหลายๆคน แต่ผมก็ยินดีที่จะรับฟังความเห็นต่างทั้งหมด ผมอยากจะเริ่มต้นด้วยคำกล่าวของคนเซี่ยงไฮ้ ที่มักจะพูดกันว่า “ฉันต้องการเพียงแค่ที่ซุกหัวนอนในผู่ซี่ (Pi Xi) มากกว่าห้องทั้งห้องในผู่ตง (Pu Dong)”

ทำไมถึงเป็นเช่นนี้? ด้วยเทคโนโลยี และนวัตกรรมต่างๆที่เกิดขึ้นจากฝีมือมนุษย์ในช่วงศตวรรษที่ 20 ได้ส่งผลกระทบในแง่บวกต่อการพัฒนาพื้นที่ต่างๆในย่านชานเมือง เราได้เห็นรถไฟฟ้าใต้ดิน ลอยฟ้า ร้านสะดวกซื้อ ช้อปปิ้งมอลล์ และโดยเฉพาะอย่างยิ่งรัฐบาลจีนเองได้มีความตั้งใจอย่างมากที่จะย้ายหน่วยงานการปกครองท้องถิ่นให้ไปตั้งอยู่ในย่านนั้นๆโดยตรง แม้กระนั้นก็ตามชานเมือง ก็ยงคงเป็นชานเมือง และย่านกลางเมือง ยังไงก็ยังคงเป็นย่านกลางเมือง คุณสามารถซื้อคอนโดขนาด 30 ตารางเมตรใกล้ย่านกินซ่าในโตเกียวได้ในราคา 15 ลบ. ซึ่งในราคาเดียวกันนี้คุณสามารถซื้อบ้านเดี่ยวมือสองได้อย่างน้อย 4 หลังในฮะชิโอจิ (Hachioji) ซึ่งอยู่หากออกไปจากโตเกียวเพียงแค่ 1 ชม. คอนโดระดับไฮเอนด์ขนาด 75 ตรม.ในย่านจิ้งอัน ของเซี่ยงไฮ้ มีราคามากกว่า 43 ลบ. แต่ในเมืองคุนซาน ซึ่งอยู่ห่างจากสถานีรถไฟฟ้าจิ้งอานเพียง 25 นาที สามารถหาบ้านเดี่ยวที่มีราคาถูกเพียงแค่ 6 ลบ.ได้ จริงอยู่ที่การอยู่อาศัยในย่านชานเมืองเปลี่ยนแปลงไปมาก แต่ชื่อชั้น และสถานะในการอยู่อาศัยนั้นไม่เคยเปลี่ยน ในเมืองที่เจริญแล้วผู้คนสามารถเลือกที่จะอยู่ให้ไกลขึ้น ซื้อที่อยู่อาศัยได้ถูกขึ้น แต่ที่สุดแล้วผู้คนส่วนใหญ่ก็ยังคงต้องการที่จะอยู่ใกล้ย่านใจกลางเมือง

ความต้องการการอยู่อาศัยในย่าน Prime Locations นั้นมาจากการมีอยู่อย่างหนาแน่นของทรัพยากรต่างๆ ไม่ว่าจะเป็น โอกาสในการหางาน การพบปะเครือข่ายทางสังคม เวลาในการเดินทาง ช้อปปิ้งเซ็นเตอร์ มอลล์ และห้างร้านต่างๆที่หรูหรา ฟู่ฟ่ากว่า และอื่นๆ รัฐบาลต้องการให้คนย้ายออกจากย่านใจกลางเมือง เพื่อบรรเทาปัญหารถติด และอื่นๆ แต่เมืองทันสมัยทุกแห่งในโลก จะใช้หลักการ 80/20 ซึ่งก็หมายความว่า 80% ของคนส่วนใหญ่จะกระจุกตัวอยู่ในพื้นที่เพียงแค่ 20% ย่านกินซ่าซึ่งเป็นย่านธุรกิจที่สำคัญในโตเกียว ราคาที่ดินพุ่งสูงถึงขีดสุดในปี 1985 และนี่คือเสน่ห์ของสิ่งที่เรียกว่า Prime Location แม้ว่าจำนวนประชากรของญี่ปุ่นจะลดลง แต่จำนวนประชากรในโตเกียวก็ยังคงเพิ่มขึ้น ซึ่งจำนวนประชากรส่วนใหญ่ได้แยกย้ายไปอยู่ย่านที่หรูหราทั้ง 6 ย่าน อาทิ บุงเคียว ชินจูกุ มินาโตะ ชิโยดะ ชูโอ และไทโตะ ซึ่งอัตราการเพิ่มขึ้นของประชากรในแต่ละปีมีอยู่ราวๆ 10% โดยที่อัตราค่าเช่าก็เพิ่มขึ้นทุกปี แต่อยากให้คุณลองจินตนาการดูว่าถ้าย่านพวกนี้มีอาคารที่อยู่อาศัยเพิ่มมากขึ้นในอนาคตข้างหน้า ราคาค่าเช่าจะยังเพิ่มขึ้นอยู่ไหม? ผู้คนยังคงที่จะแย่งกันซื้อห้องพรีเซลล์อยู่ไหม? แก่นของทำเลก็คือ “ความหายาก” ซึ่งในอีกความหมายนึงก็คือมีซัพพลายที่จำกัด มีผู้คนจำนวนมากที่เต็มใจที่จะซื้อและเช่าอยู่ในย่านนั้นๆมากกว่าที่จะขายและปล่อยเช่าออกไปอยู่ที่อื่น

ถ้าที่ไหนมีดีมานท์ โดยที่ยังคงมีซัพพลายที่เพียงพออยู่ แบบนี้จะไม่ถูกเรียกว่า Prime Location ถ้าที่ไหนมีดีมานท์ และก็มีซัพพลายด้วย แบบนี้เรียกว่า สิ่งไร้ค่า (ผมแปลมาจากคำว่า Rubbish แต่เปลี่ยนให้มันดูแรงน้อยลงแล้วนะ) ถ้าที่ไหนมีดีมานท์ แต่ไม่มีซัพพลาย หรือมีซัพพลายไม่เพียงพอ แบบนี้สิถึงเรียกว่า Prime Location เมืองบางเมืองไม่มีแนวคิดของคำว่า “ทำเล” เช่นเมืองหลายเมืองที่อยู่ใน tier 3 และ 4 ของจีน หรือเมืองฮิวส์ตัน ในอเมริกา เช่นเดียวกับหาดใหญ่ และพัทยา ที่ซึ่งมีพื้นที่ว่างมากมายที่ไหนก็ได้ในการพัฒนา ในขณะที่เมืองบางเมืองก็ยังไม่ค่อยมีความชัดเจนนักในเรื่องของทำเล และระดับชั้นของทำเล อาทิ บริสเบน ในออสเตรเลีย และเชียงใหม่ หรือภูเก็ต การลงทุนในเมืองที่มีแนวคิดในเรื่องของทำเลชัดเจน จะเป็นเรื่องที่ง่ายกว่า ปลอดภัยกว่า และได้ผลตอบแทนที่สูงกว่า ย่านชานเมืองของเมืองขนาดใหญ่อาจจะมีศักยภาพในเชิงทำเล แต่ส่วนใหญ่แล้วย่านชานเมืองยังไงก็ไม่มีทางก้าวขึ้นมาเป็น Prime Location ในระดับ Top แก่นของ Prime Location ก็คือการรักษาไว้ซึ่งระดับของซัพพลายที่น้อยกว่าดีมานท์ ซึ่งเป็นเรื่องที่ตรงกันข้ามกันกับในย่านชานเมืองซึ่งมีที่ดินว่างเป็นจำนวนมาก เมื่อใดก็ตามที่ผู้ประกอบการมองเห็นว่าที่ดินในทำเลชานเมืองแปลงไหนมีศักยภาพในการลงทุนเพื่อทำกำไรได้ มีความไม่สมดุลกันระหว่างซัพพลายและดีมานท์ พวกเขาก็จะเข้ามาทำตลาดและสร้างโครงการที่อยู่อาศัยเพื่อปิดช่องว่างเหล่านี้

อย่างไรก็ตาม ด้วยเหตุผลที่ว่ามีจำนวนซัพพลายที่ดินที่มากมายในย่านชานเมือง ความไม่สมดุลกันระหว่างดีมานท์และซัพพลายก็จะถูกทำให้สมดุลกันอย่างรวดเร็ว เกมจะจบเมื่อผู้ประกอบการจำนวนมากเข้ามาพัฒนาโครงการพร้อมกัน ในเมืองอื่นๆที่มีประวัติศาสตร์อันยาวนาน ทำเลที่แย่ก็มีโอกาสที่จะกลายเป็น Prime Location แต่มันแทบจะเป็นไปไม่ได้เลยที่จะแทนที่ Prime Location ที่มีอยูมาก่อนแล้วได้ โดยปกติแล้วเราสามารถมองเห็นเคสเหล่านี้ได้ในเมืองขนาดเล็ก หรือเมืองเกิดใหม่ ผมขายคอนโดไปหลายแห่งในรอบ 2-3 ปีที่ผ่านมาตั้งแต่ Economy ไปจนถึง Super Luxury Class ทั่วทั้งใจกลางกรุงเทพฯ และชานเมือง แต่มีเพียงคอนโดไม่กี่แห่งเท่านั้นที่ผมอยากจะซื้อเป็นเจ้าของ เพราะว่าผมไม่ได้พิจารณาจากการออกแบบภายนอก ภายใน ความหลากหลายของพื้นที่ส่วนกลาง สเปควัสดุ แต่ผมเลือกที่จะพิจารณาจากทำเลมากที่สุด เหนือสิ่งอื่นใดงานดีไซน์ของอาคารทั้งภายในและภายนอกก็จะเสื่อมไปตามกาลเวลาไม่ช้าก็เร็ว แต่ทำเลคือสิ่งที่คงอยู่ตลอดไป

บทความโดย Zen Tian